До уровня какого года упадут цены на недвижимость ?

Конечно фин сектор первый. Откуда цифра в 6 раз фин сектор? ПФТС? уже 4 раза

Ещё недавно было 6 - 1200 > 200.

Гривна? 60 проц.
Инфляция в разумных пределах.Недвига как часть реального сектора изменится в меньшем порядке нежели более волатильный финансовый.

Доллар +74% в гривневом выражении.
Гривна -43%.
20-25% по инфляции - это разумно?
Изменения в ценах на недвижимость сильно будут связаны с отсутствием спекулятивного фактора, порождённого кредитованием и временным притоком иностранных капиталов. Мне кажется, что это очень важный момент. Не стоит забывать и о влиянии вторичного рынка. Строителям будет тяжело.

Модернизировать и у нас начали. Те же доменные печи.

Вовремя.

Так вот исключить из цены фактор кредитного пузыря и есть задача сравнения с 1998-2000м только с поправками на инфляцию и увеличение доходов и т.д. см. выше.
Опять же при возобновлении кредитования не учитывать этот фактор ошибка.

Давайте сравнивать средние доходы со средней стоимостью жилья сейчас и тогда. В долларах?
Возобновлённое кредитование будет уже другим. Просто так дават не будут. Могут проверить правдивость цены жилья.

Ну вообшем понятно откуда 6 раз. Я же говорю уже 4 раза (1200->310) Гривна обесценилась на 60 проц 4-85 -> 8-08. Могу так посчитать 4.85*100\8.08 = 60% Опять же инфляции больше 20 % никто не прогнозировал ни МВФ ни правительство, ни експерты...
Неверно оворить что фин сектор упал в 6 раз, через призму ПФТС. Я не берусь называть цифер Могу прикинуть что по капитализации раза в 3...
В посте я как раз и сравнивал доходы и стоимость тогда и сейчас. Только через аренду оценивал доходы...
Это я пытаюсь определить минимум цен. Без кредитов и временных притоков спек капитала. Кстати индикатор - ПФТС показывает появившийся интерес у инвесторов и боязнь оставаться в деньгах.
Конечно сначала просто так давать не будут но постепенно условия кредитования надо будет смягчать.

Кстати индикатор - ПФТС показывает появившийся интерес у инвесторов и боязнь оставаться в деньгах.

У нас в Одессе говорят, что будто бы у вас говорят, что у нас Одессе с мясом плохо?!?!
Так вот вы не верьте!!!
С мясом у нас хорошо... у нас без мяса плохо!!!

Кто еще боится "в деньгах оставаться"???
Могу помочь от них избавиться

Самый большой тролль на форуме это Вы Нарисуйте ка нам хоть один свой сценарий который Вы считаете реальным. Хоть одну мысль и обоснуйте хоть как то, хоть сравнением с чем то, а потом пишите пост..... И я подправлю свои промежуточные итоги...

Я не просто большой тролль - я гигантский тролль, который ужасает всех своим молчанием.
Мои сценарии стоят так же мало , как и ваши, однако ж я их не публикую.

Гривна обесценилась на 60 проц 4-85 -> 8-08. Могу так посчитать 4.85*100\8.08 = 60%

Вы неверно оперируете понятиями. Не на 60%, а до 60%, т.е. на 40%.

Опять же инфляции больше 20 % никто не прогнозировал ни МВФ ни правительство, ни експерты...

Так ведь и за прошлый год правительство декларировало "хорошую" инфляцию. Но Вам ведь от этих цифр не легче?

Это я пытаюсь определить минимум цен. Без кредитов и временных притоков спек капитала.

А если покупательная способность окажется ниже себестоимости строительства? Для спроса, адекватного последним годам, требуется снижение цены в 3-5 раз.

Я же не враг строительной отрасли. Просто понимаю суть спроса. Вы мне на простой вопрос ответьте: как изменится средний доход населения в ближайшие полгода-год - сохранится / увеличится / снизится (нужное подчеркнуть)?

