2 Простий приклад - магазин в обласному центрі нехай 50 кв м з вартістю квадрата - 10 000 грн + вартість обладнання - 100 000 грн + товарний запас нехай 100 000 грн . Щоб оборот капіталу пройшов один раз в місяць - виручка повинна становити: 50х 10 000 + 100 000 + 100 000 = 700 000 грн в місяць - 23 000 в день . Реальний виторг середньостатистичного подібного магазину в 3-5 разів менший.
У вас блин какая то своя экономика. Вы знаете что такой оборотный капитал!?!?!? Причем туту капитальные инвестиции???
серьезно , похоже на речи ЮВТ - ярко, много цифер,слова умные, шумно и всем нужно верить безоговорочно. ЭТО ПОДХОДИТ ДЛЯ массового электората БУДИВЕЛЬНИК, даю тему для доп.заработка. Делаете агитпоезд на тему"Украинская недвижимость - самая дорогая мире. Бутедтокадорожать. Как заработать на хрущевку в Киеве с доходм в 10 000 грн" Собираете бабло у крупных застройщиков, банкиров с волшебными залогами, можно риэлторов и просто бетоновладельцев привлечь. И вперед по городам и селам митинги проводить. Мне кажется, с вашим запалом и гибкой логикой вы легко сможете убедить миллионы избирателей ЮВТ и ВФЯ в том что приобретение хрущевки в Киеве за 100 000 $ это высшая цель нескольких поколений пересичных. Единственная х**ня , не будет у этой ЦА сразу так много денег. Ну да ладно, РН дело тонкое, можно на десятерых одну квартиру покупать и жить по очереди.
тонко и с хорошим huмором подмечено. Но самое интересное, что в каждой шутке есть только определенный процент шутки.
Во всех учебниках по экономике написано, что на ожиданиях, установках и пропаганде можно двигать кривую спроса вправо, т.е. увеличивать цену квадрата в нашем случае, чем Будивельник со своей гоп командой и занимается. А если такая идея падает на благодатную почву советского мышления, где полагалось, что квартира, - это достижение всей жизни, то пару десятков Аленей они таки срубят
Но ожидания массы перекроют с головой пропаганду единичного олуха.
Итого стоимость жилья = 2.5*годовой доход + 2.5*годовой доход *((20- процент по ипотеке)/10) Если ипотека свыше 20%, то стоимость жилья = 2.5*годовой доход.
Понятия "жилье" и "годовой доход" в применении к Киеву - 50 кв. метров 2к квартира и доход - 1000 у.е.*12 = 12000 у.е. в год
Згоден з самим принципом , не згоден з визначенням параметрів .
Якщо беремо наприклад середню зарплату ( 3 000 грн в місяць х 12 х 2,5 роки = 90 000 грн )
І середню величину забезпеченності житлом мешканців Києва ( як прописаних так і постійно проживаючих ) - отримаємо приблизно 15 кв м на особу( 50 кв м не можна рахувати бо такої кількості житла в місті не має ) , додамо до офіційних 3000 грн в місяць величину конвертів і отримаємо в кінцевому результаті 8000 грн кв м
Итого стоимость жилья = 2.5*годовой доход + 2.5*годовой доход *((20- процент по ипотеке)/10) Если ипотека свыше 20%, то стоимость жилья = 2.5*годовой доход.
Понятия "жилье" и "годовой доход" в применении к Киеву - 50 кв. метров 2к квартира и доход - 1000 у.е.*12 = 12000 у.е. в год
Згоден з самим принципом , не згоден з визначенням параметрів . Якщо беремо наприклад середню зарплату ( 3 000 грн в місяць х 12 х 2,5 роки = 90 000 грн ) І середню величину забезпеченності житлом мешканців Києва ( як прописаних так і постійно проживаючих ) - отримаємо приблизно 15 кв м на особу( 50 кв м не можна рахувати бо такої кількості житла в місті не має ) , додамо до офіційних 3000 грн в місяць величину конвертів і отримаємо в кінцевому результаті 8000 грн кв м
50 кв. метров = как правило, на семью в среднем из 3-х человек по нашим реалиям.
Рад вашему пониманию, надеюсь вы статью 2004 г. тоже прочитали, которую я недавно приводил, там есть очень хорошие рекоммендации для строителей И в целом, для понимания общей картинки очень доступно изложено.
Лирические отступления и хорошая шутка около темы - только подымают настроение и дают новый окрас ТЕМЕ. Так что все нормально, все же лучше чем голые цифры "вне контекста".
