Інвестуємо в нерухомість закордоном

Канал про те, як живуть на пенсії на пенсію в Мексиці, напр. в проінвестовану для себе, і під оренду:

Ситуація на ринку нерухомості Туреччини за підсумками серпня 2023 року

Нагадаю: я більше всього слідкую за інвестиціями в нерухомість Туреччини просто з тієї причини, що сам інвестував своїх гроші в нерухомість Анталії та фактично проживаю тут з серпня 2017 року.
Ретроспективно:
Статистика за липень 2022 року:
Інвестуємо в нерухомість закордоном
Червень 2023 року:
Інвестуємо в нерухомість закордоном
Серпень 2023 року:
Інвестуємо в нерухомість закордоном

Статистика за підсумками спекотного літа 2023 року.

1. Загальна ситуація на ринку нерухомості.
Продажі квартир/будинків у Туреччині в серпні знизилися на 1,1% порівняно з тим же місяцем минулого року, досягнувши 122 091. Стамбул мав найвищу частку продажів житла з 17 408 продажів квартир/будинків і часткою в 14,3%. Згідно з показниками продажів, за Стамбулом йдуть Анкара з 11 007 продажів будинків і часткою в 9,0% ринку та велике місто Ізмір з 6 504 продажами будинків і 5,3% часткою.

2. Інвестиції іноземців в нерухомість Туреччини.
Продажі нерухомості іноземцям в серпні 2023 року збільшилися у порівнянні з липнем 2023 року, але зменшилися на 42,0% порівняно з тим же місяцем попереднього року і склали 3 058 квартир. Частка продажу житла іноземцям у загальному обсязі продажу житла в серпні склала 2,5%. Стамбул посів перше місце з продажу житла іноземцям з 1066 продажами квартир/будинків. За Стамбулом йдуть Анталія з 919 продажами квартир/будинків і місто Мерсін з 248 продажами будинків.


3. Розподіл інвесторів за громадянством.
В ТОР-20 інвесторів повернулися громадяни холодної Швеції.
Українців з міста 4 на місце 5 посунули громадяни Казахстану. При цьому українці НЕ зменшили кількість квартир, які купують щомісячно, але громадяни Казахстану перевищили...
За моїми спостереженнями дійсно в нерухомість Анталії - незважаючи на чудові види на гори в Алма-Аті - вкладають гроші заможні громадяни Казахстану - в основному чиновники, які "кують гроші".


Моє бачення: на ринку нерухомості Анталії певний застій: кількість оголошень про продаж збільшується, а ціни мають різновекторну спрямованість: нове зростає в ціні, а вторинний ринок має певне падіння.
Тенденція на ринку вторинної нерухомості має - можливо - основне пояснення таке: Уряд оголосив про початок суттєвого контролю за сплатою орендодавцями податків, є інформація про перевірки податковою інспекцією об"єктів нерухомості та формування бази даних орендодавців за іх оголошеннями на різних сайтах. Були вже повідомлення, що в базу даних попало 50 000 орендодавців Стамбула та 35 000 орендодавців Анталії та Аланії.

Что нам стоит дом построить - нарисуем, будем жить!

(Примітка 1: Колись "крилата фраза". Зараз пан Гордон її вщерть розбив: якщо купити хрущика біля станції метро Києва за - він так сказав - 55 000 доларів, рієлтору на марципани віддати - це він так сказав - ще 5000, та вкинути в ремонт ще в сучасних цінах - це він так сказав - ще 25000. А потім здати в оренду за реальні 16 000 гривень, то термін окупності вкладень буде майже перевищувати тривалість життя інвестора. Закликав пан Гордон всіх повернутися в 2007/2008 роки, коли гроші - за його словами - лежали вільно під кожним кущем).

Примітка 2: Для тих, хто не знайшов гроші під кущем, особисто я за власним досвідом рекомендував з квітня 2018 року на цьому Фінансовому форумі інвестувати там, де готові під ключ нові квартири були за ціною близько 50 000 доларів США (сам я інвестував 49 000, саме за цю карколомну суму в 49 000 доларів мене били дуже дуже сильно)).

