adeges написав:Теория. Практика, как минимум мировая - это %% по плавающей ипотеке почти всегда ниже в начальный период, чем по фиксированной (в момент выдачи) в одном и том же банке (если предлагается обе). За 20-30 лет ипотеки могут произойти несколько кризисов, и брать плавающую ставку - это в какой-то степени сродни валютному кредиту.
я вам сейчас наглядно покажу плавающую ставку кредита взятого в 2013 году в действии, график погашения: 06.2016 UAH 0,00 706,81 <-- тут еще фиксированная ставка 08.2016 UAH 0,00 719,41 <-- тут уже плавающая ставка
airmax78 написав:[ Серж, ну а как вы думаете, вот если все так шоколадно-орехово у строителей и рентабельность 300+%, то какого х столько недостроев и долгостроев по городу? Да продали по быстрячку 30% квартир и коробка готова, еще 30% - и ввели в эксплуатацию. Навес даже Захар не оценивает больше чем в 40%, т.е. по-хоршему, если верить в формулу 60/40 - достроено должно было быть ВСЕ. Но стоят родимые Днепровские башни, домик на Минской, Лазурный Бриз, Серебряный Бриз и х.з. еще сколько домов долгостроев (только на Татарке минимум 3). Короче, ваши розовые иллюзии по поводу прибыли застройщиков напарываются на суровую реальность.
не передёргивайте.( как обычно) 40-50% в навесе-это рентабельность 67-100%, а не 300% Долгострои с какого периода висят? 2002-2008/ год. Вполне понятно, если деньги от покупателей ( или заказчиков) брались сразу по предоплате на 70-100% строительства, а цены на материалы и работы в 2004-2008 росли бодренько, то через год на аванс можно было купить меньше. Башни и Минская-как раз из того периода. Кроме того, при большой рентабельности владельцы бизнеса сразу могли выводить аванс ( продажи первых квартир) на оффшор, рассчитывая, что и дальше будут идти продажи, дом будет достроен. А не получилось. Иллюзий нет. Как и нет информации от застройщиков о реальной себестоимости. Есть какие-то капли информации от Анны Искиэрдо, Минрегионстроя и арифметика по новым проектам ( где смета делится на количество квадратных метров), которые показывают, что себестоимость до 10 000 грн за квадрат не дотягивает...
P.S.Захар, Вам на заметку. Может пригодится Пишут что в ЖК Науковый из 196 квартир первой секции осталось только 8. Насколько свистят-будет видно через год. Если , конечно, введут в эксплуатацию. Незаконное строительство УКО.
Serg-ik написав:Долгострои с какого периода висят? 2002-2008/ год. Вполне понятно, если деньги от покупателей ( или заказчиков) брались сразу по предоплате на 70-100%
Якщо не складно Коли берете часові рамки в 10-15 років , то приймайте до уваги і обєми які були збудовані за 10-15 років Тому 10-15 років=12-15 млн м2 Ви приводите як приклади зависшого - 0,1 млн м2 ( і то дай боже) Я надіюсь Ви далекі від думки , що привівши в приклад 1% - цей 1% відповідає 99%.
adeges написав:Теория. Практика, как минимум мировая - это %% по плавающей ипотеке почти всегда ниже в начальный период, чем по фиксированной (в момент выдачи) в одном и том же банке (если предлагается обе).
Я ж указал почему ниже - у банка ниже риски.
adeges написав:За 20-30 лет ипотеки могут произойти несколько кризисов, и брать плавающую ставку - это в какой-то степени сродни валютному кредиту. В теории, ведь бакс тоже может "упасть".
В какой-то степени наверно да. Особенно если речь о украинских реалиях. Но в тех же украинских реалиях еще тот факт, что независимо от срока ипотеки, средний период выплаты - 8 лет. Вероятность того, что за этот период пройдет несколько кризисов, и ставки существенно вырастут, есть, но она как правило окупается относительной дешевизной в других периодах; мало того, еще большая вероятноть того, что ставки упадут.
adeges написав:Выгода банков понятня. Их маржа приобретает полную предсказуемость. Выгоды для ипотечника нет никакой (разве что ты сотрудник банка и текущий уровень плавающей ставки около 10%).
Выгода для ипотечника в том, что это дешевле. А в наших реалиях, пр ивысокой вероятности снижения ставок - тем более. Сравним с ипотечником по фиксированной ставке. Какие его преимущества? Вниз ставку он не прогнет. Вверх она может прогнутся, большинство стандартных договоров имеют оговорку, формально подразумевающую "согласие сторон", фактически - вынуждающую ипотечника согласится. Исходя из этого, как по мне, относительная выгода ипотечнику от плавающей ставки очевидна.
