Для тих хто знімає та здає житлову нерухомість у Києві
+Додати тему
Відповісти на тему
Ринок нерухомості. Ціни на квартири та земельні ділянки, аналітика, прогнози. Купівля та продаж нерухомості, оренда квартир та офісів, пропозиції комерційної нерухомості. Ріелтори та агентства нерухомості в Україні
ihorkyiv написав:У жовтні ринок оренди нерухомості майже зупинився. "...зараз маємо картину, що угод майже нема. І те, що було рік тому за 7 тисяч, зараз за ці гроші не можуть здати. Ринок відкотився на три місяці тому в плані ціни і в плані кількості угод. Деякі власники можуть домовлятися про ціни нижче ринку. Наскільки нижче? Не чув, щоб нижче 5 тисяч гривень. Економклас більш живий. Поки ціни триматимуться в цьому сегменті". Я особисто в усі часи, жирні і кризові, вважав правильною стратегію, якої дотримувався протягом усіх 22 років орендної діяльності: ліпше володіти трьома 1-кім. квартирами економкласу (хрущі, чешки, керамзитобетонні панельки) біля метро і бажано у прицентраллі, ніж однією "квіточкою" у будь-якій локації, орендну ставку на яку власник вимушений тримати на захмарних для поточного стану ринку рівнях. Наприклад, нині кожну зі своїх квартир здаю по 7+7+6 (до березня поточного року було 10.5+9,5+7,6=27.6), маю щомісяця 20 тисяч грн. Переважна кількість клієнтів "полює" саме на цей ціновий сегмент. А власнику однієї "квіточки" здати за 20 000 грн є великою проблемою. Ще один плюс для власника трьох економів: вкрай низька вірогідність залишитися взагалі без доходу, тобто завжди існує можливість маневру: з одієї квартири орендарі виїхали, а дві продовжують генерувати дохід, чого неможливо забезпечити за наявності однієї "квіточки" з тією ж сумарною орендною ставкою. Часи надзвичайно важкі.Тримаймося.
це ж моя стратегія кавалірок в пішій доступності до трьох ліній ШРТ, тільки іншими словами
Прагнучи не бути у ваших очах банальним плагіатором, присягаюся, що ніколи не опрацьовував ваших теоретичних надбань і тим паче не використовував у своєму стислому дописі прийому компіляції, а також пропоную для недопущення конфлікту авторства назвати наш спільний винахід подвійними ніками на кшталт закону французького вченого Жозефа-Луї Гей-Люссака. Ви, у нашому випадку, будете першим - Геєм, а я на другому шабелі - Люссаком.
UA написав:ihorkyiv вы амортизацию квартир по 6-7 кгрн посчитайте и отнимите от 20 кгрн. Аренда за 150 долларов это просто проедание основных средств. У вас иллюзия, что 30 летный ремонт можно эксплуатировать ещё 20 лет.
К тому же специфический континент эконома, люди видавшие в жизни всё, с устойчивым иммунитетом к пятнам, грязи и мусору, ищут жильё подешевле, поэтому квартира убивается гораздо быстрее. К тому же, не дай Бог, сосед будет сдавать на 300 грн дешевле, они сразу же переедут к нему.
Работать с эконом сегментом огромный гемор в любой отрасли. Человек хочет за 5 копеек купить конфетку, не прилагая по жизни никаких усилий. Тем более они не будут прилагать усилия содержать чужую квартиру в чистоте.
Конечно и в средних сегментах некоторые квартиранты убивают ремонт, но тут у хозяина есть хотя бы ресурсы на его восстановление (из за более высокой цены аренды)
А 7к это себестоимость ооооочень скромного ремонта (обои + краска + линолеум) Если квартиранты к ремонту убьют ещё мебель и технику, то можно и больше полученной ренты вложить.
Vlad442 написав:Неужели в Киеве все настолько плохо со светом? У нас терпимо. Вкладываться даже на минимум, даже для себя не вижу смысла.
По поводу мобильного интернета - он пропадает часа через 3 после отключения света, связь примерно через 5. Может есть исключения, когда БС подключены к какой-то отдельной линии, но как правило происходит так - нет света, нет интернета.
по графику. 5 часов есть, потом 4 часа нет. Область так вообще 4/4. А Харьков как?
ihorkyiv написав:Я особисто в усі часи, жирні і кризові, вважав правильною стратегію, якої дотримувався протягом усіх 22 років орендної діяльності: ліпше володіти трьома 1-кім. квартирами економкласу (хрущі, чешки, керамзитобетонні панельки) біля метро і бажано у прицентраллі, ніж однією "квіточкою" у будь-якій локації, орендну ставку на яку власник вимушений тримати на захмарних для поточного стану ринку рівнях.