Уважаемый Юниор давайте по-конкретнее... Вот что можно насчитать (рассчёт потешный, тем не менее данные тут взяты от производителей).
Например, обычная комната 15 м2. Стены - толщиной 0,3 м. Приблизительный объём метра стены 2,75*0,3 ~ 0.8м3. Всего метров на комнату (комната 3х5)
16м3. Перекрытие 15м2*0,3 ~ 4.5м3. Итого, всего бетона 20,5м3
Стоимость 1 м3 500грн.
Стоимость доставки 400грн за кубический метр.
Стоимость монтажа комнаты 4 стены + перегородка (2 дня работы) 1000 грн
Стомость арматуры в бетоне ~ 250 грн на м3
Двери 2000 грн (с установкой )
Окна 2000 грн (с установкой и откосами)
Батареи 1000 + 200 грн установка.
Проводка + розетки 30м кабеля по 10 грн + 4 розетки по 50 грн + два автомата 50 грн
Прокладка проводки и монтаж розеток 400 грн
Обои 40 грн за квадрат * 40м2 стен
поклейка 20грн за квадрат
Ламинат 80грн за квадрат - 1200 грн за 15 м2 + 300 за укладку
земля 12 соток / (300 квартир в доме * 70м2 на квартиру )* 15м2 ~ 0.085 сотки на комнату
Вроде ничего не забыл.
Итого:
1. Бетон
стоимость - 20,5 * 500 ~ 10 250 грн
его доставка - 20,5 * 400 ~ 8100 грн
арматура 20,5 * 250 грн ~ 5125 грн
монтаж ~ 1000 грн
двери ~ 2000 грн
окна 2500 грн
отопление 1200 грн
електрика 950 грн
обои 2400
ламинат 1500
земля 0,09 *
итого 10250 +8100 +5125+1000+2000+2500+1200+950+2400+1500 + 3150=35025 грн.
сюда войдут деньги за амортизацию инструмента +15%
затраты на административные расходы +6%
итого 35025*1,21 = 42380 грн (5320 долларов США по состоянию на 21-04-09)
себестоимость кв.м 46191,75/15 = 3076,45 (нет не долларов а гривен)

Теперь, официальный прайс 1500 уё за квадрат, то бишь 12120 грн или за ту же комнату = 181800 грн.
Теперь представим, что у нас супервыгодный проект рентабельность 50%
т.е.себестоимость на продажу 3075*1,5 = 4617 грн за кв м2
4617 * 15 = 69210.
Разница 112590 грн. И кто ещё хочет квартирку сейчас приобрести?
Жду жёстких опровержений с такими же детализированными рассчётами

Глупости это все. Расчеты примерно похожи на правду, только с рентабельностью в 50% строить никто не будет. И в 100% никто не будет. Нахрен она нужна такая стройка, с такой рентабельностью???

.....
Конечно сначала просто так давать не будут но постепенно условия кредитования надо будет смягчать.

