Что нужно знать при оформлении договора купли-продажи.

+ Додати
    тему
Відповісти
на тему
Ринок нерухомості. Ціни на квартири та земельні ділянки, аналітика, прогнози. Купівля та продаж нерухомості, оренда квартир та офісів, пропозиції комерційної нерухомості. Ріелтори та агентства нерухомості в Україні
  #12>
Повідомлення Додано: Сер 20 чер, 2012 00:36

Что нужно знать при оформлении договора купли-продажи.

Законодательством Украины предусмотрено, что договор купли-продажи квартиры или другого недвижимого имущества укладывается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации (зарегистрирован в бюро технической инвентаризации).
Продавец обязан предупредить покупателя обо всех правах третьих лиц на продаваемый товар – квартиру (права нанимателя, право залога, право пожизненного пользования и т. п.).
В случае невыполнения этого требования покупатель имеет право требовать снижения цены или расторжения договора купли-продажи, если он не знал и не мог знать о правах третьих лиц на товар.
Следует отметить, что в договоре купли-продажи квартиры обязательно нужно указать срок передачи (освобождения) квартиры. Этот срок должен оговариваться сторонами и указываться конкретной датой в договоре.
Если срок не был указан и продавец отказался освобождать квартиру, то в соответствии с гражданским законодательством покупатель может направить письменное требование продавцу о передаче квартиры.
Обязательство передачи квартиры предыдущим владельцем новому собственнику должно быть выполнено в семидневный срок со дня предъявления им такого требования.
Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого отвечает условиям договора купли-продажи.
Сроки выявления недостатков и предъявление требования в связи с недостатками проданного товара относительно недвижимого имущества исчисляется в границах трех лет от дня передачи товара покупателю, если договором или законом не установлен больший срок. АН "Леонов и ко" http://kvartirki.at.ua/
Востаннє редагувалось 7008355 в Сер 20 чер, 2012 09:58, всього редагувалось 1 раз.
7008355
 
 
Повідомлення Додано: Сер 20 чер, 2012 00:40

Что такое задаток или предварительный договор?

