zahar_ написав:Файслес это будивельнык любит ввинчивать в обсуждение то что изначально в условиях обсуждения не было.
Любить - особливо коли хтось сам дурниці верзе і вимагає щоб інші в них повірили. Захар - як тільки запкінчите з першим/другим гаманцями і дурним словом навєс Дайте самому собі відповідь Чому 60% житла продаються до моменту введення в експлуатацію , а 40% з тихякі залишились не можуть бути продані на протязі 12-24 місяців після введення в експлуатацію ?
З нетерпінням чекаю відповіді Бажано одним-двома реченнями.
К сожалению -"одним-двома реченнями"- не получится.
Продажа 60% квартир обеспечивает застройщику Киева окупаемость проекта и получение небольшой прибыли. Поэтому продажи 60% застройщик ведёт быстрее чтобы закрыть проект (2-3 года) и начать новый. 40% квартир это прибыль застройщика в виде "бетонных средств". Поэтому застройщик Киева ведёт продажи этих "бетонных средств" не торопясь (4-5 лет) постепенно подымая цену квартир для получения максимальной выгоды от такой реализации.
Теоретически прибыль застройщика в виде "бетонных средств" конечно наверное можно продать за 2 года, но для этого надо будет изрядно демпинговать и потерять значительную часть прибыли от реализации этих "бетонных средств". А уж жадность застройщиков Киева это притча во языцах.
Поэтому 40% прибыли в виде"бетонных средств" и реализуются застройщиками Киева не за год-два, а за, как правило, 4-5 лет (это при уровне относительно стабильного спроса в 2011-2013 годов)
zahar_ написав:Файслес это будивельнык любит ввинчивать в обсуждение то что изначально в условиях обсуждения не было.
Любить - особливо коли хтось сам дурниці верзе і вимагає щоб інші в них повірили. Захар - як тільки запкінчите з першим/другим гаманцями і дурним словом навєс Дайте самому собі відповідь Чому 60% житла продаються до моменту введення в експлуатацію , а 40% з тихякі залишились не можуть бути продані на протязі 12-24 місяців після введення в експлуатацію ? З нетерпінням чекаю відповіді Бажано одним-двома реченнями.
К сожалению -"одним-двома реченнями"- не получится. Продажа 60% квартир обеспечивает застройщику Киева окупаемость проекта и получение небольшой прибыли. Поэтому продажи 60% застройщик ведёт быстрее чтобы закрыть проект (2-3 года) и начать новый. 40% квартир это прибыль застройщика в виде "бетонных средств". Поэтому застройщик Киева ведёт продажи этих "бетонных средств" не торопясь (4-5 лет) постепенно подымая цену квартир для получения максимальной выгоды от такой реализации. Теоретически прибыль застройщика в виде "бетонных средств" конечно наверное можно продать за 2 года, но для этого надо будет изрядно демпинговать и потерять значительную часть прибыли от реализации этих "бетонных средств". А уж жадность застройщиков Киева это притча во языцах. Поэтому 40% прибыли в виде"бетонных средств" и реализуются застройщиками Киева не за год-два, а за, как правило, 4-5 лет (это при уровне относительно стабильного спроса в 2011-2013 годов)
Добре що є хоч щось подібне до правди Але в цій гіпотезі відразу виникають нестиковочки Суть їх в наступному Чому забудовники під час будівництва продають 60% , а після будівництва 40% никають , при цьому ясно що вони починають нове будівництво в якому знову продають 60% під час будівництва втрачаючи і не продають 40% заниканого з попереднього обєкту
Якось не стикується. Я як будівельник рахую загальний прибуток ,а не прибуток по обєктам.
Здесь в Окленде я в магазине хозтоваров (Mitre10) покупал полиспаст, чтоб оттянуть падающее на соседский участок дерево, и сфотографировал востребованные нынче знаки и таблички. В основном, как видите, продажа дома, сдача дома, частная продажа. Своеобразное отражение текущей ситуации на рынке.
Недвижимостью банчат теперь все, без агентств (private sale), так она хорошо продается — знаки частным лицам нужны.
Так что АН щимят
Говорят, цена дома в Окленде растет на $340-$1000 в день. Банки раздают iPads и нал лишь бы народ, имея те же доходы, что и 5 лет назад, влезал на грани возможного в долги на полмиллиона и больше.
Раньше, помню, считалось, что $200,000 гигантский долг при местных зарплатах. Сегодня средняя цена дома $800,000, а доходы приблизительно те же. Соответственно, накопить на начальный взнос так же сложно, а вот одалживать приходится в 3 раза больше на максимально возможный срок.
