Для тих хто знімає та здає житлову нерухомість у Києві

Добрый день, всем.
Хочу правильно оценить, ситуацию,чтобы понимать стоит ли вкладывать в недвигу с возможностью рассрочки в Киеве в эконом или бизнес сегментах:
1. Какой срок считается у нас минимально-допустимый или приемлемый оборачиваемости капитала в аренде;
2. Какие критерии эконом, бизнес и премиум (кроме расположения)
3. Как оценить квартиру под сдачу;
4. Где лучше всего приобрести в эконом или бизнесе в Киеве, чтобы была ликвидна при необходимости продать? И какие ценники сегодня?
5. Какие критерии еще важны арендаторам в этих сегментах, кроме цены и расположения?

Походите вокруг Патриотики, Эврики, Вонючки, мега строек на Виноградоре.
Оцените количество квартир.
А теперь представьте, что примерно треть квартир, в этих и многих других новостройках покупалось под аренду.
Теперь уверенным шагом в отдел продаж

Спасибо, с однлй стороны есть и другие районы, где меньше новых массивов и при этом тоже ликвидные в плане аренды. С другой стороны, Патриотика, Эврика, если есть спрос на аренду, значит можно брать? Или я чего-то не учитываю?

А теперь представьте, что примерно треть квартир, в этих и многих других новостройках покупалось под аренду.

Это нормально.
Не только в новостройках сейчас треть квартир под аренду, а и в старом фонде. Когда я купил первую квартиру под аренду, соседи достаточно негативно относились к идее, что рядом с ними будут жить арендаторы. Это было как проклятие. Плохие соседи. Нагадят и съедут. Сейчас к этому относятся нормально. В хороших местах сдается примерно треть однушек в подъезде, и по половине объектов соседи пытаются поговорить как коллега с коллегой, потому что сами где-то что-то сдают.
С советских 100% квартир в собственности мы пришли к более современным цифрам. Аренда это благо, потому что способствует мобильности рабочей силы.

Сейчас нет смысла покупать ребенку начальную квартиру/гостинку, как было принято раньше. Многие современные люди рассуждают "Зачем привязывать ребенка к одному месту? Сегодня он в этом районе, завтра в другом. Сегодня в этом городе, завтра во Львове/Варшаве/Париже. Лучше я компенсирую половину аренды, чем вкладывать деньги в непонятно что".
Сейчас имеет смысл покупать, только когда поиски себя закончились, активная часть построения карьеры позади, семья, дети, школы-садики начинают привязывать к месту.
И к вопросу комфорт/бизнес против эконома. Я знаю человека, у которого несколько объектов лоу-сегмента, и который на доход с них арендует высокий сегмент. Его аргументы. Если я продам все свое, я не смогу купить квартиру, которую арендую. Износ в лоусегменте - заказал хорошую уборку и, максимум, подклеил-подкрасил. Тут же я, как ремонт устает, переезжаю в квартиру с более свежим и современным ремонтом. Главный плюс это свобода - я снимаю что мне нравится в нужном мне в данный момент месте, всегда могу бросить и пару месяцев уехать на Гоа, а вернувшись снять новую.

И к вопросу комфорт/бизнес против эконома. Я знаю человека, у которого несколько объектов лоу-сегмента, и который на доход с них арендует высокий сегмент. Его аргументы. Если я продам все свое, я не смогу купить квартиру, которую арендую. Износ в лоусегменте - заказал хорошую уборку и, максимум, подклеил-подкрасил. Тут же я, как ремонт устает, переезжаю в квартиру с более свежим и современным ремонтом.

И у меня есть знакомые, сдающие три 1к на панельной Оболони и арендующие 2к в Оболонской набережной. Аргумент идентичен, продажа 3-х 1к, выручит значительно меньше денег, чем просят за 2к на набережной.

Спасибо, с однлй стороны есть и другие районы, где меньше новых массивов и при этом тоже ликвидные в плане аренды.

Вы про сообщающиеся сосуды что то слышали?)

С другой стороны, Патриотика, Эврика, если есть спрос на аренду, значит можно брать? Или я чего-то не учитываю?

Это поведение обывателя. Обыватель всегда проигрывает в финансовых вопросах.
Попробуйте быть на шаг- два впереди сегодняшних настроений на рынке.
Смоделируйте будущее
Как видите, конкретных советов не даю.
Предлагаю думать... считать.

И к вопросу комфорт/бизнес против эконома. Я знаю человека, у которого несколько объектов лоу-сегмента, и который на доход с них арендует высокий сегмент. Его аргументы. Если я продам все свое, я не смогу купить квартиру, которую арендую. Износ в лоусегменте - заказал хорошую уборку и, максимум, подклеил-подкрасил. Тут же я, как ремонт устает, переезжаю в квартиру с более свежим и современным ремонтом.

И у меня есть знакомые, сдающие три 1к на панельной Оболони и арендующие 2к в Оболонской набережной. Аргумент идентичен, продажа 3-х 1к, выручит значительно меньше денег, чем просят за 2к на набережной.