В настоящее время на Украине динамично развивается рынок недвижимости. Благодаря постоянному повышению стоимости, объекты недвижимости являются достаточно выгодным инвестиционным инструментом, позволяющим надежно сохранить и увеличить капитал. Нехватки в объектах и субъектах взаимодействия рынок недвижимости не испытывает.
За последние пять лет на законодательном уровне было сделано многое для развития указанного сегмента потребительского рынка. Разработаны механизмы ипотечного кредитования, определены новые виды ценных бумаг, позволяющих проводить операции с недвижимостью на фондовом рынке и осуществлять банками рефинансирование по обязательствам с ипотечными кредитами (закладные, ипотечные облигации, сертификаты ФОН и т.п.), внедрены в действие новые законы, в том числе касательно налогообложения участников рынка недвижимости, поменяны Кодексы Украины (Гражданский, Семейный), приняты новые законы и подзаконные акты.
Но, к сожалению, специфические вопросы рынка недвижимости, на законодательном уровне зияют «дырами», в связи с чем, участники рынка недвижимости неоднозначно применяют гражданское законодательство, регулирующее «первичные» сделки с недвижимостью — куплю-продажу объектов недвижимости между физическими лицами.
На протяжении длительного времени в указанной сфере сложилась устраивающая всех субъектов рынка схема по достижению итогового результата работы всех участников — совершение сделки купли-продажи.
Во многих агентствах недвижимости, после того как в ходе произведенного агентством поиска определились потенциальные покупатель и продавец, а также приобретаемая квартира, сделки по купле-продаже происходят по следующей схеме. Покупатель и продавец подписывают договор задатка, затем покупатель передает на хранение в агентство недвижимости сумму задатка. После следует окончательное оформление документов для продажи квартиры (получение в органах БТИ и РОН выписки из реестра прав собственности на недвижимое имущество, получение в органах опеки и попечительства согласия на отчуждение квартиры, если в последней зарегистрированы несовершеннолетние дети и т.п.), полный расчет между сторонами и заключение договора купли-продажи квартиры.
Долговое время работа по договору задатка полностью защищала интересы как Продавца так и Покупателя. Согласно ст. 570, 571 ГК Украины от 2004 г., формулировка данных статей обеспечивала выполнение обязательств указанных сторон, — если нарушение обязательства по вине кредитора (в сделках с недвижимостью — продавца), последний возвращает должнику (в сделках с недвижимостью –покупателю) сумму задатка с уплатой дополнительной суммы, равной сумме задатка, т.е. двойной задаток. Если же нарушение обязательства произошло по вине должника (покупателя) –сумма задатка оставалась у кредитора (продавца).В связи с чем, популярность договора задатка в сфере недвижимости, объяснялась многим. Прежде всего, он удобен обеим сторонам. Покупатель передав задаток Продавцу, облегченно вздыхает, что нашел то, что искал и «застолбил» гарантиями предстоящую покупку, а продавцу так приятно получать деньги еще не продав, но давало возможность подготовить за счет полученных денег документы к сделке, а также в случае отказа от покупки своей недвижимости, знать что его потерянное время будет компенсировано полученными деньгами от Покупателя, которые в силу закона (на основании упомянутых статей) остаются в распоряжении Продавца.
К сожалению, в случае нарушения одной из сторон договора задатка, своих обязательства по договору, условия договора не всегда исполнялись виновной стороной в добровольном порядке. Данное влекло за собой рассмотрение таких дел в судебном порядке. Судебная практика, на протяжении длительного времени, также на основании тех же норм законодательства гарантировало, в случае нарушения договора задатка, реализацию норм, касательно договора задатка, а именно возвращение двойного задатка или оставление его в распоряжении стороны, в зависимости от стороны нарушителя, что подтверждалось многочисленными судебными решениями. Но упомянутые «дыры» в законодательстве дали почву юридической полемики, касательно правильности применения договора задатка в сфере недвижимости, перед заключением основного договора купли-продажи. Суть юридической коллизии состояла в следующем:
В договоре задатка определялись те обстоятельства, которые обеспечиваются договором о задатке, а именно: обязанность сторон до определенного срока заключить договор купли-продажи, обязанность продавца передать квартиру в собственность покупателя в определенном сторонами состоянии, произвести снятие продавца с регистрации в квартире в определенный сторонами срок с момента заключения договора купли-продажи, обязанность покупателя по оплате государственной пошлины, нотариальных услуг и т.п. При этом вышеперечисленные обязательства могут быть выполнены в рамках заключенного договора купли-продажи квартиры.
Данные положения позволяют сделать следующие выводы: задаток является обеспечением выполнения обязательства по заключению договора купли-продажи объекта недвижимости и обязательств по заключенному в дальнейшем договору купли-продажи объекта недвижимости. Таким образом, задаток является обеспечением выполнения обязательств по договору купли-продажи квартиры. В то же время, согласно статье 657 ГК, договор купли-продажи квартиры заключается в письменной форме, подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Согласно части 3 статьи 640 ГК, в случае, если договор подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации, то он считается заключенным с момента его государственной регистрации. В соответствии со статьей 220, частью 2 статьи 215 ГК несоблюдение сторонами требования закона о нотариальном удостоверении договора влечет недействительность такого договора. Задаток является одним из видов обеспечения выполнения обязательств согласно статье 546 ГК. В соответствии с частью 2 статьи 548 ГК недействительность основного обязательства влечет недействительность сделки по его обеспечению, если иное не установлено ГК. Стоит отметить, что возможность обеспечения требования, которое может возникнуть в будущем, предусмотрена только применительно к залогу (статья 573 ГК). Таким образом, договор о задатке обеспечивает выполнение сторонами договора купли-продажи, который еще не заключен, по существу его заменяет только устное соглашение между сторонами о купле-продаже квартиры. Следовательно, такой договор о задатке является недействительным и не выполняет возложенных на него функций по обеспечению выполнения сторонами своих обязательств. Более того, одним из определений Верховного Суда Украины в ходе кассационного рассмотрения решений судов первой и определений апелляционной инстанции вынесенными по гражданскому делу, предметом рассмотрения которого являлось нарушение Стороной договора задатка была указана четкая позиция высшей Судебной инстанции Украины касательно договора задатка, которая состояла в следующем: Согласно ст. 203 ГК Украины , 2004 г., содержание сделки не может противоречить закону, противоречие закону в случае применения сторонами договора задатка состоит в том, сто ст. 570 ГКУ (понятие задатка)- дает категоричное определение сферы применения задатка – «задатком можно обеспечивать уже возникшее обязательство». Если слепо следовать букве закона, такая позиция единственно –верная, поскольку если нет еще основного обязательства, то не может быть и дополнительного коим, и является задаток. Самое же «трагичное», что в сфере недвижимости возникшим обязательством является заключение договора купли-продажи, соответственно применять договор задатка возможно только после заключения основного договора купли-продажи. Данное полностью исключает ту функции договора задатка, которой пытались обеспечить долговое время договоренность сторон перед сделкой, а именно для покупателей – уверенность, что продавец не передумает и не продаст свою недвижимость кому-то другому, а также не поднимет цену продажи объекта недвижимости, что в условиях постоянного роста цен очень важно. Для продавца – использования денежных средств задатка еще до сделке, или компенсация за упущенное время, в случае отказа покупателя от сделке. Соответственно задаток как договор, применяемый в качестве гарантией для сторон до сделки потерял свою обеспечительную функцию и юридическую значимость, т.к. вооружившись ст. 215 ГКУ используя вышеперечисленные аргументы договор о задатке вполне возможно признать недействительным в судебном порядке.
Учитывая, вышеизложенное, и руководствуясь тем, что существование рынка недвижимости без договора, который бы гарантировал заключение сторонами договора купли-продажи, а также защищал сторон от недобросовестных участников рынка недвижимости, на помощь пришло понятие «Предварительного договора». По такому договору стороны на протяжении конкретного срока обязуются в дальнейшем заключить основной договор на условиях оговоренных в предварительном договоре (ст. 635 ГКУ). Поговорим об условиях предварительного договора. В нем обязательно должен присутствовать срок заключения договора купли-продажи. Причем стороны должны не просто указать конкретную дату заключения основного договора, но и четкое время в которое они должны явиться в офис оговоренной нотариальной конторы. В этом договоре должны содержаться условия, на которых стороны обязуются совершить сделку купли-продажи, т.е. условия которые позволят определить предмет и существенные условия основного договора (описание объекта, его цена, сроки оплаты, момент перехода права собственности и пр.). Особенно следует оговорить последствия не заключения в будущем договора купли-продажи и отразить ответственность сторон. В момент заключения предварительного договора продавец может еще и не иметь правоустанавливающих документов на объект недвижимости, либо могут отсутствовать отдельные документы, без которых невозможно совершить сделку купли-продажи. В таком случае нужно прямо обязать продавца получить эти документы и ознакомить с ними покупателя еще до заключения основной сделки. Теперь мы подошли к основному вопросу. Можно ли по предварительному договору передавать некую сумму денег, которая будет подтверждать намерения покупателя купить недвижимость, а продавца – согласие ее продать? С одной стороны предварительный договор по своей сути является преддоговорным документом, который не предполагает каких-либо платежей одной стороной в пользу другой, а лишь обязывает стороны совершить в будущем юридические действия по заключению основного договора и провести подготовительные действия, которые позволят его заключить. С другой стороны закон не запрещает передавать деньги по предварительному договору. К тому же иной способ передачи здесь вряд ли будет возможен. Поэтому, с юридической точки зрения, деньги передавать по предварительному договору все-таки можно, нужно лишь прямо зафиксировать, что по этому договору передается сумма, которая подтверждает серьезность намерений сторон. Важно при этом уходить от аналогий с задатком и вовсе не использовать этот термин. Сумму, которая будет передаваться в рамках предварительного договора можно называть гарантийной, обеспечительной и т.п. Особо следует оговорить последствия не заключения в будущем основного договора и отразить ответственность сторон. В данном случае использовать можно и штрафные санкции.
Все казалось бы все замечательно – нашли договор, который защищает права и обеспечивает обеспечение выполнения своих обязательств участников сделки. но упоминая, опять же «неадаптированность» нашего законодательства к специфическим сферам жизнедеятельности общества — с предварительным договором, также возникла юридическая коллизия. А именно, необходимо ли удостоверять такой договор нотариально – для соблюдения требований ст. 635 ГК Украины – о форме договора. Следует сказать, что многим субъектам такая форма по многим причинам не всегда приемлема – во — первых заключение такого договора несет за собой непредвиденные затраты – минимум 1% от суммы договора, во-вторых нотариально такой договор не заверить, если отсутствует хотя бы один из документов, необходимый для заключения основного договора, а зачастую Продавцы после заключения предварительного договора еще готовят документы к сделке и т.п. Спор – «заключать предварительный договор нотариально или нет» длился бы еще долго, если бы на помощь риэлторам не пришел Киевский региональный центр Академии Правовых наук. Проведя анализ действующего законодательства Украины по регламентации формы предварительного договора к договору купли-продажи недвижимого имущества специалистами Академии были изложены следующие выводы:
1. Действующее законодательство Украины требует заключение предварительного договора к договору купли-продажи в письменной форме.
В основу данного вывода положено следующее: — В соответствии со ст. 635 ГКУ- «предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена –в письменной форме». Поскольку предметом исследования являлась законодательная регламентация формы предварительного договора к договору купли-продажи недвижимого имущества, необходимо установить требования, установленные законодательством Украины к форме договора купли-продажи недвижимого имущества.
В соответствии со ст. 657 ГК Украины –«договор купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) либо другого недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Таким образом законодатель выделил три основных требования по оформлению договора купли-продажи недвижимого имущества:
— форма договора – письменная
— нотариальное удостоверение
— государственная регистрация
Соответственно, с учетом требований части первой статьи 635 ГКУ, а именно –«предварительный договор заключается в форме, предусмотренной для основного» и прямого указания ст. 657 ГКУ на обязательное требование к письменной форме договора купли-продажи недвижимого имущества – предварительный договор к договору купли-продажи недвижимого имущества должен заключаться обязательно в письменной форме.
2. Нотариальное удостоверение предварительного договора является нотариальным действием, и не включается в понятие «Форма договора» в соответствии действующего законодательства Украины.
Специалисты Академии ссылаются, что в соответствии с требованиями специальной статьи 635 ГКУ, которая регламентирует предварительный договор, нотариальное удостоверение договором законодателем не установлено. Есть отдельная ссылка на соответствие форм договоров – предварительного и основного. Именно в практике применения соотношений договоров и юридической неграмотности в отношении определений формы договора, и относиться ли нотариальное удостоверение к форме договора и возникла коллизия понимания, что рассматриваемый предварительный договор должен удостоверяться нотариально. С целью определения соотношения понятий «форма договора» и «нотариальное удостоверение» специалистами исследованы нормы законодательства, которыми регламентируются понятия «нотариальное удостоверение» — после чего четко было определено, что нотариальное удостоверение – это не форма договора, а действие уполномоченных лиц, соответственно субъективная и предметная сторона рассматриваемых понятий разная. Более того, если обобщать все требования законодателя предъявляемым к договорам купли-продажи недвижимого имущества, и отождествлять их с формой договора, тогда необходимо было бы рассмотреть вопрос о государственной регистрации предварительного договора. Данное выглядело бы абсурдным, более того нет норм которые регулировали данный аспект. В связи с чем, вопрос о государственной регистрации предварительного договора даже не обсуждался. Соответственно к форме договора законодатель относит только письменную форму, нотариальное удостоверение предварительного договора и государственная регистрация являются действиями, которые необходимо соблюсти в отношении договора купли-продажи, для соответствия его и именно его букве закона.
Результаты научно-правовой экспертизы Академии Правовых Наук Украины звучат следующим образом. «Исходя из анализа действующего законодательства Украины в отношении регламентации формы предварительно договора к договору купли-продажи недвижимого имущества установлено:
- действующее законодательство Украины требует заключение предварительного договора в отношении любого основного договора, в том числе в отношении договора купли-продажи недвижимого имущества в письменной форме
-действующее законодательство Украины не устанавливает обязательного нотариального удостоверения предварительного договора в отношении любого основного договора, в том числе –предварительного договора к договору купли-продажи недвижимого имущества; понятие «нотариальное удостоверение» является нотариальным действием и не включается в понятие «форма договора».
Общий вывод:
В соответствии с требованиями действующего законодательства Украины предварительный договор к договору купли-продажи недвижимого имущества обязательно заключается в письменной форме и нотариального удостоверения не требует.
Учитывая, что данные выводы позволят заключать предварительный договор без лишних затрат материального и временного характера, заключение предварительного договора для сторон, участников рынка недвижимости станет более комфортным. Но все же необходимо напомнить, что не стоит самостоятельно прописывать условия предварительного договора или заключать его без участия специалистов. Как было указано выше юридическое применение, того или иного договора в отдельных сферах достаточно специфично, и во избежание признания их недействительными, все же рекомендуем обращаться к юристам и специалистам – риэлторам. Крупные и зарекомендовавшие себя Агентства недвижимости-специалисты рынка недвижимости всегда стоят на защите прав и интересах своих клиентов. Более того, стоит упомянуть, что во многих крупных Агентствах недвижимости разработаны трехсторонние договора — о хранении документов или денежных средств до сделки, что значительно снижает риск не выполнения сторонами предварительного договора. А также позволяет, в случае нарушения одной из сторон договора своих обязательств решить спор в добровольном порядке, не ждать годами решения суда по данному вопросу. Так что милости просим — покупайте, продавайте, и будь спокойны, что основная сделка купли-продажи состоится, согласно условий «предварительного договора». АН "Леонов и ко" http://kvartirki.at.ua/
Востаннє редагувалось 7008355 в Сер 20 чер, 2012 09:58, всього редагувалось 1 раз.
7008355
 
