Когда начнется обвал нереалных цен на жилье в Киеве? (2009)

logika
да.

Как раз правда. Больше не даст при всем желании строителей.

Нет ну Вы что фома неверующий - может и хотел кто то что то купить, но не смог. Купили по Киевской области по 4200грн.\кв.м. недострой, с условием сдачи в эксплуатацию до 20.12.2009г. Поверьте мне на слово, я в теме.

Да никто не спорит по вашей информации. Понимаете о чем говорю? Больше по Украине не хотят давать!!! И это правильно, потому что больше оно и не стоит!!! "Пощипать" можно рядового лоха, но с государством это не прокатит.

Говорили за Киев.Съехал на Украину. Вокруг да около.

ВИТАС! 4200 грн - вышка. А вышка - это Киев. Если говорить про всю Украину, то от 2500 грн вроде (наверное там где твой кореш будивельнык пытается по 700 долл продавать)

Так а в Киеве купило правительство по 4200 ? Сколько? Где ? Когда? В каком состоянии?

logika
да.

Да никто не спорит по вашей информации. Понимаете о чем говорю? Больше по Украине не хотят давать!!! И это правильно, потому что больше оно и не стоит!!! "Пощипать" можно рядового лоха, но с государством это не прокатит.
А по вашему объексу видимо смыканули, что выгоднее сейчас уже его скинуть нежели позже еще дешевле и себе в убыток.

Ну Вы или наивный сильно или специально притворяетесь?! В Кагарлыке не были (заявляете, что две сделки по цене 5000грн.\м.кв., для такого города не показатель), в Богуславе не были(заявляете что цена 4200грн.м.кв. для Украины много), но очень уверенно, по инфе из газеток, судите по тому какие цены на недвигу там должны быть... Вы в Керчи не бывали? К слову-с государством, иногда такое может прокатить, в книжках не прочтете...

logika
да.

Прес релизы читаю, но есть бошка своя здраво считать.

1. Анализ РН зарубежных стран показывает, что при нормальном развитии РН метр квадратный в соотношении к средней з/п равен примерно 1 к 1. По Киеву сейчас средняя з/п 350 долл. На пике пузыря составляла 600 долл.
2. После кризиса 1998 года более менее уравновесился сам РН (он обвалился в 2 раза). По состоянию на 2000 г. метр кв. стоил в среднем 250 долл. Это реальная цена до начала надутия цен на РН (надутие пошло сразу после Бен Ладена в США).
Продисконтируйте эту стоимость на 10 лет вперед в долл. при среднегодовой инфляции долл за этот период (3% 2000-2009) = 336 долл/метр.
3. Здравомыслящий бизнесмен, инвестор не пойдет на окупаемость инвестиций в РН более 7-8 лет. Только при*** ломятся на окупаемость 15-25 и более лет.
Расчет:
1к кв. рента 230 долл/мес. (должна еще падать, уменьшаться) *10 мес * 8 лет = 18400 долл / 38 м. кв. = 484 долл / метр.
*10 мес * 7 лет = 16 100 долл / 38 метров = 423 долл./метр.

Но арендные ставки еще будут падать. так как курс гривны еще будет валиться. Соответственно реальная стоимость объекта будет падать вместе с арендными ставками.

4. Банки уже не выдадут левые деньги дуракам на руки.
Банк при оценке объекта недвижимости будет учитывать доходный метод к сопоставлению альтернативного источника дохода к ренте. Это нормальная практика банка.

Стоимость объекта = Чистая рента объекта за год/ среднюю депозитную ставку.

1к кв. = рента 230 долл/мес. (должна еще падать, уменьшаться) *10 мес / 12% депозит в долл = 19 166 долл. И сумму кредита дают как правило 50% от объекта оценки и не имеют права дать больше 80% от оценки объкта.
А % по депозиту вряд ли опустится менше 10% потому, что риски нахождения валюты в Украине не окупаются при депозитной ставке менше 10%.

5. Стоимость 1к кв. по объявлениям 40 тыс. долл. Если вы сейчас инвестируете эти деньги в покупку этого актива, то за год от аренды вы получите 2300 долл. примерно.
Альтернативно покладя аналогичную сумму на депозит в банк под 12% (а есть 13, 14%) = 40 000 долл * 12% годовых = 4800 долл.

Несостыковка между доходностью 2300 и 4800 долл. Это дырка, которая исчезнет. Это говорит что что-то здесь не то. При том учитывайте здесь, что арендные ставки будут падать еще.
п.5 взаимосвязан в п.4 И это говорит, что актив не соответствует его реальной стоимости.

Учитывайте, что курс нац. валюты будет падать еще, доходы будут падать, арендные ставки будут падать.

6. Родное Маями в 2007 г. на пике пузыря 2к кв (85 метров) стоит 180 000 долл. За 2 года обвалилась до 30 000 долл. И сейчас составляет 350 долл/метр. Орландо 160-250 долл/метр.
При этом доходы средние по региону выше в 7-10 раз киевских. Аппартаменты висят в продаже, не сильно раскупаются. Перекрыли кредиты, нет денег на покупку. При этом кредитная нагрузка 7% в долл, а не 15% как в Украине.

