Когда начнется обвал нереальных цен на жилье в Киеве? 2013

Аркада - это не совсем банк. Фактически - это подразделение Киевгосстроя по привлечению средств. Грубо говоря - это финотдел застройщика. Когда я говорю "банки" - я имею в виду независимые институты.

ФФС является по умолчанию "мутной схемой"? Там же тоже фигурируют "инвесторы", а не "покупатели готовой квартиры", как должно быть?

Ну вот навскидку примеры ФФС крупных банков:
втб http://vtb.com.ua/corporate/financing_building/
укрсоц http://www.bankstore.com.ua/ua/content/view/115/37/
укрэксим http://www.eximb.com/rus/personal/loans/estate/

так что все-таки у банков рыльце в пушку.

1. ну ок, я не готов предметно обсуждать схемы типа ФФС от банков типа укрсоца -было такое или нет, может, кто-то другой скажет.

2. это предложение означает отсутствие кредитных источников = фактический мораторий на строительство при отсутствии внятной альтернативы.

т.е. мутные схемы отменять надо, не должно быть такого, что дом "сдан по пачпорту", просто в нем "всего лишь" нет света, воды и тепла, но запрет на продажу "воздуха" только взвинтит цены.

поэтому простой запрет на продажу полуфабриката недостаточен.

ФФС - это неудачная попытка государства "порегулировать" Игрались с ним многие, толку - немного. Строительство - специфический бизнес - слишком много обходных путей.
Запрет на продажу полуфабриката - расчистит рынок и устранит массовые проблемы, а остальное - можно будет уже по ходу дела допилить.
Застройщик может и не пользоватся заемными деньгами. Мало они за последние годы заработали ? Понимаю, что это крайний случай - но это выход.

Банки смогут что-то кредитовать, когда будет одна фирма, с документами на землю, всеми разрешениями, она будеит и строить и продавать и все-все-все.

ФФС является по умолчанию "мутной схемой"? Там же тоже фигурируют "инвесторы", а не "покупатели готовой квартиры", как должно быть?

Ну вот навскидку примеры ФФС крупных банков:
втб http://vtb.com.ua/corporate/financing_building/
укрсоц http://www.bankstore.com.ua/ua/content/view/115/37/
укрэксим http://www.eximb.com/rus/personal/loans/estate/

так что все-таки у банков рыльце в пушку.

Сейчас ФФС - единственный законный способ финансирования строительства. Посему назвать его "мутной схемой" некорректно. Совсем уж "мутные схемы" закончились году в 2008. Но ФФС - тоже не идеал. Идеал - продаджа готового. все.

интиресно когда продаваны выставят новые ценники.... думаю в 20-х числах не раньше

1. ну ок, я не готов предметно обсуждать схемы типа ФФС от банков типа укрсоца -было такое или нет, может, кто-то другой скажет.
2. это предложение означает отсутствие кредитных источников = фактический мораторий на строительство при отсутствии внятной альтернативы.
т.е. мутные схемы отменять надо, не должно быть такого, что дом "сдан по пачпорту", просто в нем "всего лишь" нет света, воды и тепла, но запрет на продажу "воздуха" только взвинтит цены.
поэтому простой запрет на продажу полуфабриката недостаточен.

ФФС - это неудачная попытка государства "порегулировать" Игрались с ним многие, толку - немного. Строительство - специфический бизнес - слишком много обходных путей.
Запрет на продажу полуфабриката - расчистит рынок и устранит массовые проблемы, а остальное - можно будет уже по ходу дела допилить.

Заборона на продаж напівфабрикату залишить на ринку тільки :
а - фірми в яких обігові кошти позволяють почати і завершити будівництво( для Києва і Топ-5 , ці суми сягають приблизно від 200 млн грн - а значить різке зменшення пропозиції внаслідок викидання з ринку маленьких )
б - банки які одноосібно зможуть надати кредит від 50 млн грн на 1 обєкт на 3-5 років
Таким чином на лице пропозиція яка просто розчистить дорогу банкам і звільнить їх від конкуренції з мілкими інвесторами .
Тобто люди повинні будуть віднести маленьку ( з точки зору вартості обєкту) сумму банку , а вже банк заакамулювавши потрібну сумму і накинувши свій гандикап - прокредитує забудовника.
Ціна вверх - однозначно

Застройщик может и не пользоватся заемными деньгами. Мало они за последние годы заработали ? Понимаю, что это крайний случай - но это выход.
Банки смогут что-то кредитовать, когда будет одна фирма, с документами на землю, всеми разрешениями, она будеит и строить и продавать и все-все-все.