 
Повідомлення Додано: Сер 20 чер, 2012 00:42

Что такое эксклюзивный договор и какие плюсы для вас ?

Что такое эксклюзивный договор?


Эксклюзивный договор в сфере недвижимости - это договор на обслуживание клиентов, предполагающий, что объектом недвижимости будет заниматься только одно, выбранное Вами агентство. Договор такого типа является одним из лучших способов решать жилищные проблемы, поскольку дает Вам ряд бесспорных преимуществ. Поговорим о них подробнее.
1. Защита от криминала и непрофессионализма.
Сегодня каждая десятая сделка с недвижимостью, по данным ГБР, оспаривается и является конфликтной. В основном это происходит из-за мошеннических действий частных маклеров или криминальных структур. Давая информацию в несколько агентств недвижимости, Вы не сможете защитить себя от утечки информации и сведения о Вашей квартире могут оказаться в руках нечестных людей. Кроме того, репутацию одного агентства всегда легче проверить, чем навести справки о 5 - 15 риэлторских фирмах, тем более, что на рынке недвижимости под маркой агентств зачастую выступают не лицензированные маклеры.
2. Защита Ваших экономических и правовых интересов.
Дадите ли Вы согласие на проведение сложной хирургической операции человеку без диплома врача и в домашних условиях? Операции с недвижимостью столь же ответственное действие. Профессиональный агент и профессиональное агентство недвижимости, где есть эскро-служба, юристы, служба безопасности, служба персонала, четкая оргструктура, так же важны, как хорошо оборудованная клиника с высококлассными докторами.
Совокупный опыт специалистов по недвижимости крупного агентства позволяет предугадать и избежать многих ошибок, ведь каждая сделка имеет свои особенности. После заключения эксклюзивного договора Вы становитесь не просто одним из продавцов-одиночек на рынке недвижимости, а клиентом интересы которого представляет и защищает агентство. Кроме того, Вы получаете право на любые консультации в сфере недвижимости (юридические, экономические, маркетинговые и т.п.). Крупные агентства консультируют эксклюзивных клиентов бесплатно.
3. Реальная оценка квартиры.
Агент, который назвал точную цену Вашей квартиры после ее описания по телефону - не профессионал. Для того, чтобы в минимальные сроки максимально выгодно продать квартиру, необходимо проделать большой объем работы по ее оценке, анализу аналогов, изучению существующей и перспективной конъюнктуре рынка, выявлению скрытых преимуществ квартиры. Все это связано с затратами сил и времени специалистов и возможно лишь в том случае, если клиент заключил эксклюзивный договор. Таким образом, заключение договора является гарантией серьезного отношения к Вашему случаю.
4. Экономия времени, уменьшение ненужных контактов, экономия средств на рекламу.
При эффективной рекламе 90 процентов потенциальных покупателей узнают о квартире и захотят ее купить. Чтобы реклама была эффективной, а доверие к объекту недвижимости высоким, необходимы усилия профессиональных рекламистов и немалые денежные средства. Эти дополнительные расходы берет на себя агентство. Кроме того, информация о квартире размещается в профессиональных риэлторских изданиях, через специальную компьютерную базу рассылается во все риэлторские фирмы города с пометкой "Эксклюзивно" (значит - надежно, проверено). "А как же оставшиеся 10 процентов?", спросите Вы. По статистике, это как раз та доля сделок, которая заканчивается судебными разбирательствами и конфликтами. Именно от этих сделок и защищает Вас договор на эксклюзивное обслуживание.
5. Возможность работать с опытным специалистом.
Если клиент отказывается от эксклюзивного договора, то ему не будут навязывать такую форму сотрудничества. Однако, не стоит удивляться тому, что продаже квартиры уделяют мало внимания. Квалифицированный высококлассный специалист не будет тратить время без взаимных обязательств. Лишь договор является гарантией того, что Вашим вариантом будут заниматься активно и плодотворно.
АН "Леонов и ко" http://kvartirki.at.ua/
Востаннє редагувалось 7008355 в Сер 20 чер, 2012 09:59, всього редагувалось 1 раз.
7008355
 
