Купуємо для здачі в ОРЕНДУ Львівську Нерухомість!

Coder добре пише, відчувається смак естета. Впевнений що десь такі самі люди (архітектори, інтелегенція) збудували історичний ареал міста і відповідно сформували попит на нього (як на атрибут життя). Та не тільки збудували, але й трансформували, шляхом тієї ж перебудови з особняків на квартальну забудову, тощо

У людей по типу Успіха інше бачення. Це маргінальне бачення вигоди. Воно ніби і нормальне явище, коли людина вміє знайти те саме, але за меншу ціну. Тут нещодавно той же Кодер розписував "добру оселю", так от це місце де якраз і оселяються такі Успіхи (не маю на меті задіти самого Успіха\Долярчика).

Підійдіть в той район - у мешканця буде квартира, яку купилось за умовних 40 тисяч доларів, в квартирі буде ремонт за умовних 25-30 тисяч і обов'язково буде великий автомобіль по типу бмв\ауді, ціною 30 тисяч, можливо, пригнаний з-за кордону, тобто куплений дешевше (все згідно вигідної логіки Успіха)

Що ми маємо, маргінали вклали в своє життя 100 тисяч долларів, вклали в ремонт помешкання суму, яка не здорожчує актив, адже складає доволі питому частину (60%+) ціни голої інвестиції. Фактично це втрачені кошти. І ще мають дорогий автомобіль, який дешевшає кожен день. І все це в дуже посередній локації і жахливій забудові яку зробили теж по принципу "так дешевше будувати".

З точки зору оренди - термітник найпростіша опція, поріг входу мінімальний, зазвичай є розтермінування, плюс забудовник вміло маніпулює думкою потенційних інвесторів, змушуючи їх робити "власний" вибір на свою користь.

В короткостроковій перспективі - власник отримує таку бажанну бетонну комірку, швиденько робить ремонт і шукає орендаря.

В середньостроковій перспективі - половина квартир в мурашнику починають конкурувати на ринку оренди (адже для цього їх там і купували, вірніше не купували, а вміло продавали)

В довгостроковій перспективі - поруч з'являються наступні секції і виникає локальне перенасичення ринку а ще виникає перевантаження інфраструктури, що відповідно зменшує комфорт проживання (та оренди). Це в свою чергу зменшує попит і призводить до зменшення ціни. Актив стає пасивом, втрачає свою привабливість новизни і гарного рендеру, його ще й продати стає важче, адже інтерес падає (вірніше він є, але за відповідний прайс), плюс дорогий ремонт дешевого за своєю суттю житла теж нікого не цікавить і в ціну увійти не може.

А насправді "інвестор" лише досягає цілі, яку вміло нав'язав йому забудовник.

З однієї сторони шкода, що любителі наживи фактично є співучасниками нищення гармонії і зручності проживання. З іншої сторони розумієш, що вони не складають конкуренції в дійсно цікавих проектах чи об'єктах. І не думаю що взагалі когось треба вчити власного світогляду. Для чого вирощувати собі конкурента? Забудовник вміло знайшов лохів, яким впарив довгостроковий неліквід. А інвестори думають, що вклавши ще в ремонт і під'їхавши на своєму впізнаваємому авто, вони досягли успіху...

Хоч якась нормальна дискусія в кінці кінців після "сільського інвестора".
По суті:
"це буде квартира в "космічній" локації - тихому зеленому прицентральному районі, в ідеалі - польский "люкс" забудови 1930их років. Також може бути пізня Австрія, з хорошим плануванням
в більшості випадків ціна 2-кімнатної квартири (55-70 м2) приблизно $90-100K+, але трапляються цікаві варіанти в межах $70-80K. Ще $40-50К потрібно буде вкласти в хороший ремонт (з реставрацією оригінальної столярки, скорше за все, доведеться зробити якісь ремонтні роботи в під'їзді, як варіант, зорганізувати сусідів, і т. ін.)
за $120K можна отримати квартиру, яка буде здаватися за $500-600 на місяць, і передаватиметься "з рук в руки" "

