Коли розпочнеться обвал нереальних цін на житло у Києві?
+Додати тему
Відповісти на тему
Ринок нерухомості. Ціни на квартири та земельні ділянки, аналітика, прогнози. Купівля та продаж нерухомості, оренда квартир та офісів, пропозиції комерційної нерухомості. Ріелтори та агентства нерухомості в Україні
В Киеве подорожали квартиры на «вторичке» на 10-20% за 2019 год: цены по районам
Самыми дешевые однушки в Святошинском районе. Купить квартиру здесь можно в среднем за $33 000.
Больше всего подорожали однушки в Дарницком районе — на 22%. Теперь купить здесь однокомнатную квартиру стоит уже не $41 100, а $50 000, при этом предложений здесь больше всего.
Если P/R от 1 до 15, цены на недвижимость привлекательные, и ее гораздо лучше покупать, чем арендовать; если от 16 до 20 – как правило, лучше покупать, если более 21 – цены на недвижимость завышены и ее гораздо лучше арендовать, чем покупать.
Некоторые аналитики считают, что если P/R больше 25, то рынок значительно перегрет и образует «мыльный пузырь».
По данным Globalpropertyguide, в Европе P/R значительно меняется от страны к стране. Молдова = 10, Украина = 11, Черногория = 13, Румыния = 16, Венгрия = 17, Хорватия = 17, Латвия = 18, Болгария = 21, Германия = 23, Италия = 26, Россия = 26, Франция = 28, Финляндия = 28, Австрия = 28, Мальта = 31, Швейцария = 32, Греция = 35, Великобритания = 48, Андорра = 49, Монако = 53!
Привожу данные по части рынка, мне знакомого не понаслышке. Куплен котлован в рассрочку в 2014 году за 80 тыс фунтов, счас подобное - 165-170 тыс в том же доме. Сдается за 850 в месяц. Ориентир аренды в 14 году был 575-625.
P/R = 165/10.2 = 16.2, выходит покупать еще выгодно, но очереди на покупку не очень видно. Очень быстрый рост, доходы среднестатистического англичанина так не выросли. Им остается вариант - арендовать. Основной покупатель сейчас, как я - иностра / или англичанин / с заграничной котлетой.
Вы взяли аренду со стороны арендатора, грязными, тогда как для этого расчета берут сколько остается чистыми после налогов, обязательных расходов и т. п. Может авторы берут по столице, где цена жилья выше.
Если P/R от 1 до 15, цены на недвижимость привлекательные, и ее гораздо лучше покупать, чем арендовать; если от 16 до 20 – как правило, лучше покупать, если более 21 – цены на недвижимость завышены и ее гораздо лучше арендовать, чем покупать.
Некоторые аналитики считают, что если P/R больше 25, то рынок значительно перегрет и образует «мыльный пузырь».
По данным Globalpropertyguide, в Европе P/R значительно меняется от страны к стране. Молдова = 10, Украина = 11, Черногория = 13, Румыния = 16, Венгрия = 17, Хорватия = 17, Латвия = 18, Болгария = 21, Германия = 23, Италия = 26, Россия = 26, Франция = 28, Финляндия = 28, Австрия = 28, Мальта = 31, Швейцария = 32, Греция = 35, Великобритания = 48, Андорра = 49, Монако = 53!
Сдается за 850 в месяц. Ориентир аренды в 14 году был 575-625.
P/R = 165/10.2 = 16.2, выходит покупать еще выгодно, но очереди на покупку не очень видно.
Вы взяли аренду со стороны арендатора, грязными, тогда как для этого расчета берут сколько остается чистыми после налогов, обязательных расходов и т. п. Может авторы берут по столице, где цена жилья выше.[/quote]
Думаю, что авторы берут столицы государств или главные города. Но, Влад, в вашем скрине нет ни слова, как берется R (чистая ли она или грязная). Так что я считал, как мне интересно было. Допустим после расходов будет 600-650 в месяч чистыми, это хорошо или плохо?
И не забывайте, в Англии до 12 500 в год, нет налога на доходы. Примерно в гривне 375-400 тыс в год без налогов. Нормально же? Главное, что все честно
change_pm написав:А выложите картинку, как изменялась цена?
