Цены на недвижимость: резкий, или плавный обвал?

Аналитики ожидают, что падение цен на вторичном рынке жилья произойдет на -2,99% в месяц. Увеличение темпов снижения цен на недвижимость имеет связь с усилившимися девальвационными ожиданиями в Украине.

http://www.biz.liga.net/news/E1011512.html

Цены на него значительно упали, но спрос не вырос. Идет серьезный пересмотр отношения покупателя к качеству объекта, кроме того, уже сейчас понятно, что банки не кредитуют и не будут кредитовать покупку такой недвижимости. Это приведет к тому, что уже в марте 2011 года цены на "хрущевки" упадут до 30%

27.12.2010 14:35
Квартиры в Киеве стремительно дешевеют

Снижение цен на жилую недвижимость Киева приобретает ускорение. За неделю (17.12-24.12) цены на вторичную недвижимость в столице упали почти на 1% , что достаточно существенно для одной недели. Это минимальные значения для текущего года. Цены вплотную приблизились к минимуму, наблюдавшемуся в марте 2009 года.


Как рассказал корреспонденту BIZ.liga.net аналитик компании "Самсон" Всеволод Жоголев, индекс средней стоимости жилья в Киеве на 17.12.2010 составлял $1862,59/кв.м, на 24.12.2010 -$1844,64/кв.м.


По его словам, быстрее других дешевеют серединные районы Киева, многокомнатные квартиры, квартиры в домах гостиничного типа, "сталинки", квартиры в домах периода застройки после 1990-го года.


Стоимость квартир с усредненными параметрами на 24.12.2010 наблюдалась в следующих значениях:

- однокомнатной квартиры в домах гостиничного типа - $53 031;
- стандартной однокомнатной квартиры - $71 159;
- двухкомнатной квартиры - $97 763;
- трехкомнатной квартиры - $130 048.


Риелторы ожидают, понижения стоимости квартир в размере -4,25% в месяц. "Это минимальное значение ценового ожидания в уходящем году. С таким же или близким ожиданием, по всей видимости, начнется и новый календарный год", - считает аналитик В. Жоголев.

http://fotohost.org/images/a1e2584f-117kB.jpg

http://fotohost.org/images/a1e2584f-117kB.jpg

От уже удивили цены будут падать и ускорение будет к моменту реструкторизации долгов и налоговой нагрузкой !

29.12.2010 15:15
Банки стали крупнейшими продавцами недвижимости

Объемы конфискованного имущества банковских должников и контрабандистов в Украине достигли рекордных 10 млрд грн. Отчужденные квартиры, автомобили, бытовая техника и даже продукты, продающиеся в полцены, становятся самым ходовым товаром. Такова информация Ассоциации украинских банков.


Как сообщает prosobank.ua, за время кризиса в финансовых учреждениях накопилось отобранное у должников имущество на немалую сумму - 6 млрд грн.


А за девять месяцев 2010 года на баланс банков-кредиторов поступили около 0,5 млн квартир и 350 тыс. автомобилей. По словам президента Ассоциации частных инвесторов Украины Сергея Десяка, это делает украинских финансистов крупнейшими в стране торговцами недвижимостью и автомобилями.


Меньше банкиров, но тоже на грани исторического максимума, собрали конфискат таможенники, налоговики и прочие госорганы. Таможенные зачистки потенциальных контрабандистов, спецоперации налоговиков и работа судебных исполнителей с должниками за 2010 год наполнили склады арестованным товаром на 2,8 млрд грн. - в три раза больше, чем в 2008-м.


В целом, по словам экспертов, объем отчужденного банками и госорганами имущества достиг рекордного в истории объема 10 млрд грн., что в пять раз превышает прошлогодний показатель. По большей части конфиската уже приняты судебные решения по его реализации: коммерческие и государственные конфискаторы намереваются вернуть свои деньги, продав арестованное судом имущество с молотка.


Пик продаж арестованного имущества придется на 2011 год, полагают эксперты. Именно тогда, по утверждениям экспертов, проблемная задолженность в украинских банках достигнет своего максимума, и активные продажи залогового имущества станут реальным шансом уменьшить колоссальные суммы проблемных кредитов.

От уже удивили цены будут падать и ускорение будет к моменту реструкторизации долгов и налоговой нагрузкой !

это когда наступит?

