Для тих хто знімає та здає житлову нерухомість у Києві

Есть у нас такие дома, которые раскупили под аренду и, как ни странно, они сдаются и быстро, и дорого. Арендатор не идет в дом в соседнем квартале потому что "я там никого не знаю", а в этом комплексе его друзья, коллеги, есть с кем в футбол вечером поиграть.

Тепер я зрозумів, чому орендарі так полюбляють гетто "хрущів" біля метро Дорогожичі)))))

Кстати, те дома, в которые я имел намерения влошиться сдались с солидной такой задержкой, при этом 70+% в доме - под аренду. Жуть! Не дом, а общага с конкурентами.

Невигідно інвестувати в КРЖН.
Банально невигідно.
Вже 9 років - ціни падають.
Я впевнений, що зниження продовжиться ще 2-3 роки як мінімум.
В далекій перспективі - теж все хрєново.
http://100realty.ua/analytics
http://domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Немає сенсу купляти квартири в Києві під оренду. Ні новобуд, ні хрущі. Ні в центрі, ні на окраїні.
Тому що через рік буде ще дешевше.

Расскажите, не первый раз слышу, почему считают от текущей стоимости квартиры. Не могу догнать

Квартира была куплена за баксы вчера, вот от вчерашней цены и нужно считать. Иначе всегда будет выгодно.

Рентабельность это инструмент сравнения с другими способами инвестирования.
Например выгодней продать и годик посидеть в депозите на стабильном рынке или нет? По вчерашней цене вы не продадите. Или какую из квартир продавать, чтобы уйти в новострой? Какая лучше подходит для аренды?
Рентабельность от фактических затрат на приобретение актива это, по сути, бессмысленная цифра.

Вчера купили за 100куе, сдавали за 700, нормально
Сегодня такое же 50 куе, сдают за 300, терпимо. Но вкинуто было 100куе, а получаем 300

Есть доходность собственно аренды (аналог дивиденды на акции) и прибыли/убытки от изменения стоимости актива. Правильно их считать отдельно.
В вашем примере была текущая рентабельность 7%, стала 6. При этом стоимость актива уменьшилась на 50%.

Расскажите, не первый раз слышу, почему считают от текущей стоимости квартиры. Не могу догнать

Квартира была куплена за баксы вчера, вот от вчерашней цены и нужно считать. Иначе всегда будет выгодно.

Рентабельность это инструмент сравнения с другими способами инвестирования.
Например выгодней продать и годик посидеть в депозите на стабильном рынке или нет? По вчерашней цене вы не продадите. Или какую из квартир продавать, чтобы уйти в новострой? Какая лучше подходит для аренды?

я считаю рентабельность инвестиции. Если я продаю за 50 куе, то что купил год назад за 100 куе, то я фиксиркую убыток. Считать арреду от реальной цены на сегодня всегда более менее выгодно.

Рассказывать про реальную доходность можне потенциальному покупану, который покупает с арендаторами, или под аенду. Вы же должны считать от прайса ,который вы заплатили. Иначе это самообман.

Одна поправка - дешевые хрущи сдаются довольно бойко, рентабельность по ним, учитывая практически нулевую амортизацию, довольно неплохая, контингент - да, так себе.

Контингент в среднем сегменте примерно одинаков. Люди, которые работают не на худшей работе и платят аренду. Можно попасть как на хороших жильцов, так и на неадекватов и в верхней части, и в нижней. Общаги и пентхаузы это другой контингент и еще не факт, где лучше.

По поводу рентабельности не соглашусь. Мне кажется, что в нижней части среднего сегмента - советская панель без современного ремонта, конкуренция выше за счет "любителей", которые сдают наследство, уплотняются и которым и 5 копеек за счастье. В верхней части больше арендаторов, которые купили и сделали ремонт и, следовательно, лучше считают свои деньги.

я считаю рентабельность инвестиции. Если я продаю за 50 куе, то что купил год назад за 100 куе, то я фиксиркую убыток.

И что вам дает эта цифра? Вот у вас две одинаковые квартиры. Одна куплена в 2008, другая в 2016. Рентабельность одной (по вашей системе) 2%, другой 7%. Значит первую нужно срочно продавать и нести деньги на депо под 5%, а вторую оставлять? Но по ценам 2008 вы не продадите.
А если вам привалило наследство? Рентабельность вообще фантастическая! Совет всем - срочно получайте квартиры в наследство и сдавайте в аренду?

Я понял вашу идею, считать сколько вы заработали, а не текущую эффективность инвестиции. Тогда нужно выводить эту цифру накопительным итогом. Я вложил 100, за десять лет она мне принесла 40 или в среднем 4% в год, но сейчас она стоит 50 - значит я потерял 10 тыс за 10 лет. В среднем -1% в год.

я считаю рентабельность инвестиции. Если я продаю за 50 куе, то что купил год назад за 100 куе, то я фиксиркую убыток.

И что вам дает эта цифра? Вот у вас две одинаковые квартиры. Одна куплена в 2008, другая в 2016. Рентабельность одной (по вашей системе) 2%, другой 7%. Значит первую нужно срочно продавать и нести деньги на депо под 5%, а вторую оставлять? Но по ценам 2008 вы не продадите.
А если вам привалило наследство? Рентабельность вообще фантастическая! Совет всем - срочно получайте квартиры в наследство и сдавайте в аренду?

Я понял вашу идею, считать сколько вы заработали, а не текущую эффективность инвестиции. Тогда нужно выводить эту цифру накопительным итогом. Я вложил 100, за десять лет она мне принесла 40 или в среднем 4% в год, но сейчас она стоит 50 - значит я потерял 10 тыс за 10 лет. В среднем -1% в год.

Я ещё раз повторю без круть верть. Считать рентабельность аренды от текущей цены всегда выгодно.
вкинули 100 куе сдали за 700, нормально= более 8%
цена уполовинилась, но вы сдаёте за 300. Тоже выгодно ведь 50куе/300=более 7%
будет девал дальше. будет квартира стоить 15ку, а аренда 100 = вообще профит , практически 10годовых

Наследство к инвестиции ничего общего не имеет

Если я купил одну в 2008, то я лошара и меня подстригли и это не вернуть. Буду считать, как будто у меня депо в раффайзене.

Я ещё раз повторю без круть верть.

Считайте, как хотите, но если в приличном обществе упомянете, что у вас рентабельность аренды 20%, но вы считаете от цены 95-ого или какого там года, то вас, мягко говоря, не поймут.
Так что уточняйте, как вы ее посчитали.

Первая попавшаяся ссылка, извиняюсь что из зоны ру.
https://www.audit-it.ru/finanaliz/terms ... ssets.html

Рентабельность активов = Чистая прибыль / Активы
...
Для более точных расчетов в качестве показателя "Активы" берется не значение на конкретную дату, а среднее арифметическое значение – активы на начало года плюс активы на конец года делят на 2.

Вот еще Википедия.
https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A0%D0 ... 0%BE%D0%B2

Считайте, как хотите, но если в приличном обществе упомянете, что у вас рентабельность аренды 20%

В приличном обществе не путают рентабельность аренды на момент и доходность инвестиции

В приличном обществе не путают рентабельность аренды на момент и доходность инвестиции

Я не путаю. Напишите это оппоненту.

Я ещё раз повторю без круть верть.

Считайте, как хотите, но если в приличном обществе упомянете, что у вас рентабельность аренды 20%, но вы считаете от цены 95-ого или какого там года, то вас, мягко говоря, не поймут.
Так что уточняйте, как вы ее посчитали.

Рад за вас, у вас всегда доходность будет около 7-8%, независимо от "погоды за окном"