Вопросы юристу по недвижимости

подскажите,что мне делать в такой ситуации.По инету нашла продажу квартиры от хозяина,посмотрела,согласилась на покупку и подписала договор задатка.Через несколько дней увидела,что эта же квартира через различные агентства и сайты по недвижимости выставлена на продажу с существенным повышением цены.Попросила знакомых связаться с агентами и пойти на просмотр.Оказалось,что хозяева по-прежнему показывают эту квартиру как продающуюся по цене на 10000уе выше,чем по нашему договору задатка(договор не оформлен нотариально).При этом мне не сообщено ничего (типа,не хотим тебе продавать или расторгаем с тобой договор и возвращаем задаток)
Мне уже ,честно говоря,не хочется и покупать эту квартиру,т.к. боюсь попасть в какую-нибудь аферу.Но здесь на форуме прочитала пост,что и я не могу в одностороннем порядке разорвать предварительный договор,даже если в нем указано,что в случае отказа с моей стороны,задаток остается продавцу.Я уже мысленно почти смирилась с потерей крупной суммы задатка,лишь бы не попасть в еще большую неприятность.
Может посоветуете что-нибудь дельное,как мне дальше действовать?спросить напрямую у хозяев,что происходит?или ждать,пока они сами не убедятся,что предложенная мной и зафиксированная в договоре задатка цена не занижена и больше получить у них очень мало шансов?Срок подписания договора купли -продажи у нас зафиксирован до 3февраля.

ну это типичная ситуация для особо хитропопых продаванов. у них расчет, что если они продадут эту квартиру на 10к дороже, то это все равно выгоднее, даже если вернут вам двойной размер задатка. одной задниице на двух стульях хочется посидеть

плохо, что договор задатка не нотариальный, по-этому вы должны отправить второй стороне письменное заявление по почте (или под роспись) о вашем требовании заключить договор задатка нотариально, иначе потом сложно в суде будет доказывать юридическую состоятельность ваших с продавцом договоренностей.

если возникнут трения с продавцом - угрожайте, что пойдете к юристу и заблокируете вообще продажу квартиры, обратившись в суд думаю, если вы покажете зубы, продаван согласится расторгнуть сделку без последствий

Реєстрація права власності на нерухоме майно



Відповідно до ч. 3 та ч. 4 статті 334 Цивільного кодексу України (далі — ЦК) право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення, а якщо договір про відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації[/size].



До категорії договорів, що підлягають обов’язковому нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, належить договір купівлі-продажу нерухомості, а отже право власності на нерухомість виникає у набувача тільки після нотаріального посвідчення та державної реєстрації договору.[/size]

В Україні діє Тимчасовий порядок державної реєстрації правочинів (постанова КМУ від 26 травня 2004 року № 671), згідно якого реєстрацією договорів займаються нотаріуси. Державна реєстрація договору здійснюється одночасно з його нотаріальним посвідченням і полягає у внесенні відповідної інформації до Державного реєстру правочинів. На підтвердження проведеної реєстрації сторонам договору надається примірник витягу із зазначеного Реєстру. До речі, у витязі вказується не тільки дата, але і точний час реєстрації договору, а тому момент переходу права власності на проданий об’єкт можна визначити з точністю до хвилини.



Чинне законодавство передбачає необхідність державної реєстрації не тільки договорів (правочинів), але і речових прав (право власності, право користування тощо). Основний нормативним актом в сфері реєстрації речових прав виступає Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» від 1 липня 2004 року № 1952-IV (далі — Закон № 1952-IV). Запроваджена цим Законом система реєстрації речових прав ще повноцінно не працює1. Наразі доводиться керуватися підзаконними нормативними актами тимчасової дії. Основний з них в цій сфері — Тимчасове положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно, затверджене наказом Мін’юсту № 7/5 від 07.02.2002 року.



