Для тих хто знімає та здає житлову нерухомість у Києві

Почему-бы не пойти дальше? Не найти риелтора, который нас будет устраивать.

Еду вы через бегунка покупаете?
Когда я начинал заниматься арендой у меня были иллюзии по поводу "проверки" арендаторов. Конечно я не зашел так далеко, чтобы кормить риелторов. С опытом пришло понимание, что обстоятельства бывают у всех, что невозможно предсказать, какой арендатор будет хороший, какой плохой. Поэтому нужно ставить во главу угла максимизацию прибыли и надеяться на лучшее. Обидней, когда вы долго ждали, выбирали и сдали дешево в расчете на что-то, что потом не оправдалось. Я знаю, что сдавая по максимальной цене, я всегда с деньгами, которые компенсируют возможные неприятности.
Какие могут быть неприятности? Съезд через месяц? Я рад потому что половина залога остаются у меня. Пусть хоть каждый месяц съезжают. Сбегут в несезон? Смотри выше про ползалога. Можно брать залог в размере 1.5 месячных плат и делать штраф больше. Люди согласятся, потому что не платят риэлтору. Чем дольше люди живут, тем меньше поднимается рука им поднимать. Пересдаешь всегда дороже. Поэтому я даже нервничаю, когда кто-то пошел на третий год.
Еще момент. Есть профессиональные арендаторы, которые живут много лет в арендованном жилье. Самая беспроблемная аудитория. Они умеют пользоваться олх и принципиально не будут платить риелтору. Даже не позвонят ему. Работая через посредника вы обрекаете себя возиться с нестабильными новичками, которые будут вам звонить даже в случае перегоревшей лампочки (утрирую) и у которых через месяц возникнут "обстоятельства".

ну не знаю.
Я арендой занимаюсь 7 лет. за это время было разное. тот формат, который сейчас у меня, устраивает.
насчет поднятия цены - это вопрос неприятный для арендатора, а начинать "неприятный разговор" некомфортно для арендодателя. Но это просто эмоции. Если арендодателя не устраивают арендаторы, то, если нет других поводов, по окончании договора - на свежий воздух. Если-же обе стороны находятся в гармоничном равновесии, а требуется корректировка цены, то это всего лишь вопрос переговоров. Если есть люди, которые могут убить квартиру за один месяц, но если уж попались аккуратные арендаторы (это очень большая редкость), то экономически целесообразней с ними продлевать отношения. А их платежеспособность - залог возможности корректировать цену.

Какие могут быть неприятности? Съезд через месяц? Я рад потому что половина залога остаются у меня.

даже морды не толкают таких условий в договорах.
экономит на агенте, в первую очередь, арендодатель ибо снижается нагрузка на кошелек арендателя и можно заломить ценник побольше, это всяко лучше чем отдавать бабло кому-попало.
но увы, никто этого не соображает, даже КОЛЯ маразма нагородил.
КОЛЯ, когда люди ищут место для переезда, они не только комиссию учитывают, а еще 100500 факторов и переезд идет сразу после пожара по геморройности
на крайняк можно на тебя настучать в налоговую

Видишь-ли, QWERTY, мы преследуем разные цели, поэтому каждый руководствуется разными мотивами. Для того, чтобы понять, например, КОЛЯ, надо заработать на квартиру в "Ылитном АППСе" под аренду, поздавать ее несколько лет, набить шишки, чтобы выработать оптимальный для КОЛЯ алгоритм работы. У Франта будет работать другой алгоритм, у Прохожего третий, у арендодателя в Новопечерских Липках четвертый, у арендодателя в городе Зажопье Задрючинской области пятый. И каждый по-своему будет прав в своей отдельно взятой ситуации. А у QWERTY свой алгоритм выбора трешек с ремонтами 90-х годов на Харьковском.

кста, в нашумевших декларациях чинуш, я не заметил никого кто вкладывался в недвигу.
недвига 1-2, максимум 3 квартиры.
Остальное кеш или банк

"Фсе в слепом трасте"
Если серьезно, то, не знаю как в декларации, но у луцика на Эспланадной в 10 квартирном доме 8 квартир. Вкладываться в них никто не вкладывается - квартиры эти ребята "вымучивают" (от слова мутить, а не от слова мучаться). Например, стандартная схема - это многократное предоставление служебного жилья с последующим переоформлением в личную собственность. Устройство на работу родственников, на которых также выделяется служебное жилье. Квартиры, полученные откатом за решение вопросов. И тд и тп.

