Квартири дешевіють. Як це може бути?! Гречка ж подорожчала!

+ Додати
    тему
Відповісти
на тему
Ринок нерухомості. Ціни на квартири та земельні ділянки, аналітика, прогнози. Купівля та продаж нерухомості, оренда квартир та офісів, пропозиції комерційної нерухомості. Ріелтори та агентства нерухомості в Україні
  #1234>
Повідомлення Додано: Сер 19 січ, 2011 17:54

Квартири дешевіють. Як це може бути?! Гречка ж подорожчала!

Якось купуючи «сємечки» на базарі (в однієї ж і тієї жіночки), на моє запитання: «Чого це дорожче на гривню банка стала?», отримав залізобетонну відповідь: «А Ви глянте як Евро подорожчало?». Це замість вступу.

Переважна більшість тут, і взагалі ринок житла ділять на первинний та вторинний. Не хочу чипати тут первинний… ну не подобаються мені ті голі бетонокоробки, з незрозумілим мені ціноутворенням. Будівельнику воно може зрозуміле… У нього купа цифр, табличок цін на арматуру… Я в тому будівництві темна людина :oops: , тому конструктивно сперечатись не зможу… Мій інтерес на сьогодні, купівля житла на вторинному ринку для своєї сім’ї. Як гарно висловився один з форумчан: «Я ж не купую телефон без батареї та корпусу!». Інший чинник полягає в практичності - навіть зробивши ремонт можна роками живучи слухати болгарку та відбійний молоток сусідів… Можна довго сперечатись, але для життя мені ближче вторинний. Але він чомусь дуже повільно просідає у ціні…

З огляду на ту купу інфи (корисної та не дуже), стосовно житлової нерухомості, якою забита мережа, я для себе виділив кілька мантр-закидів від двох груп.
:arrow: Представники першої - це та група будівельнико-забудовників та ріелтеро-брокерів разом з нанятими експерДами. Вони час-від-часу, маючи час та натхнення, роблять вкиди по типу: «собівартість така-то тому вартує так-то», «БуітТокАрост», «дешевіти не буде», «нерухомість – це найкраще капіталовкладення», «без власних бетонометрів – ви бомж та невдаха», «долари легко друкувати – а будувати житло важко», «гроші це – фантікі», тощо. Я їх прекрасно розумію, нерухомість їхній хліб – тобто вони особи так би мовити «зацікавлені».
:arrow: Представники другої групи це всі інші. «Ці всі інші» – є потенційними та не дуже покупцями нерухомості. Вони теж особи так би мовити «зацікавлені»… у суттєвому зниження цін. Але їхні матри мені більш подобаються, - напевно тому, що вони обгрунтованіші… або напевно тому, :D що я теж до них відношусь).
Суть доводів цієї групи в тому, що ціни на нерухомість економічно необґрунтовані, завищені, відірвані від реальних доходів громадян, перегріті в докризовий період + відсутність доступної іпотеки – отже «буіттокАДєшєвєть».

Кажуть, що правда в кожного своя, а істина десь посередині? Пошук цієї істини, ціль багатьох присутніх тут форумчан…
Отже вторинний ринок…
Фізична особа-продавець вторинної житлової нерухомості формує свою «ціну-хотячку». З чого вона складається? Від чого залежить? Хто продає «надлишки» житлоплощі (спадок наприклад), хто затіяв обмін, в тому числі і з метою розширення житлового простору, хто просто хотів спельнути-заробити та застряв у бетоні. Переважна більшість угод на вторинному ринку сьогодні представляють собою фактично обмінні операції, які тільки оформляються договорами купівлі - продажу. Левова частка продавців вторинної житлової нерухомості – сидить в оренді. Ціни на даний сегмент нерухомості впевнено просідають, але якось кволо та несуттєво… Далеко не так як росли під час пузиря.
Що може відчутно змусити продавця-власника квартири суттєво знизити ціну, якщо гречка подорожчала за рік удвічі? Логіка у них саме така, залізобетонна… Чи може він сидітиме у оренді до другого пришестя? Що може надати процесу впевненого здешевіння на вторинному ринку масовості? Може зниження цін на первинному ринку? Та продавці «хрущиків» якось не дуже реагували на новобудову яка з’явилась поряд їх будинку…Новий житловий та податковий кодекси? Чекаю… Поки, як на мене, обвалом цін не пахне, ринок завмер та тихо-тихо сповзає…
"Можно ли простить врага? Бог простит! Наша задача организовать их встречу..." Аль Капоне.
Делаю оценку, вопросы в личку.
RON
Аватар користувача
 
Повідомлень: 1686
З нами з: 19.11.10
Подякував: 286 раз.
Подякували: 284 раз.
 
Профіль
Повідомлення Додано: Сер 19 січ, 2011 18:40

Фізична особа-продавець вторинної житлової нерухомості формує свою «ціну-хотячку». З чого вона складається?