1 До речі, коли цей механізм почне функціонувати повноцінно, реєструвати доведеться не тільки право власності на нерухомість, але і право користування. Так, відповідно до підпункту «д» п. 1 ст. 4 Закону № 1952-IV право користування нерухомим майном строком більше одного року підлягає обов’язковій державній реєстрації.



Відповідно до п. 5 Прикінцевих положень Закону № 1952-ІV на сьогоднішній день (знову ж, тимчасово) реєстрацією права власності займаються комунальні підприємства, що відомі нам як БТІ.



Підприємства повинні відображати придбання нерухомості в бухгалтерському обліку. Дехто з бухгалтерів вважає, що зробити це можна тільки після проведення реєстраційних дій в БТІ. Насправді це не так. Постановка нерухомості на баланс має відбуватися незалежно від реєстрації права власності на неї.



У декого може скластися враження, що реєстрація нерухомості в БТІ — це не така вже і важлива процедура. Проте той, хто має досвід придбання чи продажу об’єктів нерухомого майна, ніколи так не скаже. Ігнорування вимог законодавства щодо державної реєстрації права власності є правопорушенням і, що головне, потягне за собою цілу низку несприятливих наслідків для недбалого власника. Такий власник не зможе продати своє незареєстроване майно, а також не зможе вчинити щодо нього інші юридичні дії, що передбачають нотаріальне посвідчення (наприклад, передати в заставу). А справа тут в тому, що до переліку документів, необхідних для вчинення нотаріальних дій щодо відчуження нерухомості, входить не тільки правовстановлюючий документ (договір тощо), але і документ, що підтверджує реєстрацію права власності. Також нотаріусу необхідно буде подати довідку-характеристику чи витяг з Реєстру права власності на нерухоме майно (не плутайте з витягом з Державного реєстру правочинів), який також замовляється в БТІ.



Як це передбачено ч. 6 ст. 3 Закону № 1952-IV, правочини щодо нерухомого майна вчиняються, якщо право власності на це майно зареєстровано. Буквальне тлумачення цієї норми наштовхує на висновок, що нерухомість (її частину), право власності на яку не зареєстровано, не можна не тільки продати, але і передати в оренду. Можна піти далі і зробити висновок, що незареєстровану нерухомість не можна навіть відбудувати чи відремонтувати, тому що договір підряду на ремонт, поліпшення тощо об’єкту нерухомості також можна вважати «правочином щодо нерухомого майна». Проте наразі не слід робити такі сміливі висновки. Дочекаємося, поки Закон № 1952-IV запрацює повноцінно та накопичиться відповідна судова практика.

Реєстрація документів на право власності є логічним завершенням встановлення приватної власності на об'єкт нежитлової нерухомості. Реєстрація права власності у державному реєстрі проводитися після будь-якої нотаріальної операції з об'єктом нерухомості, після введення об'єкта в експлуатацію, а також на підставі рішення суду про визнання права власності, що вступив в законну силу.

Поки громадянин або юр. особа не зареєструє право власності на об'єкт нерухомості, він не є його повноправним власником.

Необхідні документи (для фізичних осіб):

• Оригінал правовстановлюючого документа (договір купівлі-продажу, договір дарування, свідоцтво про право власності, свідоцтво про право на спадщину і т.п).

• Копії паспортів (1, 2 стр. та прописка) і ідентифікаційних кодів власників.

• Нотаріальна доручення на надання Ваших інтересів з оформлення права власності в БТІ

Необхідні документи (для юридичних осіб):

• Реєстраційні документи (свідоцтво про реєстрацію, статут, довідка з управління статистики, свідоцтво платника податку);

• Оригінали правовстановлюючих документів на об'єкт нерухомості;

• Доручення.

• Детальний перелік складається індивідуально, в залежності від організаційно-правової форми та об'єкта нежитлового фонду.