7. Украинское правительство по Киеву максимум дает 4200 грн/метр. В правительстве сидят не дураки и они знают реальную стоимость метра. Расчетный курс гривны уже 12-13 грн/долл.
4200 грн/12 грн = 350 долл / метр. (сейчас 4200/8,5 = 495 долл)

В двух словах все выгладит так. Можно и поконкретней и более детально рассматривать, более сложнее. Но для понимания всей ситуации пока этого достаточно.

Каждый делает свои выводы и никто никому ничего не навязывает. Но если есть притензии, то пожалуйста конкретно без дурачества, потому что не прокатит. Я знаю стоимость денег, поэтому я бизнесмен, а не риэлтор. А риэлторы - это не бизнесмены.

Поэтому и имеем:
1. 350 долл
2. 336 долл.
3. 423 долл. при дальнейшем обвале.
4. и 5. 504 долл при дальнейшем обвале
6. 350 долл если развинемся как США, в противном случае д*** ниже 350 долл.
7. 495 долл при дальнейшем обвале до 350 долл.

Дальше (350+336+423+504+350+495)/6 = 410 долл. / метр с дальнейший обвалом в связи с обвалом курса, реальных доходов, арендной платы.

4

не лень писать столько было


"1. По Киеву сейчас средняя з/п 350 долл. На пике пузыря составляла 600 долл."

У вас з/п - 350 дол.? Вы кем работаете. Простите за нескромность.

"2. Продисконтируйте эту стоимость на 10 лет вперед в долл. при среднегодовой инфляции долл за этот период (3% 2000-2009) = 336 долл/метр."

А каким боком сюда доллар. Или украинские застройщики имели доступ к денежному ресурсу на уровне 3% годовых. При чем тут инфляция в США, к слову сказать она не такая была. Логично брать ставку ЛИБОР.
Инфляцию можно глянуть и подсчитать тут http://www.bls.gov/data/inflation_calculator.htm
А зачем дисконтировать если надо наращивать. При чем дисконтировали в кавычках Вы неправильно.
Верно так - PV = 200*(1+0,03)^10=268.


Дальше не хочу и комментировать вложите лучше в своё образование деньги а не в недвижимость за 336 долл/метр.

ПС . И вот этого "Прес релизы читаю, но есть бошка своя здраво считать." оказываеться и нет.

Дисконтирование, расчет будущей стоимости. Смотря с какой стороны подойти.

PV = 200*(1+0,03)^10=268 ???

Что такое 200? Может попробуйде подставить 250, посмотрите может что-то нарулите.
По инфляции достаточно официальной инфляции США и оф. инфляции Украины для того чтоб понять что есть что.

В образование давно все вложено и окуплено с головой.

Приведение к моменту времени в прошлом называют дисконтированием.
Приведение к моменту в будущем называют наращением (компаундированием).

Вы понимаете разницу?

По инфляции достаточно официальной инфляции США и оф. инфляции Украины для того чтоб понять что есть что.

Дак что есть что? Стоимость ресурса денежного в Украине 3% на протяжении 2000-09 гг.
А что с з/п у вас 350 дол., Вы так и не ответили.
И забудьте про доллар вы не США
Итак Ваша логика.
1 кв. м. - 2000 год. - 250 дол. = 250 * 5 = 1250 грн.
Наращиваем FV = 1250*(1+0,2)^10 = 7740 грн.
где 0,2 (20%) - ставка. Дешевле гривна не стоила за этот период.

Я разницу знаю. Не надо меня учить. Я вам все писал.

А это расчеты лично ваши. Я такое бы никогда не прикидывал. А Среднегодовая инфляция гривны 2000-2008 г. 12,5%.
Поэтому свой расчет смело можете корректировать 7740*12,5%/20% = 4837,5 грн.

20% - это наверное ставка по кредиту? Как тупо.

При ваших условиях тогда застройщик полностью за кредитные деньги при ставке 20% год. строит объект 10 лет . Просто диву даешься, когда анализируешь расчеты.

Но для информации
1. Объкты строятся гораздо быстрее, оборотность капитала гораздо быстрее.
2. Строятся не только за кредитные деньги, а за личные и инвестиционные (привлеченные) в большей мере.

В общем то чему-то учился, но до конца не доучился.

Отлично, тогда скажи, если все так быстро, что тогда вот это из твоего поста

"Прес релизы читаю, но есть бошка своя здраво считать.
2. После кризиса 1998 года более менее уравновесился сам РН (он обвалился в 2 раза). По состоянию на 2000 г. метр кв. стоил в среднем 250 долл. Это реальная цена до начала надутия цен на РН (надутие пошло сразу после Бен Ладена в США).
Продисконтируйте эту стоимость на 10 лет вперед в долл. при среднегодовой инфляции долл за этот период (3% 2000-2009) = 336 долл/метр."

Что ты дисконтировал и зачем тогда?

Хотя спорить с специалистом, который зарабатывает среднюю зарплату 350 дол. наверно с моей стороны будет полным невежеством

Цитата с твоего поста:

"Прес релизы читаю, но есть бошка своя здраво считать.

1. Анализ РН зарубежных стран показывает, что при нормальном развитии РН метр квадратный в соотношении к средней з/п равен примерно 1 к 1. По Киеву сейчас средняя з/п 350 долл. На пике пузыря составляла 600 долл."

