Інвестуємо в нерухомість закордоном

+ Додати
    тему
Відповісти
на тему
Ринок нерухомості. Ціни на квартири та земельні ділянки, аналітика, прогнози. Купівля та продаж нерухомості, оренда квартир та офісів, пропозиції комерційної нерухомості. Ріелтори та агентства нерухомості в Україні
  #<1 ... 2425262728 ... 99>
Повідомлення Додано: П'ят 11 січ, 2019 18:16

Gastarbaiter

Вы в Кракове помоему? Можете вот по этому обьекту узнать поподробнее по цене, перспективам, как район?
https://tabelaofert.pl/29.-aleja-29-lis ... 81cbe30791
change_pm
 
Повідомлень: 1747
З нами з: 03.02.16
Подякував: 51 раз.
Подякували: 390 раз.
 
Профіль
Повідомлення Додано: Суб 12 січ, 2019 01:18

  change_pm написав:Суть инвестиции, вложение в недвижимость для сдачи американским нищебродам, за которых платит американское правительство.
Берем 2 бедрум квартирку в Огайо, возле Кливленда. Цена 34 900, заезжай и живи.
Сдается за 650 баксов в месяц. Обязательные расходы - 75 управление + 120 компаунд фии.
Чистый доход в месяц - 455 ye, 5 460 уе в год. Доходность - 15,6 %.

По факту, конечно чистая абсолютная и процентная доходность меньше, так как есть незапланированые расходы, но за последние 4 года сдачи одним и тем же арендаторам годовой чистый доход ниже 4 000 уе за год не опускался, что дает доходность 11,4 % годовых.

Купить и заплатить за недвижимость проблем нет, есть нюансы по налогам и подаче налоговой декларации, а также по получению ЮС налогового номера.

Лучше, чем в Украине или так же?


Инвестиции в американскую недвигу - это очень специфическая тема, Ваш пост выше - это все равно, что сказать, что Солнце - желтое. Очень-очень много тонкостей и нюансов.
Человек, ринувшийся покупать, особенно под АРЕНДУ, "не зная брода", легко может остаться и без дохода и без недвиги еще и с долгами. Там все совершенно не так как у нас.
Хотя зарабатывать можно. Но не так прямолинейно.
rjkz
Аватар користувача
 
Повідомлень: 11074
З нами з: 31.01.12
Подякував: 4999 раз.
Подякували: 2563 раз.
 
Профіль
2
1
Повідомлення Додано: Суб 12 січ, 2019 12:16

  rjkz написав:
  change_pm написав:Суть инвестиции, вложение в недвижимость для сдачи американским нищебродам, за которых платит американское правительство.
Берем 2 бедрум квартирку в Огайо, возле Кливленда. Цена 34 900, заезжай и живи.
Сдается за 650 баксов в месяц. Обязательные расходы - 75 управление + 120 компаунд фии.
Чистый доход в месяц - 455 ye, 5 460 уе в год. Доходность - 15,6 %.

По факту, конечно чистая абсолютная и процентная доходность меньше, так как есть незапланированые расходы, но за последние 4 года сдачи одним и тем же арендаторам годовой чистый доход ниже 4 000 уе за год не опускался, что дает доходность 11,4 % годовых.

Купить и заплатить за недвижимость проблем нет, есть нюансы по налогам и подаче налоговой декларации, а также по получению ЮС налогового номера.

Лучше, чем в Украине или так же?


Инвестиции в американскую недвигу - это очень специфическая тема, Ваш пост выше - это все равно, что сказать, что Солнце - желтое. Очень-очень много тонкостей и нюансов.
Человек, ринувшийся покупать, особенно под АРЕНДУ, "не зная брода", легко может остаться и без дохода и без недвиги еще и с долгами. Там все совершенно не так как у нас.
Хотя зарабатывать можно. Но не так прямолинейно.


Спасибо! Действительно, если рынок не знаком, английского на достаточном уровне не знаешь, в Штатах не бываешь, то это вариант не для такого человека.