Судячи з подібних аргументів, то вартує взяти під здачу 1-2к. в престижному районі і гарному будинку?(хоч і набагато дорожчому)

И у меня есть знакомые, сдающие три 1к на панельной Оболони и арендующие 2к в Оболонской набережной. Аргумент идентичен, продажа 3-х 1к, выручит значительно меньше денег, чем просят за 2к на набережной.

Судячи з подібних аргументів, то вартує взяти під здачу 1-2к. в престижному районі і гарному будинку?(хоч і набагато дорожчому)

Вы внимательно прочитали?

И у меня есть знакомые, сдающие три 1к на панельной Оболони и арендующие 2к в Оболонской набережной. Аргумент идентичен, продажа 3-х 1к, выручит значительно меньше денег, чем просят за 2к на набережной.

Судячи з подібних аргументів, то вартує взяти під здачу 1-2к. в престижному районі і гарному будинку?(хоч і набагато дорожчому)

Вы внимательно прочитали?

Перепрошую
А що реально настільки дорогі там 2к,
що 3-и 1к панельки недотягують її в ціні?

Смысла покупать по нынешним ценам в том районе нет. Уверен, что ЮА прав и три однухи возле метро Оболонь обойдутся дешевле, чем двуха в Оазисе. Причём по аренде перекроют её, если вдруг ценники не вернутся на докризисный уровень.

ПС
Хотя кто знает, ещё совсем недавно каждый второй на соседней ветке утверждал, что покрыть аренду с долларового депо как два пальца об асфальт, только вот куда то делись. Потом утверждали, что нужно считать от грн депо, так как недвига/аренда это грн актив, но и они куда то делись, когда им привели рост аренды на 100%.

Теперь вот сижу и думаю как долго будет продолжаться время, когда за разницу в 200-300 долларов можно перепрыгнуть из babushka style на окраине в запакованную видовую квартиру в каком нибудь модном доме на условных печерских холмах. Ну что ж, посмотрим, время покажет

Добрый день, всем.
Хочу правильно оценить, ситуацию,чтобы понимать стоит ли вкладывать в недвигу с возможностью рассрочки в Киеве в эконом или бизнес сегментах:
1. Какой срок считается у нас минимально-допустимый или приемлемый оборачиваемости капитала в аренде;
2. Какие критерии эконом, бизнес и премиум (кроме расположения)
3. Как оценить квартиру под сдачу;
4. Где лучше всего приобрести в эконом или бизнесе в Киеве, чтобы была ликвидна при необходимости продать? И какие ценники сегодня?
5. Какие критерии еще важны арендаторам в этих сегментах, кроме цены и расположения?

Походите вокруг Патриотики, Эврики, Вонючки, мега строек на Виноградоре.
Оцените количество квартир.
А теперь представьте, что примерно треть квартир, в этих и многих других новостройках покупалось под аренду.
Теперь уверенным шагом в отдел продаж

Спасибо, с однлй стороны есть и другие районы, где меньше новых массивов и при этом тоже ликвидные в плане аренды. С другой стороны, Патриотика, Эврика, если есть спрос на аренду, значит можно брать? Или я чего-то не учитываю?

Бешенную конкуренцию в локации.

Смысла покупать по нынешним ценам в том районе нет. Уверен, что ЮА прав и три однухи возле метро Оболонь обойдутся дешевле, чем двуха в Оазисе. Причём по аренде перекроют её, если вдруг ценники не вернутся на докризисный уровень.

ПС
Хотя кто знает, ещё совсем недавно каждый второй на соседней ветке утверждал, что покрыть аренду с долларового депо как два пальца об асфальт, только вот куда то делись. Потом утверждали, что нужно считать от грн депо, так как недвига/аренда это грн актив, но и они куда то делись, когда им привели рост аренды на 100%.

Теперь вот сижу и думаю как долго будет продолжаться время, когда за разницу в 200-300 долларов можно перепрыгнуть из babushka style на окраине в запакованную видовую квартиру в каком нибудь модном доме на условных печерских холмах. Ну что ж, посмотрим, время покажет

А что непонятного?
Бабки с депо забрали и в недвигу под аренду занесли, точнее к застройщикам.
Теперь несложный прогноз - через год-два эта недвига выйдет на рынок аренды, резко повысив конкуренцию. Что произойдет за этим - не трудно представить.
Гривневые ставки будут расти - гривну печатают шо глухонемые и заливают через повышение зарплат. Что с курсом происходит - все видят. И долго это не будет происходить - год-полтора. Сразу после выборов ликвидность с рынка будут забирать. Курс вряд ли укрепится, а вот очередной голод ликвидности на рынке будет. А тут еще предложение на рынке будет зашкаливать.
Вторичку и сейчас фиг продашь, а когда все поймут, что сработал стадный инстинкт и попробуют выйти - что произойдет? Я думаю, это будет год 20-21. Уже войдут в глубокую фазу очередные "непопулярные реформы" и еще не начнутся предвыборные заискивания перед лохтуратом, как сейчас.