Купуємо для здачі в ОРЕНДУ Львівську Нерухомість!

Успіх

Школа - будується!

Теж з 2018 року?

Успіх

Школа - будується!

Теж з 2018 року?

Ні, якщо не помиляюсь, то цього року почали.
Бо навесні 2024р, коли я оглядав свою квіточку(бувши у відпустці), то на тому місці, де будується школа, ще нічого не було.

що краще брати під здачу в оренду - новобуд по 1000 дол на етапі котловану і чекати рік-два чи вже зараз на вторинці з ремонтом? який район Львова краще підходить для здачі в оренду?

Ваше питання цікаве та важливе, але скорше за все не буде мати конкретної відповіді.

Можливо вам пригодяться роздуми мої, як мешканця Львова (хоча вже декілька років постійно і не живу у Львові) та моїх приятелів - реальних лендлордів, які мають житлову та комерційну нерухомість:

- мої приятелі НЕ беруть нічого "на етапі котловану" з чеканням на протязі 1-2 - а в наших умовах можливо і 10 років. Беруть у перевірених Забудовників на етапі початку будівництва або на етапі реального будівництва стін. Останні об"єкти було куплено у забудовника "МетГал". Дуже надійний та має багато реально зданих в експлуатацію житлових об"єктів з високою якістю та готовністю квартир під ремонт.
- зараз - на скільки я знаю- той Забудовник інтенсивно веде будівництво нового будинка в районі Львівського автовокзалу - там критерій "ЛЛЛ" витримано чітко! Ніхто не знає, як їм вдалося вихопити ту ділянку землі, на якій було розташвано парк, приватний бізнес, кафе і навіть існувала не довго газова АЗС від БРСМ.
- інші об"єкти під оренду розкидані по всьому Львові і немає ніякої тенденції: є квартири навпроти "Вікторія Гарденс" і є квартири в центрі, наприклад на вулиці Рильского.
- на кожен товар є свій Покупець: здають навіть дуже стару квартиру без ремонту в будинку з білої цегли - мабуть будинок останньої третини 20 сторіччя - там всі такі - на Науковій.
- Вся справа в ціні: те, що на Рильського - мають 800 доларів. Те, що біля автовокзалу або "Вікторія Гарденс" - мають за 2-к від 400 до 500 доларів.
- додатково до житлової нерухомості мають під оренду комерційну В ТИХ ЖЕ ЛОКАЦІЯХ (приблизно по 100 кв. м) та парковочні місця (довго не могли здати, але нарешті здали - здається за 50 доларів на місяць. Це не центр.).
- здача через Airbnb подобово проблемна: добре здається тільки в самому центрі, щоби було біля площі Ринок. Або дуже недалеко від центру. Наприклад, коли я робив ремонт в новій своїй квартирі, то жив тиждень через Airbnb на вулиці "Мала" в районі Винниківського ринку - то видно було, що орендодавець був безмежно радий клієнту. І це було найдешевше, що я знайшов, щоби десь жити тиждень.

Між тим у моїх приятелів ЗДАЄТЬСЯ все більш-менш вдало.

Тут треба брати калькулятор:
- 10...9...8 років тому можна було брати нерухомість у Львові приблизно по 600...650 доларів квадрат та робити ремонт під оренду десь за 300 доларів квадрат.
- 5...4 роки тому вже брали нерухомість по 800...850 доларів квадрат та робили ремонт з великими труднощами за оті самі 300 доларів квадрат (фунціі прорабів брали на себе, бригади привозили з інших міст!);
- тут треба врахувати, що зараз навіть перевірених Забудовників або різко впала якість, або дуже спростили те, що віддають клієнту. Наприклад, згаданий МетГал раніше здав квартири в ідеальному для ремонту стані: стіни не вимагали додаткової штукатурки та вирівнювання тих стін. Ідеальна штукатурка та ідеальна (!) стяжка на підлозі, розведено по квартир опалення: встановлені двоконтурні котли, все готово для опалення квартир. Зараз здають здається як і всі - тільки стіни.
- зараз - на скільки я знаю - у МетГал квадрат вже по 1300 доларів (це на етапі готовності - не впевнений - мабуть вже 5-ти поверхів нового будинка) і ремонт в 500 доларів квадрат НЕ виходить, тенденція іде в бік ремонту за 700 доларів квадрат.
- крім ціни в 500-700 доларів квадрат важливе питання - ТЕРМІНИ ремонту. Як сказав мені на днях надійний та перевірений львівський прораб - в його бригаді було 12 хлопців - зараз має 4 (бо 8 пішли на фронт) і тягне ОДНОЧАСНО 5 (!!!) квартир.
- за повідомленнями моїх друзів орендодавців намітилася проблема з орендарями (а вони дуже досвідчені пани): важко знайти адекватного орендаря - почалися "простої" - після того, як черговий виїхав - та почав змінюватися контингент.
Апогей проблеми в двох речах: там, де оренда була 500 доларів за 2 к з дуже якісним ремонтом (!) - погоджуються вже на 400. Орендар тепер може бути у вигляді "негра з песиком". (Як відомо найгірший сон орендодавця - це орендар з дітьми, песиками, собачками та котиками). Погоджуються вже і на таке.