Первое, что будет определять вектор РЖН в обозримом периоде - платёжеспособный спрос неспекулянтов (для спекуляций сейчас гораздо более интересны та же фонда или коммерческая недвига), не просто дядя Вася Пупкин хочет переехать в пентхаус, но последний червонец пропил вчера вечером, а люди с вполне реальными суммами денег, !наличных!, а не в банке, из которого их забрать не получается, и очень реальной необходимостью в жилье (себе, детям, про запас и пр.). По очень простой причине, сколько не построй квартир, но если цена на них неподъёмная, то никому ты их не продашь. А доходы населения (как минимум 95%, причём независимо от уровня, просто в соответствующих пропорциях), упали и очень даже существенно. Если прибавить просто к падению доходов ещё и повышение стоимости потребительской корзины (а кушать хочется всегда), то будет видно, что денег, доступных на недвижимость, стало ещё меньше (накопительная составляющая уменьшилась). А то, что количественные доходы в сравнении с 1998-м, или 2001-м годом выросли, так, соответственно (и даже в бОльшей степени), и количественные расходы выросли.
Вменяемой/востребованной (более-менее) ипотека будет при годовой процентной ставке ниже 25 (хотя и 20 это уже очень много) в !гривне!, потому как если выше, то нужно быть либо самоубийцей, либо "знать прикуп", чтобы влезть в такие %. Но при инфляции на том же уровне найдётся очень не много банков (если вообще найдутся), желающих такую ипотеку предоставить, иностранные же банки кредитовать в гривне не станут до момента хотя бы политической стабилизации (а это не ранее президентских выборов), по причине чрезвычайно высоких рисков резких колебаний курса страны в целом (ведь ипотека это не на год-два). Об ипотеке в валюте основной массе, скорее всего, можно забыть, ибо подтверждаемые валютные доходы у нас имеет очень малый % населения. Плюс оценка залога, по-идее, должна вернуться к логичному обоснованию, когда залог оценивается в меньшую сторону с учётом всех "если", а не завышается, т.е. принять цивилизованное лицо (но это тоже процесс не на месяц-два, причём в большей степени из-за того, что "разруха в умах, а не клозетах").
Я не обвалист и не упадист, но реальность нужно воспринимать ОБЪЕКТИВНО, отталкиваясь от реальных фактов и реальной жизни вокруг себя, а не просто глядя на цифры на кусочке бумажки или на экране монитора, цифры - это всего лишь отображение ЧЬЕГО-ТО видения ситуации, они могут быть реальными, но могут и НЕ быть таковыми, и это тоже нужно учитывать. Статистикой очень легко манипулировать, если ты управляешь формированием её результатов, не стОит об этом забывать. В реальном же секторе, пока не наблюдаются сдвиги, действия или хотя бы решения, которые позволили бы говорить о перспективе улучшения, в большинстве субъекты (организации, предприятия, предприниматели, люди...) просто подстраиваются под текущую ситуацию, да, шоковое состояние уже пережили (что есть совсем неплохо), но в большинстве основной настрой (от низов и до самого верха) - "пережить-перетерпеть, а там всё наладится и дальше будет хорошо". Но "перетерпеть" в этот раз вряд ли получится, потому как нужно вносить коренные изменения, а вносить и реализовывать их некому, точнее те, кто могли бы (по должностям) - либо не хотят, либо не знают что и как делать (во всяком случае, по тому, что делают на данный момент, другого сказать не могу), а тем, кто, возможно, и хочет, и смог бы - вряд ли дадут. Поэтому на данный момент - какой прогноз не дай, всё равно "пальцем в небо", но вектор на данный момент - вниз.

Я же не враг строительной отрасли. Просто понимаю суть спроса. Вы мне на простой вопрос ответьте: как изменится средний доход населения в ближайшие полгода-год - сохранится / увеличится / снизится (нужное подчеркнуть)?

Средний доход населения до урожая в долларе скорее всего упадет немного в результате увольнений, которые еще будут. Начиная с осени ожидаю рост.
Т е ответ еще чуть понизится, осенью рост. Такого варианта у Вас нет Если взять год можно сказать повысится, если взять полгода то понизится
Сегодня была новость что аренда поднялась на пол процента за прошлую неделю в Киеве.... Насчет аренды я думаю в Киеве новых минимумов уже не будет. В регионах где будут продолжать уволнять, аренда сделает минимумы...
Кстати евробакс позавчера 1,289 - сегодня 1,325 и движухи основной еще не было. А тут говорят у Вас в Одессе не боятся оставаться в деньгах.... Там же говорят: в каких деньгах - две большие разницы!

Мое мнение началась видимая коррекция:
http://www.megakvartal.com.ua/statistics.cgi


Я не отрицаю кризиса. Просто уровень цен из-за этого кризиса для себя я вижу как вижу. И никто из обвалистов мне пока доводов не привел вразумительных. Одни брызгания слюной....

Основное падение уже было. Сейчас легкая коррекция. Летом новый минимум по неликвиду не больше 5 %. Осенью дорожаем как минимум до 2012 года.
Уровни будут достигнуты выше чем в 2008 так как предложат ипотеку более дешевую чем в 2003 - 2008...
Конечно же дешевая ипотека не сразу появится, а постепенно, начиная с осени, будут понижать ставки. Собственно как это и было в 2003-2007. Только что б привлечь людей ставки надо будет сделать чуть вкуснее.

