Інвестуємо в нерухомість закордоном

Купівля-продаж нерухомості в Туреччині: новинка року 2026.

З лютого в Туреччині набувають чинності нові правила, які кардинально змінюють процес продажу нерухомості та націлені на боротьбу з ухиленням від сплати податків. Експерти називають це найбільшою реформою на ринку за останні роки.

Головне нововведення - обов'язкова вказівка ​​кадастрового номера об'єкта (taşınmaz numarası) в оголошеннях про продаж. Це правило поширюється на всі онлайн-майданчики, такі як Sahibinden.com, Hepsiemlak та інші.

Кадастровий номер пов'яже ваше онлайн-оголошення безпосередньо з державними базами даних - Податковою службою (Maliye) та Кадастровим управлінням (Tapu).
Коли ви прийдете оформлювати угоду, співробітник кадастру зможе миттєво перевірити, за якою ціною ви виставляли нерухомість на продаж.

Що змінюється? На що вплине?
1. На невідповідність цін.
Це є ключовим моментом. Стара схема, коли в оголошенні стояла одна ціна (наприклад, 10 млн. лір), а в офіційному договорі (tapu) зазначалася занижена кадастрова вартість (наприклад, 5 млн. лір) для мінімізації податку, більше не працює. Якщо співробітник кадастру побачить таку розбіжність, в угоді може бути відмовлено, а до продавця та покупця виникнуть питання у податкових органів.

[Примітка: саме так було в вересні 2017 року, коли я купував квартиру в Анталії. Ринкова ціна була 160 000 лір (приблизно 49500$), а сам Забудовник запропонував вкладати ціну - для зменшення бази оподаткування - тоді 3%, зараз 4% - вказати ціну в 94 000 лір.].

2. На обсяг податку від угоди.
Податок на купівлю-продаж нерухомості складає 4% від вартості, зазначеної в TAPU (контракті). Тобто, тепер цей податок доведеться сплачувати із суми, максимально наближеної до реальної ринкової вартості, а не із заниженою кадастровою. Це збільшить витрати на оформлення правочину.
[ Примітка: за моєю оцінкою, в половині випадків все ж вказували «правильну» ринкову ціну обʼєкта. Але тільки в половині.]

3. На податок приріст вартості продавця.
Якщо ви володієте нерухомістю менше 5 років, під час продажу ви зобов'язані сплатити податок на приріст вартості (değer artış kazancı vergisi). Раніше його розраховували з різниці між заниженою ціною купівлі та заниженою ціною продажу. Тепер, коли обидві ціни стануть реальними, сума "прибутку" на папері може виявитися значно вищою, а отже, і податок буде більшим.
[Примітка: на відміну від українського законодавства податок при продажу нерухомості сплачує Продавець (в раді володіння менше 5 років); базою оподаткування є НЕ ціна обʼєкта, а той прибуток (якщо він є), який можливо - але не факт - отримав Продавець . Ще цікаво: ніякі нотаріуси до Угоди купівлі-продажу не мають відношення, все - прерогатива держави.]

4. На чистоту угоди.
Нова система робить ринок набагато прозорішим. Для покупця це плюс: знижується ризик шахрайства, оскільки об'єкт у оголошенні чітко ідентифікований. Для продавця це означає необхідність вести бізнес "у білу". Епоха "валізи з готівкою" для приховування реальної вартості йде в минуле.
[Примітка: Для Продавця є дуже великий позитив: якщо власник володів нерухомістю більше 5 років (наприклад, як я), то він ніяких податків не платить, а бонусом отримує офіційні документи які вказують на «чистоту походження» коштів в досить великому обсязі. Наприклад, станом на лютий 2026 року ринкова ціна моєї квартири 1+1 становить близько 110 000$. З яких я зовсім не повинен платити - в разі продажу - будь-яких податків.]

Моніторинг цін на квартири у всесвітньовідомому курорті на березі Середземного моря станом на лютий 2026 року.
Анталія.

Місто прийняло в 2025 році рекордну кількість туристів: більше 17 мільйонів.
Всі пройшли через дуже великий аеропорт Анталії.
Другий аеропорт провінції Анталії - неподалік від Аланії ("Газіпаша") прийняв значно менше.
Звісно, не всі туристи розмістилися в Анталії - "туристичні гіди" розвозили туристів по численним готелям - більшою мірою на схід від Анталії.