И если Вы не нашли нормального риелтора, то это не значит, что их нет вообще. Пусть даже 99 из ста - это профаны, хапуги и аферисты. Надо найти того одного, который Вам нужен. Если конечно он Вам нужен постоянно, а не разово, когда проще обойтись вообще без оного, чем искать нормального.

ИМХО. Когда покупал квартиру, то риелтор знал меньше меня об объектах на которые приходил, просмотры тоже были веселыми, когда "профессионалы" которые "уже больше пяти лет работаю в этом бизнесе" (с), например не знает типовых планировок, серий, истории по квартире или дому, всей процедуры оформления сделок и т.д.
И, это были люди для которых это основная РАБОТА... и который хочет за все эти "знания и услуги" тысячи долларов.
С арендой дело обстоит еще хуже...

Да, такого навалом. Как только для работы риелтором потребуется лицензия, а для получения лицензии надо будет пройти хотя-бы 3-х месячные платные курсы, а потом сдать экзамен. И раз в 2-3 года надо будет подтверждать лицензию через переаттестацию. А потом еще будет механизм лишения лицензии.
Вот тогда будут риелтеры паиньками.
Но у нас так во всем.

И если Вы не нашли нормального риелтора, то это не значит, что их нет вообще. Пусть даже 99 из ста - это профаны, хапуги и аферисты. Надо найти того одного, который Вам нужен. Если конечно он Вам нужен постоянно, а не разово, когда проще обойтись вообще без оного, чем искать нормального.

ИМХО. Когда покупал квартиру, то риелтор знал меньше меня об объектах на которые приходил, просмотры тоже были веселыми, когда "профессионалы" которые "уже больше пяти лет работаю в этом бизнесе" (с), например не знает типовых планировок, серий, истории по квартире или дому, всей процедуры оформления сделок и т.д.
И, это были люди для которых это основная РАБОТА... и который хочет за все эти "знания и услуги" тысячи долларов.
С арендой дело обстоит еще хуже...

_Микола_, я за своє життя зустрічав парикмахерш, які в свої 50 не вміли стригти; зварювальників, які в 40+ не вміли варити метал, економістів, що погано знали арифметику і т.п.
Я намагався більше не користуватись їхніми послугами))))

есть люди, которые могут убить квартиру за один месяц

Як їх відрізнити? Щоб зразу відсіяти?
Хамлять? Не реагують на зауваження?

есть люди, которые могут убить квартиру за один месяц

Як їх відрізнити? Щоб зразу відсіяти?
Хамлять? Не реагують на зауваження?

Хз, интуиция или большой жизненный опыт общения.
Вон, я раньше выкладывал откровения правдоискателя (кажется).
Один раз на такого нарваться - на всю жизнь отпадет желание арендой заниматься.

Поэтому-то я готов неделями перебирать арендаторами, чтобы выбрать подходящего.

Вообще-то если хамят, то сразу на выход. Зачем себе такое счастье на годы вешать?
Арендаторов толпы бегают по городу. "Следующий!!!"

Если есть люди, которые могут убить квартиру за один месяц, но если уж попались аккуратные арендаторы (это очень большая редкость), то экономически целесообразней с ними продлевать отношения. А их платежеспособность - залог возможности корректировать цену.

Сдача в аренду это бизнес. В нем не должно быть попались аккуратные арендаторы с прибылью, не аккуратные с убытком. Нужно делать вандалоустойчивый, эффектный, но недорогой ремонт и сдавать по максимальной цене, что бы оставались деньги на обновление мебели и поддержание квартиры в товарном виде. Ваши идеи с риелтором не укладываются в данную концепцию.
По поводу повышения цены - постоянным жильцам я не могу ставить максимальную цену и крутить руки. Пересдать же я могу и дороже среднерыночной цены, если повезет. При этом новые люди будут наверняка не хуже старых. Если сдавать квартиру в полную цену, у алкашей, и тунеядцев нет на нее денег. Если у человека есть деньги на аренду даже в среднем сегменте, это такой тип человека, с которым можно вести дела.

Вон, я раньше выкладывал откровения правдоискателя (кажется).
Один раз на такого нарваться - на всю жизнь отпадет желание арендой заниматься.

