Когда начнется обвал нереальных цен на жилье в Киеве? - 2017

Истории реального Киева.
Хлопец бывший в АТО, но смогший остаться в армии по состоянии здоровья, так и не нашёл работу по "объявлениям фейслесс" на 8-10 тыс. грн.
Везде разводы - обещают одно, а платят на 30-40% меньше.
Где платят в киеве 1-3 куе как делает вбросы кинконговец остаётся загадкой.

пусть учится на сантехника - электрика
или выучит java
в чем проблема то?

кем ты работаешь то что зп 3200 грн?

Для ретроспективы и соотнесения «ожидания vs реальность».


Лето-осень 2013: слежу за динамикой истощения ЗВР и ожидаю конец стабильности ПА8. Будущий курс гривна/доллар оцениваю около 10, ну 11, ну 12 – самое большее (мега-обвал гривны, типо пессимистический сценарий). Цены на недвигу, вангую, в грн останутся теми же, а в долларе, соответственно, упадут на 20-25%.

Лето 2014: немного оправившись от шока, надеюсь на стабилизец ситуации и ПА16 максимум; думаю над тем, как ВСУ будет занимать Донецк (будут ли бои и разрушения в городе)

Осень-зима 2014: растёт курс на ЧР, все в тихом… гм… удивлении; Иловайск-ДАП-Дебальцево, морально подготовился к тому, что сегодня-завтра повестка и мобилизация, пишу список вещей; скалены вангуют нам «Холодомор», родители на детских площадках всерьёз обсуждают, чем греться зимой (электрика, дизель-генератор на балконе?); какая там нах недвига…

Лето 2015: после затихания (относительного) БД после Дебальцево, и отойдя от курса ПА25, наблюдаю позитивное сальдо внешнеторгового баланса и откат доллара чуть ли не к 20; есть надежды, что это дно, экономика оздоравливается; Первый делится оптимистичными инсайдами из ВРУ, что «вот-вот» примут закон о ОРДЛО и тогда – конец войне, реинтеграция Донбасса, поток западных инвестиций и подъём экономики; Фейслесс и ещё кто-то (Реус, Хьюм?) вангуют возврат долларовых з/п к уровню 2013 года в 2018 или 2019 (не помню точно), дальше – его превышение, «новый 2008», типо циклы роста/падения и т.п.; Эйрмакс пока что держиться и усиленно изображает оптимисмус

Осень-зима 2015: начал активно мониторить варианты на КРЖН; ездил смотреть Обуховскую, метр там ПА650 казался мега-шарой; 3к в КТ на Мостицком – 60-65куе типо самая низкая цена; Юра вангует УВ, ОШ, ЯЗ, ЯО и прочий зомби-апокалипсис; в рамках «стратегии окружения Киева кавалірками» Флаймэном за 1 «фонд» куплено цокольное помещение в Буче (зато новострой!); Эйрмакс уверовал в ОШ и продал 2к в Голосеево, втирает в макушку пепел и вангует «НЛ ПА1500»

Весна-лето 2016: подъём, будущие западные инвестиции и бурный рост ещё в повестке оптимистов; новый тренд – айти-нация, типо всем нужно идти в айтишники, они самые обеспечат мощный приток валюты и позитивное сальдо внешней торговли, поддержат спрос на недвигу (типо, ЦА «Чикаги» и т.д. – забыли уже?) и вообще нужно от выплавки чугуния переходить к диджитал-экономике; рисуются карты «ойти-мекки» (привокзальная БПС с залой, ессно, в её границах); Фейслесс и ещё кто-то (Хьюм?) пророчат грядущую массовую ипотеку (цены резко вверх, ессно) под соусом «некуда гривну девать банкам»; в июле-августе индекс Бомбера мёртво стоял на ПА1000, у обвалишек началась паника и обвинения Бараки в манипуляциях, растишки радовались, типо это дношное дно, куда ниже, дальше только рИст; куча проплаченных истеричных статей от АН, что «хозяева хрущёвок хотят 1000 долларов за метр и не ниже», поэтому дешеветь никак не будет…

Осень-зима 2016: 3к в КТ и 96 серии на Мостицком и Венике есть в достаточном количество по 55 куе; Влад занимается футуристической урбанистикой, пророчит моногорода и мега-спрос на утеплённые башни «Оркады», основная идея: «в горизонте 5-10 лет грядёт избыток предложения на КРЖН, но цены снижаться не будут», Ирпень станет киевским спальником, но при этом – заколоченные окна советских панелек на Троещине; неожиданно (но не для всех) случился Приват; я вангую ПА33 на конец 2017