Тупо ставкой дисконта брать - выдуманую среднегодовую инфляцию в США в 3%
Ті где находишься в Украине или в США и каккая стоимость денег там и тут.
И к слову сказать сама инфляция в США была не 3% http://www.bls.gov/data/#prices

А теперь самое главное, запиши себе где-то на бумажечки, память не балует я как посмотрю. Ставка инфляции не может являться ставкой дисконтирования так как не отражает все риски инвестирования это как минимум. А как максимум не является
альтернативой. По твоей логике средняя инфляции это альтернатива без рискового зарабатка в год в виде того же депозита.

logika
Позволю вмешаться в ваш спор.По Киеву в прошлом году средняя себестоимость строительства составляла 4500 грн.При этом материалы например арматура была почти в два раза дороже.Учитывая что зарплата у строителей в гривнах естественно, осталась почти на том же уровне добавляем сюда 15-20% рентабельности (что для строительных фирм есть нормой например в той-же Европе) то 4200грн за метр есть очень даже хорошая цена.

logika
да.

Прес релизы читаю, но есть бошка своя здраво считать.

1. Анализ РН зарубежных стран показывает, что при нормальном развитии РН метр квадратный в соотношении к средней з/п равен примерно 1 к 1. По Киеву сейчас средняя з/п 350 долл. На пике пузыря составляла 600 долл.
2. После кризиса 1998 года более менее уравновесился сам РН (он обвалился в 2 раза). По состоянию на 2000 г. метр кв. стоил в среднем 250 долл. Это реальная цена до начала надутия цен на РН (надутие пошло сразу после Бен Ладена в США).
Продисконтируйте эту стоимость на 10 лет вперед в долл. при среднегодовой инфляции долл за этот период (3% 2000-2009) = 336 долл/метр.
3. Здравомыслящий бизнесмен, инвестор не пойдет на окупаемость инвестиций в РН более 7-8 лет. Только при*** ломятся на окупаемость 15-25 и более лет.
Расчет:
1к кв. рента 230 долл/мес. (должна еще падать, уменьшаться) *10 мес * 8 лет = 18400 долл / 38 м. кв. = 484 долл / метр.
*10 мес * 7 лет = 16 100 долл / 38 метров = 423 долл./метр.

Но арендные ставки еще будут падать. так как курс гривны еще будет валиться. Соответственно реальная стоимость объекта будет падать вместе с арендными ставками.

4. Банки уже не выдадут левые деньги дуракам на руки.
Банк при оценке объекта недвижимости будет учитывать доходный метод к сопоставлению альтернативного источника дохода к ренте. Это нормальная практика банка.

Стоимость объекта = Чистая рента объекта за год/ среднюю депозитную ставку.

1к кв. = рента 230 долл/мес. (должна еще падать, уменьшаться) *10 мес / 12% депозит в долл = 19 166 долл. И сумму кредита дают как правило 50% от объекта оценки и не имеют права дать больше 80% от оценки объкта.
А % по депозиту вряд ли опустится менше 10% потому, что риски нахождения валюты в Украине не окупаются при депозитной ставке менше 10%.

5. Стоимость 1к кв. по объявлениям 40 тыс. долл. Если вы сейчас инвестируете эти деньги в покупку этого актива, то за год от аренды вы получите 2300 долл. примерно.
Альтернативно покладя аналогичную сумму на депозит в банк под 12% (а есть 13, 14%) = 40 000 долл * 12% годовых = 4800 долл.

Несостыковка между доходностью 2300 и 4800 долл. Это дырка, которая исчезнет. Это говорит что что-то здесь не то. При том учитывайте здесь, что арендные ставки будут падать еще.
п.5 взаимосвязан в п.4 И это говорит, что актив не соответствует его реальной стоимости.

Учитывайте, что курс нац. валюты будет падать еще, доходы будут падать, арендные ставки будут падать.

6. Родное Маями в 2007 г. на пике пузыря 2к кв (85 метров) стоит 180 000 долл. За 2 года обвалилась до 30 000 долл. И сейчас составляет 350 долл/метр. Орландо 160-250 долл/метр.
При этом доходы средние по региону выше в 7-10 раз киевских. Аппартаменты висят в продаже, не сильно раскупаются. Перекрыли кредиты, нет денег на покупку. При этом кредитная нагрузка 7% в долл, а не 15% как в Украине.

7. Украинское правительство по Киеву максимум дает 4200 грн/метр. В правительстве сидят не дураки и они знают реальную стоимость метра. Расчетный курс гривны уже 12-13 грн/долл.
4200 грн/12 грн = 350 долл / метр. (сейчас 4200/8,5 = 495 долл)

В двух словах все выгладит так. Можно и поконкретней и более детально рассматривать, более сложнее. Но для понимания всей ситуации пока этого достаточно.

Каждый делает свои выводы и никто никому ничего не навязывает. Но если есть притензии, то пожалуйста конкретно без дурачества, потому что не прокатит. Я знаю стоимость денег, поэтому я бизнесмен, а не риэлтор. А риэлторы - это не бизнесмены.

Поэтому и имеем:
1. 350 долл
2. 336 долл.
3. 423 долл. при дальнейшем обвале.
4. и 5. 504 долл при дальнейшем обвале
6. 350 долл если развинемся как США, в противном случае д*** ниже 350 долл.
7. 495 долл при дальнейшем обвале до 350 долл.