Ну что ж, давайте ближе к теме:
Случайно наткнулся на статью Эрика Наймана:
Экскурс в историю наводит на мысли, что в разные времена мера стоимости разного товара может быть различной, но мера одного из основных товаров - жилья, - практически неизменна.
Приятно было получить поодержку своим расчетам от одного из экспертов.
По моим расчетам, основанным на понятих рынка и равновесной стоимости, минимальная стоимость жилья= 2.5*годовой доход. Меньше этого стоимость упасть не может. Наличие ипотеки в 10% годовых добавляет к стоимости недвижимости еще столько же.
Итого стоимость жилья = 2.5*годовой доход + 2.5*годовой доход *((20- процент по ипотеке)/10) Если ипотека свыше 20%, то стоимость жилья = 2.5*годовой доход.
Понятия "жилье" и "годовой доход" в применении к Киеву - 50 кв. метров 2к квартира и доход - 1000 у.е.*12 = 12000 у.е. в год. Т.е. минимальная стоимость такой квартиры на сейчас должна быть 30 тыс. у.е. При росте доходов и снижении ипотечных процентов - жилье начнет дорожать.
На сейчас имеем ситуацию, при которой цены медленно пытаются сползать к обозначенному рынком уровню при отчаянном сопротивлении продавцов.
Скользкий расчет. В Майами по факту можно взять 85 м. за 40 тыс. При том средние доходы там в 5-7 раз выше киевских.
Это говорит о том, что 600 долл/метр расчетные абсолютно не являются линией поддержки роста цены или сопротивления к ее падению.
При этом считаю весомой (и реальной) линией поддержки цены - уровень цен после кризиса 98 го года до 2001 го с поправкой на инфляцию доллара на расчетный период.
Послекризисный период (после 98го года) реально показал прочность уровня цен обвалом в 2 раза с выездом к 2001 му году на уровне 280 долл/метр по Киеву.
Это и есть реальный уровень поддержки в условиях отсутствия кредитования верблюдов.
По состоянию на 1 кв. 2010 года количество выданных ипотечных кредитов в Украине на приобретение жилья составляет 51% от общего объема.
Об этом ИАП «Столичная недвижимость» сообщил Алексей Пилипец, исполнительный директор Украинской национальной ипотечной ассоциации (УНИА).
По его словам «по состоянию на 1 января 2010 года объем выданных кредитов составляет 54 млрд. 272 млн. грн., за 1 кв. года эта цифра практически не изменилась».
В УНИА также отметили, что «по состоянию на 1 января 2010 г., свыше 78% ипотечных кредитов в Украине выдано в иностранной валюте, 21% - в национальной».
Лирические отступления и хорошая шутка около темы - только подымают настроение и дают новый окрас ТЕМЕ. Так что все нормально, все же лучше чем голые цифры "вне контекста".
Ну что ж, давайте ближе к теме:
Случайно наткнулся на статью Эрика Наймана:
Экскурс в историю наводит на мысли, что в разные времена мера стоимости разного товара может быть различной, но мера одного из основных товаров - жилья, - практически неизменна.
Приятно было получить поодержку своим расчетам от одного из экспертов.
По моим расчетам, основанным на понятих рынка и равновесной стоимости, минимальная стоимость жилья= 2.5*годовой доход. Меньше этого стоимость упасть не может. Наличие ипотеки в 10% годовых добавляет к стоимости недвижимости еще столько же.
Итого стоимость жилья = 2.5*годовой доход + 2.5*годовой доход *((20- процент по ипотеке)/10) Если ипотека свыше 20%, то стоимость жилья = 2.5*годовой доход.
Понятия "жилье" и "годовой доход" в применении к Киеву - 50 кв. метров 2к квартира и доход - 1000 у.е.*12 = 12000 у.е. в год. Т.е. минимальная стоимость такой квартиры на сейчас должна быть 30 тыс. у.е. При росте доходов и снижении ипотечных процентов - жилье начнет дорожать.
На сейчас имеем ситуацию, при которой цены медленно пытаются сползать к обозначенному рынком уровню при отчаянном сопротивлении продавцов.
Скользкий расчет. В Майами по факту можно взять 85 м. за 40 тыс. При том средние доходы там в 5-7 раз выше киевских.
Это говорит о том, что 600 долл/метр расчетные абсолютно не являются линией поддержки роста цены или сопротивления к ее падению. При этом считаю весомой (и реальной) линией поддержки цены - уровень цен после кризиса 98 го года до 2001 го с поправкой на инфляцию доллара на расчетный период.