Упадисты, анархисты испортили ветку. Жаль. Ошибка многих обвалистов, что они ориентируются на кризис 1998 года. Пытаются примерять старые шаблоны. История учит, что шаблоны без модификации бесполезны а иногда даже вредны.

Но если шаблон чуть модифицировать и провести сравнения, вот что получается:

А Вы знаете что сейчас гривна упала на 60%. В 1998 больше чем в 2 раза?
А Вы знаете, что в 2000-2001 годах сьем 1к был 50-65, в (2002г гостинка 1к аренда 80 цена 12300 ) сейчас 250-300 это к теме о доходах? И что аренда равна 0.5-0.65 процента от стоимости недвижимости. Процент зависит от доступности ипотеки. Силами форума вычислили путем графиков индексов цен и анализа старых обьявлений архивного авизо что в "докредитные" времена было 0.63.

Торговый баланс стал положительным только в 2000 м а сейчас уже в марте прогноз на положительный?
http://obozrevatel.com/news/2009/3/26/293991.htm

Дополнение: Ваши слова - неплохая внешняя коньюктура против значения торгового баланса как то не вяжетса. Это же относ и к стоимости енергоресурсов. Основной импорт - сырье и основной експорт - почти сырье.
Падение ВВП было и в 1998 какже без этого. Падение ВВП 25% было в первых месяцах этого года, что конечно же не значит что на это значение упадет за весь год не перекручивайте Smile Прогнозы МВФ, правительства, експертов никто не называл цифру больше 9%.

А Вы мне покажите хоть один "упавший" банк? Я так понимаю термин "упавший" - это банк банкрот, депозитчикам вклады обещает возвращать ФГВ. А то что банки у нас депозитчиков прокинули - это страна такая сами же говорите. Но они не отказываются вообще от обязательств. Ну мараторий так сказать.. Была борьба за помощь гос - ва. Также как среди застройщиков.

Проблемы с выплатой депозитов и тогда были.
По поводу реального сектора. Финансовый сектор дно прошел. Реальный сектор дно пройдет летом. Осенью оба сектора не будут делать новые минимумы.
Кстати задолжности по бюджетным зарплатам в 1998ом были на порядок больше.

Не забыли сказать про неубыточность ибо Китай тоже девальвирует свою валюту. Но мы впереди планеты всей насколько Вы знаете по девальвации. И в этих условиях себестоимость ниже. От убыточности наши експортеры ушли еще при курсе 7. При 8 уже вышли на более нижнюю себестоимость чем у китайцев.
В этом году ожидется хороший урожай. Постучать по древу надо Smile

Разве что еще стоит добавить фактор кредитования о котором я не говорил выше. Ипотека как продукт была практически не известна до 2002 года. Освоение шло долго даже дать народу 10 процентов в баксе и то процес был бы медленный. Сейчас же многие умеют считать. И при начале роста на недвижимость. Новые - старые банки предложат ипотеку может чуть выгоднее чем раньше. Спрос готовить не надо - продукт знакомый, главное правильные цифры![/quote]

Мое мнение началась видимая коррекция:
http://www.megakvartal.com.ua/statistics.cgi


Я не отрицаю кризиса. Просто уровень цен из-за этого кризиса для себя я вижу как вижу. И никто из обвалистов мне пока доводов не привел вразумительных. Одни брызгания слюной....

Основное падение уже было. Сейчас легкая коррекция. Летом новый минимум по неликвиду не больше 5 %. Осенью дорожаем как минимум до 2012 года.
Уровни будут достигнуты выше чем в 2008 так как предложат ипотеку более дешевую чем в 2003 - 2008...
Конечно же дешевая ипотека не сразу появится, а постепенно, начиная с осени, будут понижать ставки. Собственно как это и было в 2003-2007. Только что б привлечь людей ставки надо будет сделать чуть вкуснее.

Упадисты, анархисты испортили ветку. Жаль. Ошибка многих обвалистов, что они ориентируются на кризис 1998 года. Пытаются примерять старые шаблоны. История учит, что шаблоны без модификации бесполезны а иногда даже вредны.