 
Повідомлення Додано: Сер 20 чер, 2012 00:46

Что такое опекунский совет ?

Вы решили продать квартиру и купить новое жилье, допустим, дом за городом? Выставили свою квартиру на продажу, но покупатели и посредники-агенты, узнав, что в квартире есть маленький ребенок, не хотят иметь с вами дело.

Кто-то советует сбавить цену, кто-то – выписать малыша из квартиры (очень даже работает при условии, что ребенка могут выписать только с одним из родителей на любой указанный ими адрес), чтобы избежать мороки. Причина – опекунский совет (орган опеки и попечительства), который в вашем случае необходим и решения которого иногда приходится ждать около месяца, а еще – то, что вам нужно будет обязательно найти жилье взамен, что, соответственно, удлинит цепочку сделки. Конечно, можно устроить так, чтобы не связываться с опекунским советом и не терять время, но где гарантия, что ваш малыш в результате всего этого не останется вовсе без жилья?

Права ребенка

«Взаимоотношения» несовершеннолетнего с недвижимостью оговорены в Гражданском кодексе, в Законе Украины «Об охране детства», и в Законе Украины «Об основах социальной защиты бездомных граждан и беспризорных детей». И если родители либо опекуны ребенка захотят произвести какие-либо действия, направленные на отчуждение недвижимости или ее части (принадлежащей ребенку на правах частной собственности или на правах пользования), то им придется общаться с органом опеки и попечительства. Именно эта инстанция и ее представители персонально отвечают за соблюдение всех прав ребенка (ст. 12 Закона Украины «Об основах социальной защиты бездомных граждан и беспризорных детей»). Прежде всего следует знать, что согласно законодательству родители (опекуны) и дети (проживающие вместе с ними) могут быть самостоятельными собственниками жилья. Жилье, полученное родителями и детьми за счет их совместного труда или общих денег, принадлежит им на правах общей совместной собственности. То есть, если несовершеннолетний сам заработал часть денег на приобретение квартиры (например, снялся в художественном фильме и получил гонорар, получил наследство в виде денег), часть жилья принадлежит именно ему, и родители не могут распоряжаться долей отпрыска без его ведома и согласия.

Пока ребенок не достиг совершеннолетия, родители вправе управлять его имуществом, однако обязаны при этом учитывать потребности и интересы дитяти, что и контролирует орган опеки и попечительства. Родители малолетнего ребенка (согласно ст. 31 ЦК Украины – малолетними считаются дети до 14 лет) не имеют права без разрешения органа опеки и попечительства (ООП) подписывать любые договоры, касающиеся имущественных прав ребенка. Проще говоря, папа не сможет продать квартиру, где зарегистрирована еще и мама с малолетним ребенком, без согласия ООП. Кроме того, в законе говорится, что ни отец, ни мать не имеют права отказываться от имущественных прав ребенка. Родители могут дать разрешение ребенку продать свою часть жилья тоже исключительно после согласования с ООП. При этом ООП дает добро на сделку лишь в случае, если гарантируется право ребенка на жилье на правах собственности: если родитель предоставит договор купли-продажи другой квартиры, в которой ребенок также будет владеть долей. Один из родителей не может заключать договоры по продаже жилья, принадлежащего ребенку без письменного нотариально заверенного согласия второго родителя, кроме случаев, когда семья более 6 месяцев не живет вместе и/или суд лишил одного из них родительских прав, признал как пропавшего без вести, и об этом есть соответствующее решение, вступившее в законную силу.

Родители разводятся

При разводе бывшие члены семьи теряют право на жилье в случае, если сами не являются собственниками: помещение было взято в аренду, приватизация или покупка на имя одного из супругов произошла до свадьбы. Ребенок, прописанный в квартире или являющийся совладельцем недвижимости, может быть выселен из квартиры лишь тогда, когда на его имя будет приобретено или зарегистрировано другое жилье и только вместе с кем-то из родителей. Родителям следует помнить, что если ребенок является стопроцентным собственником жилья, то в случае развода продать квартиру будет трудно. А вот если кто-то из родителей, например, мать не является собственницей жилья, и ребенок нигде не зарегистрирован, то оба они рискуют остаться на улице. Разобраться во всех коллизиях и нюансах наших законов очень непросто. Поэтому, прежде чем продавать какую-либо недвижимость, право собственности или право пользования которой принадлежит ребенку, родители или опекуны ребенка должны обратиться либо в ООП по месту нахождения недвижимости, либо к грамотному риелтору.

Мнение эксперта

Вера Кударенко, частный нотариус

«24»: Существует мнение, что регистрировать ребенка в ЖЭКе нет необходимости до 16 лет. Это так?

Вера Кударенко: Нет. Ребенок с момента рождения должен быть зарегистрирован на жилплощади одного из родителей. Иначе он вообще не имеет права на жилье. Ребенка не обязательно включать в приватизацию, ему не обязательно быть собственником жилья, но регистрировать его нужно! Иначе в случае судебного спора мама, которая не является собственницей или совладелицей жилья, останется с ребенком на улице.

Любая сделка, связанная с куплей-продажей недвижимости, требует прохождения опекунского совета. Правда ли, что это, скорее, формальность, чем реальная угроза срыва сделки?

Не совсем. После 2009 г. опекунские советы ужесточили требования. Сегодня, для того чтобы совершить какие-либо действия с недвижимостью ребенка, необходимо согласие обоих родителей. Исключением может быть решение суда о том, что отец (мать) лишены права опеки, или справка о том, что ребенка воспитывает один родитель. Контроль за исполнением закона о правах ребенка возложен на райадминистрации, и только с их разрешения опекунские советы могут давать разрешение на операции с недвижимостью, принадлежащей детям. Но членами органов опеки и попечительства являются депутаты областных или районных советов. Зачастую это люди, не имеющие отношения к юриспруденции. Они занимаются вопросами опеки четыре года, затем их переизбирают, приходят новые люди. Необходимо создать государственный орган попечительства, как это сделано во многих европейских странах. Нужно, чтобы этот институт работал постоянно, а не два-три раза в месяц, и прослеживал судьбу каждого ребенка.