Послекризисный период (после 98го года) реально показал прочность уровня цен обвалом в 2 раза с выездом к 2001 му году на уровне 280 долл/метр по Киеву.
Это и есть реальный уровень поддержки в условиях отсутствия кредитования верблюдов.
Если вы оперируете понятиями уровней поддержки/ сопротивления, то должна быть основа для такой привязки. В валютных парах такие уровни обеспечиваются различными факторами, например, хеджированием валютных курсов, когда, например, крупные бизнесы покупают одни put опционы другие call опционы на одну и ту жу вал. пару и таким образом помогают загнут пару в коридор.
По укр. недвижимости таких факторов, которые оказываю поддержку/ сопротивление определенным уровням я, например, не знаю. Разве что, себестоимость хороший уровень сопротивления для хода вниз для первички, но не надолго.
Такого обвала как в 2001 к 300 дол. не должно произойти в ближайшие 2-3 года, а если произойдет, то плохо будет всем, вернемся в каменный век.
Моя методика расчета показывает по каким кругам стоимость может "ходить" во время циклов роста - падения. Мировой опыт (рыночные законы) показывает, что если стоимость существенно выбивается за эти пределы, то это - либо пузырь, который вот-вот лопнет, либо недооценка, которая приводит к росту недвижимости как только начинают расти доходы и появляется ипотека с процентом ниже 20% годовых.
Лирические отступления и хорошая шутка около темы - только подымают настроение и дают новый окрас ТЕМЕ. Так что все нормально, все же лучше чем голые цифры "вне контекста".
Ну что ж, давайте ближе к теме:
Случайно наткнулся на статью Эрика Наймана:
Экскурс в историю наводит на мысли, что в разные времена мера стоимости разного товара может быть различной, но мера одного из основных товаров - жилья, - практически неизменна.
Приятно было получить поодержку своим расчетам от одного из экспертов.
По моим расчетам, основанным на понятих рынка и равновесной стоимости, минимальная стоимость жилья= 2.5*годовой доход. Меньше этого стоимость упасть не может. Наличие ипотеки в 10% годовых добавляет к стоимости недвижимости еще столько же.
Итого стоимость жилья = 2.5*годовой доход + 2.5*годовой доход *((20- процент по ипотеке)/10) Если ипотека свыше 20%, то стоимость жилья = 2.5*годовой доход.
Понятия "жилье" и "годовой доход" в применении к Киеву - 50 кв. метров 2к квартира и доход - 1000 у.е.*12 = 12000 у.е. в год. Т.е. минимальная стоимость такой квартиры на сейчас должна быть 30 тыс. у.е. При росте доходов и снижении ипотечных процентов - жилье начнет дорожать.
На сейчас имеем ситуацию, при которой цены медленно пытаются сползать к обозначенному рынком уровню при отчаянном сопротивлении продавцов.
Скользкий расчет. В Майами по факту можно взять 85 м. за 40 тыс. При том средние доходы там в 5-7 раз выше киевских.
Это говорит о том, что 600 долл/метр расчетные абсолютно не являются линией поддержки роста цены или сопротивления к ее падению. При этом считаю весомой (и реальной) линией поддержки цены - уровень цен после кризиса 98 го года до 2001 го с поправкой на инфляцию доллара на расчетный период.
Послекризисный период (после 98го года) реально показал прочность уровня цен обвалом в 2 раза с выездом к 2001 му году на уровне 280 долл/метр по Киеву.
Это и есть реальный уровень поддержки в условиях отсутствия кредитования верблюдов.
Если вы оперируете понятиями уровней поддержки/ сопротивления, то должна быть основа для такой привязки. В валютных парах такие уровни обеспечиваются различными факторами, например, хеджированием валютных курсов, когда, например, крупные бизнесы покупают одни put опционы другие call опционы на одну и ту жу вал. пару и таким образом помогают загнут пару в коридор.
По укр. недвижимости таких факторов, которые оказываю поддержку/ сопротивление определенным уровням я, например, не знаю. Разве что, себестоимость хороший уровень сопротивления для хода вниз для первички, но не надолго.
Такого обвала как в 2001 к 300 дол. не должно произойти в ближайшие 2-3 года, а если произойдет, то плохо будет всем, вернемся в каменный век.