Но если шаблон чуть модифицировать и провести сравнения, вот что получается:

А Вы знаете что сейчас гривна упала на 60%. В 1998 больше чем в 2 раза?
А Вы знаете, что в 2000-2001 годах сьем 1к был 50-65, в (2002г гостинка 1к аренда 80 цена 12300 ) сейчас 250-300 это к теме о доходах? И что аренда равна 0.5-0.65 процента от стоимости недвижимости. Процент зависит от доступности ипотеки. Силами форума вычислили путем графиков индексов цен и анализа старых обьявлений архивного авизо что в "докредитные" времена было 0.63.

Торговый баланс стал положительным только в 2000 м а сейчас уже в марте прогноз на положительный?
http://obozrevatel.com/news/2009/3/26/293991.htm

Дополнение: Ваши слова - неплохая внешняя коньюктура против значения торгового баланса как то не вяжетса. Это же относ и к стоимости енергоресурсов. Основной импорт - сырье и основной експорт - почти сырье.
Падение ВВП было и в 1998 какже без этого. Падение ВВП 25% было в первых месяцах этого года, что конечно же не значит что на это значение упадет за весь год не перекручивайте Smile Прогнозы МВФ, правительства, експертов никто не называл цифру больше 9%.

А Вы мне покажите хоть один "упавший" банк? Я так понимаю термин "упавший" - это банк банкрот, депозитчикам вклады обещает возвращать ФГВ. А то что банки у нас депозитчиков прокинули - это страна такая сами же говорите. Но они не отказываются вообще от обязательств. Ну мараторий так сказать.. Была борьба за помощь гос - ва. Также как среди застройщиков.

Проблемы с выплатой депозитов и тогда были.
По поводу реального сектора. Финансовый сектор дно прошел. Реальный сектор дно пройдет летом. Осенью оба сектора не будут делать новые минимумы.
Кстати задолжности по бюджетным зарплатам в 1998ом были на порядок больше.

Не забыли сказать про неубыточность ибо Китай тоже девальвирует свою валюту. Но мы впереди планеты всей насколько Вы знаете по девальвации. И в этих условиях себестоимость ниже. От убыточности наши експортеры ушли еще при курсе 7. При 8 уже вышли на более нижнюю себестоимость чем у китайцев.
В этом году ожидется хороший урожай. Постучать по древу надо Smile

Разве что еще стоит добавить фактор кредитования о котором я не говорил выше. Ипотека как продукт была практически не известна до 2002 года. Освоение шло долго даже дать народу 10 процентов в баксе и то процес был бы медленный. Сейчас же многие умеют считать. И при начале роста на недвижимость. Новые - старые банки предложат ипотеку может чуть выгоднее чем раньше. Спрос готовить не надо - продукт знакомый, главное правильные цифры!

[/quote]
Человек. который с пеной у рта доказывает, что будет такое -излишне заинтересован. А "посему", предлагаю с ним никому не спорить( себе дороже), а воспринимать его просто, как часть темы форума, тоесть человека, который эту тему проталкивает.
P.S. Цены в долларовом эквиваленте могут превысить уровень 2008 г. только в одном случае, если сам доллар будет резко девальвирован относительно золота и т.д. Все остальные вопли-не более, сказки для нервных "инвесторов", которые готовы бежать по любому фальшстарту.

Человек. который с пеной у рта доказывает, что будет такое -излишне заинтересован. А "посему", предлагаю с ним никому не спорить( себе дороже), а воспринимать его просто, как часть темы форума, тоесть человека, который эту тему проталкивает.
P.S. Цены в долларовом эквиваленте могут превысить уровень 2008 г. только в одном случае, если сам доллар будет резко девальвирован относительно золота и т.д. Все остальные вопли-не более, сказки для нервных "инвесторов", которые готовы бежать по любому фальшстарту.

Я высказываю свое мнение Вы свое
Насчет евробакса, конечно он не будет к концу года 1,31 Меньше уже очень тяжело ему быть. Уровень 2008 го конечно ЖЕ не будет достигнут в 2009 - 2011ом