Поэтому покупатели стараются не связываться с квартирами, в которых есть дети?

Сделка, в которой участвуют дети, вообще, довольно опасная и непредсказуемая вещь. И дело не только в опекунских советах. В нашем государстве ребенок может обратиться в суд уже в 14 лет. И если, допустим, его родители по каким-либо причинам 5–7 лет назад переехали из Киева в Жмеринку, а ребенок считает, что в столице ему было бы лучше, то может оспорить сделку. Теоретически это вполне возможно, вопрос только в том, что не всякий ребенок будет судиться с родителями и не всякий найдет на это деньги.
АН "Леонов и ко" http://kvartirki.at.ua/
Востаннє редагувалось 7008355 в Сер 20 чер, 2012 10:00, всього редагувалось 1 раз.
7008355
 
 
Повідомлення Додано: Сер 20 чер, 2012 00:50

Заключение, изменение и расторжение договора о задатке на не

Статья 638. Заключение договора

1. Договор является заключенным, если стороны в надлежащей форме достигли согласия по всем важным условиям договора.
Важными условиями договора являются условия о предмете договора, условия, определенные законом как важные или являются необходимыми для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению хотя бы одной из сторон может быть достигнуто соглашение.
2. Договор заключается путем предложения одной стороны заключить договор (оферты) и принятие предложения (акцепта) второй стороной. Статья 639. Форма договора

1. Договор может быть заключен в любой форме, если требования относительно формы договора не установленные законом.
2. Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным с момента предоставления ему этой формы, даже если законом эта форма для данного вида договоров не требовалась.
3. Если стороны договорились заключить в письменной форме договор, относительно которого законом не установлена письменная форма, такой договор является заключенным с момента его подписания сторонами.
4. Если стороны договорились о нотариальном удостоверении договора, относительно которого законом не требуется нотариальное удостоверение, такой договор считается заключенным с момента его нотариального удостоверения. Договор о закупке, который заключается согласно Закону Украины "Об осуществлении государственных закупок", по требованию заказчика подлежит обязательному нотариальному удостоверению и считается заключенным с момента его нотариального удостоверения. Статья 640. Момент заключения договора

1. Договор является заключенным с момента получения лицом, направившим предложение заключить договор, ответа о принятии этого предложения.
2. Если соответственно акту гражданского законодательства для заключения договора необходима также передача имущества или совершение другого действия, договор является заключенным с момента передачи соответствующего имущества или совершения определенного действия.
3. Договор, подлежащий нотариальному удостоверению или государственной регистрации, является заключенным с момента его нотариального удостоверения или государственной регистрации, а в случае необходимости и нотариального удостоверения, и государственной регистрации - с момента государственной регистрации. Статья 641. Предложение заключить договор

1. Предложение заключить договор (оферту) может сделать любая из сторон будущего договора.
Предложение заключить договор должно содержать существенные условия договора и выражать намерение лица, его сделавшего, считать себя обязанным в случае его принятия.
2. Реклама или другие предложения, адресованные неопределенному кругу лиц, являются приглашением делать предложения заключить договор, если другое не указано в рекламе или других предложениях.
3. Предложение заключить договор может быть отозвано до момента или в момент его получения адресатом. Предложение заключить договор, полученное адресатом, не может быть отозвано на протяжении срока для ответа, если другое не указанно в предложении или не вытекает из его сути или обстоятельств, при которых оно было сделано. Статья 642. Принятие предложения

1. Ответ лица, которому адресовано предложение заключить договор, про его принятие (акцепт) должен быть полным и безусловным.
2. Если лицо, получившее предложение заключить договор, в границах срока для ответа совершило действие согласно указанных в предложении условий договора (отгрузило товары, предоставило услуги, выполнило работы, уплатило соответствующую сумму денег и т.п.), которое удостоверяет его желание заключить договор, это действие является принятием предложения, если другого не указано в предложении заключить договор или не установлено законом.
3. Лицо, принявшее предложение, может отозвать свой ответ о его принятии, сообщив об этом лицу, сделавшему предложение заключить договор, до момента или в момент получения им ответа о принятии предложения. Статья 643. Заключение договора по предложению, в котором указан срок для ответа

1. Если в предложении заключить договор указан срок для ответа, договор является заключенным, если лицо, сделавшее предложение, получило ответ о принятии предложения на протяжении этого срока. Статья 644. Заключение договора по предложению, в котором не указан срок для ответа

1. Если предложение заключить договор сделано устно и в нем не указан срок для ответа, договор является заключенным, если лицо, которому было сделано предложение, немедленно заявило о его принятии.
2. Если предложение заключить договор, в котором не указан срок для ответа, сделано в письменной форме, договор является заключенным, если лицо, которое сделало предложение, получило ответ на протяжении срока, установленного актом гражданского законодательства, а если этот срок не установлен, - на протяжении нормально необходимого для этого времени. Статья 645. Ответ о принятии предложения, полученного с опозданием

1. Если ответ о принятии предложения заключить договор получен с опозданием, лицо, сделавшее предложение, освобождается от соответствующих обязательств.
2. Если ответ о принятии предложения заключить договор было отправлено своевременно, но получено с опозданием, лицо, сделавшее предложение заключить договор, освобождается от соответствующих обязательств, если оно немедленно сообщило лицу, которому было направлено предложение, о получении ответа с опозданием.
Ответ, полученный с опозданием, является новым предложением.
3. По согласию лица, сделавшего предложение, договор может считаться заключенным независимо от того, что ответ о принятии предложения заключить договор был отправлен и (или) получен с опозданием. Статья 646. Ответ о согласии заключить договор на других условиях

1. Ответ о согласии заключить договор на других, чем было предложено, условиях является отказом от полученного предложения и вместе с тем новым предложением лицу, которое сделало предшествующее предложение. Статья 647. Место заключения договора

1. Договор является заключенным по местожительству физического лица или по местонахождению юридического лица, которое сделало предложение заключить договор, если другое не установлено договором. Статья 648. Договор и правовые акты органов государственной власти, органов власти Автономной Республики Крым, органов местного самоуправления

1. Содержание договора, заключенного на основании правового акта органа государственной власти, органа власти Автономной Республики Крым, органа местного самоуправления, обязательного для сторон (стороны) договора, должно соответствовать этому акту.
2. Особенности заключения договора на основании правового акта органа государственной власти, органа власти Автономной Республики Крым, органа местного самоуправления устанавливаются актами гражданского законодательства. Статья 649. Решение преддоговорных споров

1. Расхождения, возникшие между сторонами при заключении договора на основании правового акта органа государственной власти, органа власти Автономной Республики Крым, органа местного самоуправления и в других случаях, установленных законом, решаются судом.
2. Расхождения, которые возникли между сторонами при заключении договора не на основании правового акта органа государственной власти, органа власти Автономной Республики Крым, органа местного самоуправления, могут быть решены судом в случаях, установленных по договоренности сторон или законом. Статья 650. Заключение договоров на биржах, аукционах, конкурсах