Польский люкс -чи вистарчить 40-50К,маю сумніви- стара каналізація і так далі.
Але я теж прихильник соціального інвестування для покращення міста,тому за космічну локацію. Те що зараз будують просто жах. Однак пару забудівельників ще є нормальних.
Зараз трохи став вибір- злити бетон і крипту ,все в + великому і зайти в щось серйозне. Думаю може краще зайти в комерційну нерухомість? Все таки навіть 100 метрів в хорошій локації буде приносити набагато більше ніж 500$
Чи все таки реінвестувати і покращити якийсь будинок?

Думаю може краще зайти в комерційну нерухомість?

Ну сами смотрите, есть ряд объектов в ожидании арендаторов долгое время
По Городоцкой было много простоя. Особенно после игровых автоматов. За последний год, кстати, немного заполнилось, но мне кажется это мертвая кошка от асфальта отпружинила

Вы хотите в туристическом центре коммерческую недвигу?

Та люди б зрадістю їли тортики й тістечка, якщо би мали коштів більше, ніж тільки на чорний хліб!!!©

Я можу погодитися з цим твердженням в контексті купівлі Вашої першої квартири, коли Вам дійсно було потрібно забезпечити кращі умови проживання для Вашої сім'ї.

Але нерухомість для інвестицій - це вже зовсім інша історія. І я не бачу, що тут зміниться, коли у Вас буде умовний мільйон доларів. Замість того, щоб купити стару польску віллу, відреставрувати її, відкрити там затишний готель, і зробити його сімейним бізнесом, Ви купите цілий під'їзд смартів десь в Басівці (чи який там ще клаптик навколо Львова залишиться незабудованим), і будете тішитись тим, що Ви власник цілого гуртожитку.

Мельник/РІЕЛ, ніби має достатньо грошей, і що це йому дало? В них стали кращі проекти? Вони стали якісніше будувати? Ніт! Як будували лайно, так і будують. Зокрема через те, що такі як Ви створюєте попит на це лайно.

Але зараз посиплеться - треба більше заробляти і так далі, в цьому дусі...

Це саме те, про що я сказав вище. Люди Вам дають слушні поради, але вони Вам не подобаються, Ви їх ігноруєте, і вимагаєте щоб Вам говорили те, що Ви хочете почути, а тепер ще й почали затикати рота тим, хто мислить не так як Ви.

Просто одна ремарка. Долярчик+Успіх на цьому форумі живуть з 2015 року, я - з 2014. У вас сумарно більше 11000 повідмолень, в мене разом з цим - 127. У Вас майже в 90(!) разів більше. Якби Ви цей час замість читання/флудіння на форумі витратили на те, що б щось вивчити корисне, то вже б могли і більше заробляти.

Але... kozlodoev правий. Для чого вирощувати собі конкурента? Тому припиняю.

Думаете вам удастся сдать по той цене что вы пишете?
Даже если в этом году выйдет, то что будет в последующих?

Я ще жодних конкретних кроків не зробив, ще немає що здавати Але всі питання дуже слушні, тому я ще спостерігаю/аналізую. До COVID не було планів додавати нерухомість у Львові, це вже з'явилося під час пандемії, як план Б. Останні події додали ще більше невизначеності.

Но меня очень беспокоит:
Подорожание теплоносителей, на порядок

Ну, власне, в нас є наша стара квартира з ЦО, яка зараз здається. Минулого року орендарі попросили зробити їм знижку на час опалювального сезону, ми пішли їм назустріч. Це, до речі, один з аргументів за те, щоб продати квартиру з ЦО, і купити щось в ближньому центрі. Навіть, якщо вона буде стояти пуста, то взимку це буде суттєво дешевше.

