Для тих хто знімає та здає житлову нерухомість у Києві

Нет у меня будет не доходность, а рентабельность. Она колеблется от 4 до 9% в зависимости от обстоятельств.

Нет у меня будет не доходность, а рентабельность. Она колеблется от 4 до 9% в зависимости от обстоятельств.

Вы очень много понаписывали, но останусь при своём.

Коля купил квартиру А за 50 куе + ремонтза 40 = 90куе
Петя купил квабртиру Б в том же доме через два года за 150куе + ремонт 40куе

Коля сдаёт за 900 баксов и имеет 12%

Петя сдаёт за 1000 баксов (тк ремонт новее) и имеет 6,5%

Но так как обе квартиры оцениваются в 140куе то в среднем Петя с Колей имеют по 8,5 %

А втихаря Коля считает себя гуру инвестирования, а Петя подтягивает рентабельновсть к рыночной цене

Вася, который у них обоих смотрел квартиры считает от рыночной цены

У меня 6%. Я считаю от текущей стоимости квартира плюс ремонт и оборудование.

Кстати именно поэтому Я и привел просчет реальной доходности аренды по реальному объекту относительно реальной стоимости на сегодня.

Расскажите, не первый раз слышу, почему считают от текущей стоимости квартиры. Не могу догнать

Квартира была куплена за баксы вчера, вот от вчерашней цены и нужно считать. Иначе всегда будет выгодно.

Вчера купили за 100куе, сдавали за 700, нормально
Сегодня такое же 50 куе, сдают за 300, терпимо. Но вкинуто было 100куе, а получаем 300

Я думаю, что это правильно в определении доходности.
Покупка квартиры - это отдельный вопрос, касающийся инвестиционной стороны дела.
Если считать так, как предлагаете Вы, то у меня сейчас 10% (инвестиция+отделка+мебель+техника). Но относительно сегодняшних цен на квартиру с отделкой 6,4%

У меня 6%. Я считаю от текущей стоимости квартира плюс ремонт и оборудование.

Кстати именно поэтому Я и привел просчет реальной доходности аренды по реальному объекту относительно реальной стоимости на сегодня.

Расскажите, не первый раз слышу, почему считают от текущей стоимости квартиры. Не могу догнать

Квартира была куплена за баксы вчера, вот от вчерашней цены и нужно считать. Иначе всегда будет выгодно.

Вчера купили за 100куе, сдавали за 700, нормально
Сегодня такое же 50 куе, сдают за 300, терпимо. Но вкинуто было 100куе, а получаем 300

Я думаю, что это правильно в определении доходности.
Покупка квартиры - это отдельный вопрос, касающийся инвестиционной стороны дела.
Если считать так, как предлагаете Вы, то у меня сейчас 10% (инвестиция+отделка+мебель+техника). Но относительно сегодняшних цен на квартиру с отделкой 6,4%

А у меня по данному объекту овер 30%. Я ГУРУ???

Одна поправка - дешевые хрущи сдаются довольно бойко, рентабельность по ним, учитывая практически нулевую амортизацию, довольно неплохая, контингент - да, так себе.

Контингент в среднем сегменте примерно одинаков. Люди, которые работают не на худшей работе и платят аренду. Можно попасть как на хороших жильцов, так и на неадекватов и в верхней части, и в нижней. Общаги и пентхаузы это другой контингент и еще не факт, где лучше.

По поводу рентабельности не соглашусь. Мне кажется, что в нижней части среднего сегмента - советская панель без современного ремонта, конкуренция выше за счет "любителей", которые сдают наследство, уплотняются и которым и 5 копеек за счастье. В верхней части больше арендаторов, которые купили и сделали ремонт и, следовательно, лучше считают свои деньги.

Как-то запутано у Вас с сегментацией - голова кругом.
Я отношу свой объект к среднему сегменту, причем однозначно не к верхней части, но это дом начала 00-х, метраж порядка 70м и отделка 2008 года. Совпостройку 70-х+гг с более-менее современным ремонтом, тоже можно отнести к среднему, особенно, если еще с локацией повезло.
Общаги, коммуналки и комнаты, наверное, к аренде КВАРТИР не имеют прямого отношения. Поэтому хрущи, совпостройки без отделки я-бы, без обид, к среднему сегменту не относил. Они имеют право не только быть, но и имеют завидную доходность ввиду минимальной амортизации.
Насчет конкуренции со стороны "любителей" - абсолютно согласен, может и данная ветка поможет им понять, что демпингуя они только лишают себя денег и просаживают рынок.
Такие люди - настоящий праздник для профессиональных арендаторов. Например, мои знакомые снимают за 3500 2к в КТ за 3500, живут там впятером.

Я ещё раз повторю без круть верть.

Считайте, как хотите, но если в приличном обществе упомянете, что у вас рентабельность аренды 20%, но вы считаете от цены 95-ого или какого там года, то вас, мягко говоря, не поймут.
Так что уточняйте, как вы ее посчитали.

