Когда начнется обвал нереальных цен на жилье в Киеве? 2013

2- Вы понимаете разницу между работой за собственные средства (как работают магазины и пр.) и за привлеченные (как сейчас пытаются работать застройщики)? Если ты работаеш за свои - размер роли не играет. Если за чужие - либо запрет, либо лицензирование (т.е. требования к размеру и т.п.)

Я знаю як працють магазини .
Маленькі - з відтермінуванням платежів на 0-15 днів
Великі - з відтермінуванням платежів на 0-30-60-90 днів ( продовольчі - менші відтермінування. промислові - більші)

З урахуванням того , що повний обіг товарів проходить раз на 2-4 тижні( у маленьких) , то можна заявити , що маленькі працюють на грошах гуртовень/виробників.

Так що ніякої відмінності ( крім швидкості обороту капіталу) - я не бачу.
ПС
Як правило ціна по предоплаті на 1% менша ніж по відтермінуванню на 2 тижні , що еквівалентно кредиту в 24% річних
Будівельники на суми предоплати за житло дають практично такі самі знижки ( єдине що розмір предоплати становить 0-50% , а тому різниця між ціною готового і ціною попредоплаті становить близько 10% , що в кінці кінців становить тих самих 20-25% в середньому річних на суми виплачені мілким інвестором на етапі повітря/котловану

Таким чином
Пропозиція заборонити інвестування виробника до моменту повної готовності це не що інше як спроба не дати маленькому інвестору за свій ризик отримати 24% річних без користування послуг якогось банку.

2- Вы понимаете разницу между работой за собственные средства (как работают магазины и пр.) и за привлеченные (как сейчас пытаются работать застройщики)? Если ты работаеш за свои - размер роли не играет. Если за чужие - либо запрет, либо лицензирование (т.е. требования к размеру и т.п.)

Я знаю як працють магазини .
Маленькі - з відтермінуванням платежів на 0-15 днів
Великі - з відтермінуванням платежів на 0-30-60-90 днів ( продовольчі - менші відтермінування. промислові - більші)

З урахуванням того , що повний обіг товарів проходить раз на 2-4 тижні( у маленьких) , то можна заявити , що маленькі працюють на грошах гуртовень/виробників.

Так що ніякої відмінності ( крім швидкості обороту капіталу) - я не бачу.
ПС
Як правило ціна по предоплаті на 1% менша ніж по відтермінуванню на 2 тижні , що еквівалентно кредиту в 24% річних
Будівельники на суми предоплати за житло дають практично такі самі знижки ( єдине що розмір предоплати становить 0-50% , а тому різниця між ціною готового і ціною попредоплаті становить близько 10% , що в кінці кінців становить тих самих 20-25% в середньому річних на суми виплачені мілким інвестором

Тут я позволю себе не согласиться.

Во-первых, строители выступают в роли продавца, дающего скидки/отсрочки, а магазины в Вашем примере - покупатели, получающие скидки/отсрочки. Т.е. разные стороны баррикад.
Ну или я недопонял мысль.

Во-вторых, тут возникает проблема ответственности за сроки введения в эксплуатацию и корректной передачи по акту.
Обычный поставщик товаров при срыве поставки платит штрафы, пени и т.п., также в контрактах указывается требование к качеству товара и т.п.
Поскольку поставщики и покупатели являются юрлицами со штатом юристов, то юристы покупателя стараются его обезопасить.

В случае покупки "воздуха" рядовой покупатель-физик изначально в неравных условиях с застройщиком и даже если договор относительно вменяемый, ему тяжело рассчитывать на успех в суде в случае срыва сроков введения в эксплуатацию и т.п.

Впрочем, это касается и банковских договоров, когда рядовому депозитчику при прочих равных непросто судиться с банком, в случае чего.
Но НБУ хотя бы как-то регулирует эту деятельность, а строительная сфера в полном хаосе, ИМХО.

Во-первых, строители выступают в роли продавца, дающего скидки/отсрочки, а магазины в Вашем примере - покупатели, получающие скидки/отсрочки. Т.е. разные стороны баррикад.
Ну или я недопонял мысль.