1 З питання навіщо продаю
2 Якщо продаю для того щоб купити більше - з ціни того що хочу купити - сума грошей які є
3 Якщо для того щоб отриманні гроші кудись вкласти - з того наскільки сильно цій особі хочеться це щось купити і скільки їй для цього потрібно ю
Тільки у випадку термінових продаж ( проблеми з здоровям/законм) - ціна залежить тільки від часу який є в наявності.
Від чого залежить?

Так як основна частина продаж проходить по п2 , то залежить як не дивно виключно від цін на первинну нерухомість.
Мотивація цього посилу слідуюча
60-80% - це фактично обмін з доплатою ( продав своє - купив більше )
Тобто це більше повинно звідкись братись , це звідкись - первинка . Тому ціна на вторинку це:
вторинка = первинка + плата за розташуванн/інфраструктуру+ плата за ремонт.
http://forum.finance.ua/topic93912.html
http://forum.finance.ua/viewforum.php?f=69
budivelnik
Аватар користувача
 
Повідомлень: 18726
З нами з: 15.01.09
Подякував: 113 раз.
Подякували: 1717 раз.
 
Профіль
Повідомлення Додано: Сер 19 січ, 2011 20:45

лично моя точка зрения, цены на недвигу падают так медленно изза врожденного национального жлобства. т.е. одни бизнесмены купили в 2007 и 2008 году на пике и им вера не позволяет продать дешевле покупки (они же курсы МБА не заканьчивали и понятие "фиксировать убытки" им неизвестно). вторые тоже не могут продать дешевле чем сосед выставил, у меня квартира хуже чем у него чтоли? есть еще банки с кучей проблемных кредитов и исков в судах. но почему то ждут, и видимо у них есть на то причины.
повлиять на резкий обвал, исключая форс мажоры, может два случая. либо резкий обвал гривны, что в нашей стране не диковинка. и выброс банками недвижимости по цене доступной наличности хомяков. после чего первые категории продавцов останутся в большом пролете.( ну руководители банков то хотя бы курсы МБА заканьчивали :) )
а теперь главный вопрос, почему банки не продают проблемную залоговую недвижимость?
я думаю, и надеюсь что представители банков меня прокомментируют, НБУ заставляет под проблемную задолженность резервировать средства. а поскольку у банков главный инструмент заработка это и есть доступные средства, то уменьшать свою прибыль банки не особо хотят.
но поскольку у нас Стельмаха недавно убрали, думаю скоро это постановление отменят, и позволят банкам безболезненно списать все что непопади, после чего жара на рынке недвижимости начнется. более того, для банков приближенных к телу монарха, весь неликвид можно будет спихнуть на плечи государства спихнув проблемные кредиты на плечи НБУ.
что то из этого обязательно должно случится. если не в этом, то в следующем году.

З.Ы,
Статистика по недвижимости и банкам в штатах
Американцы в 2010 году отдали банкам в счет погашения долгов рекордное количество домов - немногим более миллиона, сообщило в четверг агентство Рейтер со ссылкой на данные риэлтерской компании RealtyTrac.

По данным компании, за минувший декабрь за невыполнение условий предоставления кредита граждане США были вынуждены вернуть 69,847 тысячи домов, а всего за год - 1,05 миллиона. В 2009 году эта цифра составила 918 тысяч домов. Общее количество заявлений на отчуждение имущества составило в минувшем году 2,9 миллиона.

Для сравнения, в 2005 году, еще до того, как в США начался ипотечный кризис, который впоследствии привел к глобальному финансовому кризису, было зарегистрировано всего около 100 тысяч случаев отчуждения банками недвижимого имущества, отмечается в сообщении.

уверен что у нас ситуация похожая, просто об этом никто в слух не говорит.
potter
 
Повідомлень: 1860
З нами з: 16.03.09
Подякував: 309 раз.
Подякували: 149 раз.
 
Профіль
Повідомлення Додано: Сер 19 січ, 2011 20:53

potter написав:а теперь главный вопрос, почему банки не продают проблемную залоговую недвижимость?
я думаю, и надеюсь что представители банков меня прокомментируют, НБУ заставляет под проблемную задолженность резервировать средства. а поскольку у банков главный инструмент заработка это и есть доступные средства, то уменьшать свою прибыль банки не особо хотят.
но поскольку у нас Стельмаха недавно убрали, думаю скоро это постановление отменят, и позволят банкам безболезненно списать все что непопади, после чего жара на рынке недвижимости начнется. более того, для банков приближенных к телу монарха, весь неликвид можно будет спихнуть на плечи государства спихнув проблемные кредиты на плечи НБУ.
что то из этого обязательно должно случится. если не в этом, то в следующем году.


Списывать на убытки выгодно, так как должен уменьшается доход, подлежащий налогообложению. Можно плохие активы продать коллекторским конторам оптом. Но скорее всего банки надеются на какое-то чудо.
sselev
 
 
Повідомлення Додано: Сер 19 січ, 2011 20:59

sselev написав:Списывать на убытки выгодно, так как должен уменьшается доход, подлежащий налогообложению. Можно плохие активы продать коллекторским конторам оптом. Но скорее всего банки надеются на какое-то чудо.