Дальше (350+336+423+504+350+495)/6 = 410 долл. / метр с дальнейший обвалом в связи с обвалом курса, реальных доходов, арендной платы.

4

не лень писать столько было


"1. По Киеву сейчас средняя з/п 350 долл. На пике пузыря составляла 600 долл."

У вас з/п - 350 дол.? Вы кем работаете. Простите за нескромность.

"2. Продисконтируйте эту стоимость на 10 лет вперед в долл. при среднегодовой инфляции долл за этот период (3% 2000-2009) = 336 долл/метр."

А каким боком сюда доллар. Или украинские застройщики имели доступ к денежному ресурсу на уровне 3% годовых. При чем тут инфляция в США, к слову сказать она не такая была. Логично брать ставку ЛИБОР.
Инфляцию можно глянуть и подсчитать тут http://www.bls.gov/data/inflation_calculator.htm
А зачем дисконтировать если надо наращивать. При чем дисконтировали в кавычках Вы неправильно.
Верно так - PV = 200*(1+0,03)^10=268.


Дальше не хочу и комментировать вложите лучше в своё образование деньги а не в недвижимость за 336 долл/метр.

ПС . И вот этого "Прес релизы читаю, но есть бошка своя здраво считать." оказываеться и нет.

Дисконтирование, расчет будущей стоимости. Смотря с какой стороны подойти.

PV = 200*(1+0,03)^10=268 ???

Что такое 200? Может попробуйде подставить 250, посмотрите может что-то нарулите.
По инфляции достаточно официальной инфляции США и оф. инфляции Украины для того чтоб понять что есть что.

В образование давно все вложено и окуплено с головой.

Приведение к моменту времени в прошлом называют дисконтированием.
Приведение к моменту в будущем называют наращением (компаундированием).

Вы понимаете разницу?

По инфляции достаточно официальной инфляции США и оф. инфляции Украины для того чтоб понять что есть что.

Дак что есть что? Стоимость ресурса денежного в Украине 3% на протяжении 2000-09 гг.
А что с з/п у вас 350 дол., Вы так и не ответили.
И забудьте про доллар вы не США
Итак Ваша логика.
1 кв. м. - 2000 год. - 250 дол. = 250 * 5 = 1250 грн.
Наращиваем FV = 1250*(1+0,2)^10 = 7740 грн.
где 0,2 (20%) - ставка. Дешевле гривна не стоила за этот период.

Я разницу знаю. Не надо меня учить. Я вам все писал.

А это расчеты лично ваши. Я такое бы никогда не прикидывал. А Среднегодовая инфляция гривны 2000-2008 г. 12,5%.
Поэтому свой расчет смело можете корректировать 7740*12,5%/20% = 4837,5 грн.

20% - это наверное ставка по кредиту? Как тупо.

При ваших условиях тогда застройщик полностью за кредитные деньги при ставке 20% год. строит объект 10 лет . Просто диву даешься, когда анализируешь расчеты.

Но для информации
1. Объкты строятся гораздо быстрее, оборотность капитала гораздо быстрее.
2. Строятся не только за кредитные деньги, а за личные и инвестиционные (привлеченные) в большей мере.

В общем то чему-то учился, но до конца не доучился.

Отлично, тогда скажи, если все так быстро, что тогда вот это из твоего поста

"Прес релизы читаю, но есть бошка своя здраво считать.
2. После кризиса 1998 года более менее уравновесился сам РН (он обвалился в 2 раза). По состоянию на 2000 г. метр кв. стоил в среднем 250 долл. Это реальная цена до начала надутия цен на РН (надутие пошло сразу после Бен Ладена в США).
Продисконтируйте эту стоимость на 10 лет вперед в долл. при среднегодовой инфляции долл за этот период (3% 2000-2009) = 336 долл/метр."

Что ты дисконтировал и зачем тогда?

Хотя спорить с специалистом, который зарабатывает среднюю зарплату 350 дол. наверно с моей стороны будет полным невежеством

Цитат с твоего поста

Прес релизы читаю, но есть бошка своя здраво считать.

1. Анализ РН зарубежных стран показывает, что при нормальном развитии РН метр квадратный в соотношении к средней з/п равен примерно 1 к 1. По Киеву сейчас средняя з/п 350 долл. На пике пузыря составляла 600 долл.

Это ключевая аксиома,которую он пытается всем навязать.Многим эта цифра очень нравиться и его поддерживают.Ее называют справедливой,реальной.Будет ли это в Киеве? Очень сомневаюсь.

logika
Позволю вмешаться в ваш спор.По Киеву в прошлом году средняя себестоимость строительства составляла 4500 грн.При этом материалы например арматура была почти в два раза дороже.Учитывая что зарплата у строителей в гривнах естественно, осталась почти на том же уровне добавляем сюда 15-20% рентабельности (что для строительных фирм есть нормой например в той-же Европе) то 4200грн за метр есть очень даже хорошая цена.

А какой процент арматуры заложен в себестоимости квадратного метра?

logika
да.

Прес релизы читаю, но есть бошка своя здраво считать.