Пример из жизни: почти десять лет назад мы снимали небольшой кусок дома (unit) в центральном районе Mt Eden, там было условно три спальни (на самом деле две и студенческая конура), крохотный задний дворик, относительно убитая кухня, душ и стрёмная мебель — ничего особенного в общем, стоил этот набор условностей $480 в неделю. Вот похожий дом сегодня. Дальше читайте внимательно: за десять лет стоимость съёма увеличилась на 20%, что соответствует динамике повышения зарплат (тут видно в разделе «Зарплаты: сколько получают в Новой Зеландии»); цена недвижимости за те же десять лет выросла в 2,5 раза, с $500,000 до $1,333,000 и останавливаться не собирается:
Faceless написав:Кстати, я не разделяю вашего негатива касательно плавающих ставок.
Зря. Глобально -одна из причин ипотечного кризиса 2008 в штатах. Ну и конечно платить больше хуже, чем меньше
Платить больше уже некуда, поэтому Фейслесс и не разделяет пессимизма по поводу плавающих ставок.
Где-то так. Я ожидаю снижения ставок уже в среднесроке. Существенного снижения. И не надо приводить в пример Беларусь с ее 50%+ ставками в течении нескольких лет.
за десять лет стоимость съёма увеличилась на 20%, что соответствует динамике повышения зарплат (тут видно в разделе «Зарплаты: сколько получают в Новой Зеландии»); цена недвижимости за те же десять лет выросла в 2,5 раза, с $500,000 до $1,333,000 и останавливаться не собирается:
То есть, "не хочешь жить в аренде вечно, покупай сейчас?"
Faceless написав:Кстати, я не разделяю вашего негатива касательно плавающих ставок.
Зря. Глобально -одна из причин ипотечного кризиса 2008 в штатах. Ну и конечно платить больше хуже, чем меньше
Платить больше уже некуда, поэтому Фейслесс и не разделяет пессимизма по поводу плавающих ставок.
Я думал, что смысл плавающих ставок в заманивании клиента в первый год три более низкими ставками, чем ипотека с фиксированным процентом.
Если это не так, то смысла в плавающей ставке нет вообще. Типа взял под 25 и ждешь 15 вместо взял под 18 и ничего не ждешь, но при существенном падении можешь перекредитоваться. Тем более что мы знаем, что это будет сделать легко, ведь уже скоро у всех зарплата в баксах будет как в 2013, а проценты по гривневой ипотеке - как по валютной в 2008
airmax78 написав:Платить больше уже некуда, поэтому Фейслесс и не разделяет пессимизма по поводу плавающих ставок.
Вроде так, больше некуда. Но ставка рефинансирования 30%. Инфляция будет процентов 50 за 2015, за 5 месяцев уже 40%. И это в процентах к инфляционному 2014 году -24,9%. С точки зрения банка-сплошной убыток, потому что ставка кредитования-20%. У Аркады, где банк и застройщик в одной упряжке, я вижу только 1 причину для ставки 20%: высокая норма прибыли, которая при первом взносе уже компенсировала "недостающие проценты". Будет ли кредитование при ставке НБУ 30% там, где нет системы "застройщик + банк"? Думаю только там, где застройщик отстегнёт банку потерянные проценты из первого взноса клиента.
airmax78 написав:Платить больше уже некуда, поэтому Фейслесс и не разделяет пессимизма по поводу плавающих ставок.
Вроде так, больше некуда. Но ставка рефинансирования 30%. Инфляция будет процентов 50 за 2015, за 5 месяцев уже 40%. И это в процентах к инфляционному 2014 году -24,9%. С точки зрения банка-сплошной убыток, потому что ставка кредитования-20%. У Аркады, где банк и застройщик в одной упряжке, я вижу только 1 причину для ставки 20%: высокая норма прибыли, которая при первом взносе уже компенсировала "недостающие проценты". Будет ли кредитование при ставке НБУ 30% там, где нет системы "застройщик + банк"? Думаю только там, где застройщик отстегнёт банку потерянные проценты из первого взноса клиента.
С точки зрения банка - сплошная прибыль. Напомню, в банке собственный капитал обеспечивает, обычно, не более 10-12% от активов. Остальное - привлеченные средства. А по привлеченке мне не так важно какая там инфляция - мне важно, чтобы между ценой привлечения и ценой размещения была моя маржа, которая покрывала мои риски и обеспечивала более-менее нормальную прибыль. И средняя стоимость гривневых ресурсов у банков не 30% и даже не 20% годовых. А у таких как Аваль - даже не 15%.
Faceless написав:Кстати, я не разделяю вашего негатива касательно плавающих ставок.
Додано: Пон 22 чер, 2015 08:02