Она не изменялась пока, это новый объкет. Люди стартуют с такой ценой. Там конечно цена на жилье с ремонтом, но всё равно космос полнейший даже за центр.
change_pm написав:Но, Влад, в вашем скрине нет ни слова, как берется R (чистая ли она или грязная).
Почитал внимательно, действительно считается аренда грязными, без учета расходов. Не понимаю почему. Не приводил ссылку потому что она старая, и потому что она, в основном, не про наш рынок.
Не покупайте недвижимость, чтобы ее сдавать
Наилучший и простой способ определить, завышены ли цены на недвижимость – это посчитать соотношение цены квартиры к стоимости ее годовой аренды без учета расходов, известное в мире как price-to-rent ratio (P/R ratio), или коэффициент валовой арендной платы (Gross Rent Multiplier). Например, квартира стоит 5 миллионов рублей, сдавать в аренду ее можно на 25 тыс. рублей в месяц, т.е. в год 300 тыс. руб. P/R = 5 000 000 / 300 000 = 16,67. Грубо говоря, 16,5 лет уйдет на возврат стоимости квартиры, без учета потерь на расходы.
Этот индекс показывает не только инвестиционную привлекательность жилой недвижимости, но и вообще целесообразность ее покупки. В мире многие эксперты не советуют вкладывать деньги даже в собственное жилье, если оно продается по чрезмерно высокой цене.
В США в 70-, 80- и 90-х годах P/R колебался между 10 и 14. В последние годы он, в среднем по стране, равен 20, в округе Вашингтона – более 20, в Бостоне, Нью-Йорке, Лос-Анджелесе – более 25, в Калифорнии – более 35. При этом специалисты по недвижимости в США считают, что если P/R более 20, то расходы владельца недвижимости будут выше расходов арендатора, то есть выгоднее арендовать жилье, чем покупать. Расчет соотношения P/R по всем Штатам показал, что в 40 из 50 крупных городов на сегодняшний день недвижимость выгоднее арендовать, а инвестировать в нее категорически не следует.
change_pm написав:Но, Влад, в вашем скрине нет ни слова, как берется R (чистая ли она или грязная).
Почитал внимательно, действительно считается аренда грязными, без учета расходов. Не понимаю почему. Не приводил ссылку потому что она старая, и потому что она, в основном, не про наш рынок.
Не покупайте недвижимость, чтобы ее сдавать
Наилучший и простой способ определить, завышены ли цены на недвижимость – это посчитать соотношение цены квартиры к стоимости ее годовой аренды без учета расходов, известное в мире как price-to-rent ratio (P/R ratio), или коэффициент валовой арендной платы (Gross Rent Multiplier). Например, квартира стоит 5 миллионов рублей, сдавать в аренду ее можно на 25 тыс. рублей в месяц, т.е. в год 300 тыс. руб. P/R = 5 000 000 / 300 000 = 16,67. Грубо говоря, 16,5 лет уйдет на возврат стоимости квартиры, без учета потерь на расходы.
Этот индекс показывает не только инвестиционную привлекательность жилой недвижимости, но и вообще целесообразность ее покупки. В мире многие эксперты не советуют вкладывать деньги даже в собственное жилье, если оно продается по чрезмерно высокой цене.
В США в 70-, 80- и 90-х годах P/R колебался между 10 и 14. В последние годы он, в среднем по стране, равен 20, в округе Вашингтона – более 20, в Бостоне, Нью-Йорке, Лос-Анджелесе – более 25, в Калифорнии – более 35. При этом специалисты по недвижимости в США считают, что если P/R более 20, то расходы владельца недвижимости будут выше расходов арендатора, то есть выгоднее арендовать жилье, чем покупать. Расчет соотношения P/R по всем Штатам показал, что в 40 из 50 крупных городов на сегодняшний день недвижимость выгоднее арендовать, а инвестировать в нее категорически не следует.
"Эксперты" пишут об этом с 2008го года. Те, кто их послушал и не купил в Вашингтоне, Бостоне, Калифорнии, теперь видят ценники выросшие в 2-3 раза. А так, да - все правильно.
Додано: Чет 16 січ, 2020 11:57