Моя методика расчета показывает по каким кругам стоимость может "ходить" во время циклов роста - падения. Мировой опыт (рыночные законы) показывает, что если стоимость существенно выбивается за эти пределы, то это - либо пузырь, который вот-вот лопнет, либо недооценка, которая приводит к росту недвижимости как только начинают расти доходы и появляется ипотека с процентом ниже 20% годовых.
1. В США например пришли до 350 долл за метр не в депрессивных районах и каменного века не настало.
2. По укр. недвижимости факторы поддержки как и везде одинаковы - реальный ВВП, реальный уровень доходов, реальная экономика. Себестоимость не может быть уровнем сопротивления, потому, что как видим сами строители не понимают в циклах РН, поэтому и залазят в себестоимость высокую (по раздутым ценам на землю, повышенный уровень взяток, покупка материалов по завышенной цене во время ажиотажа на строй материалы и т.д.). Соответственно когда это все сворачивается - себестоимость выходит очень виртуальной величиной и никаким макаром не влияет на цену как бы того не хотел например наш будивельнык.
Не знаю кому как, но мне в 2008 м году при средней з/п 600 долл было понятно, что цифра не соответствует РЕАЛЬНОЙ экономической ситуации в стране. Создание какой-то видимости за счет долгов и приводит к перекошенному порядку вещей, не соответствует реальностям и привод к кризисам, которые раставляют все на свои места. А потом по кругу опять на те же грабли.
3. Недооценка или переоценка как раз связана с реальным доходом в взаимосвязи на всех уровнях (на уровне отдельного человека, семьи, региона, страны). Вот вам и пара нарисовалась. Потому что сказать недооценена или переоценена недвижимость можно только в сравнении с доходом, потому что от дохода зависит аренда, возможность погашения взятого кредита, возможность окупаемости инвестиции.
Соответственно и видим от уменьшения реальных доходов по цепочке невозможность обслуживания кредитов ... и заканчивая остановкой строй отрасли и мертвым РН.
И не восстановится он пока не будет плясать с реальным доходом. Кто молится на возобновление кредитования должен понимать что обслуживание кредитов тоже зависит от реальных доходов. Кто надеется на гос. поддержку. тоже должен понимать что бюджет зависит от реальных доходов.
Другое дело, что любят организовать качели любого рода, которые боком все равно вылезут.
Лирические отступления и хорошая шутка около темы - только подымают настроение и дают новый окрас ТЕМЕ. Так что все нормально, все же лучше чем голые цифры "вне контекста".
Ну что ж, давайте ближе к теме:
Случайно наткнулся на статью Эрика Наймана:
Экскурс в историю наводит на мысли, что в разные времена мера стоимости разного товара может быть различной, но мера одного из основных товаров - жилья, - практически неизменна.
Приятно было получить поодержку своим расчетам от одного из экспертов.
По моим расчетам, основанным на понятих рынка и равновесной стоимости, минимальная стоимость жилья= 2.5*годовой доход. Меньше этого стоимость упасть не может. Наличие ипотеки в 10% годовых добавляет к стоимости недвижимости еще столько же.
Итого стоимость жилья = 2.5*годовой доход + 2.5*годовой доход *((20- процент по ипотеке)/10) Если ипотека свыше 20%, то стоимость жилья = 2.5*годовой доход.
Понятия "жилье" и "годовой доход" в применении к Киеву - 50 кв. метров 2к квартира и доход - 1000 у.е.*12 = 12000 у.е. в год. Т.е. минимальная стоимость такой квартиры на сейчас должна быть 30 тыс. у.е. При росте доходов и снижении ипотечных процентов - жилье начнет дорожать.
На сейчас имеем ситуацию, при которой цены медленно пытаются сползать к обозначенному рынком уровню при отчаянном сопротивлении продавцов.
Скользкий расчет. В Майами по факту можно взять 85 м. за 40 тыс. При том средние доходы там в 5-7 раз выше киевских.
Это говорит о том, что 600 долл/метр расчетные абсолютно не являются линией поддержки роста цены или сопротивления к ее падению. При этом считаю весомой (и реальной) линией поддержки цены - уровень цен после кризиса 98 го года до 2001 го с поправкой на инфляцию доллара на расчетный период.
Послекризисный период (после 98го года) реально показал прочность уровня цен обвалом в 2 раза с выездом к 2001 му году на уровне 280 долл/метр по Киеву.
Это и есть реальный уровень поддержки в условиях отсутствия кредитования верблюдов.
Если вы оперируете понятиями уровней поддержки/ сопротивления, то должна быть основа для такой привязки. В валютных парах такие уровни обеспечиваются различными факторами, например, хеджированием валютных курсов, когда, например, крупные бизнесы покупают одни put опционы другие call опционы на одну и ту жу вал. пару и таким образом помогают загнут пару в коридор.
