Для тих хто знімає та здає житлову нерухомість у Києві

https://biz.liga.net/all/nedvizhimost/article/shema-na-8-mlrd-pochemu-stremitelno-dorojaet-otsenka-imuschestva

Чим далі, тим маловигіднішою стає купівля нерухомості і здача її в оренду.

Уважаемый Франт. Почему вы считаете, что увеличение оценки с 800 до 1400 гривен при продаже, приведет к снижению рентабельности арены?

Предложите, пожалуйста, альтернативы безрисковому пассивному доходу в 9-10% годовых в долларах от аренды.
Я согласен, что все хорошее рано или поздно заканчивается, но сегодня, после того, как закончились депозиты, котлованы, валютные качели, аренда последняя из оставшихся тем получать нетрудовые доходы.

Безрисковые 9-10% это в какой реальности?

Вісті з основного форуму по нерухомості:

ихмо. Писал ли тут кто, что в Украине число иностранных студентов 66 тыс. Причем часть из них, едут сюда, потому что никуда больше их не принимают. Выбрать новострой или вторичку в зоне пешей доступности до вузов "арабской мечты". Антивандальный ремонт и все.

И вот реальная исторя с домика о сдаче таким студентам.
Возможно мой рассказ поможет избежать той огромной ошибки которую допустила я. Сдала свою квартиру двум иранкам, которые учатся в Богомольца на стоматологов.Через 3 месяца квартиру было не узнать, грязная, гора мусора возле входа, мешок с углем, было такое ощущение что в квартире жарили шашлыки, обои в пятнах и кусками оторваны. И это первая сдача!!!На выселение заявилось 20 бородатых принцев, думала закончится поножовщиной, передача ключей длилась 6 часов, в итоге не удалось удержать даже на химчистку засаленного в пятнах дивана и на уборку квартиры, которая сдавалась грязной.Эти принцы заполнили весь коридор и квартиру, столько их проживает в наших домах. Не ведитесь на рассказы брокеров и улыбочки при просмотре)

Вы лично сами таким иностранцам сдаете? Если да, то кому и где?

Помилка орендодавця була в тому, що він:
1) здавав квартиру неофіційно іноземцям. Якби був офіційний договір, то можна було би запросити дільничого і виперти кадрів на раз-два.
2) не випер проблемних квартирантів через 1-2 місяці після вселення. Тому що неадекватів видно зразу. Якщо ж вони й трапили в квартиру, слід розбиратись з ними швидко, без затягувань. Інакше буде "ой-ой-ой"))))

1. Судя по всему квартира получила серьезный ущерб уже в первый месяц. Или Вы думаете, что все было "чинно-благородно" (к/ф "Не может быть") весь срок и накануне выселения была вечеринка с разделкой барана на ковре и шашлыками в "зале"(ТМ _yura)?
2. На принудительное выселение пришло-бы еще больше бородатых "джигитов с кинджалами. да-а?"
3. Первая сдача. В задачнике не сказано - 1)какой опыт у арендодателя.2) Возможно, на момент сдачи все деньги были вложены в покупку+ремонт+мебель и даже если арендодатель видела во что превратилась ее хата, то вынуждена была это терпеть ради получения какой-то деньги на приведение этого в порядок - хата УЖЕ убита, на восстановление нужны деньги. +надеялась на страховую сумму. Не получилось. Не уверен, что в подобной ситуации у многих из нас получилось-бы. Арабы - люди специфические. Не то чтобы не было варианта - поселили двух украинских студенток, все то-же самое, только на выселение приперлись те-же арабы с кинжалами/десяток откинувшихся зэков/.../пара обдолбаных наркоманов со стволами. У меня знакомый тоже нарвался на подобную ситуацию, но с одним чеченцем, деньги за ущерб не содрал, но депозит оставил и получил моральное удовлетворение, сломав тому несколько ребер (знакомый - метра 2 роста и килограмм 120 веса, это вообще надо быть безумцем нарываться с таким). Это риски, с которыми связана наша деятельность, к этому надо быть готовым и делать вандалоустойчивый и легковосстанавливаемый ремонт (это я теперь-то поумнел - "никаких обоек" ( vhata), и это при том, что за 11 лет я только раз ПОДКРАШИВАЛ обои, не перекрашивал и не переклеивал), тщательно выбирать арендаторов, выселять всеми возможными и невозможными путями неадекватов и искать разумный баланс интересов с адекватными (коих, по моим наблюдениям менее 10%).

Якщо в договорі прописано, що орендоздавач має право виселяти квартирантів у випадках, коли вони портять майно, то виставити орендарів не складе проблеми. Навіть у присутності поліції. В будь якому разі, при нинішніх цінах оренди немає сенсу вкладати великі гроші в ремонт.

