Вопросы юристу по недвижимости

Готовлю документы на продажу дачи. Осталось получить справку о праве собственности на землю (вытяг), но есть подозрение, что до Нового года не успею. Вопрос в следующем - если я закажу эту справку в этом году, а срок ее готовности - в следующем, нет ли опасности, что грядущее изменение правил регистрации недвижимости с 1-го января аннулирует эту справку, а заодно с ней и другие собранные мной документы (справка о праве собственности на строение, экспертную оценку и т.д.)?

Ваши собранные документы действительны в течение 1 года

Продавец квартиры некогда приобрел ее в кредит, основная часть которого на данный момент непогашена и недвижимость, соответственно, находится в залоге. Он первый покупатель, квартира новая, никто в ней не прописан. После бесед в продавцом и с нотариусом была предложена следующая схема: сперва у нотариуса заключается договор с подписями и пр., затем продавец с покупателем едут в отделение банка, в котором оформлен кредит. Покупатель передает продавцу часть денег (а это большая часть стоимости квартиры) под расписку. Тот гасит кредит и получает справку банка о том, что недвижимость не в залоге. С этой справкой стороны возвращаются к нотариусу (нотариус поехать в банк отказался из-за своих технических моментов), производят окончательный расчет и получают готовый договор купли-продажи...

Рабочая ли это схема? Какие бывают альтернативные варианты в подобных ситуациях, которые.... ну скажем... менее опасные для покупателя?

Считаю, что проще прописать все Ваши перечисленные дейстия в предварительном договоре.
Что стороны договорились имено таким образом провести сделку.

Хотя и в описанной Вами ситуации нет ничего противозаконного, но проще если бы с Вами в банк сразу поехал и нотариус, снял запрет и выдал пдписанные документы. Если нотариус отказывается - просто замените его на другого.

kijnka Разъясните, пожалуйста, подписанием какого документа фиксируется право собственности на квартиру? Это нотариальное заверение договора купли продажи, дарения и т.п. или регистрация в БТИ? Насколько я понимаю на сегодняшний день (и ближайший год) они продолжают существовать. Я слышала что с созданием единого реестра право собственности наступает в момент регистрации. Правильно ли это и что если реестра все-таки не будет, когда человек может официально считаться собственником квартиры?.

Собственником квартиры покупатель считается только с момента регистрации договора в БТИ

пусть нотариус проверит на момент подписания предварительного договора, что квартира не числиться в реестре под запретом банка.
Расскажите, пожалуйста, об этом реестре. Может ли покупатель самостоятельно проверить не числится ли квартира под запретом? Насколько я понимаю, нотариус фактически удостоверяет договор между покупателем и продавцом, а предмет этого договора к нему отношения не имеет, он не обязан проверять подлинность документов, их актуальность на момент регистрации. Находятся ли данные об арестах и запретах на продажу в открытом доступе?

Данные о запретах проверяет только нотариус. Вы можете обратиться к своему продавцу, чтобы он предоставил Вам такие данные, получив соответствующее извлечение от нотариуса, еще до задатка.
Данные находятся только в закрытом режиме. Нотариуса оплачивают ежемесячно доступ к данным реестрам. проверять документы - это их прямая обязнность.

"Извлячэние" гаварице?

Дэвушько, если Ваше извлячэние - это "витяг з держреєстру", то по русски соответственно - "выписка из госреестра". Если ж крота из норы, то, таки да, безусловно извлячэние.

Ента я Вам и как хвилолах хвилолаху, и как едвукат едвукату гавару!

Продавец квартиры некогда приобрел ее в кредит, основная часть которого на данный момент непогашена и недвижимость, соответственно, находится в залоге. Он первый покупатель, квартира новая, никто в ней не прописан. После бесед в продавцом и с нотариусом была предложена следующая схема: сперва у нотариуса заключается договор с подписями и пр., затем продавец с покупателем едут в отделение банка, в котором оформлен кредит. Покупатель передает продавцу часть денег (а это большая часть стоимости квартиры) под расписку. Тот гасит кредит и получает справку банка о том, что недвижимость не в залоге. С этой справкой стороны возвращаются к нотариусу (нотариус поехать в банк отказался из-за своих технических моментов), производят окончательный расчет и получают готовый договор купли-продажи...

Рабочая ли это схема? Какие бывают альтернативные варианты в подобных ситуациях, которые.... ну скажем... менее опасные для покупателя?

Считаю, что проще прописать все Ваши перечисленные дейстия в предварительном договоре.
Что стороны договорились имено таким образом провести сделку.