Чтоб получить ITIN нужно персонально подать заявление в каком-либо офисе IRS, не уверен, что это можно сделать через представителя. А даже если и можно, то все стоит денег.

Я привел реальный кейс, в 2013 году был выбор между Киевом (где все знаешь) и попробовать Штаты. Человек выбрал Штаты, о чем не жалеет пока.

Я могу вам один из ньансов указать, был момент, когда арендатор думал выехать, так стоимость восстановления квартиры до уровня - снова можно сдавать, была озвучена в 2 500 уе. Понятно, что у нас это было бы дешевле, а там все должно быть сертифицировано. И очень бы подкосило годовую доходность.

Но в данном кейсе в сравнении с Киевом, доларовый доход был сохранен и даже немного вырос, а если бы человек что-то за 35 тыс уе купил бы в Киеве (что, кстати, можно было в 13 году купить в Киеве, чтобы сразу это можно было сдавать), сколько бы он потярял с 2013 года?
change_pm
 
Повідомлень: 1747
З нами з: 03.02.16
Подякував: 51 раз.
Подякували: 390 раз.
 
Профіль
Повідомлення Додано: Суб 12 січ, 2019 14:30

  change_pm написав:
  rjkz написав:
  change_pm написав:Суть инвестиции, вложение в недвижимость для сдачи американским нищебродам, за которых платит американское правительство.
Берем 2 бедрум квартирку в Огайо, возле Кливленда. Цена 34 900, заезжай и живи.
Сдается за 650 баксов в месяц. Обязательные расходы - 75 управление + 120 компаунд фии.
Чистый доход в месяц - 455 ye, 5 460 уе в год. Доходность - 15,6 %.

По факту, конечно чистая абсолютная и процентная доходность меньше, так как есть незапланированые расходы, но за последние 4 года сдачи одним и тем же арендаторам годовой чистый доход ниже 4 000 уе за год не опускался, что дает доходность 11,4 % годовых.

Купить и заплатить за недвижимость проблем нет, есть нюансы по налогам и подаче налоговой декларации, а также по получению ЮС налогового номера.

Лучше, чем в Украине или так же?


Инвестиции в американскую недвигу - это очень специфическая тема, Ваш пост выше - это все равно, что сказать, что Солнце - желтое. Очень-очень много тонкостей и нюансов.
Человек, ринувшийся покупать, особенно под АРЕНДУ, "не зная брода", легко может остаться и без дохода и без недвиги еще и с долгами. Там все совершенно не так как у нас.
Хотя зарабатывать можно. Но не так прямолинейно.


Спасибо! Действительно, если рынок не знаком, английского на достаточном уровне не знаешь, в Штатах не бываешь, то это вариант не для такого человека.

Чтоб получить ITIN нужно персонально подать заявление в каком-либо офисе IRS, не уверен, что это можно сделать через представителя. А даже если и можно, то все стоит денег.

Я привел реальный кейс, в 2013 году был выбор между Киевом (где все знаешь) и попробовать Штаты. Человек выбрал Штаты, о чем не жалеет пока.

Я могу вам один из ньансов указать, был момент, когда арендатор думал выехать, так стоимость восстановления квартиры до уровня - снова можно сдавать, была озвучена в 2 500 уе. Понятно, что у нас это было бы дешевле, а там все должно быть сертифицировано. И очень бы подкосило годовую доходность.

Но в данном кейсе в сравнении с Киевом, доларовый доход был сохранен и даже немного вырос, а если бы человек что-то за 35 тыс уе купил бы в Киеве (что, кстати, можно было в 13 году купить в Киеве, чтобы сразу это можно было сдавать), сколько бы он потярял с 2013 года?