Слепой тренд на новострои (не австрийский, не польский)

"Тренд" в якому сенсі? Всі хочуть знімати квартири в новобудовах? Ну, мабуть більше, але далеко не всі. Є люди, які цілеспрямовано шукають ближній центр. Але пропозиції немає - квартири передають з рук в руки, часто вони не доходять до оголошень (те, про що писали 5396669, і athena1). Відчасти через це складається враження, що цей сегмент ринку не існує.

А яку роль буде грати тут ЛКП чи ОСББ які господарюють в цьому будинку?

Ну, не головну, це точно Покладатися на ЛКП/ОСББ, це так само як чекати зарплату вчителів в $4000. Я розглядаю будинок, в якому я живу, як свій. І це "МЕНІ потрібно зробити", а не "мені потрібно, щоб ХТОСЬ зробив". Тому з ЛКП все просто. Задача мінімум - це щоб вони не заважали. І я їм подякую, якщо вони чимось допоможуть. В мене тут було декілька дописів, в яких я описував деякі деталі з процесу ремонтів.

1. В нас в під'їзді є балкони в двір. Вони були, скажімо так, трохи неохайні. Коли ми робили ремонт, ми закупили трохи більше плитки (на свій балкон в квартирі + на три балкони в під'їзді) і попросили нашого плиточника постелити плитку не лише на балконі в квартирі, але й на балконах в під'їзді. ЛКП до відома не ставив. Зате тепер коли мені потрібно вийти витріпати килимок, я це роблю на охайному балконі.

2. В нас в будинку був аварійний дах. Наш сусід зібрав всі документи і подав на програму співфінансування від міста: 30% заплатили мешканці (по факту, ми з ним вдвох), 70% - місто. ЛКП в курсі, тому що частина документів була з їх підписами/печатками. Далі - Прозорро, підрядник. Проект, звичайно, був найдешевший (дерево + металопрофіль), тому ми додатково з підрядником домовились, щоб зробити "як для себе", і за окремі гроші покращили проект (докупили мембрану і гарні FAKRO'вські слухові вікна і попросили це все доставити). Про цю частину ЛКП/місто, думаю, не в курсі.

3. Цього року поговорили з сусідами, і подалися на реставрацію брами (будинок - пам'ятка архітектури). Знову 30% - мешканці, 70% - місто. Кажуть, що є велика черга, в 2022 будуть розгрібати заявки попередніх років. Тобто за нашу раніше 2023-2024 не візьмуться. Подивимось, як воно буде.

4. Будинку майже 90 років, відповідно труби/каналізація були не в ідеальному стані. Домовились із сусідами, поміняли стояки (і водяний і каналізаційний). Матеріали, по квартирах - в кожного свої, в підвалі (загальні) - за наш рахунок. Всі роботи робив наш сантехнік, окрім заміни центрального крану в підвалі - тут прийшов сантехнік від ЛКП, за що йому дуже дякую.

5. В іншому будинку була проблема з водостоком - в нас і в сусідки-пенсіонерки поверхом вище трішки замокала стіна на балконі. Треба було замінити водосточну трубу. Домовились так - з нас гроші, з сусідки її час і вся паперова тяганина. Вона добила ЛМР+ЛКП. ЛКП сказало, що матеріали вони дадуть свої, а роботу треба буде оплатити. Ми оплатили роботу по заміні водостоку (але нам це пішло в рахунок квартплати, потім десь рік приходили нульові рахунки). Ну і оскільки в ході заміни ми трішки змінили розташування, то ще зробили міні-ремонт сусідці на балконі (залили стяжку). Ну і з трубами була та сама історія, що і в першому будинку.

Польский люкс -чи вистарчить 40-50К,маю сумніви- стара каналізація і так далі.