" 2011-ом году есть основания прогнозировать дальнейшее снижение реальных цен на квартиры. Стоимость домов в пригороде уже достигла отметки своей себестоимости, сильного снижения здесь больше не будет. Об этом корреспонденту BIZ.liga.net заявил аналитик Союза специалистов по недвижимости (ССНУ) Всеволод Жоголев.


По его словам, рассчитывать на активизацию первичного рынка в 2011-м году не стоит. Усилия строителей будут концентрироваться на завершении ранее начатых строек, рынок земель жилой и офисной застройки будет выходить из стагнации последним – количество не освоенных участков явно превышает наш строительный потенциал.


"Улучшение условий ипотечного кредитования приведет к постепенному росту ликвидности рынка недвижимости. Увеличение ликвидности должно стать первым сигналом к реальному развороту тренда, но ожидать этого можно не ранее второй половины 2011 года", - говорит В. Жоголев.


Аналитик напомнил, что в 2010-м году жилая недвижимость Киева подешевела на -6,07%. Начав год с незначительного роста цен, недвижимость дорожала вплоть до апреля (около +1%). В начале лета наблюдалась коррекция – цены снизились на -1,8%. Однако к концу лета цены снова вросли до уровней начала года. Основной ценовой "сдвиг" проявился осенью – за четыре последних месяца 2010-го года жилая недвижимость подешевела на -6,3%.


По данным ССНУ, на 01 января 2011 года средняя стоимость 1 кв.м жилья в Киеве составляла $1841,98. Для сравнения напомним, что ценовой кризисный минимум, который наблюдался в апреле 2009-го года, составлял $1823,61/кв.м. "

См. www.biz.liga.net/news/E1100143.html

Аналитик напомнил, что в 2010-м году жилая недвижимость Киева подешевела на -6,07%. Начав год с незначительного роста цен, недвижимость дорожала вплоть до апреля (около +1%). В начале лета наблюдалась коррекция – цены снизились на -1,8%. Однако к концу лета цены снова вросли до уровней начала года. Основной ценовой "сдвиг" проявился осенью – за четыре последних месяца 2010-го года жилая недвижимость подешевела на -6,3%.

Пані та панове, зверніть увагу, шасовний аналітик, не побоюсь цього слова експерД, зміни ринкових цін до сотої долі відсотка порахував…
«Высочайший пилотаж, госпада-с!» (с)

Не спешите покупать киевские квартиры: они подешевеют. К весне 2011/

" В конце июня средняя стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке Киева опустилась ниже $1600, данные АН «Планета Оболонь». С начала кризиса квартиры в столице подешевели почти вдвое: сейчас они стоят на 45% меньше, чем в августе 2008-го, когда стоимость киевского жилья превышала $2886 за кв. м.

Вместе с тем жилье дешевеет значительно медленнее, чем можно было рассчитывать при полном отсутствии ипотечного кредитования и чуть ли не десятикратно упавшем спросе. Еще весной 2009 года квартиры теряли в цене 5–6% в месяц. Если бы эта ценовая динамика сохранилась, сейчас квадратный метр стоил бы $600–1000, однокомнатную квартиру можно было бы приобрести за $20–30 тыс. Но во второй половине прошлого года темп падения цен замедлился до 1–2% в месяц. В итоге самое дешевое жилье сейчас стоит не $20 тыс., как ожидалось, а $42–44 тыс.

«Продавцы не горят желанием продавать квартиры по сегодняшним ценам, но и покупателей жилья даже за такие деньги нет», — говорит Алексей Зеркалов, вице-президент ИК Dragon Capital. По его словам, после незначительного оживления весной этого года, летом ситуация на столичном рынке значительно ухудшилась: количество заключенных сделок купли-продажи квартир сократилось до уровня начала девяностых. «В июне на рынке вторичной недвижимости было заключено чуть более 300 сделок купли-продажи жилья. По итогам июля ситуация, возможно, будет даже хуже. Причины — продолжающийся кризис и сезонный фактор», — объясняет Александр Рубанов, президент Союза специалистов по недвижимости Украины (ССНУ). До нынешнего лета наиболее неудачным месяцем за всю историю столичного рынка недвижимости считался январь 2010-го, на протяжении которого в Киеве было куплено лишь 300 квартир, — самый низкий результат за последние 10 лет. В 2006-м, 2007-м и в начале 2008-го в столице ежемесячно продавалось 2,5–3 тыс. квартир. По сравнению с докризисными временами количество сделок зимой и летом этого года сократилось почти на порядок.