Рад за вас, у вас всегда доходность будет около 7-8%, независимо от "погоды за окном"

Да ладно, не деритесь.
Надо просто различать 2 составляющие арендной недвижимости - доход от аренды и прибыль от разницы цены между покупкой и продажей после реализации объекта.

Как меня должна беспокоить цена на сегодняшний момент, если я не планирую продажу?
А то, что Вы пишите "считать по нынешней цене выгодней и это самообман" - так я считаю по сегодняшней цене, хотя приятней считать по цене инвестиции в начале 00-х году. А если через год цена вырастет в 3 раза, а аренда вырастет на 20%, то у меня может возникнуть непреодолимое желание продать.
То как Вы считаете - тоже имеет право на жизнь, но это не совсем удобно к такому инертному и не высоколиквидному активу как недвига. По крайней мере, мне так кажется.

Да ладно, не деритесь.
Надо просто различать 2 составляющие арендной недвижимости - доход от аренды и прибыль от разницы цены между покупкой и продажей после реализации объекта.

Как меня должна беспокоить цена на сегодняшний момент, если я не планирую продажу?
А то, что Вы пишите "считать по нынешней цене выгодней и это самообман" - так я считаю по сегодняшней цене, хотя приятней считать по цене инвестиции в начале 00-х году. А если через год цена вырастет в 3 раза, а аренда вырастет на 20%, то у меня может возникнуть непреодолимое желание продать.
То как Вы считаете - тоже имеет право на жизнь, но это не совсем удобно к такому инертному и не высоколиквидному активу как недвига. По крайней мере, мне так кажется.

А как считать по сегодняшней цене? По хотелке или по предложению, меня например, пыталсь отшмагать авизой и предлагали купить по цене евроремонта, Ну Да ладно.

Я вам написал пару ситуаций, они висят выше. Ёще 4 года назад обьекты по стоимости в 100 куе давал 700 баксов легко, сейчас дай бог 300. инвестиция была 100 куе, а выхлоп 300 сегодня.

Вы мне предлагаете пересчитать эту инвестицию в 50 куе.
Ну тогда не все так плачевно, пойду открою шампанское))) пусть так считают те, кто влез летом 2008, чтоб слёзы не наворачивались

Как-то запутано у Вас с сегментацией - голова кругом.

Сегменты это слова. Модель.
Я считаю сегменты аренды по людям, которые арендуют. Если арендует средний класс, это средний сегмент. Таким образом квартиры в складчину, общаги, убитые гостинки, комнаты с хозяйкой это низший сегмент. Чистую хрущевку со старым ремонтом за 5000 это начало среднего сегмента. Прицентральный новострой с приличным ремонтом за 800 уе это начало высшего сегмента.

Насчет конкуренции со стороны "любителей" - абсолютно согласен, может и данная ветка поможет им понять, что демпингуя они только лишают себя денег и просаживают рынок.
Такие люди - настоящий праздник для профессиональных арендаторов. Например, мои знакомые снимают за 3500 2к в КТ за 3500, живут там впятером.

Нужно смотреть на вещи шире. Именно благодаря их любительству профессиональные арендодатели могут ставить более высокие цены, так как любители связывают свои квартиры, сдавая тем, кому по доходам не положено быть игроком рынка аренды изолированных квартир, но они удачно выхватили. Если бы они выгнали своих арендаторов к родителям, или на малую родину, или в общаги, подмарафетили бы свои квартиры и выставили их на рынок по рыночной цене, они просадили бы цены профессиональным арендодателям. Так что пусть и дальше продолжают сдавать двушку за 3500 пятерым, а не сделают ремонт и выставят за 7-9, откусив у вас часть целевой аудитории.

А как считать по сегодняшней цене?

Зачем считать? Скажите цель этих подсчетов.

Вам уже сказали, что если вас интересует будущее - сравнение разных способов инвестирования, то это называется рентабельность и объекты сравниваются по текущей цене аренды и текущей стоимости.
Если прошлое - сколько вы заработали или общая доходность/убыточность инвестиции, то она считается накопительным путем за все годы и ее можно назвать доходностью.
Взять же сегодняшнюю цену аренды и разделить на цену покупки 10 или 20 лет назад это ни о чем. Цифра не несущая смысловой нагрузки.

А как считать по сегодняшней цене?

Зачем считать? Скажите цель этих подсчетов.

Вам уже сказали, что если вас интересует будущее - сравнение разных способов инвестирования, то это называется рентабельность и объекты сравниваются по текущей цене аренды и текущей стоимости.
Если прошлое - сколько вы заработали или общая доходность/убыточность инвестиции, то она считается накопительным путем за все годы и ее можно назвать доходностью.
Взять же сегодняшнюю цену аренды и разделить на цену покупки 10 или 20 лет назад это ни о чем. Цифра не несущая смысловой нагрузки.

Я,как будто,на уроке экономики
Ответить на простой вопрос, проинвестировано 100 куе, сейчас стоимость 50 куе, аренда 300 баксов.

Какая доходность инвестиции без продажи актива?
Сколько я вытаскиваю с вложенного капитала в процентах ?