1. Анализ РН зарубежных стран показывает, что при нормальном развитии РН метр квадратный в соотношении к средней з/п равен примерно 1 к 1. По Киеву сейчас средняя з/п 350 долл. На пике пузыря составляла 600 долл.
2. После кризиса 1998 года более менее уравновесился сам РН (он обвалился в 2 раза). По состоянию на 2000 г. метр кв. стоил в среднем 250 долл. Это реальная цена до начала надутия цен на РН (надутие пошло сразу после Бен Ладена в США).
Продисконтируйте эту стоимость на 10 лет вперед в долл. при среднегодовой инфляции долл за этот период (3% 2000-2009) = 336 долл/метр.
3. Здравомыслящий бизнесмен, инвестор не пойдет на окупаемость инвестиций в РН более 7-8 лет. Только при*** ломятся на окупаемость 15-25 и более лет.
Расчет:
1к кв. рента 230 долл/мес. (должна еще падать, уменьшаться) *10 мес * 8 лет = 18400 долл / 38 м. кв. = 484 долл / метр.
*10 мес * 7 лет = 16 100 долл / 38 метров = 423 долл./метр.

Но арендные ставки еще будут падать. так как курс гривны еще будет валиться. Соответственно реальная стоимость объекта будет падать вместе с арендными ставками.

4. Банки уже не выдадут левые деньги дуракам на руки.
Банк при оценке объекта недвижимости будет учитывать доходный метод к сопоставлению альтернативного источника дохода к ренте. Это нормальная практика банка.

Стоимость объекта = Чистая рента объекта за год/ среднюю депозитную ставку.

1к кв. = рента 230 долл/мес. (должна еще падать, уменьшаться) *10 мес / 12% депозит в долл = 19 166 долл. И сумму кредита дают как правило 50% от объекта оценки и не имеют права дать больше 80% от оценки объкта.
А % по депозиту вряд ли опустится менше 10% потому, что риски нахождения валюты в Украине не окупаются при депозитной ставке менше 10%.

5. Стоимость 1к кв. по объявлениям 40 тыс. долл. Если вы сейчас инвестируете эти деньги в покупку этого актива, то за год от аренды вы получите 2300 долл. примерно.
Альтернативно покладя аналогичную сумму на депозит в банк под 12% (а есть 13, 14%) = 40 000 долл * 12% годовых = 4800 долл.

Несостыковка между доходностью 2300 и 4800 долл. Это дырка, которая исчезнет. Это говорит что что-то здесь не то. При том учитывайте здесь, что арендные ставки будут падать еще.
п.5 взаимосвязан в п.4 И это говорит, что актив не соответствует его реальной стоимости.

Учитывайте, что курс нац. валюты будет падать еще, доходы будут падать, арендные ставки будут падать.

6. Родное Маями в 2007 г. на пике пузыря 2к кв (85 метров) стоит 180 000 долл. За 2 года обвалилась до 30 000 долл. И сейчас составляет 350 долл/метр. Орландо 160-250 долл/метр.
При этом доходы средние по региону выше в 7-10 раз киевских. Аппартаменты висят в продаже, не сильно раскупаются. Перекрыли кредиты, нет денег на покупку. При этом кредитная нагрузка 7% в долл, а не 15% как в Украине.

7. Украинское правительство по Киеву максимум дает 4200 грн/метр. В правительстве сидят не дураки и они знают реальную стоимость метра. Расчетный курс гривны уже 12-13 грн/долл.
4200 грн/12 грн = 350 долл / метр. (сейчас 4200/8,5 = 495 долл)

В двух словах все выгладит так. Можно и поконкретней и более детально рассматривать, более сложнее. Но для понимания всей ситуации пока этого достаточно.

Каждый делает свои выводы и никто никому ничего не навязывает. Но если есть притензии, то пожалуйста конкретно без дурачества, потому что не прокатит. Я знаю стоимость денег, поэтому я бизнесмен, а не риэлтор. А риэлторы - это не бизнесмены.

Поэтому и имеем:
1. 350 долл
2. 336 долл.
3. 423 долл. при дальнейшем обвале.
4. и 5. 504 долл при дальнейшем обвале
6. 350 долл если развинемся как США, в противном случае д*** ниже 350 долл.
7. 495 долл при дальнейшем обвале до 350 долл.

Дальше (350+336+423+504+350+495)/6 = 410 долл. / метр с дальнейший обвалом в связи с обвалом курса, реальных доходов, арендной платы.

4

не лень писать столько было


"1. По Киеву сейчас средняя з/п 350 долл. На пике пузыря составляла 600 долл."

У вас з/п - 350 дол.? Вы кем работаете. Простите за нескромность.

"2. Продисконтируйте эту стоимость на 10 лет вперед в долл. при среднегодовой инфляции долл за этот период (3% 2000-2009) = 336 долл/метр."

А каким боком сюда доллар. Или украинские застройщики имели доступ к денежному ресурсу на уровне 3% годовых. При чем тут инфляция в США, к слову сказать она не такая была. Логично брать ставку ЛИБОР.
Инфляцию можно глянуть и подсчитать тут http://www.bls.gov/data/inflation_calculator.htm
А зачем дисконтировать если надо наращивать. При чем дисконтировали в кавычках Вы неправильно.
Верно так - PV = 200*(1+0,03)^10=268.


Дальше не хочу и комментировать вложите лучше в своё образование деньги а не в недвижимость за 336 долл/метр.

ПС . И вот этого "Прес релизы читаю, но есть бошка своя здраво считать." оказываеться и нет.