Цікаво, що ГІРСЬКА місцевість починається саме на заході міста Анталія - столиця провінції Анталія з населенням 2,5 мільйона мешканців та площею в 1,4 рази більшою за Київ.
Я не мешкаю в Анталії з 10 липня 2024 року, але зберігаю там свою квартиру 1+1 в дуже гарному ЖК на 19 квартир - є і плавальний басейн, і підвал, і парковка на території ЖК.
Утримання квартири на сьогодні складає 750 лір або 17,5 долари США на місяць. Погодьтеся: копійки.
Вважаю що це нормальна пристойна плата за зберігання об"єкта інвестицій.
В нас дуже гарний голова ОСББ - сам мешкає на першому поверсі та разом з найманим працівником ретельно дивляться за станом будинку.

Просто заради оцінки ситуації зробив моніторинг цін.
1 долар = 43,43 турецької ліри. Тому ціни в турецьких лірах можна оцінювати в українських гривнях, паритет майже 1=1.

В якості критерієв оцінки я беру завжди мікрорайон, який є оптимальним за співвідношенням "Ціна/розташування/інфраструктура" - якщо хочете "ЛЛЛ" - це дуже "солодкий" мікрорайон Hurma (за назвою фрукта - тут раніше були гігантські сади - зараз залишилися тільки помаранчеві) великого району Konyaalti (історична назва в перекладі: "Нижче міста Конья" - це якщо дивитися на мапу Туреччини).
Важливе зауваження: мікрорайон "закритий" для поселення іноземців, але з минулого року Міграційна служба видає Вид на проживання українцям - але без права подальшого (через 5 років) отримання громадянства.
Інформація з головного сайту продажу нерухомості - sahibinden.

1. Квартири нові в новобудовах. Квартири двокімнатні 1+1 - не "нульовий" (по-нашому "перший" поверх. зазвичай площа квартири 51...60 кв. м.
Всього 16 пропозицій для реального заселення. Є багато пропозицій на стадії будівництва - я їх НЕ дивився.
Найдешевші 4 650 000 лір/гривень;
Найдорожчі 6 500 000 лір/гривень.
Найдешевша: досить непогана квартира, але з дуже маленькою кухнею - її намагалися зробити окремою, а не як зазвичай - салон. На підлозі керамограніт. Брутто 55, нетто 50 кв. м.
Плавальний басейн та парковка в ЖК. Непоганий варіант - можна мацати. Але - як на мене - дуже невдале розташування - на краю мікрорайона на виїзді з Анталії в гори. Ще й поруч невелике кладовище... Але якщо мати авто - то до гірськолижного центра та до сільських ринків - дуже зручно. До моря - просто пряма дорога без поворотів.
Найдорожча: ну круто: 70 брутто, 60 - нетто. Судячи з фото, повністю круто мебльована (що досить дивно). Реально шикарна квартира (?). Треба дивитися, бо підозріле розташування: буквально поруч проходить швидкісна траса Анталія-Кемер. Може бути проблема гучності/трафіку.

2. Вторинний ринок - квартири в бeдинках, яким від 6 до 10 років (як у мене).
Всього 26 пропозицій.
Діапазон цін:
- найдешевші 3 400 000 лір/гривень;
- найдорожчі 7 400 000 лір/гривень;

Найдешевша квартира - ціна підозріла - виявилося, що житлова площа 40 кв. м - дуже маленька. Розташування в мікрорайоні середнє за якістю.
Зрозуміло.
Найдорожча - брутто 75 - нетто 65 кв. м. Непогано. Виглядаєж за фото дуже непоганою. Дещо мене бентежить розташування: реально близько до моря, реально видно з вікна море (гадаю не менше 1 км), але поруч дуже гучний за трафіком Бульвар Богачай.

Середні ціни таких квартир в районі 4 500 000...4 800 000 лір/гривень. Вважаю такі цифри раціональними: 110 000 доларів. Я купував в вересні 2017 як "Запасний аеродром" за 49 500 доларів. Працює саме за призначенням: їсти не просить, душу зігріває...

Квартири 2+1 не дивився. Мені не треба.
Кожен це може зробтити самостійно - сайт оголошень я назвав (потрібна проста реєст
рація, є англомовна версія).
Матеріал даю для оцінки ситуації.