1. Особенности заключения договоров на биржах, аукционах, конкурсах и т.п. устанавливаются соответствующими актами гражданского законодательства. Статья 651. Основания для изменения или расторжения договора

1. Изменение или расторжение договора допускается лишь по согласию сторон, если другое не установлено договором или законом.
2. Договор может быть изменен или расторгнут по решению суда на требование одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в других случаях, установленных договором или законом.
Существенным является такое нарушение стороной договора, если вследствие причиненного этим вреда вторая сторона в значительной мере лишается того, на что она рассчитывала при заключении договора.
3. В случае одностороннего отказа от договора в полном объеме или частично, если право на такой отказ установлено договором или законом, договор является соответственно расторгнутым или измененным. Статья 652. Изменение или расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств

1. В случае существенного изменения обстоятельств, которыми стороны руководствовались при заключении договора, договор может быть изменен или расторгнут по согласию сторон, если другое не установлено договором или не вытекает из сути обязательства.
Изменение обстоятельств является существенным, если они изменились настолько, что, если бы стороны могли это предусмотреть, они не заключили бы договор или заключили бы его на других условиях.
2. Если стороны не достигли согласия относительно приведения договора в соответствие с обстоятельствами, которые существенным образом изменились, или относительно его расторжения, договор может быть расторгнут, а из оснований, установленных частью четвертой этой статьи, - изменен по решению суда по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно таких условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такое изменение обстоятельств не настанет; изменение обстоятельств обусловлено причинами, которые заинтересованная сторона не могла устранить после их возникновения при всей заботливости и осмотрительности, которые от нее требовались; выполнение договора нарушило бы соотношение имущественных интересов сторон и лишило бы заинтересованную сторону того, на что она рассчитывала при заключении договора; из сути договора или обычаев делового оборота не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
3. В случае расторжения договора вследствие существенного изменения обстоятельств суд, по требованию любой из сторон, определяет следствия разрыва договора исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами затрат, понесенных ими в связи с выполнением настоящего договора.
4. Изменение договора в связи с важным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, если разрыв договора противоречит общественным интересам или повлечет для сторон вред, который значительно превышает затраты, необходимые для выполнения договора на условиях, измененных судом. Статья 653. Правовые последствия изменения или расторжения договора

1. В случае изменения договора обязательства сторон изменяются соответственно измененным условиям относительно предмета, места, сроков выполнения и т.п.
2. В случае расторжения договора обязательства сторон прекращаются.
3. В случае изменения или расторжения договора обязательства изменяется или прекращается с момента достижения договоренности об изменении или расторжении договора, если другое не установлено договором ли не обусловлено характером его изменения. Если договор изменяется или расторгается в судебном порядке, обязательство изменяется или прекращается с момента обретения решением суда об изменении или расторжении договора законной силы.
4. Стороны не имеют права требовать возвращения того, что было выполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если другое не установлено договором или законом.
5. Если договор изменен или расторгнут в связи с важным нарушением договора одной из сторон, вторая сторона может требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора Статья 654. Форма изменения или расторжения договора

1. Изменение или расторжения договора совершается в такой самой форме, как и договор, который изменяется или расторгается, если иное не установлено договором или законом или не вытекает из обычаев делового оборота.
АН "Леонов и ко" http://kvartirki.at.ua/
Востаннє редагувалось 7008355 в Сер 20 чер, 2012 10:01, всього редагувалось 1 раз.
7008355
 
 
Повідомлення Додано: Сер 20 чер, 2012 00:51

Как продать или купить квартиру с незаконной перепланировкой

Последствия такой `черной метки` бывают следующие:
Стоимость квартиры по независимой оценке признают меньшей и размер кредита вам сократят. Если продавец при этом не согласится соответственно умерить свои аппетиты, то денег на покупку может просто не хватить.
Вам увеличат взнос по страховке, которую требуют оформлять банки при выдаче кредита.
Повышение страхового взноса объясняется тем, что ваши права на квартиру с неузаконенными изменениями более зыбки, ведь новый Жилищный кодекс предусматривает как крайнюю меру продажу такого жилья с публичных торгов.
Банк вообще откажется предоставлять кредит на покупку такой `нехорошей` квартиры.
Пару лет назад я делал перепланировку. Оформить ее все руки не доходили. Сейчас планирую продать жилье. Сколько времени и денег может уйти на узаконивание изменений в квартире? Заранее спасибо. Василий.
Вы можете пойти двумя путями: заняться узакониванием перепланировки лично либо поручить все хлопоты фирме-посреднику.
Самостоятельные походы по инстанциям, разумеется, займут больше времени (у фирм-профессионалов, как правило, где надо есть `свои люди`, и все идет как по маслу). В среднем может уйти от нескольких недель до двух месяцев - в зависимости от сложности изменений в квартире и расторопности конкретных чиновников.
Денежные же затраты будут значительно меньше, чем при обращении к посредникам. Кстати, в жилищных инспекциях, которые обычно ведают оформлением перепланировок (в Москве - Мосжилинспекция), приводят примеры: порой хозяину квартиры всего-навсего требуется от руки нарисовать внесенные изменения на копии поэтажного плана, а `профессионалы` с ходу просят за свои услуги не меньше 400 - 500 долларов.
Расценки на работу фирм-посредников в среднем такие:
от 400 до 1000 долларов - простая перепланировка, не затрагивающая несущих конструкций дома;
от 1500 до 2500 долларов - средняя по сложности перепланировка, связанная объединением, расширением различных по назначению помещений (холла с комнатой, балкона со спальней и т. п.);
от 2500 долларов - сложная перепланировка: объединение квартир, проемы в несущей стене и т. п.
Нам нужно срочно продать квартиру. Но год назад мы сделали перепланировку и не оформили ее. Наш покупатель готов сам заняться узакониванием, а мы согласились дать ему скидку. Нас беспокоит: не завернут ли сделку в ведомстве, которое занимается регистрацией прав на недвижимость? Татьяна.
Закон о госрегистрации прав на недвижимость и сделок с ней содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в регистрации договора (ст. 20 Закона). Неузаконенная перепланировка там прямо не указана.
Однако если в результате переоборудования квартиры изменилась ее общая площадь (например, хозяева оттяпали часть лестничной клетки), то возникает серьезная проблема.
Дело в том, что для регистрации сделки продавец должен предъявить документы, описывающие квартиру (справки БТИ) и подтверждающие, что он имеет права именно на это жилье.
А если площадь квартиры после перепланировки изменилась, то получается, что у продавца нет действительных документов о праве собственности на такой - фактически новый - объект недвижимости. А поскольку прежние документы недействительны, то и регистрация сделки по ним невозможна.
Таким образом, строго по закону Росрегистрация вправе завернуть сделку, только если перепланировка связана с изменением общей площади жилья. В остальных случаях `красные` линии на плане БТИ, свидетельствующие о неузаконенной перепланировке, не преграда для госрегистрации договора.
Поэтажный план БТИ, на котором засвечивается неузаконенная перепланировка, имеет срок действия один год. Так что со времени получения `чистого` плана хозяин квартиры может успеть переоборудовать квартиру, скрыв изменения от покупателя.
Чтобы не проколоться, как можно внимательнее сверяйте данные о квартире по документам БТИ с ее фактическим состоянием на момент продажи. Лучше, если это сделает опытный риэлтор, хорошо знакомый с типовыми планировками жилья.
Если обнаружите неузаконенные изменения, отказывайтесь от покупки либо требуйте снижения цены. Обычно скидка в таких случаях составляет 1500 - 2000 долларов.
АН "Леонов и ко" http://kvartirki.at.ua/
Востаннє редагувалось 7008355 в Сер 20 чер, 2012 10:01, всього редагувалось 1 раз.
7008355
 
