Когда начнется обвал нереальных цен на жилье в Киеве? 2013

Тайлер не покупайтесь на испорченный телефон свистуна юры - "черви" это тоже самое что "торпеды"

Захар, объясните по-человечески, что Вы называете торпедами и червями???

То есть сейчас цена падает и это значит ,
что есть много РЕАЛЬНО желающих продать ниже "рыночных" ?

сейчас нет ни обвала, ни "много желающих ниже рыночных".

медленное снижение, не более. не спешат владельцы сбрасывать свою недвигу, даже ту которая им не особо нужна. некоторые верят в скорое возобновление подорожания.
владельцы недвиги с продажей никуда не спешат.

То есть сейчас цена падает и это значит ,
что есть много РЕАЛЬНО желающих продать ниже "рыночных" ?

сейчас нет ни обвала, ни "много желающих ниже рыночных".

медленное снижение, не более. не спешат владельцы сбрасывать свою недвигу, даже ту которая им не особо нужна. некоторые верят в скорое возобновление подорожания.
владельцы недвиги с продажей никуда не спешат.

А стоило бы , они будут поставлены перед фактом ,
типа , ну шо поделаешь , теперь па300 долл м2 такова сэляви .

«Хрущовки» стають непридатними для проживання


Панельні будинки, або так звані «хрущовки», поступово стають аварійними. Про це, зокрема, попереджають експерти. Фактично термін їхньої експлуатації уже давно завершився, але у будинках і далі живуть люди - переселяти їх просто нікуди, бо програма переселення вже давно розроблена, однак грошей на її реалізацію немає.

Подробиці

То есть сейчас цена падает и это значит ,
что есть много РЕАЛЬНО желающих продать ниже "рыночных" ?

сейчас нет ни обвала, ни "много желающих ниже рыночных".

медленное снижение, не более. не спешат владельцы сбрасывать свою недвигу, даже ту которая им не особо нужна. некоторые верят в скорое возобновление подорожания.
владельцы недвиги с продажей никуда не спешат.

А стоило бы , они будут поставлены перед фактом ,
типа , ну шо поделаешь , теперь па300 долл м2 такова сэляви .

Да еще будут доплачивать покупателю, чтобы избавил их от этой ноши Хлопотное это дело иметь квартиру.

Тайлер не покупайтесь на испорченный телефон свистуна юры - "черви" это тоже самое что "торпеды"

Захар, объясните по-человечески, что Вы называете торпедами и червями???

Тайлер у Вас же "хорошая память" - хотите поймать меня не неточностях в формулировок которые раньше высказывались, а потом ая-якать?

ОБЪЕКТЫ С ИЗМЕНИВШИМИСЯ ЦЕНАМИ:

- (Код: 6863) Продажа 3 к. квартиры. Район: Соломенский. Адрес: Стадионная 16/6. На 14 эт. / 16 эт. дома. Общая площадь: 68 кв.м. Дата добавления: 28 May 2013. Старая цена: 115000$, Новая цена: 110000$...

...- (Код: 4137) Продажа 3 к. квартиры. Район: Деснянский. Адрес: Курчатова ул., 3а. На 9 эт. / 9 эт. дома. Общая площадь: 62 кв.м. Дата добавления: 16 Sep 2011. Старая цена: 97000$, Новая цена: 740000₴.

Выводы по сводке:
- Курсы: USD: 8,145; EUR: 10,47.
- Количество объектов с увеличенной ценой: 9; количество объектов со сниженной ценой: 21. Снижение цен преобладает над ростом.
- Самое большое увеличение составляет: 15715 у.е. Средняя величина увеличения: 4157 у.е.
- Самое большое снижение составляет: 20000 у.е. Средняя величина снижения: 4563 у.е.
- Всего объектов в БД собственников: 8161. 2451 объектов за последние 12 месяцев учтено для определения средней цены.
- Средняя цена квадратного метра по имеющимся объектам в БД: 1,702.24 у.е./м2.