Типи договорів, які підлягають реєстрації БТІ:

• Договір купівлі-продажу квартири

• Договір дарування квартири

• Договір купівлі-продажу приватного будинку

• Договір дарування приватного будинку

• Договір купівлі-продажу гаража, садового будинку

• Рішення суду на квартиру, гараж або садовий будинок

• 2 довідки з суду - копії з мокрими печатками (одна з них може бути завірена нотаріально)

• копія звичайна

• довіреність - оригінал та копія (у тому разі, якщо особа діє за дорученням)

• паспорт власника або довіреної особи

• технічний паспорт

У копії рішення суду повинно бути написано: «Рішення не оскаржувалось і набуло законної сили». Оригінал рішення знаходиться в матеріалах цивільної справи районного суду.

Подскажите, пожалуйста, можно ли сейчас оформлять магазин или бар в цокольном или полуподвальном этаже жилого дома. И какие последствия могут быть для покупателя в дальнейшем, который купил такой действующий объект? Спасибо.

Балбес

Законопроект «О внесении изменений в ст. 6 Жилищного кодекса (относительно определения жилой и общей площади объектов жилой недвижимости) »(авторы-В. Забарский (ПР), Олег Зарубинский (БЛ) и Ю. Сербин) имел, по заверению инициаторов, чисто технический характер. Однако после доработки законопроекта профильным комитетом ВР по строительству его суть была полностью изменена путем манипулирования формулировками, сообщает
Действующие нормы Жилищного кодекса запрещают предоставлять в жилых домах помещения для промышленных нужд. Обновленная же версия кодекса устанавливает запрет на предоставление квартир для производственных нужд. «Фактически размещение в квартирах аптек, парикмахерских, магазинов, нотариальных и юридических контор, а также других организаций после вступления в силу поправок в Жилищный кодекс будет признано незаконным», – сообщила вице-президент Лиги экспертов Украины, экс-руководитель юридического департамента Ассоциации риэлторов Светлана Бовсуновская .
По словам юристов, максимум, чего стоит опасаться владельцам офисов, так это штраф. Другое дело, что штрафы могут применяться неограниченное количество раз. Законодательные новации могут оказаться выгодными и налоговикам, поскольку помогут им выводить из тени доходы арендодателей, сдающих свои квартиры в аренду под офисы и магазины, часто не переводя жилье в нежилой фонд.
«Такие арендодатели не оформляются даже" упрощенцами ", все расчеты за аренду проводятся в наличной форме без заключения договоров. С введением законодательного запрета на размещение офисов в жилых домах у налоговиков появится формальный повод для проверок. И в каждом новом случае они будут получать сразу двух потенциальных «клиентов»: нелегального арендодателя и арендатора », – отмечает партнер ЮФ« КПД Консалтинг »Владислав Кисиль.
В выигрыше окажутся владельцы офисных центров.
Сегодня спрос на офисные площади в новых центрах невелик. И не исключено, что авторы документа, имеющие отношение к строительного бизнеса (Юрий Сербин является руководителем компании «Экострой», а «регионал» Игорь Лысов, с подачи которого была введена поправка о запрете размещать офисы в квартирах, – владелец фирмы «Лико-Холдинг» – ред.), захотели помочь коллегам привлечь новых клиентов », – считает Светлана Бовсуновская.
Впрочем, уверяют правоведы, в случае подписания Президентом упомянутых изменений в Жилищный кодекс выселении магазина или офиса с жилого дома можно будет обжаловать в суде. Поскольку положения документа противоречат нормам других законов. Согласно Гражданскому кодексу собственник имущества может распоряжаться им по своему усмотрению.

http://www.mir-ua.ru/

ТупУм

Виктор Янукович вернул со своими предложениями для повторного рассмотрения парламентом изменения в Жилищный кодекс.

Как сообщает пресс-служба главы государства, Янукович в соответствии с частью второй статьи 94 Конституции вернул Закон Украины от 6 октября 2011 № 3825-VI "О внесении изменений в статью 6 Жилищного кодекса Украинской ССР по определению жилой и общей площадей объекта жилой недвижимости".