Serg-ik написав:Долгострои с какого периода висят? 2002-2008/ год. Вполне понятно, если деньги от покупателей ( или заказчиков) брались сразу по предоплате на 70-100%
Якщо не складно Коли берете часові рамки в 10-15 років , то приймайте до уваги і обєми які були Порівнюйте порівнювальне.
При чём здесь время и объёмы? Речь шла О ПРИЧИНАХ появления недостроев с конкретными примерами от Эйрмакса.
Serg-ik написав:40-50% в навесе-это рентабельность 67-100%
Сержик, вы порой не в меру удивляете. Рентабельность считается за год. Реализация стройпроекта в наших реалиях - это 3-5 лет. Допустим 3 года. Скромная для Украины рентабельность в 30% выливается в то, что цена реализации должна быть выше себестоимости грубо вдвое. Т.е. 67-100% - это очень скромно.
adeges написав:Теория. Практика, как минимум мировая - это %% по плавающей ипотеке почти всегда ниже в начальный период, чем по фиксированной (в момент выдачи) в одном и том же банке (если предлагается обе). За 20-30 лет ипотеки могут произойти несколько кризисов, и брать плавающую ставку - это в какой-то степени сродни валютному кредиту.
я вам сейчас наглядно покажу плавающую ставку кредита взятого в 2013 году в действии, график погашения: 06.2016 UAH 0,00 706,81 <-- тут еще фиксированная ставка 08.2016 UAH 0,00 719,41 <-- тут уже плавающая ставка
вот это Практика... а не мировые теории...
отличный пример переменной ставки: раньше - была ниже, стало выше. как я и указывал
Serg-ik написав:40-50% в навесе-это рентабельность 67-100%
Сержик, вы порой не в меру удивляете. Рентабельность считается за год. Реализация стройпроекта в наших реалиях - это 3-5 лет. Допустим 3 года. Скромная для Украины рентабельность в 30% выливается в то, что цена реализации должна быть выше себестоимости грубо вдвое. Т.е. 67-100% - это очень скромно.
Фейслесс, если честно, мне зачастую влом докапываться, я потому могу писать то, что мне хочется, а не так, как есть на самом деле. У Вас тоже такое бывает? Вот это показатель "Рентабельность за год" Вы сами выдумали или он реально существует? Я просто давно учился в институте, реально подзабыл. Помнь "Рентабельность", помню "Коэффициент оборачиваемости" для основных фондов ( средств) , оборотных активов. А рентабельность за год-не помню. Придумали? Я удивляюсь как до сих пор машиностроение и добывающая промышленность до сих пор лапы не сложила с её рентабельностью в 5-15% и производственным циклом, например в тяжелом машиностроении, 2 года и более.
adeges написав:Теория. Практика, как минимум мировая - это %% по плавающей ипотеке почти всегда ниже в начальный период, чем по фиксированной (в момент выдачи) в одном и том же банке (если предлагается обе).
adeges написав:Выгода банков понятня. Их маржа приобретает полную предсказуемость. Выгоды для ипотечника нет никакой (разве что ты сотрудник банка и текущий уровень плавающей ставки около 10%).
Выгода для ипотечника в том, что это дешевле. А в наших реалиях, пр ивысокой вероятности снижения ставок - тем более. Сравним с ипотечником по фиксированной ставке. Какие его преимущества? Вниз ставку он не прогнет. Вверх она может прогнутся, большинство стандартных договоров имеют оговорку, формально подразумевающую "согласие сторон", фактически - вынуждающую ипотечника согласится. Исходя из этого, как по мне, относительная выгода ипотечнику от плавающей ставки очевидна.
Выгоды от снижения ставок пока теоретические (ну типа брать кредит сегодня, а переменная ипотека возникла в период относительно низких %% ставок после кризиса 2008 года и никакой статистики особо нет), а вот негативы, как указал Юра выше, налицо
кроме того, платя сегодня ставку (фисированную) ниже за 1% или 1.5% ты перекредитуешься на меньшую фиксированную ставку легко при улучшение ситуации в стране (снижение ставок при одновременном росте доходов и меньшем теле кредита)
Вообще интересно за счёт чего у нас такая огромная инфляция ? Если индексации нет , ВВП падает , продажи падают , бабки зажимают (ограничения на оборот денег, в том числе НБУ), зарегулированность , ипотеки нет , не знаю как там насчёт потреб-кредитов , но думаю они тоже падают .
Эмиссия ? То есть когда говорилось работать нужно больше это говорилось печатальщикам денег и они это вняли ?
adeges написав:Теория. Практика, как минимум мировая - это %% по плавающей ипотеке почти всегда ниже в начальный период, чем по фиксированной (в момент выдачи) в одном и том же банке (если предлагается обе). За 20-30 лет ипотеки могут произойти несколько кризисов, и брать плавающую ставку - это в какой-то степени сродни валютному кредиту.