Прикольные 2 хотелки

Думаются такие "черви" в нужный момент и показывают нужную рЫлам динамику.

Оператор БД не подскажите ли плиз - у Вас в базе нет опций которые показывают состояние квартиры?

Потому как при примерно равном состоянии объектов продать 3к на Курчатова за 91 тыс. долл после того как озвучивалась продажа 3к на Лесном за 68 килобаксов можно видимо только марсианам.

Да еще будут доплачивать покупателю, чтобы избавил их от этой ноши Хлопотное это дело иметь квартиру.

Дык особо не хлопотно , но вопрос в цене остается открытым
Да и сегодня не хлопотно , завтра хлопотно ,
как знать , как знать .

Тайлер не покупайтесь на испорченный телефон свистуна юры - "черви" это тоже самое что "торпеды"

Захар, объясните по-человечески, что Вы называете торпедами и червями???

Тайлер у Вас же "хорошая память" - хотите поймать меня не неточностях в формулировок которые раньше высказывались, а потом ая-якать?

Какой-то Вы стали неуверенный - даже на простые и вполне безобидные вопросы не отвечаете прямо, а юлите.
Ну как хотите.

Да еще будут доплачивать покупателю, чтобы избавил их от этой ноши Хлопотное это дело иметь квартиру.

Дык особо не хлопотно , но вопрос в цене остается открытым
Да и сегодня не хлопотно , завтра хлопотно ,
как знать , как знать .

Мы тут конечно не Нострадамусы, но я бы срезюмировал выводы, которые подерживаются здравомыслящими участниками ветки, вне зависимости от личной мотивации и тайных чаяний таким образом:

Цены действительно снижаются и при прочих равных продолжат медленное сползание (2-10% в год в зависимости от сегмента). Я бы скорее назвал это боковым трендом с явным уклоном в снижение. Все ждут, а что же будет дальше: ужасный конец или ужас без конца? Я реалист, а потому склонен ко второму варианту

Но тут важно помнить, что рынок весьма неоднороден с большим количеством сегментов и разным профилем потенциальных покупателей и продавцов. При этом рынок захламлен завышенными предложениями, которые болтаются в базах годами и никто их пока не собирается корректировать в соответсвии с ожиданиями покупателей - зачем продавать в убыток то, что куплено как консервы на года? Предложения, которые отличаются выгодной ценой или высокими потребительскими свойствами, немногочисленны, даже редки. На вялом рынке это вполне может привести к ситуации, когда неликвид продолжает падение, а хорошие квартиры давно куплены теми, кто все же рискнул. И тогда ожиданы и хомяки будут слегка впадать в ступор, будучи свидетелями продолжающегося падения, но не будучи при этом в состоянии купить приличное жилье, не любое - а именно приличное. Лично я побывал за последние 2 года по обе линии фронта - продал и купил, в обоих случаях - новострои. Да, я теоретичесмки мог сэкономить еще, связавшись с очередной недоновостройкой, но в моих обстоятельствах - кофорт семьи и избавления от мета- и макрорисков стало важнее потенциального профита.

Лично я готов теперь продать свою квратиру (хоть завтра) при условии компенсации расходов на покупку плюс (5+1+1)% налоги + 15-20% чистого профита, + расходы на ремонт, когда его закончу. Посредники - индифферентны. Т.о. условные 100 единиц стоимости моей квартиры превращаются в виртуальную хотелку в размере 130 единиц. Не будут брать - мне все равно, я в ней живу или сдам. Это реальная модель поведения собственника жилья, у которого в запасе есть еще одна родительская квартира т.н. родовой капитал ) И мне кажется таких бетонохомяков в Киеве - завались, не важно одна у ник квратира или десяток. Со скидкой (но, наверняка, не в убыток) распродает свою недвигу бывший прокурор Пискун, которому готовят СИЗО и которому больше нравится берег Лазурный, чем берег Днепра

Кроме того, я уже повторял: в такой нестабильной стране и экономике как наша, наличие хотя бы одной приличной однушки в хорошем районе рядом с метро куда предпочитетельнее пенсии, насчитанной солидарным Пенсионным фондом Про трупы вроде рынка ЦБ молчу. АДР и трежериз, равно как и домик на Коста Браве - доступны далеко не всем.

Для понимания рынка, кроме макроэкономики и собственно параметров рынка, важно анализировать психологию его участников и потребительские шаблоны. Пока наличие квартиры в столице - непременный атрибут успеха в умах большинства, "по питсот" нам не светит В США к примеру авто перестает считаться символом свободы и независимости у молодежи, актокорпорации в шоке! А у нас наличие ланоса в кредит - повод пренебрежительно поглядывать на соотечественников, харкать на улице и давит пешеходов на зебре

Все написанное отнюдь не перечеркивает мое крайне негативное отношение к застройщикам и качеству новостроев, ЖЭКам, муниципальным властям и риелторам. Последнюю категорию бездельников с удовольствием оставил без заработка при покупке своего жилья. За причастность к Парклейну и Благовесту надо отрубать руки и клеймить, жулики и проходимцы еще те.

Могу высказать свои предположения относительно тактики рыл, и мнение по "торпедам" и "червям"
Предположим, появляется новый продаван. Он или дает объяву сам, или, если лень, сразу обращается к рылам (бывают и такие).
Если продаван выставляет завышенную цену на свой объект, то рыл вбрасывает несколько "червей" - объявлений похожих по характеристикам квартир по более низкой цене, и массажирует продавана, что покупатели уходят, ориентируясь на эту, более низкую цену.
Если продаван выставляет невысокую цену, по которой объект быстро бы улетел, рыл запруживает сегмент "торпедами" - объявления похожих по характеристикам квартир по более высокой цене, массажирует ими покупана, чтобы потом показать что он якобы "удачно договорился", чуть скинул цену (хотя реально продавец бы продал и дешевле).
Суть: "Червей" обычно немного, их цель - "сдвинуть" нижнюю границу сегмента. "Торпед" относительно больше, их цель - показать покупану, что все дорого, а рыл предлагает лучшую сделку.
По поводу, как можно "нарисовать" средние цены и нужную динамику:

Опишу максимально упрощенно: разделим объекты на рынке (рассматриваем без эксклюзивностей) на 3 основные категории по общей стоимости (доля в предложении, %):
- дешевые (25%)
- средние (50%)
- дорогие (25%)
Дорогое - не в смысле элитка. В смысле дорогие по абсолютному значению цены за объект
Пусть реальная средняя цена - Х
В дешевых объектах цена метра выше (в частности из-за малого метража) - пусть там стоимость метра 1,2Х
Средние - делятся на подсегменты - нижний (средняя стоимость метра 0,93Х), таких 40%, и верхний (средняя стоимость метра 1,03Х), таких 10%
Дорогие - на три подсегмента:
- дорогой нижний, 0,7Х за метр, таких 5%
- дорогой средний, 0,87Х за метр, таких 15%
- дорогой+, 1,2Х за метр, таких 5%
Итого, можете сами проверить, по всему рынку средняя цена метра = Х (я специально подобрал коэффициенты, думаю, кстати, недалеко от реальности)
Теперь поясню, зачем я выбрал именно такую разбивку.
Более дорогие объекты в каждом сегменте более активно "рекламируются", в премиум и поднятых объявлениях, постятся-перепостятся и т. п. Естественно, при вычислении средних цен проверить уникальность объектов тяжело, потому в выборку попадают "дубликаты".
Представим себе, что по дешевым сегментам объявления уникальны, по подсегментам средний верхний и дорогой средний - по 2 объявления на объект, а по дорогой+ - 3 объявления.
И что мы видим в результате? Средняя по выборке становится 1,354Х !!!
Т.е. выборка покажет среднюю например 1 700 у.е, а реальная при этом - 1 256!
Повторю, цифры условные