Весна-лето 2017: в айтишниках разочаровались (они кагбэ есть, но никаких прорывов не случилось), у растишек консенсус, что «совкошлак» будет только падать, ПОХ – уже неперспективная окраина, дорожать будет только новострой, да и то преимущественно элитка; обсмактывается «Чикаго» и Рыбальский; Влад объявляет закрытие «форточки возможностей» на КРЖН и вангует «вымывание наиболее дешёвых вариантов» и начало дорожая уже осенью; «Агент Оранж» ака Унуноктий топит за лысогорский ЖК от Геоса; вяло обсуждают «план Маршалла» для Украины; Первый: «деньги в Киеве есть, делают дороги, будет и метро на Веник к 2019»; растут в грн з/п, но инфляция тоже ускоряется; массово сдаётся наличный доллар (о причинах у меня есть своя теория), курс откатывается и это добавляет оптимистам оптимизма; цены стагнируют на эконом-новострой, медленно проседают на «совкошлак» и растут на элитку – Эйрмакс поражён и расстроен; Юрий, не в силах сносить издёвки про «БПС с залой», нас покинул окончательно и бесповоротно; Влад и ещё кто-то (Фейслесс?) обещают вскоре доступную массовую гривневую ипотеку «ПА12%» (как часть прогноза «сейчас дно, скоро дорожай»); безвиз!!!111

Осень 2017: Рыбальский уже не торт, Влад уверовал в совковторичку в выгодных местах, Эйрмакс уже почти сдался и про «НЛ ПА1500» не вспоминает, Гройсман поднял пенсии; вяло мусолится новый фетиш – ТТ; на Венике-Мостицком 3к в КТ продаются по 45 куе; вместо «плана Маршалла», потока западных инвестиций, прорыва укроэкономики, айти-нации и прочей евроинтеграции, оптимисты надеются на китайцев (метро, БСА, аренда, инвестиции)…

P.S. Кстати, под реконструкцию Бортничей с японцами уже ХЗ сколько лет как соглашение подписали.

По ощущениям, на моменте достигли дна. Что будет дальше пока не понятно.

Но вы же не на перепродажу покупаете, а под аренду.

Какая будет доходность аренды?

Сейчас можно выхватить квартиры, которые после постройки и ремонта будут давать 10-12% годовых.

Hume считает что если доходность выше депозита- то это хорошо. Но выше какого депозита? Гривневого? Долларового? 50/50?

Какую ставку сейчас можно принять за irr КРЖН?

Если взять например Оранж сити 38 квадратов по 13000 грн. получится 500 000 квартира. Первую сдачу там легко можно за 5000 грн сдать, получается 12% годовых, а по факту будет больше

По ощущениям, на моменте достигли дна. Что будет дальше пока не понятно.

Но вы же не на перепродажу покупаете, а под аренду.

Какая будет доходность аренды?

Сейчас можно выхватить квартиры, которые после постройки и ремонта будут давать 10-12% годовых.

Hume считает что если доходность выше депозита- то это хорошо. Но выше какого депозита? Гривневого? Долларового? 50/50?

Какую ставку сейчас можно принять за irr КРЖН?

Если взять например Оранж сити 38 квадратов по 13000 грн. получится 500 000 квартира. Первую сдачу там легко можно за 5000 грн сдать, получается 12% годовых, а по факту будет больше

Можно ещё оформить гривневую рассрочку от геоса и будет двойной профит.

Если взять например Оранж сити 38 квадратов по 13000 грн. получится 500 000 квартира. Первую сдачу там легко можно за 5000 грн сдать, получается 12% годовых, а по факту будет больше

а "по факту" ремонт делать/мебель-технику покупать не нужно, математеГ?

2350 за квадрат «видовой» на тихих соседей квартиры на 7-14 этаже на этапе котлован. Аванс 50%

За воздух дорого. Этажи до 10 низковато. Фасад во второй очереди упростят(

Если речь о готовом, то такой ценник, как для жк в топовой десятке премиум домов Киева, имеет место быть и он явно не завышен.

Рыба-сом Одна серьезная ошибка. Эйрмакс сдался в 2015 и прелесть продал в декабре того же года. Весь 2016й ванговал кратное падение рынка. К концу 2016го начал понимать, что что-то идет не по плану. В 2017м переобулся в умеренного бизнес-растишку. По-прежнему считает, что НЛ переоценен.

airmax78, да, по поводу Вас уверен не был, память подвела.
Сейчас подправлю.