Таким чином разом з калькулятором треба думати...
Почекаємо відповіді від більш досвідчених - ніж я - людей...
Мабуть щось додасть пан Bolt - доволі досвідчена людина.

А що тут думати, приходить поступова дупа оренді.

Я пам"ятаю більш-менш цифри приятелів. Цікаво взяти калькулятор.

Беремо - як приклад - інвестицію в нерухомість Львова років 2016...2018.
- нове у перевірених Забудовників в середньому 700 доларів квадрат.
- квартири 1 к десь 45 квадратів, двокімнатні десь 75 квадратів.
- інвестиція в 2-к 75х700=52 500 доларів.
- ремонт 2-к під оренду обходився в 300 доларів квадрат тобто 22 500 доларів;
- реальні витрати не менше ніж 52500+22500=75 000 доларів.
- реальна виручка від орендарів за роки 2018-2024 - тобто за 7 років складає (7х12-7х0,5)х500)=40250 доларів (жодний рік не жив орендар більше 1 року); тобто свої гроші ще НЕ повернули.
- економічна ефективність:
75 000 - 100%
(12-0,5)х500 - х%
х=7,66%

Тепер беремо те саме, але інвестиція 2025 року:
- ціна стін під ремонт 1300х65=84 500 доларів (зараз вже не будують 2-к по 75 квадратів - перейшли на 65 квадратів);
- ціна ремонту: 600х65=39 000.
- реальний обсяг інвестицій: 84 500+39 000=123 500 доларів. Реально варто брати 124 000 доларів.
- реальна здача - я вже не впевнений, що буде по 500... Але нехай буде оптимістично 500:

124 000 - 100%
(12-0,5)х500 - х%
х=4,63%

Термін окупності такого бізнесу НЕ відповідає прийнятому в Україні (8 років ніяк не виходить).
Але за закордониними мірками - це супер!

Ні, ну на шмат свинини по 215 гривень кіло вистачить, але та сама свинина рік тому коштувала і 145.
На яблука, які подоржчали в 2 (!) рази мабуть вже не вистачатиме...

що краще брати під здачу в оренду - новобуд по 1000 дол на етапі котловану і чекати рік-два чи вже зараз на вторинці з ремонтом? який район Львова краще підходить для здачі в оренду?

Ну бачите, в другому варіанті все теж залежить від ціни і локації об'єкту.

Треба порівнювати - скільки буде коштувати квартира в новобудові з ремонтом через 2роки(якщо вчасно її здадуть/без форс-мажорів) і яка буде оренда її на той час?
І відповідно, скільки коштує купити, на моменті, квартиру в старому фонді і за скільки її можна здати?

Тож, другий варіант - легко можна перевірити/порахувати!
А от перший - хіба приблизно
Навіть, якщо рахувати по сьогоднішній ціні, то як Ви кажете - 1000$/м2 на котловані + 700$(ремонт, але швидше він буде дорожчий через 1,5-2р) + додати % по депозиту (в грн) на ту суму за 2роки =

Тож, беріть калькулятор і

додати % по депозиту (в грн

Для депозиту в гривні вводиться ще одна додаткова ризикована невідома: курс на той момент.
Все рахує в валюті, тут тиц 3.14здиц - депозит в гривні

Тепер беремо те саме, але інвестиція 2025 року:

Пане Акурт, у Вас все гарно виходить порахувати👍(добре знаєтесь на цінах)

То, будь ласка, порахуйте ще так само у старому фонді(вже з ремонтом, або доплюсуйте ремонт) - до війни і тепер в 2025р.


Мабуть, вийде вигідніше, ніж в новобудові?

додати % по депозиту (в грн

Для депозиту в гривні вводиться ще одна додаткова ризикована невідома: курс на той момент.
Все рахує в валюті, тут тиц 3.14здиц - депозит в гривні

Не все!
Оренда, переважно, в гривні!

Тому, тут все відносно/приблизно...
Але, хоч якась загальна картина вимальовується!