Frant, Вы вызовете полицию, арендаторы покажут договор аренды - налицо спорная ситуация. Полиция скажет - обращайтесь в суд. Наши суды Вы знаете?
Поэтому - думайте как выселять без полиции и судов.
Договор - это просто бумажка в нашей стране, если не уметь "решать вопросы", то то, что в договоре - может и не сработать. У Вас все ситуации должны быть просчитаны наперед, как в шахматах -"если он так, то я - так, если он вот так, тогда я - так". Быть готовые алгоритмы действий для каждой сложной ситуации. Все это должно быть предусмотрено Договором, естественно не в противоречии с действующим Законодательством, но некоторые моменты Вы должны быть готовы решать "на грани фола" - иначе дела не будет.
В Штатах, Закон - на стороне арендатора, даже если он не платит.
У нас - Закон отдельно, а люди - отдельно. "Закон у нас один и на всех не хватает" (С).
Поэтому, всем лендлордам - жизненной мудрости.

Frant, Вы вызовете полицию, арендаторы покажут договор аренды - налицо спорная ситуация. Полиция скажет - обращайтесь в суд. Наши суды Вы знаете?
Поэтому - думайте как выселять без полиции и судов.
Договор - это просто бумажка в нашей стране, если не уметь "решать вопросы", то то, что в договоре - может и не сработать. У Вас все ситуации должны быть просчитаны наперед, как в шахматах -"если он так, то я - так, если он вот так, тогда я - так". Быть готовые алгоритмы действий для каждой сложной ситуации. Все это должно быть предусмотрено Договором, естественно не в противоречии с действующим Законодательством, но некоторые моменты Вы должны быть готовы решать "на грани фола" - иначе дела не будет.
В Штатах, Закон - на стороне арендатора, даже если он не платит.
У нас - Закон отдельно, а люди - отдельно. "Закон у нас один и на всех не хватает" (С).
Поэтому, всем лендлордам - жизненной мудрости.

Т.е. кроме угрозы насилия или самого насилия самого других вариантов нет

Frant, Вы вызовете полицию, арендаторы покажут договор аренды - налицо спорная ситуация. Полиция скажет - обращайтесь в суд. Наши суды Вы знаете?
Поэтому - думайте как выселять без полиции и судов.
Договор - это просто бумажка в нашей стране, если не уметь "решать вопросы", то то, что в договоре - может и не сработать. У Вас все ситуации должны быть просчитаны наперед, как в шахматах -"если он так, то я - так, если он вот так, тогда я - так". Быть готовые алгоритмы действий для каждой сложной ситуации. Все это должно быть предусмотрено Договором, естественно не в противоречии с действующим Законодательством, но некоторые моменты Вы должны быть готовы решать "на грани фола" - иначе дела не будет.
В Штатах, Закон - на стороне арендатора, даже если он не платит.
У нас - Закон отдельно, а люди - отдельно. "Закон у нас один и на всех не хватает" (С).
Поэтому, всем лендлордам - жизненной мудрости.

Т.е. кроме угрозы насилия или самого насилия самого других вариантов нет

Насилие - это физическое воздействие. Я - не сторонник грубой силы. Я сторонник договариваться, но это не всегда работает, тогда следующий шаг - принуждение. Принуждение может быть или под угрозой физического воздействия или под давлением обстоятельств. Задача лендлорда - создать подобные обстоятельства или выработать для себя алгоритм "работы", минимизирующий вероятность конфликтных ситуаций.

Предложите, пожалуйста, альтернативы безрисковому пассивному доходу в 9-10% годовых в долларах от аренды.
Я согласен, что все хорошее рано или поздно заканчивается, но сегодня, после того, как закончились депозиты, котлованы, валютные качели, аренда последняя из оставшихся тем получать нетрудовые доходы.

Где закончились ?
Ти звідкілля?

Frant, Вы вызовете полицию, арендаторы покажут договор аренды - налицо спорная ситуация. Полиция скажет - обращайтесь в суд. Наши суды Вы знаете?
Поэтому - думайте как выселять без полиции и судов.
Договор - это просто бумажка в нашей стране, если не уметь "решать вопросы", то то, что в договоре - может и не сработать. У Вас все ситуации должны быть просчитаны наперед, как в шахматах -"если он так, то я - так, если он вот так, тогда я - так". Быть готовые алгоритмы действий для каждой сложной ситуации. Все это должно быть предусмотрено Договором, естественно не в противоречии с действующим Законодательством, но некоторые моменты Вы должны быть готовы решать "на грани фола" - иначе дела не будет.
В Штатах, Закон - на стороне арендатора, даже если он не платит.
У нас - Закон отдельно, а люди - отдельно. "Закон у нас один и на всех не хватает" (С).
Поэтому, всем лендлордам - жизненной мудрости.