Так ось, вчора в приватній бесіді із Забудовниками в Анталії дізнався цікаві цифри.
Можливо, учасники форуму - я точно знаю - розбираються в комерції/будівництві/інвестиціях - підкажуть, чого слід очікувати на ринку нерухомості.

Головна теза: Забудовник, який в ці дні зазвичай будує будинок на 1-2 під"їзда, де квартир буде від 20 до 40 - і це в "спальному мікрорайоні" - порахував ретельно собівартість однієї умовної квартири з умовною будівельної площею в 100 кв.м (це не житлова, а будівельна - враховуючи площу і сходів, і поверхового майданчика, який припадає на квартиру).

Нагадаю: в Туреччині всі квартири продаються ГОТОВІ "Під ключ" - ніяких ремонтів Покупець не робить - треба докупити канапу, ліжко, стільці, льодувку та ТВ.

Так ось, у Забудовника вийшла ціна 2 500 000 лір або станом на сьогодні близько 94 000 доларів США.

Цікаво, яка Ваша думка, за яку ціну він тепер повинен продавати такий об"єкт із ознаками квартири "2+1"?
Звісно, ціну диктує ринок.
Але він дуже нестабільний. Тому можливо, але не факт - будуть закладати великий процент ризику.
І не тільки ризику - але й треба ж думати про початок нових об"єктів.
Тому з 2,5 може бути і 5.0, і 10.0.. лимонів...
Правда:
- з одного боку я не знаю, як вони уникають великого податку. Мабуть за рахунок кеша...
- з іншого боку - це я почув від Забудовника - будівництво ще на "даром" купленій - по "старим" цінам землі...

Яка думка досвідчених в тому людей: яку ціну виставить/повинен виставити Забудовник?

Стамбул - місто хлібне!
(слоган введено замість того, який існував раніше: "Ташкент - город хлєбний!)

Про це не повідомляє "Українська правда" (вони як правило спочтаку читають новини на цьому форумі а потім вже публікують), але це правда: вчора в Нью-Йорку відбулася важлива зустріч однієї з найбагатших людин планети, від якої, як з"ясувалося, залежить навіть перемога України над московією, з однієї з найвпливовіших людей планети.
Ці дві людини: Ilon Mask та Recep Tayyip Erdoğan.

Другий в списку запропонував першому в списку дві прості речі: побудувати в його країні завод номер 7 з випуску автомобілів Тесла та запустити над всій Туреччиною прилади під назвою Starlink.

Тому мій погляд сьогодні звернувся до найбільшого в Європі міста - міста для бізнесу: ISTANBUL.
Як поводять себе інвестори в нерухомість?
Я ретельно обробив дані Інституту статистики Туреччини та Центрального банку Туреччини, та звів результати в таблицю (відкривається при натисканні):

Що тут цікавого:
- середня ціна на квартири в Стамбулі - найбільшому місті Європи - стном на серпень 2023 року складає 4 677 923 лір або 4 677 923/27=173 256 доларів США.
- ціни на квартири розподілені дуже дуже нерівномірно та можуть відрізнятися в залежності від району в 4 рази. Найдорожчий район - він на першому місці за ціною - я позначив на мапі Стамбула цифрою 1:

Середня (!) ціна квартири складає станом на серпень 2023 року 13 324 000 лір або 493 481 долар США.
Я бував в цьому районі не один раз - останінй раз дається в березні/квітні 2023 року, а до цього - мабуть в січні, коли прилітав на літаку з Анталії на концерт: цілком європейський приємний район далі знаменитого султанського палацу "Dolmabahce Palace". Зрозумілі мені ціни...

На другому місці район на березі протоки, яка з"єднує Чорне та Мармурове моря.
Я позначив цифрою 2. Бував там теж пару місяців тому: неймовірні схили невисоких пагорібв всі порослі хвойниками. Все зрозуміло.

На третьому місці - я позначив цифрою 3 - район, який наближений до історичного центра старовинного міста - метушливий та туристичний. Теж зрозуміло.