Тонкости посредничества

«Квартиры не продаются, но цены не падают, — возмущается Станислав, второй месяц подыскивающий себе квартиру в столице. — Конкуренции нет, риелторы поделили город между собой и искусственно держат цены». По словам потенциального покупателя, даже в сданных, но незаселенных новостройках ему показывали от силы две-три квартиры, объясняя, что все остальные уже проданы. «Доходило до анекдота: два риелтора в один день показали мне две разных квартиры в одном и том же доме и каждый утверждал, что квартира последняя». Станислав уверен в том, что посредники просто придерживают одинаковые квартиры, не давая продавцам конкурировать между собой и снижать цены.

Определенная логика в его словах есть. По мнению потенциального покупателя, оба подыскивающих ему квартиру риелтора работают за процент: один запросил 2,5%, второй согласился на 1,5%. Будучи кровно заинтересованными в том, чтобы получить как можно больше, они просто могут игнорировать дешевые варианты, стараясь выбрать объект, покупка которого принесет им большую сумму комиссионных. «Комиссионное вознаграждение риелтора существует во всем мире. Но в зависимости от того, кто заказывает услугу — продавец или покупатель, — меняется принцип определения комиссии, — объясняет Александр Рубанов. — Если услугу заказывает продавец, то логично вести речь о процентном вознаграждении (как правило, 3–6% от суммы сделки), потому что чем дороже я продам объект — а это одна из основных целей продавца, — тем выше будет размер моего вознаграждения. В случае с покупателем, основная цель которого — купить как можно дешевле, правильно было бы определять фиксированную стоимость услуги в зависимости от сложности поставленной задачи».

Тем не менее большинство столичных риелторов предпочитают брать плату в процентах от сделки и при покупке, и при продаже. Стандартная «наценка», как правило, составляет 5%: в том случае, если риелтор один, он получает всю сумму сам, если сделку сопровождают двое посредников — они делят комиссионные между собой. Но оплачивает эти проценты именно покупатель: как правило, посредники предпочитают «приплюсовывать» свой гонорар к той сумме, которую хочет получить продавец. Таким образом, реальная цена предложения квадратного метра при нынешнем уровне цен примерно на $80 ниже, чем фигурирующие в статистике $1590–1600.

Факторы роста

Помимо наценки посредников, на стоимость жилья влияет и сократившееся предложение. Многие столичные квартиры — не обязательно купленные в кредит — находятся в залоге. Продать такую недвижимость крайне сложно, при этом только по жилищным кредитам в Киеве заложено до 100 тысяч квартир, что составляет примерно десятую часть всего квартирного фонда (в 2005–2008 гг. в столице сменили владельцев от 80 до 120 тыс. квартир, 70–80% из которых приобреталось с привлечением кредитных средств).

Сократилось предложение и на первичном рынке. По сравнению с докризисными временами объемы строительства упали почти вдвое: в прошлом году в Украине было введено в эксплуатацию только 6,4 млн кв. м жилья, по сравнению с 10,5 млн кв. м в 2008-м. Госфинансирование недостроев на эту картину практически не повлияет: за счет льготных кредитов в нынешнем году будет достроено лишь 34 объекта из 4,3 тыс. домов.

Сдерживает падение стоимости и ценовая политика застройщиков. До кризиса жилье в новостройках, как правило, было на 5–10% дешевле аналогичных объектов на вторичном рынке. Сейчас складывается противоположная ситуация: новое жилье как минимум на 5% дороже, чем квартиры б/у. Строительные компании вынуждены держать цены, несмотря на падение себестоимости строительства. Дело в том, что большинство продающихся сегодня квартир возводилось в 2007–2008 годах, во времена высоких зарплат, на пике стоимости стройматериалов. Оказавшиеся на грани банкротства застройщики просто не могут позволить себе продавать квартиры в убыток. В итоге квадрат в киевской новостройке летом стоил в среднем около $1700 против $1595 на вторичном рынке. А если учесть, что при покупке квартиры на вторичке торг может составить четверть запрошенной цены, — разрыв цен между первичным и вторичным рынком доходит до 30%.