Мені зараз важко сказати. Ми закінчили свої ремонти на початку 2019. Чув, що з тих часів все дуже сильно подорожчало (і робота, і матеріали), але не знаю як сильно. В нас повний ремонт на 64 метрах потягнув ~$36K (з них $8K - щоб вийти на нульовий цикл). Заміна старої каналізації - це були копійки, порівняно з, наприклад, smart системою опалення, чи кухнею з фурнітурою Blum.

Думаю може краще зайти в комерційну нерухомість? Все таки навіть 100 метрів в хорошій локації буде приносити набагато більше ніж 500$

Та от немає в мене такої впевненості. Якщо нам з 14 жовтня знову включать червону зону, то не знаю... ще й досі бачу речі вивіски оренда, ми ще від попереднього карантину не повністю оговтались. Якщо комерція, то може надійніше дивитися в складські приміщення (online retail і все таке), але ту тему потрібно вивчати.

kozlodoev

Шкода, що +1 під повідомленням можна натиснути лише один раз. Тисну віртуальну руку!

Зараз трохи став вибір- злити бетон і крипту ,все в + великому і зайти в щось серйозне. Думаю може краще зайти в комерційну нерухомість? Все таки навіть 100 метрів в хорошій локації буде приносити набагато більше ніж 500$

Аналогічні думки зараз, тільки крипту всю зливати не буду, з комерціїю під дитячий садок чи щось такого типу - вкладень не так багато, термін простою навіть в карантин - мінімальний, і менше проблем ніж з квартирою в оренду. Тут ціна оренди напряму звязана з площею, а не 1 кімната то 1 кімната, і байдуже чи там 35 метрів чи 65

[2]

Успіх Долярчик, це ти?

Успіх Долярчик, це ти?

Він, ребрендинг провів

Якщо по темі, то в 2018 році, я не планував збільшувати кількість нерухомості в Україні, але через COVID з кінця минулого року ліниво моніторю ринок. Якщо вирішу купувати квартиру під здачу у Львові, то план буде приблизно такий:

• це буде квартира в "космічній" локації - тихому зеленому прицентральному районі, в ідеалі - польский "люкс" забудови 1930их років. Також може бути пізня Австрія, з хорошим плануванням
• в більшості випадків ціна 2-кімнатної квартири (55-70 м2) приблизно $90-100K+, але трапляються цікаві варіанти в межах $70-80K. Ще $40-50К потрібно буде вкласти в хороший ремонт (з реставрацією оригінальної столярки, скорше за все, доведеться зробити якісь ремонтні роботи в під'їзді, як варіант, зорганізувати сусідів, і т. ін.)
• за $120K можна отримати квартиру, яка буде здаватися за $500-600 на місяць, і передаватиметься "з рук в руки".

Скажете "невигідно"? А тут знову все відносно. Хтось менше ніж за 10% з дивану не злізе, для мене 5-6% (4-4.8% після податків, або 5.7% якщо оптимізовувати) - ще минулого року (до нинішніх рівнів доларової інфляції) був би прийнятним результатом.

Теж дивлюсь такі варіанти для інвестиції, поки таку щоб приглянулось, і ціна менше 100к - ще не знайшов. Це більше інвестиція для душі, морально не можу зробити ремонт "на відмахайся". На рахунок гарного ремонту і відновлення старих речей - з теперішніми цінами ще піде від 50тис. Ще не вирішив чи здавати в оренду в результаті, чи продавати готову

Але нерухомість для інвестицій - це вже зовсім інша історія. І я не бачу, що тут зміниться, коли у Вас буде умовний мільйон доларів. Замість того, щоб купити стару польску віллу, відреставрувати її, відкрити там затишний готель, і зробити його сімейним бізнесом, Ви купите цілий під'їзд смартів десь в Басівці (чи який там ще клаптик навколо Львова залишиться незабудованим), і будете тішитись тим, що Ви власник цілого гуртожитку.

Слушні думки. Оренда смартів - це фактично масовий сегмент, який доступний кожному. Більше того, саме в цю нішу відверто загоняють самі забудовники, звідусіль навішуючи відповідну рекламу.