Я трошки погано пояснив
Ви дивитесь з точки зору
Продавець - кінцевий покупець
Я ж мав на увазі що
Для будівельників - кінцевий покупцем є покупець житла
Для гуртовні/виробника - кінцевим покупцем є роздрібний продавець
Тобто для отримання додаткового прибутку роздрібний покупець якщо має свої кошти - купує по факту . якщо не має кредитується гуртовнею/виробником
Роздрібний продавець з грошима = покупцю з грошима
Роздрібний покупець в кредит= покупцю житла в стадії готове.

Грубо
Є ціна створення
А є націнка яка набігає під час створення за користування грошима
кінцева ціна=ціна створення+націнка

Во-вторых, тут возникает проблема ответственности за сроки введения в эксплуатацию и корректной передачи по акту.
Обычный поставщик товаров при срыве поставки платит штрафы, пени и т.п., также в контрактах указывается требование к качеству товара и т.п.
Поскольку поставщики и покупатели являются юрлицами со штатом юристов, то юристы покупателя стараются его обезопасить.

В случае покупки "воздуха" рядовой покупатель-физик изначально в неравных условиях с застройщиком и даже если договор относительно вменяемый, ему тяжело рассчитывать на успех в суде в случае срыва сроков введения в эксплуатацию и т.п.

Впрочем, это касается и банковских договоров, когда рядовому депозитчику при прочих равных непросто судиться с банком, в случае чего.
Но НБУ хотя бы как-то регулирует эту деятельность, а строительная сфера в полном хаосе, ИМХО.

Тут я з Вами згоден .
Тому можна(потрібно) елементарно на рівні закону створити типовий договір інвестицій в житло , в якому обовязковими пунктами були
а - ціна
б - дата здачі
в - штрафні санкції в % від ціни(або вже оплачених грошей) за зрив термінів
г - штрафні санкції за порушення інвестором графіку інвестування.
Все.

Во-первых, строители выступают в роли продавца, дающего скидки/отсрочки, а магазины в Вашем примере - покупатели, получающие скидки/отсрочки. Т.е. разные стороны баррикад.
Ну или я недопонял мысль.

Я трошки погано пояснив
Ви дивитесь з точки зору
Продавець - кінцевий покупець
Я ж мав на увазі що
Для будівельників - кінцевий покупцем є покупець житла
Для гуртовні/виробника - кінцевим покупцем є роздрібний продавець
Тобто для отримання додаткового прибутку роздрібний покупець якщо має свої кошти - купує по факту . якщо не має кредитується гуртовнею/виробником
Роздрібний продавець з грошима = покупцю з грошима
Роздрібний покупець в кредит= покупцю житла в стадії готове.

Грубо
Є ціна створення
А є націнка яка набігає під час створення за користування грошима
кінцева ціна=ціна створення+націнка

Во-вторых, тут возникает проблема ответственности за сроки введения в эксплуатацию и корректной передачи по акту.
Обычный поставщик товаров при срыве поставки платит штрафы, пени и т.п., также в контрактах указывается требование к качеству товара и т.п.
Поскольку поставщики и покупатели являются юрлицами со штатом юристов, то юристы покупателя стараются его обезопасить.

В случае покупки "воздуха" рядовой покупатель-физик изначально в неравных условиях с застройщиком и даже если договор относительно вменяемый, ему тяжело рассчитывать на успех в суде в случае срыва сроков введения в эксплуатацию и т.п.

Впрочем, это касается и банковских договоров, когда рядовому депозитчику при прочих равных непросто судиться с банком, в случае чего.
Но НБУ хотя бы как-то регулирует эту деятельность, а строительная сфера в полном хаосе, ИМХО.

Тут я з Вами згоден .
Тому можна(потрібно) елементарно на рівні закону створити типовий договір інвестицій в житло , в якому обовязковими пунктами були
а - ціна
б - дата здачі
в - штрафні санкції в % від ціни(або вже оплачених грошей) за зрив термінів
г - штрафні санкції за порушення інвестором графіку інвестування.
Все.

С первым вопросом все равно не очень Вас понял, но это не так чтобы принципиально важно, предлагаю проехать

По второму вопросу - в договоре еще должны быть требования типа подключенных коммуникаций в сданном жилье + норматив по срокам заключения договора с коммунальными службами на каком-то из промежуточных этапов строительства, чтобы нельзя было на киевэнерго кивать и т.п. + помимо закона нужен еще кто-то, кто бы за этим всем следил и у кого были бы полномочия дать по шапке.