Там масса нюансов помимо простой арифметики.
Начиная с property tax, невозможности принудительного выселения арендатора кроме как по решению суда (если арендатор упрется), суд может занять от 3-х до 6 месяцев и с момента подачи в суд аренда начисляться не будет, целесообразности покупки на LLC и тп.
Кроме того, каждый чих надо делать в сдаваемой недвиге или самому или нанимать супера. То есть надо или там жить (что подразумевает наличие визы отличной от В1/В2 или нести вполне некислые расходы по управлению и мейнтенс).
Но, повторюсь, тема вполне рабочая, если в ней владеть ВСЕМИ нюансами. Это не Киев, где можно купить абы что и сдавать за все равно сколько не рискуя правом собственности. Там легко можно можно оказаться в foreclosure, даже если недвига не в mortgage, все зарегулировано, за нарушения codes - штрафы, различные fee, taxes, которые нельзя неплатить в не зависимости - есть property income or not.
Сама недвига, на 90% - деревянная. А это подразумевает в какой-то момент больших расходов на ремонт. А это там ну ООООЧЧЧЕЕЕНЬ дорого.
Давайте Вы возьмете свои цифры дохода и сопоставите со следующим:
У моих знакомых есть небольшой дом в пригороде НЙ, в НДж. За него в год они платят только property tax $11 000, купили его лет эдак 20+ назад в ипотеку и постепенно делают ремонт все еще. Там есть такое явление когда приезжают люди из не очень богатых стран по турвизам и делают разную работу за кэш, и местным это намного дешевле, чем нанимать хэндименов или контракторов. Так вот, сделали моим знакомым ребята из Восточной Европы встроенный книжный шкаф (2 распашные дверцы, даревянный каркас, внизу фанерная филенка, сверху стекло. Вскрыт темной морилкой и лаком. Внутри обшит фанерой и фанерные-же полки. Высота - метра 2, ширина около 80 см. глубина сантиметров 40) - $4 000. Предельно простой но аккуратный. Мои знакомые счастливы - так ДЕШЕВО обошелся.
И как такие расценки соотносятся с доходом Вашего друга?
Там, конечно, здорово, что сдается все ТОЛЬКО с кухонной мебелью и техникой. Но поживет там неадекват, угробивший хату, ну выселят его через полгода, ну получит даже он от правительства по 8-й программе 67% от ценника. Но ремонт у него затянет весь годовой доход. А остальные расходы? В итоге, в данном случае, человек должен жить поблизости и САМ все делать. В США любая недвига должна приносить МИНИМУМ $12 000 в год, оформленная на LLC (экономия на налогах за счет списания расходов, но это администрирование и отчетность, а это еще расходы на бухгалтера, если сам не в совершенстве владеешь американской бухгалтерией).

ЗЫ: Если-бы Ваш товарищ купил в 2013-м в Киеве за 35 куе, то он ничего-бы не потерял. Нов 2013-м НИЧЕГО еще нельзя было купить за 35 КУЕ. В 2015-м - можно было. Предположим, что он таки купил за 35 в 2013-м. 5 лет по минимуму 250 уе в месяц принесли-бы ему 15 куе (на самом деле - больше). Сейчас работающую квартиру в аренде за 35-же продать более чем реально даже в старом фонде. Итого имеем 35 куе - стоимость объекта и 15 куе дохода, который традиционно у нас безналоговый. Но вот, если Ваш товарищ - налоговый резидент США, то ему придется заплатить налог от дохода, полученного в любой точке Земного шара. И очень не рекомендуется что-то скрывать от дяди Сэма.“Our new Constitution is now established, and has an appearance that promises permanency; but in this world nothing can be said to be certain, except death and taxes.” (B. Franklin)
rjkz
Аватар користувача
 
Повідомлень: 11074
З нами з: 31.01.12
Подякував: 4999 раз.
Подякували: 2563 раз.
 
Профіль
2
1
Повідомлення Додано: Суб 12 січ, 2019 17:38

Re: Інвестуємо в нерухомість закордоном

to rjkz

Товарищ - налоговый резидент США только в части дохода полученного в Штатах, ни паспорта, ни грин карт не имеет.

В Киеве в 13 году ничего за 35 тысяч купить было нельзя, правильно упомянули. 35 тысяч были на счету закордоном и хотелось, чтобы они не под 1% лежали, а что-то генерили.