 
Повідомлення Додано: Сер 20 чер, 2012 00:52

Какие документы подтверждают право собственности на недвижим

Свидетельство о праве собственности на жилье (после приватизации), выданное органом приватизации.
Свидетельство о праве собственности на жилье (после инвестиционного договора), выданное органом государственной исполнительной власти или органом местного самоуправления.
Свидетельство о праве собственности на квартиру (кооператив).
Регистрационное удостоверение и справка жилищно-строительного кооператива о полной выплате пая членом ЖСК.
Договор купли-продажи (при указании в договоре отсрочки платежа необходимо заявление продавца о полной выплате).
Договор мены, дарения, пожизненного содержания.
Свидетельство о праве на наследство по закону или на основании завещания.
Свидетельство о праве собственности на часть совместной собственности супругов.
Свидетельство о приобретении квартиры с публичных торгов.
Решение суда о признании права собственности на объект недвижимого имущества.
Кроме того, право собственности владельца на квартиру (жилой дом) в обязательном порядке должно быть зарегистрировано в Бюро технической инвентаризации по месту расположения недвижимого имущества.
К документам, которые, согласно Земельному Кодексу Украины, подтверждают право собственности на земельный участок, относятся: Государственный акт о праве собственности на земельный участок.
Государственный акт о праве постоянного пользования земельным участком.
Гражданско-правовой договор об отчуждении земельного участка (в случае приобретения права собственности на земельный участок, который находился в частной собственности без изменения его границ и целевого назначения).
Свидетельство о праве на наследство. АН "Леонов и ко" http://kvartirki.at.ua/
Востаннє редагувалось 7008355 в Сер 20 чер, 2012 10:02, всього редагувалось 1 раз.
7008355
 
 
Повідомлення Додано: Сер 20 чер, 2012 00:54

Когда возникает право собственности на недвижимость ?

Действующим законодательством относительно отчуждения недвижимого имущества предусмотрены следующие виды договоров: купли-продажи, мены, дарения, ренты, пожизненного содержания. Согласно требованиям Гражданского кодекса Украины выше перечисленные договора должны быть составлены в письменной форме и удостоверены нотариусом. После чего договора, за исключением договора дарения, подлежат государственной регистрации.
Таким образом, право собственности на недвижимое имущество возникает у приобретателя после государственной регистрации нотариально удостоверенного договора. Договор об отчуждении недвижимого имущества также является действительным с момента такой государственной регистрации. Регистраторами являются государственные нотариальные конторы и частные нотариусы.
Обращаем внимание на то, что государственной регистрации подлежат также права на недвижимое имущество, которые уже возникли у приобретателя недвижимости на основании определенного договора. То есть государственная регистрация договора об отчуждении имущества и государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество являются отдельными видами регистрации. Право собственности на недвижимое имущество, которое возникло у приобретателя после государственной регистрации договора нотариусом, подлежит государственной регистрации в коммунальных предприятиях бюро технической инвентаризации.
АН "Леонов и ко" http://kvartirki.at.ua/
Востаннє редагувалось 7008355 в Сер 20 чер, 2012 10:03, всього редагувалось 1 раз.
7008355
 
 
Повідомлення Додано: Сер 20 чер, 2012 00:55

В каких случаях необходимо провести обязательное нотариально

Обязательному нотариальному удостоверению подлежат такие документы:
договоры об отчуждении (купли-продажи, мены, дарения, пожизненного содержания) жилого дома, другого недвижимого имущества (статьи 227, 242, 244, 426 Гражданского Кодекса (ГК) Украины);
договоры о залоге недвижимого имущества, транспортных средств, товаров в обороте (ст.13 Закона «О залоге»);
договоры об отчуждении земельных участков, которые находятся в коллективной или частной собственности (ст.18 Земельного кодекса Украины);
договоры купли-продажи имущества государственных предприятий (ст.27 Закона «О приватизации имущества государственных предприятий»);
доверенности на заключение сделок, которые требуют нотариальной формы (ст.65 ГК Украины).
Если требование обязательной нотариальной формы сделки не выполняется, то это влечет за собой недействительность такой сделки.
В таком случае каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все, что получено по сделке.
Если возврат в натуральной форме невозможен, то возмещение происходит в денежной форме. АН "Леонов и ко" http://kvartirki.at.ua/
Востаннє редагувалось 7008355 в Сер 20 чер, 2012 10:03, всього редагувалось 1 раз.
7008355
 
 
Повідомлення Додано: Сер 20 чер, 2012 00:57

Квартира на квартиру: как обменять жилплощадь ?

