Ринок нерухомості. Ціни на квартири та земельні ділянки, аналітика, прогнози. Купівля та продаж нерухомості, оренда квартир та офісів, пропозиції комерційної нерухомості. Ріелтори та агентства нерухомості в Україні
Рыба-сом писал(а):Интересный эффект: медиана (+/-950 у.е. за метр) сейчас находится в «межжопной впадине» между двумя точками концентрации цен. В принципе, подобные ситуации – главная причина, почему я топил за графики распределения: на весьма сегментированном рынке («товар» не является гомогенным по качеству, локации и пр.) медиана далеко не всегда даёт адекватное понимание о «нормальных рыночных ценах». Грубо говоря, если продаётся 20 квартир по 700 за метр, 1 за 850 и 20 за 1000, то медиана в 850 даёт нам статистически верный, но практически бесполезный показатель.
по идее - нахождение в межжопной впадине должно быть недолгим но цена ~950 держится уже где-то месяцок
baraka К индексу претензий нет. Но он даёт информацию сугубо о динамике "в среднем по рынку". А вот на вопрос "сколько в среднем стоит метр в Киеве?" чем дальше, тем меньше(в связи с усиливающейся ценовой сегментацией по классу жилья): т.е., условно, средняя квартира стоит 700 за метр или 1000 за метр, но не 850 за метр. Ну, это для человека, который собирается купить квартиру и пытается использовать индекс как ориентир для рассчёта бюджета. Поэтому, кстати, в соседней теме Вы постоянно можете видеть: одни говорят "цены уже давно ниже, чем индекс Бомбера", другие - "найдите мне что-то по ценам Бомбера, реально метр больше 1000!" - всё дело в том, что они смотрят на разные сегменты.
Подольский район: ОШ30-мода (12% от выборки ОШ30) = 650 у.е. за метр Объекты (в основном, Кристер + хрущи на Ветряных Горах и немного мусора):
Деснянский район: ОШ30-мода (15% от выборки ОШ30) = 700 у.е. за метр (вот это поворот – выше чем в Кристере на Венике! Но тут больше концентрация вокруг моды, чем в Подольском районе, т.е. 700 за метр здесь «обычнее») Объекты (тут и Троещина, и Лесной, и местами Воскресенка – в основном трёхи, но есть и двухи-однухи):
Конечно, не хватает деления на массивы/местности для лучшего анализа по географическому распределению, т.к. сегментация по классу и расположению домов нарастает.
Но зачем тот «надгаражный» Кристер или далёкая Троя, если в «самом новом- современном районе Киева» (в народе ПОХ) по тем же ценам куча добра (правда, в основном переуступка «документы на руках»):
Такое ещё пожелание: показывать в новостроях вместо цены "от ХХХ долларов/гривен за метр" диапазоны "ХХХ-УУУ долларов/гривен за метр" (ну, где такую инфу можно выковырять), оскольку все эти "от..." в большинстве своём тупо маркетинговая замануха а-ля "кэш-кредит под 16% годовых", т.е. пользователь, конечно, понимает, что это метр 4-комнатной квартиры на первом этаже с видом на мусорные контейнеры в доме 5-ой очереди, которая будет сдана в 2022 году, но понять, а какая же цена на что-то более-менее приличное там же, не может.
Рыба-сом писал(а):Такое ещё пожелание: показывать в новостроях вместо цены "от ХХХ долларов/гривен за метр" диапазоны "ХХХ-УУУ долларов/гривен за метр" (ну, где такую инфу можно выковырять), оскольку все эти "от..." в большинстве своём тупо маркетинговая замануха а-ля "кэш-кредит под 16% годовых", т.е. пользователь, конечно, понимает, что это метр 4-комнатной квартиры на первом этаже с видом на мусорные контейнеры в доме 5-ой очереди, которая будет сдана в 2022 году, но понять, а какая же цена на что-то более-менее приличное там же, не может.
а насколько это нужно ?
Ведь понятно, что иногда конкретное предложение по стоимости м2 зависит от достаточно большого числа факторов (условия оплаты, дом, этажность, и т.д.)
И тут нужен ориентир, простая циферка. И этой циферкой может служить "цена от". И понятно, что чем "интереснее" квартиру Вы будете выбирать себе в конкретной новостройке, тем больше цена будет относительно "цена от".
baraka Мне казалось я всё понятно расписал… ну да ладно.
Попытаюсь с помощью доступных аналогий. На одной витрине написано «кэш-кредит под 16% годовых», на другой – «под 15%», где ИРЛ дешевле будет? Если б Вы вопросом интересовались и с позиции «пэрэсичного покупана», то узнали б такой факт, что «цена от» часто не является внятным индикатором. Т.е. нельзя в большинстве случаев проанализировать энное число предложений, найти некую закономерность (а-ля «цена нормальной квартиры = цена от * 1.2») и в дальнейшем применять её для «прикидки» цен. Потому как в каком-то «Місті квітів» цена «средней квартиры» отличается от «цена от» процентов на 10%, а в каком-то другом комплексе «цена от» – это цена 4-комнатной в очереди, которая будет сдана в 2020 году, а цена «средней квартиры» в очереди 2017 года может быть больше процентов на 60%. Да и без очередей строительства, все зависит сугубо от маркетинговой политики продавца. Ergo, нынешние «цены от» – это не индикатор.
Рыба-сом писал(а):Интересный эффект: медиана (+/-950 у.е. за метр) сейчас находится в «межжопной впадине» между двумя точками концентрации цен. В принципе, подобные ситуации – главная причина, почему я топил за графики распределения: на весьма сегментированном рынке («товар» не является гомогенным по качеству, локации и пр.) медиана далеко не всегда даёт адекватное понимание о «нормальных рыночных ценах». Грубо говоря, если продаётся 20 квартир по 700 за метр, 1 за 850 и 20 за 1000, то медиана в 850 даёт нам статистически верный, но практически бесполезный показатель.