На мапі я показав трасу "О-7" - це нова транзитна траса навкруги найбільшого в Європі міста з дозволеною швидкістю в 150 км на годину (!) та платним проїздом (орієнтовно за весь шлях 4-5 євро).
Останній раз нею проїхав 4 вересня, повертаючись з великої європейської подорожі - від кордону з Болгарією. Траса має по 4-5 смуг (!) в кожному напрямку, майже горизонтальна - на трасі багато тунелів довжиною до 5 км та багато віадуків - випрямили реально круто.
Переїжджаючи міст, можна дивитися на Чорне море і український Крим...

Не все так погано з цінами на квартири - найдешевші ціни - 2 155 000 лір або 80 000 доларів - в районі на північному заході Стамбула - я там вже не був декілька років - метушливий та переповнений автівками... Цифра 4 на мапі...

Залишилося назбирати/заробити/викопати з попід груші гроші - і 27 вересня зустрітися особисто з Ілоном Маском, який прибуває в Туреччину.
Всі люблять Туреччину...
Грошами пахне саме тут...

Тяжким э життя орендодавця…

Або про віддалене адміністрування нерухомістю за кордоном.

Це тільки здається, що отримувати мішки грошей від орендаря легко та приємно.
В мережі повно роликів про те, як «кидають» орендодавця в Іспанії, як там легко безхатні можуть зайняти квартиру іноземця і як щ неї незапрошеного гостя не виженеш…

Незапрошений гість може додати клопоту в будь-якій - мабуть - країні.
Історія, яка отримала черговий поштовх сьогодні, почалася ще в далеких 2020-2021 роках.
Товаришу надоїло брати в оренду за карколомною ціною на 1 місяць для відпочинку в Анталії з родиною та вирішив, що вигідніше взяти квартиру в оренду, на рік.
З точки зору математики там було так:
- орендна плата за квартиру 2+1 складала 1500$+комунальні, на яких його орендодавець банально надурив: від одного електролічильника живилися 2 квартири і получилося, що кожен з орендарів, коли платив за світло та кондиціонери «за лічильником» платив і «за того парня».
- квартиру в оренду в ті роки можна було взяти десь за 250-300$ на місяць, разом за рік виходило припустимо 3600$, це більше, ніж 1500 за місяць, але мало сенс, якщо приїздити з Києва ( а реально жив в Бучі) тричі на рік, що цілком є можливим.
- я допоміг тим, що дав перевіреного жителя Анталії щоби підібрав варіанти (підібрав 10) та разом помацати квартири. Помацали: були за ціною і низькою, і високою, але чомусь - це дуже важливо - чомусь (я ж не буду говорити «з моєї легкої руки») вибрали квартиру 2+1 в гарному місці квартира мебльована і взагалі пристойна - за ціною в 3700 лір або тоді десь 450$.
- пройшов рік 2021/2022 і в квітні 2022 року наш герой перехрестився, що взяв квартиру в оренду після того, як прибули з Бучі живими його батьки.
В Анталії жила родина нашого героя з двома дітьми - а орендодавець жив - ось не повірите - але реально - в Парижі.
- ціни на оренду почали збільшуватися в 2022 році і в квітні 2022 узгодили нову ціну в 5500 лір, що було МЕНШЕ, ніж 3700 лір в перерахунку на валюту, яка є цікавою і нашому герою, і мешканцю Парижа.
- парижанин отримував цілий рік 5500 лір і харчувався мідіями у пиві, які йому подавали в ресторації на Плац Пігаль (рекомендую).
- в 2023 році орендодавець, запиваючи Божолє вустриці, отримав від голови ОСББ будинка в Анталії дивне повідомлення з рекомендацією підвищити орендну плату українцю до адекватної ринкової ціни в 21 000 лір або станом на квітень 2023 року приблизно в 1000€, що цілком би вистачало на ранішній бокал «Вдова Кліко».
- ця ідея орендодавцю сподобалася і він дав згоду на отримання замість 5500 лір вже 21000 лір.
- проведені консультації та перемовини за участю українських «чорних рієлторів» та автора рядків виготовили стратегію з трьох варіантів: а) погодитися на 21000 лір, як чесній людині, яка обіцяло оженитися, то виконує обіцянку. б) платити щось «середнє», як приблизно роблять чоловіки, які і шлюб не розривають, але і жінці гроші не дають; в) прикинутися «відмерзлим» просто тому, що не всі, які обіцяли на всю Україну оженитися на 15-ти річній дівчині з Філіппін, реально оженилися і навряд чи оженяться в найближче 1/2 сторіччя.
- пацієнт вибрав пункт в). На свій острах і згадуючи знамените паризьке «Хто не ризикує, той не пʼє шампанське!».