В мене у всіляких ТРЦ вуха в'януть від засилля тієї реклами.

Одна їздить по усім відшибам на таксі, бо там її товарки купили собі бетонометри. У іншої в чоловіка маленька і треба збільшити, квартира тобто. У грінвіля постійно стартує нова секція самого комфортного житла (за версією грінвіля ж). І то все відкрито рекламується під інвестиціями в майбутнє і так далі. На білборди уваги вже навіть не звертаю. А люди входять в цю роль, яку їм нав'язують.

Інвестиції в бетон зараз такі ж трендові як депозити у свій час. І якщо гроші це найліквідніший актив, то нерухомість такою не є. Тут вже питання економічної складової, політичної ситуації, трендів на фінансових ринках, тощо.

Якщо взяти умовний проміжок часу з 2015 року по сьогодення, то можна сказати що інвестиція в бетон дозволила не втратити грошові активи, які були конвертовані в бетон. Все ж нерухомість виросла нехай вдвічі, умовно маємо 20% річних за 5 років (вірніше трішки менше якщо взяти складніший процент). Але це лише якщо цю нерухомість продати вже. В кінцевому результаті ми отримуємо вдвічі більше готівкового активу, але що саме сумне - за цей актив можна купити таку саму кількість бетонометрів, таку саму кількість арматури і таку саму кількість продуктів харчування.

Якщо нерухомість не продати, то вигода не зафіксована, вона лише віртуальна.

Реальною ж вона стане, якщо вийти в валютний кеш, а завтра відбудеться стрімка девальвація. Тільки цього ніхто не знає.

В довгостроковій ж перспективі, всі орендні квартири обростуть конкурентами, ринок насититься. Бо ми ж теж можемо почати повторювати за Успіхом, скуповуючи смарти цілими стояками. І тут саме основне питання, що буде тоді, коли захочеться мати повністю пасивний дохід, умовно років через 10+ - чи буде такий самий попит на наші вбиті смарти, чи доведеться таки робити ремонт з нуля, бо вони може будуть неконкурентноздатними з новими пропозиціями на ринку оренди в нових термітниках? А може навпаки, за цих 10 років десятки тисяч долярчиків не знайдуть нічого кращого, як купити бетонометри, тим самим перенаситивши ринок? Ще й за умови скорочення населення чи відтоку робочої сили? І постане питання продажу цих смартів, але кому?

На ці питання мені і самому важко відповісти. Вірніше теж присутнє бачення що масовий сегмент цього легкого на перший погляд бізнесу буде похований самими ж самоназваними "бізнесменами".

Не знаю жодного забудовника, який би здавав в оренду квартири, він їх лише продає. Ну а далі висновки можна зробити самому

Тобто правильний підбір локації тут буде теж мати вагоме значення !!!

Во-первых, все-таки тянет цена. Еслы бы на Топольной квартиры были бы по 2-3 тысячи, то с прицентралья и 700-летия многие бы переселились. Это для тех кто смотрит на цены.
Во-вторых, идет сегментация. Разделение общества. Есть люди с деньгами, которые принципиально хотят новострой. Да, есть так же любители австрияков и козырного центра.
В-третьих, при дорожании энергоносителей, все очень измениться. Ваши нишевые конкуренты снизят цену до 200-300 $ лишь бы хата не простаивала и с актива не превращалась в пассив.

Вот что меня беспокоит

Я з Вами не згоден.
Звичайно, що ринок тисне на всіх! Але є локації які густо забудовані і мають перспективу для подальшого будівництва, то, відповідно в кризові моменти ч/з брак попиту і надлишок пропозиції вони постраждають найбільше, а є локації, як то нпр в історичному прицентральному ареалі де пропозиція обмежена - є, була і буде, оскільки там поодинокі забудови, то вони постраждають найменше.