По договору мены каждая из сторон обязуется передать имущество другому участнику сделки. Собственник жилого помещения может обменять его как на любое другое жилье, так и на земельный участок или, скажем, автомобиль (хотя такие сделки – редкость на рынке). Чаще всего обмен производят родственники или знакомые.
Правила игры
К составлению договора мены применяются почти те же правила, что и к заключению договора купли-продажи. Так, в документе необходимо точно охарактеризовать обмениваемое имущество (указать адрес, площадь, количество комнат).
Вообще у мены и купли-продажи много общего. Как считает юрист Центрального агентства недвижимости Надежда Малайчук, при купле-продаже жилое помещение, по сути, тоже обменивается, только на деньги.
Для совершения обмена каждый участник сделки должен обладать правом собственности на жилое помещение. Можно менять и муниципальное жилье, но такие сделки проходят под чутким «руководством» государства (о них будет рассказано ниже).
Договор мены может быть составлен в простой письменной форме или удостоверен нотариально. Сторонами сделки вправе выступать как физические, так и юридические лица.
Одним из существенных условий договора мены недвижимости является стоимость обмениваемого имущества. Стороны могут признать жилые помещения равноценными или нет. Исходя, из разницы стоимости объектов, определяется размер доплаты, которую должен внести собственник меньшей по стоимости квартиры.
Иногда для облегчения проведения сделки стороны признают равноценными квартиры, отличающиеся по цене (размер доплаты устанавливается на словах). Но при этом нужно понимать: если реальная стоимость обмениваемых квартир разнится существенно, впоследствии договор может быть признан недействительным. Особенно в том случае, если найдется заинтересованное лицо, которое решит оспорить сделку в суде. И, конечно, никакие договоренности на словах не помогут восстановить справедливость, если доплачивающая сторона не в полной мере выполнит свои обязательства.
Точность сохранит имущество
В договоре мены необходимо указать сроки передачи имущества. В качестве подтверждения этого факта (то есть исполнения обязательств по договору) желательно оформить акт приема-передачи квартиры. Данный акт стороны подписывают непосредственно в момент обмена ключами и документами на жилье.
Если одна сторона уже передала свою квартиру, она имеет право потребовать от второго участника сделки аналогичных действий, но окончательный обмен должен произойти не позже зафиксированной в договоре даты.
Когда второй участник сделки отказывается от исполнения своих обязательств или нарочно тянет время, лучше не пытаться «давить» на него самостоятельно, а обратиться в суд с требованием обязать собственника к исполнению обязательств по договору.
Право собственности на обмениваемые жилые помещения возникает у каждой стороны с момента государственной регистрации по месту нахождения жилья. Например, при мене квартиры, расположенной в Москве, на жилище, находящееся в Петербурге, каждый переход права собственности следует регистрировать отдельно. В Москве и Петербурге - соответственно.
Смешанный обмен
Улучшить свои жилищные условия могут не только частые собственники, но и наниматели муниципального жилья. Меной квартир, используемых по договорам социального найма, занимается Санкт-Петербургское государственное учреждение «Горжилобмен». Раньше при муниципальном обмене выдавались обменные ордера. В настоящее время договора социального найма просто переоформляются. Есть и другое – более существенное новшество.
Дело в том, что сегодня наниматели жилых помещений имеют возможность совершить обмен с владельцами частного жилья с сохранением статуса обеих сторон. Иными словами, после проведенного обмена наниматель останется нанимателем (но уже в новой квартире или комнате), а собственник – станет полноправным владельцем некогда муниципального жилья. «Данный механизм обмена полезен, в первую очередь, жильцам коммуналок. Зачастую расселение коммунальной квартиры становится невозможным только потому, что некоторые комнаты не могут быть приватизированы», - говорит директор ГУ «Горжилобмен» Елена Чурина. По ее словам, теперь инвестор может купить всем обитателям коммуналки подходящее жилье для переезда, передать им его по договору мены и затем оформить в собственность освободившуюся квартиру. Пока таких сделок единицы, но в ближайшем будущем их может стать больше.
В дальнейшем городское правительство планирует наделить «Горжилобмен» правом досудебного обмена жилья злостных неплательщиков квартплаты. «Мы готовы подбирать должнику, которому грозит выселение, более дешевый вариант. Разницу в цене город сможет пускать на выплату задолженности. Уверена, что сегодня удастся подыскать подходящий обмен даже без потери в площади – только на разнице в цене районов», - добавляет Елена Чурина.
Обмен с оговорками
При обмене жилья нужно учитывать ряд важных моментов. Скажем, в случае мены квартиры, одним из собственников которой является несовершеннолетний, необходимо получить разрешение от органов опеки. Если сделка заключается от имени недееспособного гражданина, то договор мены должен подписывать официальный опекун, при этом также требуется разрешение органов опеки на сделку. Бывает, что обмениваемое помещение оформлено на одного из супругов, хотя и приобреталось во время брака. В таком случае на сделке должен присутствовать второй супруг, чтобы письменно закрепить свое согласие на проведение «обменной операции». Впрочем, разрешение второй половинки можно предоставить и заочно. Но тогда оно обязательно должно быть заверено у нотариуса.
Обмен муниципального жилья невозможен, если к нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора соцнайма. Нельзя менять жилье в аварийных домах, идущих под снос. Не подлежат законному обмену и квартиры, в которых сделаны перепланировки без соответствующего на то разрешения. «Наконец, мена невозможна, если в результате сделки жилищные условия одной из обменивающихся сторон существенно ухудшаются, и граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий», - отмечает адвокат петербургского отделения Международной коллегии адвокатов Петр Самохов.
Если договор мены заключается с нарушением общих положений Гражданского кодекса РФ, суд может признать его недействительным. Неправомерными считаются сделки, совершенные недееспособным или несовершеннолетним лицом без согласия законных представителей. Договор, несомненно, может быть расторгнут, если выяснится, что он был заключен под влиянием обмана, заблуждения, насилия, угрозы.
Затратные статьи
При оформлении договора мены недвижимости собственнику не избежать определенных затрат. Заплатить придется за подбор вариантов в агентстве недвижимости, оформление документов, услуги нотариуса при составлении договора мены. Если обмен жилья происходит через ГУ «Горжилобмен», это будет стоить дешевле, но на подбор вариантов уйдет больше времени.
Обращение в риэлторское агентство поможет не только сократить сроки поиска второй стороны обмена, но и обойти ряд подводных камней. Риэлтор прекрасно владеет информацией о конъюнктуре рынка. Кроме того, он получает деньги за то, что отстаивает интересы клиента.
Не стоит забывать, что если обмен был произведен с доплатой, то собственник, получивший деньги, должен будет заплатить налог на доход физических лиц в размере 13%.
Кроме того, при мене недвижимости владелец большей по стоимости квартиры должен будет заплатить госпошлину – 1,5% от цены жилья (по оценке БТИ). Бывает, что объекты найдены, но стороны по тем или иным причинам предпочитают оформить сделку как куплю-продажу (скажем, если обмен – только одна составляющая «цепочки»). Тогда обоим владельцам квартир придется платить государству по 1,5% от стоимости каждой квартиры (также исходя из оценки БТИ). «Юридически же оба варианта равноценны и независимо от вида договора пакет документов, необходимых для сделки будет одинаков», - резюмирует Петр Самохов.
Какие документы нужны при заключении договора мены: - документы БТИ (технический паспорт и оценочная стоимость квартиры, если обмен производится с доплатой)
- квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию
- правоустанавливающие документы на квартиры
- заявления собственников
- выписка из домовой книги и справка об отсутствии задолженности по оплате квартплаты
- согласие супруга на сделку, а при отсутствия супруга у стороны сделки - нотариально заверенное заявление об отсутствии супруга.
- справка из налоговых органов об отсутствии задолженности по налогам на имущество (предоставляется по требованию органов опеки)
- согласие органов опеки и попечительства (при совершении сделки по распоряжению жилым помещением, в котором проживают несовершеннолетние, ограниченно или полностью недееспособные граждане).
АН "Леонов и ко" http://kvartirki.at.ua/
Востаннє редагувалось 7008355 в Сер 20 чер, 2012 10:04, всього редагувалось 1 раз.
7008355
 
 
  #12>
Форум:
+ Додати
    тему
Відповісти
на тему
Зараз переглядають цей форум: дядя Caша і 3 гостей
Модератори: Faceless, Irina555, ТупУм, Модератор

Схожі теми

Теми
Відповіді Перегляди Останнє
4 1670
Переглянути останнє повідомлення
Пон 20 лют, 2017 10:39
serjml
103 81058
Переглянути останнє повідомлення
Суб 08 жов, 2016 14:14
Flicker
22 9732
Переглянути останнє повідомлення
Чет 08 січ, 2015 02:30
helenkiev22
реклама
Топ
відповідей
Топ
користувачів