Пройшло з квітня 2023 року півроку майже - весь цей час парижанин, смакуючи відварені в пиві мідії, думав, що йому з тим робити: летіти з Парижа в Анталію, скубитися/плюватися (заборонено законом), брати відпустку на ту біду (жертвою було відпочинок на Канарах), чи надіслати в цей понеділок лист-поразку, прикрашену білим прапором.
В перекладі з французької:
Мон шер! Я знаю, що міг би підвищити орендну платуз квітня на 25%, але ви на це не погодилися, що досить сумно.
Я знаю, що на сьогодні ринкова ціна оренди квартир в цьому районі впала з 21000 лір до 14000...15000 лір.
Пропоную вам, ма шер, погодитися на нову ціну в 12000 лір (приблизно 400€) і тоді будемо вважати договір оренди продовженим і далі.

Цей лист, який написав турок французькою, ми переклали на українську.
Я відразу запропонував нашому герою відкоркувати шампанське, бо він переміг орендодавця.
Єдине, що у нас викликало сумнів - точність перекладу слів про те, з якого моменту вступає в силу цифра 12000 лір.
Відповідь з Парижа надійшла майже миттєво: з квітня 2024 року. До квітня 2024 року орендодавець буде отримувати 5500 лір або менше, ніж 200€.
А щоби знав, як вештатися по Парижам!

Тамам! Фанфари! Офіціант, шампанське - в студію!

Ну що, товарищі, хто інвестує в Польщу, чекаємо курс 5? На разі долар з 4.00 за місяць піднявся до 4,37 Злотих, Євро до 4,67 злотих.

Ну що, товарищі, хто інвестує в Польщу, чекаємо курс 5? На разі долар з 4.00 за місяць піднявся до 4,37 Злотих, Євро до 4,67 злотих.

А почему бы и нет?)

Ну що, товарищі, хто інвестує в Польщу, чекаємо курс 5? На разі долар з 4.00 за місяць піднявся до 4,37 Злотих, Євро до 4,67 злотих.

Кредит 2% і зростання цін, як наслідок його впровадження, вже зʼїли цю курсову різницю. Принаймні в сегменті до 800 точно. Якщо буде 5, і в продажу залишаться ті пару обʼєктів в ціні 1+, за якими спостерігаю, то подумаю.

"Ковбасить" польський злотий не-по дитячому.
Я в серпні зливав в Катовицях по 4,01...

Сайт investing правда радить продавати долари за злотий...
https://www.investing.com/currencies/usd-pln

Ну що, товарищі, хто інвестує в Польщу, чекаємо курс 5? На разі долар з 4.00 за місяць піднявся до 4,37 Злотих, Євро до 4,67 злотих.

Кредит 2% і зростання цін, як наслідок його впровадження, вже зʼїли цю курсову різницю. Принаймні в сегменті до 800 точно. Якщо буде 5, і в продажу залишаться ті пару обʼєктів в ціні 1+, за якими спостерігаю, то подумаю.

Так, ціни виросли, за серпень тільки на 5%
https://rynekpierwotny.pl/wiadomosci-mi ... 023/12361/
Тут читав що для Польщі такого росту просто ніколи не було. Також читав що люди спасають заощадження - висока інфляція біля 11%, депозити до податку 6%. Місцевий центральний банк почав гратися в Ердогана - знижують облікову ставку. Щось це все не до добра...