Хохма заключається в тому що деякі банківські працвники не розуміють однієї простої , але дуже важливої речі
а - є забудовник ( він же інвестор в лиці тисячі осіб чи одної ФПГ - не важливо)
б - є виконавець робіт ( будівельна організація) прибуток якої дай бог щоб доганяв інфляцію

Тому інвестор ( власник грошей) завжди дивиться на ті інструменти ( а будівництво всього лише один з небагатьох інструментів) які дозволяють найкраще заробляти на капіталі.
Поки в особи була можливість інвестувати своє житло , вона задовільнялась прибутковістю депозиту ( бо інших варіантів в неї не було)
У ФПГ ( або великого ( вагою від 100 млн грн інвестора) - таких інструментів на порядок більше ніж у власника 0,5-1 млн грн , а тому або він на житлі буде старатись отримувати ту саму прибутковість що і у валютних спекуляціях.

Висновок знову простий - ціна різко вверх за рахунок штучного обмеження пропозиції в окремому сегменті ( багатоповерхові будинки в Києві і ТОП-5)

то есть, если бы КГС и ЖИ строили на земле, за которую бы они платили справедливую рыночную цену в бюджет города, а не через взятки депутатам - квартиры в таких домах стоили бы дешевле, да? убойная логика

Роман сегодня на форуме прозвучала мысль - рассказы про объёмы взяток застройщиками очень преувеличены.

Особенно, как Вы тут намекаете про объёмы взяток шаромыг из КГС и ЖИ.

Вопрос был в том, насколько уменьшатся цены на недвижимость, если в статью себестоимость условные "шаромыги" добавят реальную рыночную цену за землю, чего в данный момент не происходит.

Вообще-то изначально вопрос был в отсутствии РЕАЛЬНОЙ КОНКУРЕНЦИИ на КРЖН.

то есть, если бы КГС и ЖИ строили на земле, за которую бы они платили справедливую рыночную цену в бюджет города, а не через взятки депутатам - квартиры в таких домах стоили бы дешевле, да? убойная логика

Роман сегодня на форуме прозвучала мысль - рассказы про объёмы взяток застройщиками очень преувеличены.

Особенно, как Вы тут намекаете про объёмы взяток шаромыг из КГС и ЖИ.

Вопрос был в том, насколько уменьшатся цены на недвижимость, если в статью себестоимость условные "шаромыги" добавят реальную рыночную цену за землю, чего в данный момент не происходит.

Вообще-то изначально вопрос был в отсутствии РЕАЛЬНОЙ КОНКУРЕНЦИИ на КРЖН.

Верно, изначально обсуждалось отсутствие конкуренции.
Просто многие замечают то, чего не замечаете Вы: некоторые Ваши "идеи" противоречат друг другу.
В частности, Вы обсуждаете отсутствие снижения цен на недвижимость из-за "плохой" конкуренции и одновременно отмечаете тот факт, что отдельные застройщики не доплачивают (предположительно) в бюджет из-за дешевой (для них) земли.

Но если убрать это последнее обстоятельство для выравнивания конкурентных условий и добавить рыночную плату за землю - неужели тогда недвижимость подешевеет?

Вообще-то изначально вопрос был в отсутствии РЕАЛЬНОЙ КОНКУРЕНЦИИ на КРЖН

1 А що таке реальна конкуренція
2 Чи впливає на ціни 10000 квартир виставлених на вторинному ринку
3 Якщо ціни опустяться - як зміниться пропозиція квартир на вторинному ринку ?
Я вважаю що кількість на вторинці - впаде
При падінні цін продажу - будівництво зменшиться.

Таким чином на лице всі признаки конкуренції на ринку продавців і ця конкуренція закриває собою всі цінові ніші + на найдешевший сегмент прямо тисне пропозиція в містах спутниках.

budivelnik1
1 - вопрос стоял о том, как убрать махинаторов с рынка жилья. Я вижу один способ - прекратить торговлю полуфабрикатом.
2 - ну уйдут с рынка мелкие застройщики, которые мучительно, с криками и скандалами пытаются достроить свои панельные девятиэтажки. И что ? Кто сказал, что 5-6 мощных компаний будут конкурировать между собой хуже чем те же компании + 20 мелких застройщиков ?
3 -я отлично понимаю, что есть застройщик и есть исполнитель. Только есть еще отдельно от них - владелец земли, владелец строительной техники, сдающий ее исполнителю в аренду, финансист-торговец, владелец авторских прав на торговый знак (этот просто забирает свои 3 % от собранных с населения средств), и еще пара-тройка контор. Все они формально никак не связаны между собой, при банкротстве - разбегаютс якак тараканы. управляются одним и тем же дядькой, который формально вообще нигде не числится.......
Все они завязаны кучей схем с перекрестным кредитованием, векселями, фиктивными матпомощями и прочей мутотенью (чтобы избежать враждебного поглощения)......... долго эту муть описывать.

Допустим, взятки при оформлении земли застройщиками вообще равны нулю, зато теперь добавилась рыночная плата за землю в бюджет. Насколько в связи с этим подешевеет жилье для реальных покупателей?

Чтобы были равные стартовые условия для конкуренции к Вашему "допустим" ещё надо вернуть на рынок застройки ту землю под застройку что получили практически на шару киевские шаромыги и их подставные от Киевсовета за последние 10 лет.