Не видел.
Все истории про проблемных арендаторов идут из экономсегмента. Там арендаторы слеплены из другого теста. Чем в лучшем состоянии квартира и чем дороже сдается, тем приятней и беспроблемней арендатор.

Хз, интуиция или большой жизненный опыт общения.

Поэтому-то я готов неделями перебирать арендаторами, чтобы выбрать подходящего.
Вообще-то если хамят, то сразу на выход. Зачем себе такое счастье на годы вешать?
Арендаторов толпы бегают по городу. "Следующий!!!"

А если не хамят? Как определить? Никак. Пришел человек, покрутил головой, сказал "я согласен", что делать будете? Откровенных неадекватов, если попадаются, нужно отсеивать на старте, а остальные это лотерея.

Такое отношение "толпы ходят" глубоко неправильное. Значит вы сдаете дешево. Только на варианты ниже рынка толпы ходят. За нормальную цену люди ходят и перебирают.

Если есть люди, которые могут убить квартиру за один месяц, но если уж попались аккуратные арендаторы (это очень большая редкость), то экономически целесообразней с ними продлевать отношения. А их платежеспособность - залог возможности корректировать цену.

Сдача в аренду это бизнес. В нем не должно быть попались аккуратные арендаторы с прибылью, не аккуратные с убытком. Нужно делать вандалоустойчивый, эффектный, но недорогой ремонт и сдавать по максимальной цене, что бы оставались деньги на обновление мебели и поддержание квартиры в товарном виде. Ваши идеи с риелтором не укладываются в данную концепцию.
По поводу повышения цены - постоянным жильцам я не могу ставить максимальную цену и крутить руки. Пересдать же я могу и дороже среднерыночной цены, если повезет. При этом новые люди будут наверняка не хуже старых. Если сдавать квартиру в полную цену, у алкашей, и тунеядцев нет на нее денег. Если у человека есть деньги на аренду даже в среднем сегменте, это такой тип человека, с которым можно вести дела.

1.Сейчас это своеобразный "бизнес", при котором амортизация имеет тенденцию приближаться к цене аренды (кроме эконом сегмента), поэтому минимизация амортизационных затрат благотворно сказывается на бухгалтерии данного мероприятия. А "бизнес" любит деньги считать для достижения максимальной прибыли.Прибыль=доходы-расходы, а не только доходы.
2. Убить можно все что угодно кроме того, что уже убито в усмерть. У меня достаточно "вандалоустойчивая" начинка, но это не значит, что ее нельзя убить. А то, что за 7 лет был только один случай более-менее значительных затрат (вместе с апгрейдом), то это не говорит , что я не прав.
3. Кто сказал, что жильцам нельзя повысить ценник? Мое дело предложить. Нравиться - живем дальше, нет - велкам на выход. Если засранцы попадаются, то я их выставляю и без повышения ценника.

Кто сказал, что жильцам нельзя повысить ценник? Мое дело предложить. Нравиться - живем дальше, нет - велкам на выход. Если засранцы попадаются, то я их выставляю и без повышения ценника.

Можно, но пересдача в 90% случаев происходит дороже, чем после повышения. Что вполне логично. Пересдача это простой, поэтому я ставлю 100-110% рыночной цены, чтобы его окупить. Повышение - нет простоя, поэтому я ставлю 90-95% как премия арендаторам за отсутствие беготни и простоя.
По поводу засранцев вообще не понимаю. Грязная квартира, удержали из залога 500-1000 гривен и заказали капитальную уборку с химчисткой. Поломано - починили/поменяли из залога. Приведите пример "убийства" квартиры, чтобы ради того, чтобы его уменьшить вы так выбираете арендаторов. Есть естественный износ, но ставя максимальную цену вы уже его туда заложили.
Минимизация естественного износа путем выбора квартирантов и связанных с этим потерь не самая надежная вещь. Могут оказаться не такими аккуратными, а деньги вы уже недополучили.

Сейчас это своеобразный "бизнес", при котором амортизация имеет тенденцию приближаться к цене аренды (кроме эконом сегмента)

Давайте посчитаем. Амортизация дома 1% в год. Капитальная часть ремонта простоит 30 лет. Косметическая - подкрасить, подклеить, поменять унитаз или смеситель стоит копейки. В сумме, думаю, это все составит 2-2,5% при рентабельности аренды 6-7.