По укр. недвижимости таких факторов, которые оказываю поддержку/ сопротивление определенным уровням я, например, не знаю. Разве что, себестоимость хороший уровень сопротивления для хода вниз для первички, но не надолго.
Такого обвала как в 2001 к 300 дол. не должно произойти в ближайшие 2-3 года, а если произойдет, то плохо будет всем, вернемся в каменный век.
Моя методика расчета показывает по каким кругам стоимость может "ходить" во время циклов роста - падения. Мировой опыт (рыночные законы) показывает, что если стоимость существенно выбивается за эти пределы, то это - либо пузырь, который вот-вот лопнет, либо недооценка, которая приводит к росту недвижимости как только начинают расти доходы и появляется ипотека с процентом ниже 20% годовых.
1. В США например пришли до 350 долл за метр не в депрессивных районах и каменного века не настало.
2. По укр. недвижимости факторы поддержки как и везде одинаковы - реальный ВВП, реальный уровень доходов, реальная экономика. Себестоимость не может быть уровнем сопротивления, потому, что как видим сами строители не понимают в циклах РН, поэтому и залазят в себестоимость высокую (по раздутым ценам на землю, повышенный уровень взяток, покупка материалов по завышенной цене во время ажиотажа на строй материалы и т.д.). Соответственно когда это все сворачивается - себестоимость выходит очень виртуальной величиной и никаким макаром не влияет на цену как бы того не хотел например наш будивельнык.
Не знаю кому как, но мне в 2008 м году при средней з/п 600 долл было понятно, что цифра не соответствует РЕАЛЬНОЙ экономической ситуации в стране. Создание какой-то видимости за счет долгов и приводит к перекошенному порядку вещей, не соответствует реальностям и привод к кризисам, которые раставляют все на свои места. А потом по кругу опять на те же грабли.
3. Недооценка или переоценка как раз связана с реальным доходом в взаимосвязи на всех уровнях (на уровне отдельного человека, семьи, региона, страны). Вот вам и пара нарисовалась. Потому что сказать недооценена или переоценена недвижимость можно только в сравнении с доходом, потому что от дохода зависит аренда, возможность погашения взятого кредита, возможность окупаемости инвестиции.
Соответственно и видим от уменьшения реальных доходов по цепочке невозможность обслуживания кредитов ... и заканчивая остановкой строй отрасли и мертвым РН. И не восстановится он пока не будет плясать с реальным доходом. Кто молится на возобновление кредитования должен понимать что обслуживание кредитов тоже зависит от реальных доходов. Кто надеется на гос. поддержку. тоже должен понимать что бюджет зависит от реальных доходов. Другое дело, что любят организовать качели любого рода, которые боком все равно вылезут.
В целом все верно, если отбросить горячий спекулятивный капитал, то стоимость жилья прямо пропорциональна уровню доходов, при этом рост доходов на 15% не обязательно приводит к росту РН на 15%, все зависит от базовой стоимости и базового уровня доходов на момент (фаза нахождения рынка).
В США так же как и у нас все зависит от региона, там тоже есть депрессивные районы, где нет работы и дома стоят даже ниже 300 у.е. за квадрат . У меня родственники живут в пригороде Майами, так вот там после кризиса целые кварталы в некоторых районах опустели. Там своего рода латиноамериканско-кубинская община, очень много беглецов с Кубы, которые прожив в Штатах 5-10 лет, помогая друг другу брали кредиты, а работа у них, в основном, низкооплачиваемая в связи с отсутствием квалификации.
Для того, чтобы в Киеве цены опустились до уровня 350 у.е. за квадрат к 2012 г., должна пройти еще одна волна кризиса, причем раза в 2 интенсивнее. Разрушение промышленности и инфраструктуры должно пойти темпами 1992-1994 гг. Не думаю, что мы пойдем по такому сценарию. Посмотрите, Украина и так по уровню ВВП практически осталась в одиночестве в нашем регионе:
невозможность обслуживания кредитов ... 
. У меня родственники живут в пригороде Майами, так вот там после кризиса целые кварталы в некоторых районах опустели. Там своего рода латиноамериканско-кубинская община, очень много беглецов с Кубы, которые прожив в Штатах 5-10 лет, помогая друг другу брали кредиты, а работа у них, в основном, низкооплачиваемая в связи с отсутствием квалификации.
