Когда начнется обвал нереалных цен на жилье в Киеве? (2010)

По поводу 40000 квартир, где никто не прописан. А кто вам сказал, что эти квартиры обязательно идут на продажу? Вычте из них те, которые сдаются посуточно, те которые сдаются долгосрочно и те, в которых не прописываются, что бы минимизировать комуналку.

Здесь были оживленные беседы по демографии(хотя не понятно, зачем проводить данные по Украине, когда тема про Киев). Вот данные из плана развития Киева до 2025 года(http://grad.gov.ua/ua/plan_news) По этим данным сейчас фактически в Киеве проживают 3144тыс.чел, а в 2025 будет около 3885тыс.чел. То есть за 15 лет население Киева увеличится на 700000человек или около 470000человек в год(при чем это экономически активное население, которое едет сюда не за средней з/п). Если взять по минимуму на каждого 20кв.м., то потенциальный спрос будет увеличиваться на чуть меньше, чем 1000000кв.м/год.

Очевидно вы не понимаете как развивается город. То что 30 лет назад было пригородом - теперь Киев. Столица поглощает и будет поглощать пригород. В пригородах, которые были на карте 20-летней давности - это уже районы Киева. И в этих пригородах УЖЕ есть жилье. Поэтому будет так : "вуаля, и за 5 минут подписания акта прирост жилого фонда Киева на 100 тыс. кв.м."
Т.е. те дома станут киевскими домами - так было и будет.
А где по вашему землю брать для расширения города - ведь это генплан тоже предусматривает.

Ну а строят сейчас и так под 1 млн. Так что проблем тут не вижу.
При этом учтите. что постоянное население города не меняется уже 20 лет так точно (кстати единственный облцентр, где население не убавилось).

По ген. плану расширяться город не будет, количество жилья должно увеличиваться засчет застройки свободных территорий, а также застройки тех мест, где раньше была промзона и т.п. + перестройка раенов панелек. Даже если пристоединят коцюбинское, так это + АЖ 13тыс жтелй....=))))))

Меры мертвых городов тоже дышат оптимизмом. Они в планах закладывают развитие, увеличение и т.п. Хотя их города по населению мельчают год от года. Просто без этого не будут инвестиции и т.п.
Наш Космос тоже из ума еще не выжил. "Все будет хорошо" - это то что все мы слышим уже многие годы
а по плану город должен вырасти до около 150 твс. га . Это все равно что расширить его границы на 10 км от существующих. Понятно что это будет не равномерно, но будет.
Говорят о том, что это "маловероятно". Все из-за отсутствия централизации власти (какой князек отдаст свои земли просто так???). Но так эта же централизация уже в работе!

Загальна площа житла вже перевищила заплановану чинним Генпланом на 2011 рік і досягла 58 млн. кв. м, у зв’язку з випереджальним зростанням чисельності населення середня житлова забезпеченість в місті збільшилася лише на 1,1% до 20,6 кв. м на 1 особу.

Видите - ростем и развиваемся Так что график опережаем...

А про то, что сносить будут сбрехали:

Рекомендований та найбільш вірогідний варіант №3 - на територіях сумарною площею 4175 га розміщується житлове будівництво обсягом 38,4 млн. кв. м загальної площі, запроектованих у попередньому періоді з проведенням необхідних містобудівних розрахунків та обґрунтувань, у тому числі завершення розпочатого будівництва загальною площею 4,2 млн. кв. м., вибуття старої забудови обсягом до 2,9 млн.кв.м. При цьому загальна площа житлового фонду досягне 93,5 кв. м житлова забезпеченість складатиме 27,5 кв м на 1 особу у довгостроковій перспективі реалізації планувальної моделі.

Так что сносить и не планируют - денег на это надо много - обсуждали тут уже многократно...

Просто как всегда этот план не выполнят и примут новый. Такой план - это просто инвестпривлекательность города с чего я и начал - вот и все. Это по нормальному никогда не выполняли.

Если не будут продаваться и у строителей не будет возможности ждать "возвращния ипотеки", введут рассрочку, как то сейчас делают с паркингми. Распродавть неудавшиеся спекулянты врядли станут толпами, ибо эти квартиры проинвестировали на пике цен(если цикл строительства считать 3года). А как известно неудачная спекуляция обычно превращается в долгосрочную "инвестицию". Вот и будут эти квартиры сдаваться и ждать лучших времен.