Дисконтирование, расчет будущей стоимости. Смотря с какой стороны подойти.

PV = 200*(1+0,03)^10=268 ???

Что такое 200? Может попробуйде подставить 250, посмотрите может что-то нарулите.
По инфляции достаточно официальной инфляции США и оф. инфляции Украины для того чтоб понять что есть что.

В образование давно все вложено и окуплено с головой.

Приведение к моменту времени в прошлом называют дисконтированием.
Приведение к моменту в будущем называют наращением (компаундированием).

Вы понимаете разницу?

По инфляции достаточно официальной инфляции США и оф. инфляции Украины для того чтоб понять что есть что.

Дак что есть что? Стоимость ресурса денежного в Украине 3% на протяжении 2000-09 гг.
А что с з/п у вас 350 дол., Вы так и не ответили.
И забудьте про доллар вы не США
Итак Ваша логика.
1 кв. м. - 2000 год. - 250 дол. = 250 * 5 = 1250 грн.
Наращиваем FV = 1250*(1+0,2)^10 = 7740 грн.
где 0,2 (20%) - ставка. Дешевле гривна не стоила за этот период.

Я разницу знаю. Не надо меня учить. Я вам все писал.

А это расчеты лично ваши. Я такое бы никогда не прикидывал. А Среднегодовая инфляция гривны 2000-2008 г. 12,5%.
Поэтому свой расчет смело можете корректировать 7740*12,5%/20% = 4837,5 грн.

20% - это наверное ставка по кредиту? Как тупо.

При ваших условиях тогда застройщик полностью за кредитные деньги при ставке 20% год. строит объект 10 лет . Просто диву даешься, когда анализируешь расчеты.

Но для информации
1. Объкты строятся гораздо быстрее, оборотность капитала гораздо быстрее.
2. Строятся не только за кредитные деньги, а за личные и инвестиционные (привлеченные) в большей мере.

В общем то чему-то учился, но до конца не доучился.

Отлично, тогда скажи, если все так быстро, что тогда вот это из твоего поста

"Прес релизы читаю, но есть бошка своя здраво считать.
2. После кризиса 1998 года более менее уравновесился сам РН (он обвалился в 2 раза). По состоянию на 2000 г. метр кв. стоил в среднем 250 долл. Это реальная цена до начала надутия цен на РН (надутие пошло сразу после Бен Ладена в США).
Продисконтируйте эту стоимость на 10 лет вперед в долл. при среднегодовой инфляции долл за этот период (3% 2000-2009) = 336 долл/метр."

Что ты дисконтировал и зачем тогда?

Хотя спорить с специалистом, который зарабатывает среднюю зарплату 350 дол. наверно с моей стороны будет полным невежеством

Цитата с твоего поста:

"Прес релизы читаю, но есть бошка своя здраво считать.

1. Анализ РН зарубежных стран показывает, что при нормальном развитии РН метр квадратный в соотношении к средней з/п равен примерно 1 к 1. По Киеву сейчас средняя з/п 350 долл. На пике пузыря составляла 600 долл."

Тупо ставкой дисконта брать - выдуманую среднегодовую инфляцию в США в 3%
Ті где находишься в Украине или в США и каккая стоимость денег там и тут.
И к слову сказать сама инфляция в США была не 3% http://www.bls.gov/data/#prices

А теперь самое главное, запиши себе где-то на бумажечки, память не балует я как посмотрю. Ставка инфляции не может являться ставкой дисконтирования так как не отражает все риски инвестирования это как минимум. А как максимум не является
альтернативой. По твоей логике средняя инфляции это альтернатива без рискового зарабатка в год в виде того же депозита.

Для непонимающих стоимость объекта с рисками и депозитами описаны были ранее.
Если писал 3% то значит 3%.

http://www.rateinflation.com/inflation- ... n-rate.php

logika
Позволю вмешаться в ваш спор.По Киеву в прошлом году средняя себестоимость строительства составляла 4500 грн.При этом материалы например арматура была почти в два раза дороже.Учитывая что зарплата у строителей в гривнах естественно, осталась почти на том же уровне добавляем сюда 15-20% рентабельности (что для строительных фирм есть нормой например в той-же Европе) то 4200грн за метр есть очень даже хорошая цена.

Ух ты ж! У кого себестоимость такая? Чем докажете? А 800 убитых за метр не хотите? Голые затраты без раздачи пожарникам, архитектуре, ..., району, в мерию и на социалку... Со всем где то в полторушку вкладывалось (не в центре, там только за землю и за дозвил сумму выкатят, нулей не хватит .

logika
да.

Прес релизы читаю, но есть бошка своя здраво считать.

1. Анализ РН зарубежных стран показывает, что при нормальном развитии РН метр квадратный в соотношении к средней з/п равен примерно 1 к 1. По Киеву сейчас средняя з/п 350 долл. На пике пузыря составляла 600 долл.
2. После кризиса 1998 года более менее уравновесился сам РН (он обвалился в 2 раза). По состоянию на 2000 г. метр кв. стоил в среднем 250 долл. Это реальная цена до начала надутия цен на РН (надутие пошло сразу после Бен Ладена в США).
Продисконтируйте эту стоимость на 10 лет вперед в долл. при среднегодовой инфляции долл за этот период (3% 2000-2009) = 336 долл/метр.
3. Здравомыслящий бизнесмен, инвестор не пойдет на окупаемость инвестиций в РН более 7-8 лет. Только при*** ломятся на окупаемость 15-25 и более лет.
Расчет:
1к кв. рента 230 долл/мес. (должна еще падать, уменьшаться) *10 мес * 8 лет = 18400 долл / 38 м. кв. = 484 долл / метр.
*10 мес * 7 лет = 16 100 долл / 38 метров = 423 долл./метр.