Среди претензий Януковича к закону является запрещение предоставления в жилых домах помещений для нужд производственного характера (на сегодня существует запрет предоставления таких помещений для нужд промышленного характера). "Введение запрета предоставления в жилых домах помещений для нужд производственного характера может привести к вынужденному прекращению предпринимательской деятельности субъектами малого и среднего бизнеса", - пишет Янукович.

"Следует также отметить, что в других положениях Жилищного кодекса Украинской ССР предусмотрена возможность предоставления нежилых помещений в жилых домах для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера (часть четвертая статьи 4, статья 186)", - говорится в предложениях Януковича.

Президент предлагает в абзаце третьем пункта 1 Закона, который поступил на подпись, слово "производственного" заменить словом "промышленного".

Подскажите, пожалуйста, можно ли сейчас оформлять магазин или бар в цокольном или полуподвальном этаже жилого дома. И какие последствия могут быть для покупателя в дальнейшем, который купил такой действующий объект? Спасибо.

Однозначно ответить нельзя не видя правоустанавливающих документов и дат с которых начинается целевое назначение помещения.

В настоящее время действует ЖК УССР с изменениями, которым разрешено такое использование.

Собственником квартиры покупатель считается только с момента регистрации договора в БТИ[/quote

Собственником квартиры покупатель считается с момента заключения договора купли-продажи (далее ДКП) у нотариуса, с регистрацией нотариусом ДКП в реестре сделок. В БТИ покупатель регистрирует своё право собственности (которое уже существует у покупателя, которое появилось у покупателя в момент заключения ДКП у нотариуса и регистрации нотариусом ДКП в реестре сделок).

ЧИТАЙТЕ ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС УКРАИНЫ

Відповідно до ч. 3 та ч. 4 статті 334 Цивільного кодексу України (далі — ЦК) право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення, а якщо договір про відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації.

а можно простым языком объяснить?если у нотариуса заключили договор купли-продажи,а на регистрацию в БТИ пошли через два дня,то не может ли продавец за это время еще раз продать кому-нибудь эту же квартиру?

musha
ні , не може .
а - не має виписки з БТІ+ свідоцтва на право власності , бо їх вилучив нотаріус при проведенні угоди
б - при проведенні угоди нотаріус провіряє дійсність виписки , тому не вийде взяти 10 виписок і пробувати по ним продавати .

musha

Вопрос задавался с какого момента покупатель считается собственником квартиры. Поскольку в данной ветке решили мои ответы комментировать все кому не лень, при чем комментировать неправльно, я привожу ссылки на нормативные акты.


Вы задаете вопрос, не могут ли продавцы еще раз продать квартиру, а не с какого момента Вы становитесь собственником данной квартиры.
Это два раных понятия и два разных вопроса. Вам ответили правильно. Продать квартиру еще раз не могут. Поскольку все документы о праве собственности Ваших продавцов на квартиру остаются в материаах сделки у нотариуса.

Собственником квартиры покупатель считается только с момента регистрации договора в БТИ[/quote

Собственником квартиры покупатель считается с момента заключения договора купли-продажи (далее ДКП) у нотариуса, с регистрацией нотариусом ДКП в реестре сделок. В БТИ покупатель регистрирует своё право собственности (которое уже существует у покупателя, которое появилось у покупателя в момент заключения ДКП у нотариуса и регистрации нотариусом ДКП в реестре сделок).

ЧИТАЙТЕ ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС УКРАИНЫ[/size]

Відповідно до ч. 3 та ч. 4 статті 334 Цивільного кодексу України (далі — ЦК) право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення, а якщо договір про відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації.

мадам, вы для начала научитесь различать государственную регистрацию договора от регистрации права собственности, прежде чем других поучать.

державна реєстрація договору, яка передбачена статтею 334 ЦК - це внесення відомостей про угоду в державний реєстр правочинів, що здійснюється нотаріусом безпосередньо під час нотаріального посвідчення угоди. БТІ до даного процесу не має жодного відношення.

забаню за невігластво!