|
|
Додано: П'ят 03 тра, 2013 23:03
Непонятно - зачем чтобы вскрывать подтасовки "эксперта" будивельнык по поводу тренда вторички на КРЖН за последние 3.5 года нужна отдельная ветка? Из-за таких "экспертов" как будивельнык( наводящих тень на плетень только калибром покрупнее) уровень цен на КРЖН и движется в сторону адекватности не с той динамикой с которой должен был бы двигатся исходя из показателей реального спроса.
Додано: П'ят 03 тра, 2013 23:26
Re: Когда начнется обвал нереальных цен на жилье в Киеве?budivelnik, присутствие вас на форуме в качестве "застройщика" - момент положительный... Но... Хотелось бы узнать. 1) себестоимость 1кв.м строительства многоэтажки (индивидуальным застройщикам будет интересно узнать). 2) мотивацию вашего присутсвия тут (все плохо или наоборот, Захар просто все портит?). Спасибо.
Додано: П'ят 03 тра, 2013 23:55
1 Є як мінімум десяток моїх повідомлень по питанню собівартості багатоповерхівки Для різних міст держави і для різних конструкцій - ця величина різна. Якщо Вас цікавить Київ , то в ціні 1000 доларів м2 земля -_____________________________ 50 доларів в м2 зарплата -_________________________ 300 доларів в м2 податки в зарплаті -_______________ 200 доларів вартість проектування________________50 доларів матеріали___________________________350 доларів прибуток_____________________________50 доларів податок на прибуток__________________30 доларів вартість продаж(реклама і так далі)__20 доларів Для інших цін , збільшення йде за рахунок: землі податків матеріалів на м2 ( прошу не забувати , чим елітніший проект , тим гірше співвідношення збудованого до продаваємого) 2 В 2009 мені просто не сподобалось огульне поливання брудом цілої галузі Потім втягнувся Захар сам по собі мені не заважає , просто дивує толерантність місцевих мешканців до істеричних викриків про проблеми які в загалі займають 1-2%.
Додано: Суб 04 тра, 2013 00:22
Спасибо за оперативный и обстоятельный ответ. Из сметы вижу, что себестоимость кв.м. для инд.застройщика (зарплата+материалы), без учета налога на зп, стоимости земли, стоимости проекта и т.п., будет равна примерно 650 у.е кв.м. Это примерно в 1.5 раза больше, чем получается у "самостроевцнв" со StroimDom. Почему так?
Додано: Суб 04 тра, 2013 07:42
Re: Когда начнется обвал нереальных цен на жилье в Киеве?
так все таки зарплата у строителя 300 баксов т.е. 2400, а не 625 баксов - 5000 грн 
Додано: Суб 04 тра, 2013 09:55
на стройке никто за 300 долларов не работает. будивельнык писал про долю ЗП в 1 квм., а не месячную ЗП. научитесь уже читать, прежде чем писать очередную глупость
Додано: Суб 04 тра, 2013 10:15
Врахуйте додатково 1 - в багатоповерхівці будується 1,5 м2 а продається 1 м2 ( в приватному будинку ціна будівництва ділиться на всю площу будинку, тобто 100% збудованого вважаються корисною площею ) 2 Всі хто займаються самобудом в жодному з своїх кошторисів не враховують кошти які вони не виплатили собі за роботи які виконали самостійно + головним в їх будівництві є економія коштів , а тому як правило будови розтягуються на роки і в них не враховуються вартість грошових коштів заморожених на тривалі періоди ( так як кошти власні то ними можна знехтувати . чого не можна робити в комерційній забудові) 3 В мене в підписі є ссилочка на гілку кошторис будівництва приватного будинку.Якщо маєте бажання розгляньте її уважніше 3 В моєму будівництві я рахую собівартість в межах 500 доларів/м2 (тобто будуючи наприклад 1000 м2 з яких до продажу 850 м2(150 м2 підїзди+сходові+підвали+горища - будуються але не продаються) я вважаю собівартістю будівництва 425000 доларів( 850 х 500 = 425 000). Таким чином можна написати що собівартість будівництва будівлі - наприклад 425 доларів/м2 і це також буде вірним. ПС При цьому хотів би наголосити В моїх проектах вартість земельної ділянки слабо впливає на вартість м2 . адже на ділянці в 12 соток я в стані збудувати 1000 м2 продаваємих площ. Тому в м2 вартість землі = 20 доларів Так як Ви будете купувати таку саму ділянку в 8-12 соток з вартістю 10-20Кдоларів і будувати на ній 150-200 м2 ( більше для однієї сімї не доцільно) - то вклад вартості землі в м2 може сягати й 150 доларів на м2 Тобто моїх __________________425 (400 собівартість будівництва + 25 земля) Для Вас може перетворитись в 550 (400 собівартість будівництва + 150 земля) ППС Додатково слідврахувати ситуацію з інженерією Одна справа коли електричний стовп на відстані до 40 м + газ/вода на відстані до 100 м + є можливість скидання відфільтрованої води - тоді проблеми не має і в 400 вкладетесь А от якщо не дай бог Вам прийдеться стависти свій трансформатор( кошти за який ви можливо частково і повернете) або тягнути газ/воду на відстань в 1000 м - тоді ясно що ціни прийдеться коригувати.
Додано: Суб 04 тра, 2013 10:40
Re: Когда начнется обвал нереальных цен на жилье в Киеве?все равно в стоимость м2 инвестор заплатил даже за то, что не продается  так что не нужно лапшу вешать 
Додано: Суб 04 тра, 2013 10:51
В эти расчеты коммуникации включены? Так же интересно сколько потянет сдача объекта комиссии ГАСК, присвоение почтового адреса, оформление права собственности... добавим сюда 5% площади дома безвозмездно передаваемые застройщиком городу, для распределения между всяческими льготниками.
Додано: Суб 04 тра, 2013 11:01
Це ж все приблизно Тепер по запитанням 1 Відчислення місту не включено ( хоча 50 за землю в м2 приблизно = 5% , тому в різних містах можуть бути різні варіанти) 2 Гаск - цікава штука звичайно , фантазуючи можна сказати так - до 5 доларів м2 можна легко вкластись. 3 Комунікації включені по мінімуму( все вже є на майданчику і з потрібними потужностями , плата тільки за підключення) 4 Право власності - це вже як правило головний біль кінцевого споживача Тому при мінімальній ціні в 1000 доларів( як правило це тільки КГС) , середня ціна м2 становить 1500 доларів/м2 ( тобто в цих 500 і включені всі додаткові накрутки держави(податки)/виробника(прибутки)/громади(відчислення-ремонт-земля і так далі))
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||||
