Інвестуємо в нерухомість закордоном

+ Додати
    тему
Відповісти
на тему
Ринок нерухомості. Ціни на квартири та земельні ділянки, аналітика, прогнози. Купівля та продаж нерухомості, оренда квартир та офісів, пропозиції комерційної нерухомості. Ріелтори та агентства нерухомості в Україні
  #<1 ... 2627282930 ... 80>
Повідомлення Додано: Сер 23 січ, 2019 16:26

Польский кейс - не интересно!

Дернул расчеты у агенства недвижимости Вроцлав.

Комплекс - Promenady Wroclawskie, новый р-н на набережной реки Одра, занимает 15 Га.

График платежей:
(оплата в злотых, расчёт в евро приведён для более привычного восприятия стоимости, средний курс 4,3 зл. за 1 евро)
- 21 тыс. евро при покупке, продавцу, налог, нотариус, переводчик
- 27 тыс. евро в июле 2019г девелоперу
- 8,375 тыс. евро в октябре 2019г. девелоперу, нотариусу, за изменение в рееестры недвижимости
Возможно заказать ремонт у девелопера либо в агенстве, где также можно заказать мебелирование "под ключ". Примерные затраты на оборудование квартиры, что б сдавать в аренду - около 9,5-10 тыс. евро. Итого все-все затраты на объект максимум составят около 66 375 евро.
Арендная ставка около 400 евро в мес. + коммунальные.
Доходность от аренды:
400 * 12 : 66 375 * 100% = 7,23% годовых
Доходность от аренды с учётом затрат на управляющую компанию 10%
400-10% * 12 : 66 375 * 100% = 6,5% годовых
Но главное в этой квартире - обоснованный объективный потенциал роста цены. Через 2 года, после того как район полностью построиться, можно расчитывать на перепродажу такой квартиры по 2800 евро за 1м2, т.е. за 81,5 тыс. евро, это на 22,3% дороже суммы всех вложений.
Т.е. общая доходность вложений (с учётом затрат на управляющую компанию) будет минимум 22,3% + (6,5% * 1,5 года) = 32% за 2 года, что даёт общую доходность 16% годовых.

Что скажете? Мне кажется не очень, если стратегия держать, т.к. получается низкая текущая доходность.
change_pm
 
Повідомлень: 1371
З нами з: 03.02.16
Подякував: 16 раз.
Подякували: 309 раз.
 
Профіль
Повідомлення Додано: Сер 23 січ, 2019 16:55

  change_pm написав:Дернул расчеты у агенства недвижимости Вроцлав.

Комплекс - Promenady Wroclawskie, новый р-н на набережной реки Одра, занимает 15 Га.

График платежей:
(оплата в злотых, расчёт в евро приведён для более привычного восприятия стоимости, средний курс 4,3 зл. за 1 евро)
- 21 тыс. евро при покупке, продавцу, налог, нотариус, переводчик
- 27 тыс. евро в июле 2019г девелоперу
- 8,375 тыс. евро в октябре 2019г. девелоперу, нотариусу, за изменение в рееестры недвижимости
Возможно заказать ремонт у девелопера либо в агенстве, где также можно заказать мебелирование "под ключ". Примерные затраты на оборудование квартиры, что б сдавать в аренду - около 9,5-10 тыс. евро. Итого все-все затраты на объект максимум составят около 66 375 евро.
Арендная ставка около 400 евро в мес. + коммунальные.
Доходность от аренды:
400 * 12 : 66 375 * 100% = 7,23% годовых
Доходность от аренды с учётом затрат на управляющую компанию 10%
400-10% * 12 : 66 375 * 100% = 6,5% годовых
Но главное в этой квартире - обоснованный объективный потенциал роста цены. Через 2 года, после того как район полностью построиться, можно расчитывать на перепродажу такой квартиры по 2800 евро за 1м2, т.е. за 81,5 тыс. евро, это на 22,3% дороже суммы всех вложений.
Т.е. общая доходность вложений (с учётом затрат на управляющую компанию) будет минимум 22,3% + (6,5% * 1,5 года) = 32% за 2 года, что даёт общую доходность 16% годовых.

Что скажете? Мне кажется не очень, если стратегия держать, т.к. получается низкая текущая доходность.


1. Вы забыли учесть налог с доходов
2. Даже с учетом вида на реку, 2800 евро за такие ипеня в обозримом будущем не будет. Не, ну может речь идет о видовом пентхаусе, вы уточните. А если это обычная квартира, то больше 7000-7500 зл/м.кв. я бы не ожидал. Ну в лучшем случае 8000.
Gastarbaiter
 
Повідомлень: 1466
З нами з: 26.02.18
Подякував: 425 раз.
Подякували: 247 раз.
 
Профіль
Повідомлення Додано: Сер 23 січ, 2019 21:21

  Gastarbaiter написав:
  change_pm написав:Дернул расчеты у агенства недвижимости Вроцлав.

Комплекс - Promenady Wroclawskie, новый р-н на набережной реки Одра, занимает 15 Га.