Я говорил, что годовая аренда 7 800, а на счет за год падает около 4 000, т.е. практически в два раза меньше, но это все-равно нормальная доходность, учитывая покупную цену.

В принципе, в таком виде, единичный обьект в Штатах - это баловство, и либо нужно мультиплицировать в Штатах или оставить, как есть и искать возможности выхода.

Но мне этот кейс интересен том, что мне хочется построить глобальную сеть недорогой недвижимости, которая без особого (ежемесячного) личного участия генерила бы тысяч 50-60 в год и я бы мог на пенсию выйти лет за 10, и где-нибудь в Средиземноморье наслаждаться местным климатом.

Я тоже в свое время думал поступить, как приятель и даже сейчас есть возможность купить недорогую квартиру в Огайо и получать доход.

Так как многие видят риски вложения всех яйц в одну корзину, я имею ввиду Киев, то было бы неплохо тут обсуждать варианты, как ПРАВИЛЬНО диверсифицироваться и куда.

У меня сейчас есть вариант вложения в гостиничный номер в Варшаве, доходность около 8%. Вот думаю, порог входа великоват, около 400 тыс злотых и больше.
change_pm
 
Повідомлень: 1747
З нами з: 03.02.16
Подякував: 51 раз.
Подякували: 390 раз.
 
Профіль
Повідомлення Додано: Суб 12 січ, 2019 22:17

Понравилось, что zРадио написал

Цитата из - Індекс Біг Мака: гривна виявилася однією з найбільш...

Понравилось, что zРадио написал:
Это другое - это составные части себестоимости, не связанные напрямую со стоимостью капитала. Лишь опосредованно - если ты владеешь недвижимостью в Украине, то тебе нужно как можно быстрее вернуть вложения, потому что каждый год/месяц/неделя могут стать последними, если ее рейдернут менты, или снаряд русского мира разрушит, или радикалы устроят там штаб сопротивления беркуту...

Вот это основное для этой ветки:
А если у тебя недвижимость где-нибудь в Великобритании, ты можешь без нервов откладывать арендные платежи себе на пенсию...
change_pm
 
Повідомлень: 1747
З нами з: 03.02.16
Подякував: 51 раз.
Подякували: 390 раз.
 
Профіль
Повідомлення Додано: Суб 12 січ, 2019 23:17

  change_pm написав:to rjkz

Товарищ - налоговый резидент США только в части дохода полученного в Штатах, ни паспорта, ни грин карт не имеет.

В Киеве в 13 году ничего за 35 тысяч купить было нельзя, правильно упомянули. 35 тысяч были на счету закордоном и хотелось, чтобы они не под 1% лежали, а что-то генерили.

Я говорил, что годовая аренда 7 800, а на счет за год падает около 4 000, т.е. практически в два раза меньше, но это все-равно нормальная доходность, учитывая покупную цену.

В принципе, в таком виде, единичный обьект в Штатах - это баловство, и либо нужно мультиплицировать в Штатах или оставить, как есть и искать возможности выхода.

Но мне этот кейс интересен том, что мне хочется построить глобальную сеть недорогой недвижимости, которая без особого (ежемесячного) личного участия генерила бы тысяч 50-60 в год и я бы мог на пенсию выйти лет за 10, и где-нибудь в Средиземноморье наслаждаться местным климатом.

Я тоже в свое время думал поступить, как приятель и даже сейчас есть возможность купить недорогую квартиру в Огайо и получать доход.

Так как многие видят риски вложения всех яйц в одну корзину, я имею ввиду Киев, то было бы неплохо тут обсуждать варианты, как ПРАВИЛЬНО диверсифицироваться и куда.

У меня сейчас есть вариант вложения в гостиничный номер в Варшаве, доходность около 8%. Вот думаю, порог входа великоват, около 400 тыс злотых и больше.