Да как только доверие будет возвращено - то и рассрочка начнет работать... Через год-два...
Но рассрочка это не ипотека на 10-20 лет. Это всего лишь на 1-2 года в среднем (не все же 100% квартир продают на уровне фундамента )
Но когда-нибудь все это сбудется - вопрос в том, что не в этом году так точно

По поводу 40000 квартир, где никто не прописан. А кто вам сказал, что эти квартиры обязательно идут на продажу? Вычте из них те, которые сдаются посуточно, те которые сдаются долгосрочно и те, в которых не прописываются, что бы минимизировать комуналку.

Здесь были оживленные беседы по демографии(хотя не понятно, зачем проводить данные по Украине, когда тема про Киев). Вот данные из плана развития Киева до 2025 года(http://grad.gov.ua/ua/plan_news) По этим данным сейчас фактически в Киеве проживают 3144тыс.чел, а в 2025 будет около 3885тыс.чел. То есть за 15 лет население Киева увеличится на 700000человек или около 470000человек в год(при чем это экономически активное население, которое едет сюда не за средней з/п). Если взять по минимуму на каждого 20кв.м., то потенциальный спрос будет увеличиваться на чуть меньше, чем 1000000кв.м/год.

Киевские чинуши говорили, что таких квартир даже 50 тыс., а не 40. Никто не говорит, что они все идут на продажу, но даже части из них хватит на несколько лет продажи с нынешними темпами. Посуточно сейчас не так просто сдать, да и очень хлопотно, каждый день искать нового арендатора - в конце концов на бандюка какого-то нарветесь очень быстро. Зайдите на Сландо - там предложение превышает спрос в 50 раз. И аренда начала падать:

http://news.finance.ua/ua/~/1/2010/05/01/195347

Продажа, даже судя по этим цифрам, должна быть уже в 2 раза ниже. Так что продавать сейчас выгоднее чем сдавать.

По поводу коммуналки - редкий случай. Какой смысл выписываться. Если стоят счетчики на воду, то количество прописанных влияет только на кухонный газ, а это 5 гривен с человека!
Отопление и обслуживание - от площади. А теперь подумайте, стоит ли ради этого выписываться?

А т.н. планы развития ничего, кроме смеха, не вызывают. Они будут основаны на деньгах МВФ и на ОВГЗ? ВВП Киева меньше чем ВВП Кабула! Вы только вдумайтесь! Кабула, где люди живут в глинобитных халупах и где уже 30 лет идет война! Так что Киев - это гигантский пузырь! Работы здесь скоро не будет!

По поводу 40000 квартир, где никто не прописан. А кто вам сказал, что эти квартиры обязательно идут на продажу? Вычте из них те, которые сдаются посуточно, те которые сдаются долгосрочно и те, в которых не прописываются, что бы минимизировать комуналку.

Здесь были оживленные беседы по демографии(хотя не понятно, зачем проводить данные по Украине, когда тема про Киев). Вот данные из плана развития Киева до 2025 года(http://grad.gov.ua/ua/plan_news) По этим данным сейчас фактически в Киеве проживают 3144тыс.чел, а в 2025 будет около 3885тыс.чел. То есть за 15 лет население Киева увеличится на 700000человек или около 470000человек в год(при чем это экономически активное население, которое едет сюда не за средней з/п). Если взять по минимуму на каждого 20кв.м., то потенциальный спрос будет увеличиваться на чуть меньше, чем 1000000кв.м/год.

Киевские чинуши говорили, что таких квартир даже 50 тыс., а не 40. Никто не говорит, что они все идут на продажу, но даже части из них хватит на несколько лет продажи с нынешними темпами. Посуточно сейчас не так просто сдать, да и очень хлопотно, каждый день искать нового арендатора - в конце концов на бандюка какого-то нарветесь очень быстро. Зайдите на Сландо - там предложение превышает спрос в 50 раз. И аренда начала падать:

http://news.finance.ua/ua/~/1/2010/05/01/195347

Продажа, даже судя по этим цифрам, должна быть уже в 2 раза ниже. Так что продавать сейчас выгоднее чем сдавать.