График платежей:
(оплата в злотых, расчёт в евро приведён для более привычного восприятия стоимости, средний курс 4,3 зл. за 1 евро)
- 21 тыс. евро при покупке, продавцу, налог, нотариус, переводчик
- 27 тыс. евро в июле 2019г девелоперу
- 8,375 тыс. евро в октябре 2019г. девелоперу, нотариусу, за изменение в рееестры недвижимости
Возможно заказать ремонт у девелопера либо в агенстве, где также можно заказать мебелирование "под ключ". Примерные затраты на оборудование квартиры, что б сдавать в аренду - около 9,5-10 тыс. евро. Итого все-все затраты на объект максимум составят около 66 375 евро.
Арендная ставка около 400 евро в мес. + коммунальные.
Доходность от аренды:
400 * 12 : 66 375 * 100% = 7,23% годовых
Доходность от аренды с учётом затрат на управляющую компанию 10%
400-10% * 12 : 66 375 * 100% = 6,5% годовых
Но главное в этой квартире - обоснованный объективный потенциал роста цены. Через 2 года, после того как район полностью построиться, можно расчитывать на перепродажу такой квартиры по 2800 евро за 1м2, т.е. за 81,5 тыс. евро, это на 22,3% дороже суммы всех вложений.
Т.е. общая доходность вложений (с учётом затрат на управляющую компанию) будет минимум 22,3% + (6,5% * 1,5 года) = 32% за 2 года, что даёт общую доходность 16% годовых.

Что скажете? Мне кажется не очень, если стратегия держать, т.к. получается низкая текущая доходность.


1. Вы забыли учесть налог с доходов
2. Даже с учетом вида на реку, 2800 евро за такие ипеня в обозримом будущем не будет. Не, ну может речь идет о видовом пентхаусе, вы уточните. А если это обычная квартира, то больше 7000-7500 зл/м.кв. я бы не ожидал. Ну в лучшем случае 8000.


1. Забыл, т.к. не уверен, будет ли это 18% или можно под 8% оформить.
2. Агенство говорит о сроке в 2 года.

В любом случае, кейс не интересный. Слишком сильно отросли цены в Польше, и недостаточно арендная плата.

Рекомендация: не инвестировать :)
change_pm
 
Повідомлень: 1371
З нами з: 03.02.16
Подякував: 16 раз.
Подякували: 309 раз.
 
Профіль
Повідомлення Додано: Сер 27 лют, 2019 20:04

change_pm Хорошо когда есть возможность инвестировать
KitTinov
Аватар користувача
 
Повідомлень: 15
З нами з: 18.05.17
Подякував: 0 раз.
Подякували: 0 раз.
 
Профіль
Повідомлення Додано: Чет 28 лют, 2019 20:03

Інвестуємо в нерухомість в Катовіце

Давненько не писав, якось не до цього було.

Ось новий об'єкт, який бачив на свої очі в Катовіце. Зараз колупаються в котловані.
Центр Катовіце, будинок буде супер.
Зображення

Ціна не дуже цікава, але це центр і в центрі немає більше житлових будинків такого класа і дизайна.Зображення

Зараз вже продано 130, заброньовано 30+ із 280 квартир. Звичайно, найкращих і недорогих варіантів вже нема.

Оцінити, наскільки вигідна покупка під оренду не можу, але думаю, що буде не більше 5-6% річних. Також незрозуміло, коли буде завершено будівництво, на сайті інформації немає.

Ось посилання на сайт:
https://sokolska30.pl/mieszkania.html
change_pm
 
Повідомлень: 1371
З нами з: 03.02.16
Подякував: 16 раз.
Подякували: 309 раз.
 
Профіль
Повідомлення Додано: Чет 28 лют, 2019 21:13

  change_pm написав:Оцінити, наскільки вигідна покупка під оренду не можу, але думаю, що буде не більше 5-6% річних. Також незрозуміло, коли буде завершено будівництво, на сайті інформації немає.

5-6% по сегодняшним меркам, наверное, неплохо. Цены летят в космос, зарплаты тоже, вроде, растут, но не такими темпами. У нас в Кракове уже закончились предложения "па 5", "па 6" остались единичные объекты. И это я про эконом говорю.
Хотя в долгосроке прогнозируют рост зарплат. Ну и аренда вырастет, соответственно. И сейчас, имхо, неплохой момент для входа на европейский рынок с учетом ослабления евро и злотого (если у вас каклета в USD).

ПС. На мой вкус высоковат домик.
Gastarbaiter
 
Повідомлень: 1466
З нами з: 26.02.18
Подякував: 425 раз.
Подякували: 247 раз.
 
Профіль
Повідомлення Додано: П'ят 01 бер, 2019 01:00

  Gastarbaiter написав:
  change_pm написав:Оцінити, наскільки вигідна покупка під оренду не можу, але думаю, що буде не більше 5-6% річних. Також незрозуміло, коли буде завершено будівництво, на сайті інформації немає.