Но арендные ставки еще будут падать. так как курс гривны еще будет валиться. Соответственно реальная стоимость объекта будет падать вместе с арендными ставками.

4. Банки уже не выдадут левые деньги дуракам на руки.
Банк при оценке объекта недвижимости будет учитывать доходный метод к сопоставлению альтернативного источника дохода к ренте. Это нормальная практика банка.

Стоимость объекта = Чистая рента объекта за год/ среднюю депозитную ставку.

1к кв. = рента 230 долл/мес. (должна еще падать, уменьшаться) *10 мес / 12% депозит в долл = 19 166 долл. И сумму кредита дают как правило 50% от объекта оценки и не имеют права дать больше 80% от оценки объкта.
А % по депозиту вряд ли опустится менше 10% потому, что риски нахождения валюты в Украине не окупаются при депозитной ставке менше 10%.

5. Стоимость 1к кв. по объявлениям 40 тыс. долл. Если вы сейчас инвестируете эти деньги в покупку этого актива, то за год от аренды вы получите 2300 долл. примерно.
Альтернативно покладя аналогичную сумму на депозит в банк под 12% (а есть 13, 14%) = 40 000 долл * 12% годовых = 4800 долл.

Несостыковка между доходностью 2300 и 4800 долл. Это дырка, которая исчезнет. Это говорит что что-то здесь не то. При том учитывайте здесь, что арендные ставки будут падать еще.
п.5 взаимосвязан в п.4 И это говорит, что актив не соответствует его реальной стоимости.

Учитывайте, что курс нац. валюты будет падать еще, доходы будут падать, арендные ставки будут падать.

6. Родное Маями в 2007 г. на пике пузыря 2к кв (85 метров) стоит 180 000 долл. За 2 года обвалилась до 30 000 долл. И сейчас составляет 350 долл/метр. Орландо 160-250 долл/метр.
При этом доходы средние по региону выше в 7-10 раз киевских. Аппартаменты висят в продаже, не сильно раскупаются. Перекрыли кредиты, нет денег на покупку. При этом кредитная нагрузка 7% в долл, а не 15% как в Украине.

7. Украинское правительство по Киеву максимум дает 4200 грн/метр. В правительстве сидят не дураки и они знают реальную стоимость метра. Расчетный курс гривны уже 12-13 грн/долл.
4200 грн/12 грн = 350 долл / метр. (сейчас 4200/8,5 = 495 долл)

В двух словах все выгладит так. Можно и поконкретней и более детально рассматривать, более сложнее. Но для понимания всей ситуации пока этого достаточно.

Каждый делает свои выводы и никто никому ничего не навязывает. Но если есть притензии, то пожалуйста конкретно без дурачества, потому что не прокатит. Я знаю стоимость денег, поэтому я бизнесмен, а не риэлтор. А риэлторы - это не бизнесмены.

Поэтому и имеем:
1. 350 долл
2. 336 долл.
3. 423 долл. при дальнейшем обвале.
4. и 5. 504 долл при дальнейшем обвале
6. 350 долл если развинемся как США, в противном случае д*** ниже 350 долл.
7. 495 долл при дальнейшем обвале до 350 долл.

Дальше (350+336+423+504+350+495)/6 = 410 долл. / метр с дальнейший обвалом в связи с обвалом курса, реальных доходов, арендной платы.

4

не лень писать столько было


"1. По Киеву сейчас средняя з/п 350 долл. На пике пузыря составляла 600 долл."

У вас з/п - 350 дол.? Вы кем работаете. Простите за нескромность.

"2. Продисконтируйте эту стоимость на 10 лет вперед в долл. при среднегодовой инфляции долл за этот период (3% 2000-2009) = 336 долл/метр."

А каким боком сюда доллар. Или украинские застройщики имели доступ к денежному ресурсу на уровне 3% годовых. При чем тут инфляция в США, к слову сказать она не такая была. Логично брать ставку ЛИБОР.
Инфляцию можно глянуть и подсчитать тут http://www.bls.gov/data/inflation_calculator.htm
А зачем дисконтировать если надо наращивать. При чем дисконтировали в кавычках Вы неправильно.
Верно так - PV = 200*(1+0,03)^10=268.


Дальше не хочу и комментировать вложите лучше в своё образование деньги а не в недвижимость за 336 долл/метр.

ПС . И вот этого "Прес релизы читаю, но есть бошка своя здраво считать." оказываеться и нет.

Дисконтирование, расчет будущей стоимости. Смотря с какой стороны подойти.

PV = 200*(1+0,03)^10=268 ???

Что такое 200? Может попробуйде подставить 250, посмотрите может что-то нарулите.
По инфляции достаточно официальной инфляции США и оф. инфляции Украины для того чтоб понять что есть что.

В образование давно все вложено и окуплено с головой.