По поводу коммуналки - редкий случай. Какой смысл выписываться. Если стоят счетчики на воду, то количество прописанных влияет только на кухонный газ, а это 5 гривен с человека!
Отопление и обслуживание - от площади. А теперь подумайте, стоит ли ради этого выписываться?

А т.н. планы развития ничего, кроме смеха, не вызывают. Они будут основаны на деньгах МВФ и на ОВГЗ? ВВП Киева меньше чем ВВП Кабула! Вы только вдумайтесь! Кабула, где люди живут в глинобитных халупах и где уже 30 лет идет война! Так что Киев - это гигантский пузырь! Работы здесь скоро не будет!

Сдавать квартиру, это действительно хлопотно, независимо от того, посуточно или долгосрочно. Но в перспективе количество снимаемых квартир будет только расти(так как молодежь хочет гулять, развлекаться, ездить отдыхать и т п, а не собирать деньги на свою квартиру). Поэтому с арендой проблемм особых не предвидится, особенно если эту тему более-менее урегулируют законодательно. По поводу комуналки - это больше психология, реальный выиграш копейки, а "надурить" государство - это святое. Могу назвать еще одну причину не прописываться в Киеве(особенно мне близкую ))), уклонение от службы в армии, ибо в г.Мухосранске этот вопрос решатеся намного быстрее и дешевле, чем с столице.

Если не будут продаваться и у строителей не будет возможности ждать "возвращния ипотеки", введут рассрочку, как то сейчас делают с паркингми. Распродавть неудавшиеся спекулянты врядли станут толпами, ибо эти квартиры проинвестировали на пике цен(если цикл строительства считать 3года). А как известно неудачная спекуляция обычно превращается в долгосрочную "инвестицию". Вот и будут эти квартиры сдаваться и ждать лучших времен.

правильно мыслите, упираться будут по любому и нихто не кинется "за скока дадут" продавать

НО денех нет просто даже если в рассрочку
народ и малый бизнес обнищал

и все это в комплексе создает давление на тренда вниз, а не вверх или на том же уровне
слишком много на одной чаше весов, и слишком мало на другой
потенциальные покупатели от того шо не покупают не терпят убытков ни материальных ни моральных, на моск им ниче не давит
продавцы же несут убытки как материальные так и моральные

резких движений вниз навряд будет
а вот неуклонное, постепенное снижение цены да, будет иметь место
на тот уровень хде количество сделок будет 50-60% докризисных

ведь можно конечно солить недвигу и ждать лучших времен(но застройщик к примеру с его 14000+7000 никак не может)
но все дело в том шо они не настанут никохда
мы вышли на свой уровень, кризисные процессы отчасти утряслись
теперь будем топтаться на месте и доходы будут отрастать в лучшем случае вместе с инфляцией (а многие доси не могут цены поднимать - клиента и так нет)
бо кредитного шального бабла уже не будет(то которое утянуло цены в гору)
теперь будем жить по средствам(про долги умолчу, это очевидно)

а цены на недвигу подвисли в грн на докризисном уровне
остается только понять, шо быстрее произойдет
доходы поднимуться раза в два
или недвига опустится к людям

шо то мне подсказывакет шоб доходы поднять в два раза лет надцать понадобиться
а ведь разрыв именно таков

посмотрите на активность покупателей во всех сегментах
авто
быттехника
недвига
плинтус аднака
денюшки нема
а застройщики и риалторы почему то думают шо она найдется, лично для них
это заблуждение
чем быстрее это дойдет, тем быстрее начнут зарабатывать
понятно укрнатура такова шо не понимают как это убыток фиксить
надо типа тока прибавлять, другое в квадратную башку не влазит

учиться им надо
в штатах вон по регионам до 3-4 раз цены спустили местами
конечно же ниже себестоимости продажи
но они фиксят, бо понимают быстрее пофиксю, освобожу бабло и стану работать, а не стоять медитировать, когда же все закончиться
да никогда - жизнь изменилась, открыть глаза пора
мир уже не будет такой, как был до этого кризиса, 100%

А Америкосами очень не рекомендую наш рынок сравнивать. Сейчас читаю америкосскую книгу по инвестированию в недвигу, и тихонько офигеваю...Когда ДЕСЯТИЛЕТИЯМИ прибыль от аренды домов и квартир превышает доходы по акциям, облигациям, депозитным распискам, и самое главное инфляцию + очень дешевые кредиты и глупая политика в их выдаче в итоге рано или поздно выходит то, что мы с вами видели в 2007-2008. У нас такого не было, нет, и врядли будет.