В цьому є деякий сенс, в грошах ви навіть формально виграєте, але... В вас стирають 3 машинки, просиджуються 3 дівана, вам треба тратити втричі більше свого часу на пересдачи та спілкування з орендарями, у вас втричі більше сусідів, яких можна залити, чи вислуховувати інші претензії. Кожен робить у своєї ніші, де йому звично, але це не значить, що це саме краще.
vitaliian написав:К тому же специфический континент эконома, люди видавшие в жизни всё, с устойчивым иммунитетом к пятнам, грязи и мусору, ищут жильё подешевле, поэтому квартира убивается гораздо быстрее.
Люди разные. Я бы не сказал, что в экономе такие ужасные арендаторы. Тут главное, что человек работает и зарабатывает себе на аренду. Думаю, что в экономе такое встретишь чаще. А зарабатывают все по-разному. Средний доход (на низкий доход не арендуют квартиры) не говорит, что будет средние человеческие качества у арендатора. Мне как-то в вариантах с претензией на выше среднего встречалось больше неадекватных арендаторов.
asin написав:по графику. 5 часов есть, потом 4 часа нет. Область так вообще 4/4. А Харьков как?
Нормально. Изредка. Не слишком напрягает. Не настолько чтобы вкладываться энергонезависимость.
vitaliian написав:А 7к это себестоимость ооооочень скромного ремонта (обои + краска + линолеум) Если квартиранты к ремонту убьют ещё мебель и технику, то можно и больше полученной ренты вложить.
В обычной жизни (до войны) квартиру, сдающуюся за 7 тыс, было обставить недорого.
Стиралку даже не искал, там ее не будет. Итого в 1000 гривен можно при желании вложиться. Ремонт это самостоятельно криво поклеенные самые дешевые с рынка обои. Все остальное родное, с 80-х.
UA написав:ihorkyiv вы амортизацию квартир по 6-7 кгрн посчитайте и отнимите от 20 кгрн. Аренда за 150 долларов это просто проедание основных средств. У вас иллюзия, что 30 летный ремонт можно эксплуатировать ещё 20 лет.
К тому же специфический континент эконома, люди видавшие в жизни всё, с устойчивым иммунитетом к пятнам, грязи и мусору, ищут жильё подешевле, поэтому квартира убивается гораздо быстрее.
Досвід показує повністю протилежне, ну якщо дивитися очима і не здавати зовсім бомжам та вахтовим будівельникам. В економі можуть по кілька років жити і залишити в кращому стані ніж до. А ось найгірших мешканців я бачив саме в сегменті вище середнього, люди які взагалі не вміють прибиратися, потай курять(і нюхають), вбивають меблі та техніку за місяць, заливають сусідів і.т.д. А в середньому – люди є люди, всі більш-менш однакові.
Стиралку даже не искал, там ее не будет. Итого в 1000 гривен можно при желании вложиться.
Не ну це зовсім треш звичайно, возити-збирати ці дрова яких на смітнику повно. Тоді вже простіше здавати порожню без меблів і запропонувати самим обставити з олх за смаком на заданий бюджет, може так поступово й дійдемо до європейських порожніх стін.
vitaliian написав:А 7к это себестоимость ооооочень скромного ремонта (обои + краска + линолеум) Если квартиранты к ремонту убьют ещё мебель и технику, то можно и больше полученной ренты вложить.
Косметический ремонт то фигня. Замена всего водопровода + труб отопления и радиаторов. Вот где у арендодателя арматора вытягивается шея и округляются глаза.
UA написав:Косметический ремонт то фигня. Замена всего водопровода + труб отопления и радиаторов. Вот где у арендодателя арматора вытягивается шея и округляются глаза.
В разное время и в разных городах разные традиции ремонта. Все упирается в деньги. В этом плане в Киеве имеет смысл делать ремонт даже в хрущевке чтобы сдать ее не за 5, а за 7. Со временем окупится, а трубы останутся. Есть Балаклея, где знакомые сдавали однушку летом за 500 грн плюс коммуналка, зимой за коммуналку. Какие там могут быть вложения в ремонт? Еще есть разные времена, когда было выгодно вкладываться в ремонт, когда это окупалось, были времена, когда нет.
Если бы у меня был на руках бабушатник, я бы сейчас вложился в бюджетный ремонт. Курс держат, материалы и техника стоят дорого, но не заоблачные деньги, лучше делать ремонт при невысоких ценах аренды, чем допускать простой на пиковых, у мастеров цены остались старые и свободных мастеров хватает. Если не делать ремонт сейчас, то завтра он будет недоступен и по завтрашним ценам уже не будет иметь смысла, так что это хорошее сейчас вложение, если есть свободные деньги.
flyman написав:
