Когда начнется обвал нереальных цен на жилье в Киеве? - 2015

Распишите нам предполагаемые вами %% доли состава навеса по годам сданного.
Например:
Сданного в 2014 - 50%
Сданного в 2013 - 25%
Сданного в 2012 - 15%
Сданного в 2011 - 8%
Сданного в 2010 - 2%

На основе ориентировочного количества квартир сданных в эксплуатацию в 2009-2014 в многоквартирных домах на первичке КРЖН и наблюдения за динамикой продаж в заселённых домах периода 2010-2013 и 2014 можно говорить что в % отношении "навес" квартир на начало второго квартала 2015 приблизительно следующий :
В домах сданных в 2009__1%
В домах сданных в 2010__2%
В домах сданных в 2011__12%
В домах сданных в 2012__19%
В домах сданных в 2013__26%
В домах сданных в 2014__45%

Но такой же объём навеса, приблизительно, вы называли и в 2014, и в 2013, и в 2012 годах
Значит, с учётом того, что доля не проданных квартир с каждым годом у вас растёт, навес остаётся почти тем же, значит, "старый" навес распродается с каждым годом все больше. Т.е за 2014 добавилось 45% навеса, значит старого продано столько же. Отсюда делаем вывод, что в год продают навеса по Киеву 4500-9000 квартир, или 375-700 квартир в месяц.
Но позвольте, ПРОДАЖИ, по вашим уверениям, меньше!!! Итого, получается, нового жилья не просто ВООБЩЕ не продают, У вас выходит, что навес уменьшается быстрее, чем есть продаж первички вообще.
Разгадайте этот парадокс, общественность просит

Фейслес приведя вам табличку, я полагал что вы со свойственной вам пытливостью определите примерное количество квартир навеса по годам и динамику его продаж по годам.

А вы начали зачем-то считать навес по м2, и в лучших традициях "підрахунків" будивельника взяли средний уровень продаж и начали вопрошать где сейчас такие продажи -" 375-700 квартир в месяц.Но позвольте, ПРОДАЖИ, по вашим уверениям, меньше!!! ".

Посчитайте примерный уровень количества квартир по данным статистики и вы поймёте что нет надуманного вами пародокса -"Итого, получается, нового жилья не просто ВООБЩЕ не продают, У вас выходит, что навес уменьшается быстрее, чем есть продаж первички вообще. Разгадайте этот парадокс, общественность просит"

Потому как чем дольше, "навес" (например по 2012) продаётся тем меньше в нём остаётся квартир.

ИМХО, самой выгодной инвестицией продолжает оставаться нормальный дом в более или менее нормальном селе. Найти можно подешевке и спокойно себе выращивать или покупать у соседей дешевый экологически чистый продукт и жить в свое удовольствие на процент от депозита в гос. банке или банке с иностранным капиталом.

А если "рашкованы" нагрянут все продукты сожрут и идиллию нарушат?

А дальше пост до читать не осилили?
Итого, 45% навеса сформировано в 2014

Это 4500-9000 квартир

А чего Вас это смущает -"Итого, 45% навеса сформировано в 2014"?

Насчёт вашего -"Это 4500-9000 квартир"- то я считаю что это 7200 квартир.

(возьмём Вашу оценку средней площади 80 м2, хотя я уверен она поменьше) 360 000 - 720 000 м2
Но такой же объём навеса, приблизительно, вы называли и в 2014, и в 2013, и в 2012 годах

Файслесс Вы привели какой-то интервал и заявляете что что "такой же объём навеса, приблизительно, вы называли и в 2014, и в 2013, и в 2012 годах"?

Давайте ссылку, а то может вы чего напутали?

Зачем вы вообще метраж навеса начали считать, когда мы количество квартир навеса рассматриваем?

Ну и насчёт -"оценку средней площади 80 м2, хотя я уверен она поменьше"- то если вы так уверены что он меньше, то обоснуйте на чём жиждется ваша уверенность что он меньше, чем средний метраж квартир в интервале 80-85 м2, который я использовал.

Вон будивельнык вообще до сих пор считает средний метраж квартир в Киеве 100 м2, хоть я ему неоднократно разъяснял что для квартир первички Киева строящихся в последние годы, он меньше минимум на 15%.

Ноябрь 2011 вы говорите о навесе 30 000 квартир -
Когда начнется обвал нереальных цен на жилье в Киеве? 2011
Февраль 2012 - вы говорите о 3 млн м2 навеса -
Когда начнется обвал нереальных цен на жилье в Киеве? 2012
Август 2012 - вы говорите что навес все время увеличивается -
Когда начнется обвал нереальных цен на жилье в Киеве? 2012-2

Дальше вы много писали о том что навес рос, рос, рос и "вырос" с 30 тысяч до 10-20 тысяч квартир

Зачем я считаю площади - чтобы за цифрами количества квартир увидеть и цифры площадей, которые можно сравнить с вводом в эксплуатацию.

Вот, вы теперь ещё и подтвердили, что навеса за год должно продаться 7200 квартир. При этом 55% квартир продаётся из новопостроенного, это приблизительно 0,55*1000000 м2/80м2 = 6875квартир
Итого, должно продаваться первички 7200+6875 квартир = 14075 квартир в год или 1173 квартиры в месяц!!!
Где же эти продажи? Или куда навес то пропадает?

А дальше пост до читать не осилили?
Итого, 45% навеса сформировано в 2014

Это 4500-9000 квартир

А чего Вас это смущает -"Итого, 45% навеса сформировано в 2014"?

Насчёт вашего -"Это 4500-9000 квартир"- то я считаю что это 7200 квартир.

(возьмём Вашу оценку средней площади 80 м2, хотя я уверен она поменьше) 360 000 - 720 000 м2
Но такой же объём навеса, приблизительно, вы называли и в 2014, и в 2013, и в 2012 годах

Файслесс Вы привели какой-то интервал и заявляете что что "такой же объём навеса, приблизительно, вы называли и в 2014, и в 2013, и в 2012 годах"?

Давайте ссылку, а то может вы чего напутали?

Зачем вы вообще метраж навеса начали считать, когда мы количество квартир навеса рассматриваем?

Ну и насчёт -"оценку средней площади 80 м2, хотя я уверен она поменьше"- то если вы так уверены что он меньше, то обоснуйте на чём жиждется ваша уверенность что он меньше, чем средний метраж квартир в интервале 80-85 м2, который я использовал.

Вон будивельнык вообще до сих пор считает средний метраж квартир в Киеве 100 м2, хоть я ему неоднократно разъяснял что для квартир первички Киева строящихся в последние годы, он меньше минимум на 15%.

Ноябрь 2011 вы говорите о навесе 30 000 квартир -
Когда начнется обвал нереальных цен на жилье в Киеве? 2011
Февраль 2012 - вы говорите о 3 млн м2 навеса -
Когда начнется обвал нереальных цен на жилье в Киеве? 2012
Август 2012 - вы говорите что навес все время увеличивается -
Когда начнется обвал нереальных цен на жилье в Киеве? 2012-2

Дальше вы много писали о том что навес рос, рос, рос и "вырос" с 30 тысяч до 10-20 тысяч квартир

Файслес вы ещё раз перечитайте.

Там идёт речь об общем количестве квартир у "неконечных потребителей". А это квартиры "инвесторов" "застрявших копытами в бетоне" плюс реальный "навес" застройщиков.

Ну вот к примеру
viewtopic.php?p=1197941#p1197941
Вт 28 фев, 2012 19:24
На руках у неконечных потребителей находится как минимум до 3 млн кв. м сданого в эксплуатацию жилья. И "навес" продолжает увеличиваться.
viewtopic.php?p=1198022#p1198022
В том -то и дело, что за больше половины навеса коммунальные до поры до времени вообще не платятся, так как квартиры оформлены на подставных от застройщика, а свой жэк застройщика таких неплательщиков не замечает.

А уж если и платят коммунальные платежи за "засоленные метры" то не в полном объёме и меньше конечных потребителей живущих по соседству.
=================================================
То есть "навес" застройщиков плюс "инвесторы" "застрявшие копытами" в бетоне.

А сейчас мы разбираем "навес" исключительно у застройщиков с 2009-2014.

Faceless пол 9 вечера. на артема 70 светится 3 квартиры. с лампочками без люстр

Вот, вы теперь ещё и подтвердили, что навеса за год должно продаться 7200 квартир.

Непонятно с чего вы взяли -"подтвердили, что навеса за год должно продаться 7200 квартир. ".

7200 квартир это "навес" застройщиков в сданных домах 2014. На каком основании вы посчитали что столько квартир "за год должно продаться"?

Вы что думаете каждый год в навесе оказывается 7200 квартир?

Для сравнения хочу сказать что по моим оценкам в домах сдавшихся в 2012 в навесе было 5.4 тыс, а в домах сдавшихся 2013 6 тыс.

При этом 55% квартир продаётся из новопостроенного, это приблизительно 0,55*1000000 м2/80м2 = 6875квартир
Итого, должно продаваться первички 7200+6875 квартир = 14075 квартир в год или 1173 квартиры в месяц!!!
Где же эти продажи? Или куда навес то пропадает?

Фейслес выше уже отметил , что в преведущие года поступления в навес были меньше.

В 2014 значительно упало количество продаж на первичке КРЖН по сравнению с 2013 вот навес и вышел 7200.

А продажи навеса в 2012 получаются были 3050, а в 2013 3400, а не ваши предлагаемые 7200.

Потому как чем дольше, "навес" (например по 2012) продаётся тем меньше в нём остаётся квартир.

1 Тобто навєс - це термін який використовують тільки гуру і члени сімейної ради в якій їх ніхто не слухає - для всіх інших це відтерміновані продажі
2 Якщо вже наш всезнайко вирішив що в так званому навєсі знаходиться 7200 квартир і час формування цього навєсу він бере за 5 років і в рік по його словам здається в експлуатацію від 12000 квартир , то він повинен признати що
7100 / 12000 х 5 років =8,5% а не 45%

Для сравнения хочу сказать что по моим оценкам в домах сдавшихся в 2012 в навесе было 5.3 тыс, а в домах сдавшихся 2013 6 тыс.

А можна запитати - було коли ?
Адже через 5 хвилин після здачі могло бути і 90% .
І тепер якщо по вашим словам в навєсі 7200 , а в 2012+2013 було 5,3+6=11,3 тисячі
+ в 2014 ще 7000 потрапило
То скільки сьогодні ?

Вот, вы теперь ещё и подтвердили, что навеса за год должно продаться 7200 квартир.

Непонятно с чего вы взяли -"подтвердили, что навеса за год должно продаться 7200 квартир. ".

7200 квартир это "навес" застройщиков в сданных домах 2014. На каком основании вы посчитали что столько квартир "за год должно продаться"?

Вы что думаете каждый год в навесе оказывается 7200 квартир?

Для сравнения хочу сказать что по моим оценкам в домах сдавшихся в 2012 в навесе было 5.3 тыс, а в домах сдавшихся 2013 6 тыс.

Круть-верть дальше.
Если, по вашим же утверждениям, за год к навесу добавляется порядка 45% квартир, не проданных в последний год (вы же сами оценили навес 2014 в 45% от всего навеса, почти половина), а навес 2013 меньше где-то вдвое, значит, за один год продаётся приблизительно половина навеса, или чуть меньше (если верить вашим заявлениям что он все время растёт). Ну пусть меньше 45%, допустим, 40%. Опираясь на вашу цифру навеса 10-20 тыс квартир получаем 4000-8000 квартир. Это минимум 333 квартиры в месяц, до 666 квартир в месяц, продажи ТОЛЬКО навеса. А ведь ещё должны продаться около половины квартир, введённых в последнем году и не ушедших в навес, а это, если взять объём ввода 1 млн м2 и среднюю площадь 80 м2 - это более 6000 квартир в год, или более 500 квартир в месяц.
Т.е, чтобы ваша оценка была непротиворечивой, в месяц в Киеве должно продаваться 833-1166 квартир первички. Как-то не очень кризисно.