SSilent

штаты в пример как надо финансами управлять, не ждать манны

а суть происходящего на укрРН выше изложена

кстати, про управление финансами
помниться еще год два назад была пугалка мол деньги больше не куда вкладывать акромя недвиги, только туда и дорога
мол депо ерунда а ФР в неньке нет

так вот, ФР то для физиков уже есть
и все спекули, в том числе и те хто успешно выскочил из капкана недвижимости, успешно там резвяться

остались кто хапанул в ипатеку в надежде шо будетдаражать

мне вот интересно, шо этот народ себе думал
как можно было при ценах на убитый 1к хрущ на окраине в 100 куе думать шо будет дороже?
этож полный отрыв башки должен быть

самое интересное шо в гривнах он так и стоит
т.е. маразм крепчал
иначе ситуацию на РН не опишешь
но отсутствие продаж - лучший лекарь
вылечит всех

SSilent

штаты в пример как надо финансами управлять, не ждать манны

а суть происходящего на укрРН выше изложена

кстати, про управление финансами
помниться еще год два назад была пугалка мол деньги больше не куда вкладывать акромя недвиги, только туда и дорога
мол депо ерунда а ФР в неньке нет

так вот, ФР то для физиков уже есть
и все спекули, в том числе и те хто успешно выскочил из капкана недвижимости, успешно там резвяться

остались кто хапанул в ипатеку в надежде шо будетдаражать

мне вот интересно, шо этот народ себе думал
как можно было при ценах на убитый 1к хрущ на окраине в 100 куе думать шо будет дороже?
этож полный отрыв башки должен быть

самое интересное шо в гривнах он так и стоит
т.е. маразм крепчал
иначе ситуацию на РН не опишешь
но отсутствие продаж - лучший лекарь
вылечит всех

ФР то есть, но это в Украине ЧИСТО спекулятивный инструмент, т.е. прибыть вы получаете только от роста стоимости, никаких дивидентов, в отличии от америкосии нет и никто вам их выплачивать не собирается. Согласен, если вам 20-35лет, вы хорошо зарабатываете и знаете, что сможете еще так зарабатывать долгое время, чего бы не поспекулировать частью дохода(хотя весеелее в рулетку пойти сыграть)...Но если вам нужно сохранить деньгу, то обходить нужно наш ФР десятой дорогой.

SSilent

штаты в пример как надо финансами управлять, не ждать манны

а суть происходящего на укрРН выше изложена

кстати, про управление финансами
помниться еще год два назад была пугалка мол деньги больше не куда вкладывать акромя недвиги, только туда и дорога
мол депо ерунда а ФР в неньке нет

так вот, ФР то для физиков уже есть
и все спекули, в том числе и те хто успешно выскочил из капкана недвижимости, успешно там резвяться

остались кто хапанул в ипатеку в надежде шо будетдаражать

мне вот интересно, шо этот народ себе думал
как можно было при ценах на убитый 1к хрущ на окраине в 100 куе думать шо будет дороже?
этож полный отрыв башки должен быть

самое интересное шо в гривнах он так и стоит
т.е. маразм крепчал
иначе ситуацию на РН не опишешь
но отсутствие продаж - лучший лекарь
вылечит всех

ФР то есть, но это в Украине ЧИСТО спекулятивный инструмент, т.е. прибыть вы получаете только от роста стоимости, никаких дивидентов, в отличии от америкосии нет и никто вам их выплачивать не собирается. Согласен, если вам 20-35лет, вы хорошо зарабатываете и знаете, что сможете еще так зарабатывать долгое время, чего бы не поспекулировать частью дохода(хотя весеелее в рулетку пойти сыграть)...Но если вам нужно сохранить деньгу, то обходить нужно наш ФР десятой дорогой.

