EnotBegemot написав: EnotBegemot написав: В принципе, если сдавать по 10 уе/метр, то гораздо интереснее чем жилая недвига.
Получается 10-14 годовых + минимальный гемор с клиентурой.
https://news.finance.ua/ru/news/-/48160 ... ilis-na-311.Комерц интереснее жилой всегда, но только в теории.Мой офис за 5 лет окупился на 50%,и подорожал в цене ориентировочно на 70% в валюте конечно,даже если ремонт не учитывать ( с 2015-го)
Брал не на котловане,а на середине строительства.
Т.е. больше ,чем квартиры за это же время рост цены пошел.
2.Другое дело, что занимаясь рынком недвижимости вот уже 25 лет как инвестор,
я смог выудить с рынка от застройщика то самое "вкусное" предложение и сумел разглядеть то,что другие не сумели.
3.Сейчас на рынке недвижимости у нас 100% неликвидного барахла,которое и даром не нужно,образно говоря.
Время такое печальное для инвесторов,связано и с состоянием РН в целом,и с тем,что в центре когда покупал было сразу несколько начинающихся проектов, сейчас - ни одного (не знаю как в Киеве конечно).
Да и главное ценовые риски выросли, я брал де-факто меньше,чем по 1 тыс. евро даже,
по такой цене в Киеве насколько понимаю сейчас халабуды в сомнительной локации сейчас,да и у нас также.
4.Не знаю насколько интересен в смысле локации тот объект,что вам предлагают,это уже вам судить. Но если с локацией не угадаете даже на 50-100 метров, вы в вечной головной боли.
В хорошем комерце потенциальные арендаторы даже количество ступенек считают, а не то что метры до проходняка.
5.Комерц имеет больше отдачу и там не надо делать дорогой ремонт, можно вложиться простенько, а еще бывает, что хороший сетевик может сам вложить в ремонт и 100 тыс. грн., и 500 тыс. грн, причем безвозмездно, с единственным условие - договор не на 1 год,а на 3 года, но это редкие случаи, надо иметь объект с отличным пешеходным трафиком для такого.
6.Раньше если под магазин-салон не могло сдаться, можно было толкануть на крайняк под офис за пол-цены, сейчас эта лавочка частично прикрылась, офисов надо все меньше,и есть риски, что неудачный объект будет висеть у вас несданным многие-многие годы.
Тут уже не просто повышенная вакантность, есть риски в определенных объектах вообще попасть на минус - и сдать ни за какие деньги не реально, и продать иногда и за пол-цены невозможно.
7.Поэтому вам единственный совет ищите знакомых,кто в теме, только не риелтеров,а то они вам насоветуют, или просто откажитесь от этого велосипеда, если есть сомнения.
8.Вообще по комерцу ликвидность как на продажу ,так и на аренду всегда труднее чем по жилой, но в случае джек-пота - да отдача круто-круто выходит.
9.Проблема в том, что самые лакомые куски застройщики оставляют себе под аренду,да-да ,они не гнушаются такими заработками, ведь это вечный капитал, который дает отдачу, да и его можно потом своим родственникам продать по дешаку (застройщика имею ввиду) как личный мега крутой пенсионный фонд
10.У меня было несколько раз,когда интересовался комерцом у застройщиков.
В одном случае они отказались порезать маленький метраж,хотя я им предлагал за мини помещение на 50% (!)больше чем они выставили цену, но они отдали по дешаку всю площу оптом.
В другом случае, другой застройщик вроде поначалу согласился в крутом месте отрезать маленькую площадь,но потом пришло Сельпо и купило вообще все первые и вторые этажи,и конечно же застройщик отказался от идеи продавать по чуть-чуть площади,Сельпо вообще гребет все без разбору в хороших локациях.
11.Самые козырные помещения как у застройщиков,так и на вторичке - мини площади 10-15-20 квадратов в очень проходных местах - под кофе-шоп и т.п.
Но их днем с огнем не сыщешь, а что вдруг появляется, так на него сразу десятки претендентов,не ухватишь.
Не представляете сколько у нас людей давным давно пронюхало эту тему, некоторые ищут сразу с арендаторами.
Но в Киеве слышал бывают подставы, арендаторы подставные, чел купил,арендаторы слиняли, и чел остается с неликвидом,попав на все деньги.
12.Подвал, или полуподвал - не есть стопроцентно гиблое дело.
Опять таки -если это тихий центр, или центр раскрученного спальника, например, я знаю,что знакомый очень хорошо сдал свой чистый подвал,правда сам лично мега ремонт он делал, в тихом центре компьютерному клубу.
Одним словом - комерц это заманчиво ,но надо быть в теме, лупить только в десятку, иначе есть риски просто выбросить бабки, ну и надо просто фарта в этом деле.
Квартиры могут и любители покупать.Взял старенькую чешку под ремонт ,чтобы 2-3 минуты пешком метро в Киеве, и имеешь гарантированный пенсионный фонд при любых раскладах, в отличие от новостроек на задворках Киева, которые сегодня сдаются, а послезавтра не известно как оно будет.
В Киеве метро пешком, ну и хорошее метро, не Лесная и Ко, - это как отче наш для инвестора, а новострой,или убитая чешка,но в добротном доме с чистым парадным и крепким ОСББ - это уже по кошельку решать.
Сделать своими силами недорогой,но стильный ремонт каждому мужику под силу,особенно,если есть кого из знакомых-родственников к этому делу привлечь.
Так что не стоит делить неубитого зайца и считать деньги наперед от комерца.
Чтобы покупать его надо или самому спецом быть, или иметь не риэлтеров знакомых , из тех,что сами в стрит-ритейле имели опыт.
И не забывайте, что офисы сейчас судя по всему надолго просели
(свой еле-еле сдал с середины января, и за это время цена в хотелках рекламных на аналоги слетела у нас на 2 дол. за метр, вдобавок к тому падению,что было уже,
знакомые ,те у которых также зависли офисы говорят,что повезло со сдачей,свои сдать не могут до сих пор с осени еще).
Магазины-салоны также очень перебирают, вопрос надолго так ,или нет - остается открытым, все будет зависеть от состояния нашей экономики и других факторов.
Да,и электрика падает на арендатора так нормально.
В 2013-м было 1.20 квтч., сейчас 3-70, все остальное также, а еще есть ОСББ,которые лупят с нежилых три шкуры, больше чем с жилых в 2-3 раза, и Верховный суд вроде на их стороне, так что надо обязательно выяснять,что за ОСББ предварительно.
Впрочем,это и жилой касается.
И еще ,по инвестированию в квартиры надо очень осторожно брать вторые этажи над комерцом.
Это отдельная тема, но можно нарваться по полной программе, кого интересует могу когда-нибудь описать.