Хотя и в описанной Вами ситуации нет ничего противозаконного, но проще если бы с Вами в банк сразу поехал и нотариус, снял запрет и выдал подписанные документы. Если нотариус отказывается - просто замените его на другого.

Таки да! Ломается этот гад нотариус так нахвиг, нахвиг его посылайте!
Вообще-то:
Пункт 253 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України предусматривает, что только в случае, если нотаріус, яким було накладено заборону щодо відчуження, позбавлений можливості вчинити нотаріальну дію щодо зняття заборони, то така нотаріальна дія може бути вчинена іншим нотаріусом

Уважаемый Дракон
Прокомментируйте, пожалуйста, следующую ситуцацию.
Стороны сделки заключили Предварительный договор о продаже квартиры у нотариуса.
Указана ответственность сторон при "необоснованном отказе от заключения договора купли-продажи". Условия стандартные. Отказ покупателя - аванс остается продавцу, отказ продавца - возврат им покупателю двойного размера аванса.
Но также есть еще следующие пункты:
1. Односторонний отказ от исполнения обязательств по данному договору не допускается, расторжение договора может произойти только по взаимному согласию сторон.
2. В случае, если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о возмещении убытков.

Вопрос, если продавец заявляет покупателю об отказе от сделки и готов вернуть двойной размер аванса, то как следует правильно поступить для корректного оформления такого отказа от сделки?
Что делать, если покупатель будет продолжать настаивать на заключении сделки, утверждая, например, что он понес существенные издержки по взятию кредита, например, для заключения основного договора, хотя в предварительном договоре это обстоятельство нигде не фигурирует, но на словах покупатель об этом заявлял?
Как быть, если покупатель будет требовать сумму бОльшую, чем двойной аванс, мотивируя свои требования п.2 (см. выше по тексту)?
Будет ли такая ситуация являться препятствием для заключения сделки с другим покупателем, обязан ли продавец информировать другого покупателя, что у него есть неурегулированный спор с первым покупателем?

Буду признателен за любые комментарии и советы по сути.

kijnka Разъясните, пожалуйста, подписанием какого документа фиксируется право собственности на квартиру? Это нотариальное заверение договора купли продажи, дарения и т.п. или регистрация в БТИ? Насколько я понимаю на сегодняшний день (и ближайший год) они продолжают существовать. Я слышала что с созданием единого реестра право собственности наступает в момент регистрации. Правильно ли это и что если реестра все-таки не будет, когда человек может официально считаться собственником квартиры?.

Собственником квартиры покупатель считается только с момента регистрации договора в БТИ

нет, это не так. не вводите людей в заблуждение

[quote="1132510:kiynka"]Собственником квартиры покупатель считается только с момента регистрации договора в БТИ[/quote

Собственником квартиры покупатель считается с момента заключения договора купли-продажи (далее ДКП) у нотариуса, с регистрацией нотариусом ДКП в реестре сделок. В БТИ покупатель регистрирует своё право собственности (которое уже существует у покупателя, которое появилось у покупателя в момент заключения ДКП у нотариуса и регистрации нотариусом ДКП в реестре сделок).

подскажите,что мне делать в такой ситуации.По инету нашла продажу квартиры от хозяина,посмотрела,согласилась на покупку и подписала договор задатка.Через несколько дней увидела,что эта же квартира через различные агентства и сайты по недвижимости выставлена на продажу с существенным повышением цены.Попросила знакомых связаться с агентами и пойти на просмотр.Оказалось,что хозяева по-прежнему показывают эту квартиру как продающуюся по цене на 10000уе выше,чем по нашему договору задатка(договор не оформлен нотариально).При этом мне не сообщено ничего (типа,не хотим тебе продавать или расторгаем с тобой договор и возвращаем задаток)
Мне уже ,честно говоря,не хочется и покупать эту квартиру,т.к. боюсь попасть в какую-нибудь аферу.Но здесь на форуме прочитала пост,что и я не могу в одностороннем порядке разорвать предварительный договор,даже если в нем указано,что в случае отказа с моей стороны,задаток остается продавцу.Я уже мысленно почти смирилась с потерей крупной суммы задатка,лишь бы не попасть в еще большую неприятность.
Может посоветуете что-нибудь дельное,как мне дальше действовать?спросить напрямую у хозяев,что происходит?или ждать,пока они сами не убедятся,что предложенная мной и зафиксированная в договоре задатка цена не занижена и больше получить у них очень мало шансов?Срок подписания договора купли -продажи у нас зафиксирован до 3февраля.