По второму вопросу - в договоре еще должны быть требования типа подключенных коммуникаций в сданном жилье+ норматив по срокам заключения договора с коммунальными службами на каком-то из промежуточных этапов строительства, чтобы нельзя было на киевэнерго кивать и т.п. + помимо закона нужен еще кто-то, кто бы за этим следил.

Ще з два-три повідомлення і можна буде вимагати премію від майбутніх інвесторів за створення для них ідеального договору

А по першому пункту
Маленький магазинчик( він же кінцевий споживач у парі гуртівня/виробник - магазин) , так само як і інвестор житла може отримати додатковий прибуток за рахунок попередньої проплати , або не отримати цей же прибуток оплативши з відтермінуванням
Як я розумію розбіжність(неясність) тут тільки в терміні відтермінування

Тайлер я предлагаю "вернуть" на рынок строительства землю которыю выдали под строительство шаромыгам и всякого рода подставным от шаромыг и городских властей, а на этих землях реально ничего не строится.

Так к примеру пару лет назад шаромыге КП Житлоинвестбуд-УКБ выделяли, кажется, на Осокорки-Центральные десятки гектаров земли под застройку, а ЖИ и не чешется там пока что нибудь строить. Вот такие на шару "застолбленные" участки под застройку при моделировании конкурентной среды на первичке КРЖН и предлагается "вернуть" на рынок.

Причём тут дома на которых уже построены дома? И при чём тут Ваше - "забирать - у владельцев квартир, которые там купили квартиры и горя не знают"?

Во-первых, это не "мое" "забирать у владельцев квартир":

Допустим, взятки при оформлении земли застройщиками вообще равны нулю, зато теперь добавилась рыночная плата за землю в бюджет. Насколько в связи с этим подешевеет жилье для реальных покупателей?

Чтобы были равные стартовые условия для конкуренции к Вашему "допустим" ещё надо вернуть на рынок застройки ту землю под застройку что получили практически на шару киевские шаромыги и их подставные от Киевсовета за последние 10 лет.

Это Вы нигде ни словом не обмолвились до сей поры, что речь идет о незастроенной по каким-то причинам земле, никто не обязан угадывать Ваши мысли - формулируйте мысли четче и яснее - я так понял, что Вы всерьез предлагаете вернуть все земли, включая застроенные.
]

Тут глядя со своей колокольни и памятуя контекст, после слов "надо вернуть на рынок застройки " мне было как бы понятно что речь идёт об участнах на которых строительство ещё не началось, а не о тех где уже построены дома.

Но для "только что подключившихся радиослушателей":) - таки да, не мешало бы уточнить: "и на которых н ведётся реальное строительство".

Во-вторых, относительно возврата таких незастроенных земель - ну ок, почему бы и нет, допустим, будет какое-то решение о возврате этих незастроенных земель типа возврата киевгорстроя в "собственность общины". И что дальше?

Об этом говорил Будивельник:

Припустимо вернули.
І що тепер ? Роздаємо іншим по новій безкоштовно - чи продаємо по ринковій ціні.
Якщо роздаємо безкоштовно - то по яким критеріям ( і після яких гарантій) вибираємо майбутніх власників товару реальною ціною від 0,1 млн грн сотка - тільки тим хто більше наобіцяє?
А якщо продаємо - то як ці додаткові вкладення на купівлю землі - зменшать кінцеву ціну продукту?

По-прежнему налицо некоторое противоречие: разве от увеличения поступлений в бюджет цены на квартиры становятся дешевле?
Альтернативные застройщики с "моральными" ценами уж точно не получат эти земли бесплатно, т.е. за счет чего произойдет снижение цен?

Земля, на которой долгое время ничего не строят шаромыги и их "подставные" "возращается" на рынок застройки не для того чтобы её снова "раздавать".

Чтобы застройщики были в равных стартовых условиях им надо выкупать на реальных аукционах с чётким указанием того что и когда на этой земле должны построить. Дабы у покупателей не было проблем - квартиры должны продаваться готовые "употреблению" с правоустанавливающими документами.


Тогда у какого-то КГС или ЖИ не будет никакого преимущества в себестоимости проекта.

И застройщик решивший работать за счёт оборота уже сможет снизить цену, так как какой-нибудь шаромыга типа ЖИ уже не будет перед ним иметь никакого значительного гандикапа (ни в себестоимости проекта, ни в последующем доступе к новым участкам), не позволяющему сейчас значительно снижать цену такому застройщику из-за невозможности увеличить общую прибыль компании за счёт большего объёма продаваемого жилья.