Приведение к моменту времени в прошлом называют дисконтированием.
Приведение к моменту в будущем называют наращением (компаундированием).

Вы понимаете разницу?

По инфляции достаточно официальной инфляции США и оф. инфляции Украины для того чтоб понять что есть что.

Дак что есть что? Стоимость ресурса денежного в Украине 3% на протяжении 2000-09 гг.
А что с з/п у вас 350 дол., Вы так и не ответили.
И забудьте про доллар вы не США
Итак Ваша логика.
1 кв. м. - 2000 год. - 250 дол. = 250 * 5 = 1250 грн.
Наращиваем FV = 1250*(1+0,2)^10 = 7740 грн.
где 0,2 (20%) - ставка. Дешевле гривна не стоила за этот период.

Я разницу знаю. Не надо меня учить. Я вам все писал.

А это расчеты лично ваши. Я такое бы никогда не прикидывал. А Среднегодовая инфляция гривны 2000-2008 г. 12,5%.
Поэтому свой расчет смело можете корректировать 7740*12,5%/20% = 4837,5 грн.

20% - это наверное ставка по кредиту? Как тупо.

При ваших условиях тогда застройщик полностью за кредитные деньги при ставке 20% год. строит объект 10 лет . Просто диву даешься, когда анализируешь расчеты.

Но для информации
1. Объкты строятся гораздо быстрее, оборотность капитала гораздо быстрее.
2. Строятся не только за кредитные деньги, а за личные и инвестиционные (привлеченные) в большей мере.

В общем то чему-то учился, но до конца не доучился.

Отлично, тогда скажи, если все так быстро, что тогда вот это из твоего поста

"Прес релизы читаю, но есть бошка своя здраво считать.
2. После кризиса 1998 года более менее уравновесился сам РН (он обвалился в 2 раза). По состоянию на 2000 г. метр кв. стоил в среднем 250 долл. Это реальная цена до начала надутия цен на РН (надутие пошло сразу после Бен Ладена в США).
Продисконтируйте эту стоимость на 10 лет вперед в долл. при среднегодовой инфляции долл за этот период (3% 2000-2009) = 336 долл/метр."

Что ты дисконтировал и зачем тогда?

Хотя спорить с специалистом, который зарабатывает среднюю зарплату 350 дол. наверно с моей стороны будет полным невежеством

Цитата с твоего поста:

"Прес релизы читаю, но есть бошка своя здраво считать.

1. Анализ РН зарубежных стран показывает, что при нормальном развитии РН метр квадратный в соотношении к средней з/п равен примерно 1 к 1. По Киеву сейчас средняя з/п 350 долл. На пике пузыря составляла 600 долл."

Тупо ставкой дисконта брать - выдуманую среднегодовую инфляцию в США в 3%
Ті где находишься в Украине или в США и каккая стоимость денег там и тут.
И к слову сказать сама инфляция в США была не 3% http://www.bls.gov/data/#prices

А теперь самое главное, запиши себе где-то на бумажечки, память не балует я как посмотрю. Ставка инфляции не может являться ставкой дисконтирования так как не отражает все риски инвестирования это как минимум. А как максимум не является
альтернативой. По твоей логике средняя инфляции это альтернатива без рискового зарабатка в год в виде того же депозита.

Для непонимающих стоимость объекта с рисками и депозитами описаны были ранее.
Если писал 3% то значит 3%.

http://www.rateinflation.com/consumer-p ... al-cpi.php

посмеялся сегодня. спасибо
вот с такой же лёгкостью разваливаются и ваши остальные догмы

logika
Позволю вмешаться в ваш спор.По Киеву в прошлом году средняя себестоимость строительства составляла 4500 грн.При этом материалы например арматура была почти в два раза дороже.Учитывая что зарплата у строителей в гривнах естественно, осталась почти на том же уровне добавляем сюда 15-20% рентабельности (что для строительных фирм есть нормой например в той-же Европе) то 4200грн за метр есть очень даже хорошая цена.

Ух ты ж! У кого себестоимость такая? Чем докажете? А 800 убитых за метр не хотите? Голые затраты без раздачи пожарникам, архитектуре, ..., району, в мерию и на социалку... Со всем где то в полторушку вкладывалось (не в центре, там только за землю и за дозвил сумму выкатят, нулей не хватит .

ну вот, почему то все стремятся вспомнить какую то до кризисную себестоимость

пора бы очнуться и посмотреть что в стране твориться
и заметить что практически на все, что нужно для стройки, снизились цены,
в том числе и на взятки пажарникам

и чо спорить то, и ниже себестоимости продадут, если спроса не будет(думаю ни кто не будет спорить, шо стране еще долго из этой пастки выбираться)
кредиты подожмут, жилфонд пустой ветшать начнет, крошиться рушиться без отопления ремонта

а себестоимость новая и есть озвученная КМ
а то что многие не согласны продавать, так многие еще верят в чудеса, особенно взявшие гыпотеку на хрущ на окраине, в доме, который по окончанию выплат будет стоять пустой и отсоединенный от комуслуг, бо через 15 лет нас останется намного меньше, чем сейчас, это очевидно при такой динамике смертности и рождаемости, да и жить на этой территории могут комфортно не более 30 млн, бо лишнего народу щас валом
потому что место нам уже уготовано МВФ - Агарно-сырьевая страна, импортер ширпотреба