Ну причем тут дивиденты к ФР? Если компания получила прибыль - то акционеры могут направить ее на выплату дивидентов. а могут и на развитие - расширить бизнес. От этого и цена на акции вырастет... Это во всем мире работает - дивиденты - только один из вариантов. Назовите мне крупные компании у которых дивиденты огромны? Да их практически нет! Максимум что платят в США - 3-5% в год. А часто у крупных компаний дивиденты измеряются долями %.
А по возрасту в 20-35 - насмешили. Я старше... Но когда цена на акции реальных компаний, без которых экономика Украины не обойдется, упала в 6-8 раз (!!! и это в гривне!!!) - то я верил в то, что это не надолго. Вы не верили - и не получили доход - а я получил - вот и всё - всё просто...

Но если вам нужно сохранить деньгу, то обходить нужно наш ФР десятой дорогой.

думаю наоборот, в разрезе нескольких ближайших лет фонда будетокадаражать, с известными оговорками
а недвига токадешеветь

недвига, как инструмент сохранения денех, еще долго не будет востребована

для этого нужно шоб выполнились следующие условия
1 объемы сделок вернулись к докризисным
2 начался рост хотя бы в размере инфляции(собственного другого после такого пузырика уже не будет долгие годы)

но это будет не скоро
если примерно по теории/практике, которая подтвердилась во многих странах
то пузырь дули с 2004-2005
вот 5 лет дули, 3-5 лет падать будем

SSilent

штаты в пример как надо финансами управлять, не ждать манны

а суть происходящего на укрРН выше изложена

кстати, про управление финансами
помниться еще год два назад была пугалка мол деньги больше не куда вкладывать акромя недвиги, только туда и дорога
мол депо ерунда а ФР в неньке нет

так вот, ФР то для физиков уже есть
и все спекули, в том числе и те хто успешно выскочил из капкана недвижимости, успешно там резвяться

остались кто хапанул в ипатеку в надежде шо будетдаражать

мне вот интересно, шо этот народ себе думал
как можно было при ценах на убитый 1к хрущ на окраине в 100 куе думать шо будет дороже?
этож полный отрыв башки должен быть

самое интересное шо в гривнах он так и стоит
т.е. маразм крепчал
иначе ситуацию на РН не опишешь
но отсутствие продаж - лучший лекарь
вылечит всех

ФР то есть, но это в Украине ЧИСТО спекулятивный инструмент, т.е. прибыть вы получаете только от роста стоимости, никаких дивидентов, в отличии от америкосии нет и никто вам их выплачивать не собирается. Согласен, если вам 20-35лет, вы хорошо зарабатываете и знаете, что сможете еще так зарабатывать долгое время, чего бы не поспекулировать частью дохода(хотя весеелее в рулетку пойти сыграть)...Но если вам нужно сохранить деньгу, то обходить нужно наш ФР десятой дорогой.

Ну причем тут дивиденты к ФР? Если компания получила прибыль - то акционеры могут направить ее на выплату дивидентов. а могут и на развитие - расширить бизнес. От этого и цена на акции вырастет... Это во всем мире работает - дивиденты - только один из вариантов. Назовите мне крупные компании у которых дивиденты огромны? Да их практически нет! Максимум что платят в США - 3-5% в год. А часто у крупных компаний дивиденты измеряются долями %.
А по возрасту в 20-35 - насмешили. Я старше... Но когда цена на акции реальных компаний, без которых экономика Украины не обойдется, упала в 6-8 раз (!!! и это в гривне!!!) - то я верил в то, что это не надолго. Вы не верили - и не получили доход - а я получил - вот и всё - всё просто...

Я говорю о прозрачности корпоративного управления и правах миноритариев, в Украине их нет. и боюсь скоро не будет. Повторяюсь, этот инструмент у нас ЧИСТО спекулятивный, тут можно хорошо заработать но и риски огромны!
То, что вы вошли на ФР на дне - супер, я за вас очень рад. Я этого не делал, т.к. вкладывался в еврооблигации... На сейчас не вижу особого смысла входить ни туда ни туда...