Еще один фактор, сдерживающий падение стоимости жилья — отсутствие залоговых аукционов. В отличие от США, Великобритании и стран ЕС, где продажа изъятых банками квартир выступает в качестве основного драйвера падения цен, украинские банкиры залоговую недвижимость в свободную продажу предпочитают не пускать. Хотя попадание на рынок даже трети объектов, по которым просрочены платежи, с летью обвалило бы цены на жилье. Так, по данным Украинской национальной ипотечной ассоциации, весной этого года были просрочены 5,8% выданных физлицам кредитов, 19,1% ипотечных займов прошли реструктуризацию. Для столичного рынка это означает, что из 100 тыс. заложенных столичных квартир от 6 до 20 тыс. могли быть выставлены на продажу в 2009–2010 гг. При нынешнем годовом объеме сделок на уровне 4–5 тыс. в год, рост предложения на 6–20 тыс. неизбежно привел бы к существенному падению цен. Вместо этого банки предпочли терять прибыль, реструктуризируя ипотеку, или предлагать жилье по завышенным ценам. Что, в общем-то, не удивительно. Дальнейшее обесценивание жилья противоречит их интересам, поскольку падение цен вынуждает финучреждения переоценивать залоговые квартиры и дома, что уменьшает резервы банков.

По наблюдениям президента ССНУ Александра Рубанова, почти не попадают в свободную продажу и квартиры обычных граждан, испытывающих финансовые затруднения. «Когда продавец в безвыходном положении: долги, кредитные обязательства, отсутствие стабильного заработка, — он готов продать квартиру и за $1000 за квадрат, лишь бы получить деньги немедленно. Но такие объекты на рынок, как правило, не попадают: их покупают близкие, знакомые, кредиторы».

Несмотря на множество факторов, играющих на повышение, отсутствие покупателей вынуждает продавцов снижать цены. «На сегодняшний день индекс ценового ожидания находится в отрицательной зоне. К примеру, только с 12 по 19 июля цены в жилом сегменте снизились на 0,6%. Эта тенденция сохраняется с мая, — отмечает Александр Рубанов. — Торг при покупке жилья экономкласса составляет 3–7%; для квартир бизнес-класса — от 10% до 25%; для объектов элиткласса — 10–20%». По его данным, к началу августа средняя цена квадратного метра по реальным сделкам составляла уже не $1595, а $1500.

Прогноз

В ближайшие год-полтора жилье в Киеве будет дешеветь. В первую очередь из-за отсутствия ипотеки, которая не возобновит работу ни в 2010, ни в 2011 году. «Стабилизация рынка недвижимости возможна лишь после возвращения дешевых длинных кредитов: под 10–12% годовых в гривне сроком хотя бы на 10 лет, — объясняет вице-президент ИК Dragon Capital Алексей Зеркалов. — Сейчас у банков нет ни того, ни другого. Финансовые учреждения только начинают снижать ставки. Возможно, к концу 2011-го стоимость кредитов снизится до 13–15% годовых, но сроки кредитования существенно не вырастут».

Неизбежность дальнейшего снижения цен признают все без исключения эксперты, расходясь лишь в оценках величины падения. Аналитик Эрсте Банка Виктор Стефанишин считает, что к лету 2011-го столичное жилье потеряет в цене еще 15–20%, т. е. до $1300–1350 за кв. м. «Снижение цен на вторичном рынке Киева до $1000 за квадрат маловероятно, — рассуждает президент ССНУ Александр Рубанов. — Скорее, зимой-весной 2011-го рынок вернется к ценам марта 2009-го, когда мы зафиксировали нижнюю точку падения. Тогда гостинку в Киеве можно было найти за $30–32 тыс., а это около $1200 за квадратный метр», пишут Контракты. По его словам, ни подорожания, ни оживления рынка недвижимости без возобновления кредитования не произойдет: «Без дополнительного стимула — кредитного плеча — нормальной динамики на рынке не будет».

www.prostodom.kiev.ua/novosti/3583/

"...Неизбежность дальнейшего снижения цен признают все без исключения эксперты, расходясь лишь в оценках величины падения. Аналитик Эрсте Банка Виктор Стефанишин считает, что к лету 2011-го столичное жилье потеряет в цене еще 15–20%, т. е. до $1300–1350 за кв. м. «Снижение цен на вторичном рынке Киева до $1000 за квадрат маловероятно, — рассуждает президент ССНУ Александр Рубанов. — Скорее, зимой-весной 2011-го рынок вернется к ценам марта 2009-го, когда мы зафиксировали нижнюю точку падения. Тогда гостинку в Киеве можно было найти за $30–32 тыс., а это около $1200 за квадратный метр», пишут Контракты. По его словам, ни подорожания, ни оживления рынка недвижимости без возобновления кредитования не произойдет: «Без дополнительного стимула — кредитного плеча — нормальной динамики на рынке не будет».