а если доходы после списания уменьшатся больше, чем экономия на налогообложении?а может новый глава НБУ и должен стать чудотворцем для банков?
potter
 
Повідомлень: 1860
З нами з: 16.03.09
Подякував: 309 раз.
Подякували: 149 раз.
 
Профіль
Повідомлення Додано: Сер 19 січ, 2011 21:05

potter написав:а если доходы после списания уменьшатся больше, чем экономия на налогообложении?а может новый глава НБУ и должен стать чудотворцем для банков?


Это уже другой вопрос. Реальная картина по колиечеству проблемных залоговых квартир скорее всего банками тщательно скрывается. Поэтому выводу можно делать только на основании достоверной информации.
sselev
 
 
Повідомлення Додано: Сер 19 січ, 2011 21:25

Re: Квартири дешевіють. Як це може бути?! Гречка ж подорожча

RON написав:Що може відчутно змусити продавця-власника квартири суттєво знизити ціну, якщо гречка подорожчала за рік удвічі? Логіка у них саме така, залізобетонна… Чи може він сидітиме у оренді до другого пришестя? Що може надати процесу впевненого здешевіння на вторинному ринку масовості? Може зниження цін на первинному ринку? Та продавці «хрущиків» якось не дуже реагували на новобудову яка з’явилась поряд їх будинку…Новий житловий та податковий кодекси?

Следующие факторы:
1. Высокая стоимость содержания объекта.
2. Конкуренция с другими продавцами.
3. Срочная потребность в больших суммах. Редкий случай.
4. Массовая паника на рынке.
mortimer
Аватар користувача
 
Повідомлень: 38035
З нами з: 25.07.08
Подякував: 2446 раз.
Подякували: 2815 раз.
 
Профіль
Повідомлення Додано: Сер 19 січ, 2011 22:18

Re: Квартири дешевіють. Як це може бути?! Гречка ж подорожча

[quote="RON"]Фізична особа-продавець вторинної житлової нерухомості формує свою «ціну-хотячку». З чого вона складається? Від чого залежить? [quote]
Это зависит от многих моментов. Сколько он должен банку, за сколько брал. хочет ли продать.
Если важенн третий пункт - то смотрит на других продавцов и особенно на сделки...
Вот и все. Есть и другие значимые варианты - но они у больных людей - это не рассматриваем :D
jde
 
Повідомлень: 2678
З нами з: 03.12.09
Подякував: 12 раз.
Подякували: 53 раз.
 
Профіль
Повідомлення Додано: Чет 20 січ, 2011 02:51

potter написав:лично моя точка зрения, цены на недвигу падают так медленно изза врожденного национального жлобства. т.е. одни бизнесмены купили в 2007 и 2008 году на пике и им вера не позволяет продать дешевле покупки (они же курсы МБА не заканьчивали и понятие "фиксировать убытки" им неизвестно). вторые тоже не могут продать дешевле чем сосед выставил, у меня квартира хуже чем у него чтоли? есть еще банки с кучей проблемных кредитов и исков в судах. но почему то ждут, и видимо у них есть на то причины.


А почему тогда не продают дешевле те, кто в 2001-2002-м скупал (а уже скупали тогда - это точно) по 5-7 тыщ за халупку-гостинку? Вот где жлобство! Что мешает продать сейчас даже в 4-5 раза дороже чем тогда?
hxbbgaf
 
Заблокований
Повідомлень: 19469
З нами з: 24.08.09
Подякував: 1114 раз.
Подякували: 1829 раз.
Попередження: 2
 
Профіль
Повідомлення Додано: Чет 20 січ, 2011 03:07

Тут как раз все понятно - больше денег уходит на гречку, нефть, газ (последние 2 - это вообще чистый отток средств из Украины), меньше остается на квартиры... Тем более что квартиры все еще переоценены гораздо сильнее даже подорожавшей гречки.
hxbbgaf
 
Заблокований
Повідомлень: 19469
З нами з: 24.08.09
Подякував: 1114 раз.
Подякували: 1829 раз.
Попередження: 2
 
Профіль
  #1234>
Форум:
+ Додати
    тему
Відповісти
на тему
Зараз переглядають цей форум: Немає зареєстрованих користувачів і 3 гостей
Модератори: Faceless, Irina555, ТупУм, Модератор

Схожі теми

Теми
Відповіді Перегляди Останнє
8 1823
Переглянути останнє повідомлення
Сер 14 гру, 2016 19:30
Долярчик
3 1343
Переглянути останнє повідомлення
Вів 01 лис, 2016 22:55
Frant
6 1746
Переглянути останнє повідомлення
П'ят 23 вер, 2016 20:52
tobias
реклама
Топ
відповідей
Топ
користувачів