Давайте так, для арендного бизнеса в США, именно бизнеса, надо иметь LLC (можно не быть резидентом, но надо как минимум приехать, чтобы открыть), и минимум 10 юнитов (такое количество оправдает расходы на управление и администрирование).
Лучше там находиться, чтобы покупать, а не вслепую. Я не знаю, на каких основаниях Ваш товарищ там находится столько лет без гринки и гражданства, но по турвизе Вы имеете право находиться не более 180 дней в году, причем после 3-х месяцев непрерывного пребывания при приезде в следующий раз у миграционного офицера в пункте прибытия возникнут вопросы, а в худшем случае - аннулирование визы и депортация.
Диверсификация -вещь хорошая, но надо иметь очень большим капиталом, чтобы позволить себе отдать управление другим людям. Отсюда мораль - лучше иметь недвижимость в пределах досягаемости. Это мое мнение, многие так не считают.
rjkz
Аватар користувача
 
Повідомлень: 11074
З нами з: 31.01.12
Подякував: 4999 раз.
Подякували: 2563 раз.
 
Профіль
2
1
Повідомлення Додано: Нед 13 січ, 2019 00:05

  change_pm написав:to rjkz



и где-нибудь в Средиземноморье наслаждаться местным климатом.



Почему-бы и не купить там?
rjkz
Аватар користувача
 
Повідомлень: 11074
З нами з: 31.01.12
Подякував: 4999 раз.
Подякували: 2563 раз.
 
Профіль
2
1
Повідомлення Додано: Нед 13 січ, 2019 00:33

  change_pm написав:Вы в Кракове помоему? Можете вот по этому обьекту узнать поподробнее по цене, перспективам, как район?
https://tabelaofert.pl/29.-aleja-29-lis ... 81cbe30791

Вышлите им запрос через сайт и получите оферту для конкретной квартиры.

В том районе не бывал, разве что из окна проездом видел. Вроде как почти центр, но ЖД под окнами и изолированность от остальных домов немного напрягают. Хотя цивилизация и близко. Для себя не взял бы, но центр моих интересов расположен в другой части города. А для работающих/учащихся поблизости может и зайдет.

Могу порекомендовать район Ruczaj (улицы Karola Bunscha, Grota Roweckiego, Kobierzyńska и прилегающие к ним). Очень динамично развивающийся район с хорошей инфраструктурой, один из самых лучших в городе (и самых дорогих).
Gastarbaiter
 
Повідомлень: 1577
З нами з: 26.02.18
Подякував: 479 раз.
Подякували: 260 раз.
 
Профіль
Повідомлення Додано: Нед 13 січ, 2019 00:59

change_pm В целом по Кракову цены сейчас выросли и продолжают расти. Сейчас в среднем застройщики хотят где-то 7000-8000 тыс. злотых за метр (курс доллара 3,75). Эконом на окраине от 5500 (хотя даже краковский эконом вполне пригоден для жизни). Спрос пока большой, народ ищет альтернативу депозитам со смешной доходностью, банки раздают кредиты под такие же смешные проценты. Но, имхо, рынок уже перегревается. Так что подумайте, может, сейчас и не самое лучшее время для инвестиции. С другой стороны, город растет, приезжает много людей, работы валом.
Gastarbaiter
 
Повідомлень: 1577
З нами з: 26.02.18
Подякував: 479 раз.
Подякували: 260 раз.
 
Профіль
  #<1 ... 2425262728 ... 99>
Форум:
+ Додати
    тему
Відповісти
на тему
Зараз переглядають цей форум: Немає зареєстрованих користувачів і 1 гість
Модератори: Faceless, ТупУм, Ірина_, Модератор

Схожі теми

Теми
Відповіді Перегляди Останнє
7239 841391
Переглянути останнє повідомлення
Нед 09 сер, 2020 14:43
ol_zy
5351 587147
Переглянути останнє повідомлення
Нед 09 сер, 2020 12:13
Вкладчик1234
5 4244
Переглянути останнє повідомлення
Сер 15 лип, 2020 21:34
Мизантрóп
Топ
відповідей
Топ
користувачів
Реклама