Дякую)))
Мені те все відомо.
Можу сказати, що стрьомних квартирантів слід найшвидше відправляти геть з квартири))) доки вони не окопались)))

Ще. З досвіду знайомих, так би мовити.

Вельми важливо працювати з адекватним ріелтором. Він може виступити на стороні власника житла, якщо орендарі вбивають житло чи ведуть себе в квартирі, як на вулиці.

1. Судя по всему квартира получила серьезный ущерб уже в первый месяц. Или Вы думаете, что все было "чинно-благородно" (к/ф "Не может быть") весь срок и накануне выселения была вечеринка с разделкой барана на ковре и шашлыками в "зале"(ТМ _yura)?
2. На принудительное выселение пришло-бы еще больше бородатых "джигитов с кинджалами. да-а?"
3. Первая сдача. В задачнике не сказано - 1)какой опыт у арендодателя.2) Возможно, на момент сдачи все деньги были вложены в покупку+ремонт+мебель и даже если арендодатель видела во что превратилась ее хата, то вынуждена была это терпеть ради получения какой-то деньги на приведение этого в порядок - хата УЖЕ убита, на восстановление нужны деньги. +надеялась на страховую сумму. Не получилось. Не уверен, что в подобной ситуации у многих из нас получилось-бы. Арабы - люди специфические. Не то чтобы не было варианта - поселили двух украинских студенток, все то-же самое, только на выселение приперлись те-же арабы с кинжалами/десяток откинувшихся зэков/.../пара обдолбаных наркоманов со стволами. У меня знакомый тоже нарвался на подобную ситуацию, но с одним чеченцем, деньги за ущерб не содрал, но депозит оставил и получил моральное удовлетворение, сломав тому несколько ребер (знакомый - метра 2 роста и килограмм 120 веса, это вообще надо быть безумцем нарываться с таким). Это риски, с которыми связана наша деятельность, к этому надо быть готовым и делать вандалоустойчивый и легковосстанавливаемый ремонт (это я теперь-то поумнел - "никаких обоек" ( vhata), и это при том, что за 11 лет я только раз ПОДКРАШИВАЛ обои, не перекрашивал и не переклеивал), тщательно выбирать арендаторов, выселять всеми возможными и невозможными путями неадекватов и искать разумный баланс интересов с адекватными (коих, по моим наблюдениям менее 10%).

лайфхак
Арабы жутко (панически) боятся собак. Даже маленьких. Берете на выселение песика и всего то.

Северный Кавказ - ни под каким соусом. Арабы (любые) гораздо воспитание и цивилизованные.

Если и брать араба, то исключительно из богатейших стран - Кувейт, Катар, Бахрейн...
Двойной тариф + еженедельная уборщица за его счет (включается в коммунальные).
Вандалоустойчивый и не новый ремонт.
Имел опыт с будущими дипломатами. Практиковались в своих посольствах в Украине.

Насилие - это физическое воздействие. Я - не сторонник грубой силы. Я сторонник договариваться, но это не всегда работает, тогда следующий шаг - принуждение. Принуждение может быть или под угрозой физического воздействия или под давлением обстоятельств. Задача лендлорда - создать подобные обстоятельства или выработать для себя алгоритм "работы", минимизирующий вероятность конфликтных ситуаций.

Можно для примера создание пары таких обстоятельств из опыта общения с арендаторами

Frant, Вы вызовете полицию, арендаторы покажут договор аренды - налицо спорная ситуация. Полиция скажет - обращайтесь в суд. Наши суды Вы знаете?
Поэтому - думайте как выселять без полиции и судов.
Договор - это просто бумажка в нашей стране, если не уметь "решать вопросы", то то, что в договоре - может и не сработать. У Вас все ситуации должны быть просчитаны наперед, как в шахматах -"если он так, то я - так, если он вот так, тогда я - так". Быть готовые алгоритмы действий для каждой сложной ситуации. Все это должно быть предусмотрено Договором, естественно не в противоречии с действующим Законодательством, но некоторые моменты Вы должны быть готовы решать "на грани фола" - иначе дела не будет.
В Штатах, Закон - на стороне арендатора, даже если он не платит.
У нас - Закон отдельно, а люди - отдельно. "Закон у нас один и на всех не хватает" (С).
Поэтому, всем лендлордам - жизненной мудрости.

Дякую)))
Мені те все відомо.
Можу сказати, що стрьомних квартирантів слід найшвидше відправляти геть з квартири))) доки вони не окопались)))

Ще. З досвіду знайомих, так би мовити.

Вельми важливо працювати з адекватним ріелтором. Він може виступити на стороні власника житла, якщо орендарі вбивають житло чи ведуть себе в квартирі, як на вулиці.

Я работаю с более чем адекватным, но решение кого брать принимаю сам и соответственно и не его вопрос потом что-то разруливать. Со своей стороны он тоже фильтрует.