Конечно не исключён вариант что застройщики не сразу захотят работать на обороте, но при "перезагрузке" рынка первички на реальную конкуренцию видится, что выиграет конечный потребитель по сравнению с нынешней ситуацией.

Во-первых качество предлагаемого продукта должно подрасти.

Кто будет покупать фуфло, скажем у ЖИ, если за те же деньги, к примеру, Ковальская будет продавать намного качественный товар.

Или вход в проект для большинства покупателей понизится за счёт увеличения числа застройщиков предлагающих покупку квартир в рассрочку.

budivelnik1 это вы или не вы? реинкарнация произошла? или кто-то другой?

Это адепт !!! Интересно он тоже не силен в математике ?

Тогда у какого-то КГС или ЖИ не будет никакого преимущества в себестоимости проекта.

И застройщик решивший работать за счёт оборота уже сможет снизить цену, так как какой-нибудь шаромыга типа ЖИ уже не будет перед ним иметь никакого значительного гандикапа (ни в себестоимости проекта, ни в последующем доступе к новым участкам), не позволяющему сейчас значительно снижать цену такому застройщику из-за невозможности увеличить общую прибыль компании за счёт большего объёма продаваемого жилья.

Якесь масло -маслянисте
1 Роздати треба за гроші
2 Таким чином в того хто отримає - собівартість залишиться попередньою( він і так міг отримамати за гроші )
3 В КГС з компаніями - собівартість збільшиться і порівняється з учасниками п2.
Таким чином не ціна впаде , а нижня границя ціни - підніметься.

Звідки тоді у отримавших землю відібрану у КГС зявиться можливість працювати на обороті ? якщо тих хто може собі позволити покупку стане менше , адже ті хто купували по 8000 у КГС , і не купували по 10 000 у інших , після того як нижня ціна КГС підніметься до 10000 - все одно не куплять ні у КГС ні у конкурентів.

А якщо врахувати , що з моменту переросподілу землі до готового житла на цій землі пройде роки зо три ....

Банки - это специфический бизнес. Это по определению посредничество. У одних берем- другим даем. В этом суть банка.
И банк имеет кучу ограничений, отчетов, нормативов, проверок и пр.
Вы сторонник создавать аналог НБУ для застройщиков ?
А застройщик - это обычный производитель.

Прикольно
Поки будете вважати що є специфічний і обичний - до того часу і не будете розуміти однієї але дуже простої істини .
Поки специфічний (посередник)буде мати льготи в оподаткуванню у вигляді відсутності платежів ПДВ . а звичайний виробник буде платити за себе і за специфічного.
До того часу гроші будуть нічим не забезпеченими папірцямиі Ви як банківський працівник цілий час будете не доганяти , чому у Вас папірців багато , але на них ви не можете купити реальний товар бо він для Вас задорогий і при цьому віртуального товару ( акцій-фондів-розписок-обіцянок) - завжди буде вдосталь..

Ууу как все запущено... Судя по всему Вы даже примерно не представляете того, о чем пишите...
Банки это специфический бизнес потому, что они абсолютно подконтрольны и поднадзорны НБУ. около 50 форм только ежедневной отчетности, лицензии, постоянные проверки.... А все почему ? Потому, что работают с чужими деньгами. Застройщики готовы работать в таком режиме ? Очень сомневаюсь. Я знаю немало застройщиков "изнутри". С полным описанием проектов, раскладками себестоимости, схемами ввода-вывода денег, прокладками и оффшорами. Это по сравнению с банками просто тьма.
Причем здесь обеспеченность денег ? (категория вообще чисто условная и философская)
Что значит "чому у Вас папірців багато , але на них ви не можете купити реальний товар" ? это типа у меня есть миллиард долларов, но купить за них вонючий киевский хрущ мне не позволяет.. что ? кто ? необеспеченность доллара ? совесть ? вы вообще о чем ?
Сорри но разговор неконструктивен. И ваша позиция, что люди, которые дают деньги застройщику предоплатой в надежде получить скидку на товар (квартиру) - это какие-то "инвесторы", которые "имеют право на свои 24 % годовых" - мне тоже не понятна. Или мы обеспечиваем людей жильем - или играемся с процентами и инвесторами. Одновременно - не получится.