5-6% по сегодняшним меркам, наверное, неплохо. Цены летят в космос, зарплаты тоже, вроде, растут, но не такими темпами. У нас в Кракове уже закончились предложения "па 5", "па 6" остались единичные объекты. И это я про эконом говорю.
Хотя в долгосроке прогнозируют рост зарплат. Ну и аренда вырастет, соответственно. И сейчас, имхо, неплохой момент для входа на европейский рынок с учетом ослабления евро и злотого (если у вас каклета в USD).

ПС. На мой вкус высоковат домик.


Саме на Сокольській досить високі будинки, наприти новобуда стоїть ще "советьській" 20 поверховий, вид на місто - супер!
Ви ж помітили, що погода в тій частині Польщі краще за Київську? То, якщо є можливість, чому б панорамою не насолоджуватись?

Ви також читали статтю від PWC про ріст зарплат на 141% до 2040 року в РП?
Мені це приємно, але є вірогідність, що я ще 20 років не протяну.

п.с. До того ж нашого брату туди понаїхало...мама рідна, їдеш по вулици чи по галерії Катовіцькій, і воно бл.. та бл..
Соромно чути, а особливо розуміти, що воно твій сусід...

п.п.с. Я ще років 20 назад, коли поспілкувався з нашими колишними співгромаданами за кордоном (ЮСА), зрозумів, що мати з ними справу НЕБЕЗПЕЧНО і НЕВАРТО.
change_pm
 
Повідомлень: 1371
З нами з: 03.02.16
Подякував: 16 раз.
Подякували: 309 раз.
 
Профіль
Повідомлення Додано: П'ят 01 бер, 2019 01:35

Інвестуємо в нерухомість в Берлині

Був в Берлині нещодавно. Що сказати, місто розвивається і квітне. Мені, особисто, щось Берлін поки не дуже, але нерухомість тут здається гарна їдея, але щось дуже дорого!

Жив в колишньому східному Берліні, і ось побачив недалеко від готелю.
Зображення

Ціна від 189 тис ойро за 30 метрів до 1 млн за більше ніж 100 метрів. Завершення будівництва 2022.

Ось фото того, як будівництов виглядає зараз, навіть в котлован не залізли, а ціна!

Зображення

Ось сайт, будиник буде красивий, відсотків 20 квартир матимуть гарний вигляд на ріку, а інші... ну, не шмогла, вікна в вікна.
http://pure-living.berlin/
change_pm
 
Повідомлень: 1371
З нами з: 03.02.16
Подякував: 16 раз.
Подякували: 309 раз.
 
Профіль
Повідомлення Додано: Пон 04 бер, 2019 19:07

  change_pm написав:Суть инвестиции, вложение в недвижимость для сдачи американским нищебродам, за которых платит американское правительство.
Берем 2 бедрум квартирку в Огайо, возле Кливленда. Цена 34 900, заезжай и живи.
Сдается за 650 баксов в месяц. Обязательные расходы - 75 управление + 120 компаунд фии.
Чистый доход в месяц - 455 ye, 5 460 уе в год. Доходность - 15,6 %.

По факту, конечно чистая абсолютная и процентная доходность меньше, так как есть незапланированые расходы, но за последние 4 года сдачи одним и тем же арендаторам годовой чистый доход ниже 4 000 уе за год не опускался, что дает доходность 11,4 % годовых.

Купить и заплатить за недвижимость проблем нет, есть нюансы по налогам и подаче налоговой декларации, а также по получению ЮС налогового номера.

Лучше, чем в Украине или так же?


Update:
Друг поделился последними новостями по данной квартирке в Штатах.

Чистый доход за 2018 год, то что упало на счет, 4 985 баксов, 14.3% годовых.

Теперь нужно вовремя подать налоговую декларацию, будет этим заниматься.
change_pm
 
Повідомлень: 1371
З нами з: 03.02.16
Подякував: 16 раз.
Подякували: 309 раз.
 
Профіль
Повідомлення Додано: Чет 21 бер, 2019 22:00

+18% за год. Дышим Ваве в затылок.

https://www.money.pl/gospodarka/ceny-mi ... book_money

ПС. Были на выставке недвижимости. Строят много, на любой кошелек. Обычный неохрущ в 60 квадратов - 100 тыс. евро.
Gastarbaiter
 
Повідомлень: 1466
З нами з: 26.02.18
Подякував: 425 раз.
Подякували: 247 раз.
 
Профіль
  #<1 ... 2627282930 ... 80>
Форум:
+ Додати
    тему
Відповісти
на тему
Зараз переглядають цей форум: flyman, vitaliian і 5 гостей
Модератори: Faceless, ТупУм, Ірина_, Модератор

Схожі теми

Теми
Відповіді Перегляди Останнє
5143 551763
Переглянути останнє повідомлення
Сер 03 чер, 2020 15:19
V2
6205 736612
Переглянути останнє повідомлення
Сер 03 чер, 2020 14:46
akurt
221 79657
Переглянути останнє повідомлення
Сер 01 кві, 2020 20:49
tobias
Топ
відповідей
Топ
користувачів
Реклама