Когда начнется обвал нереалных цен на жилье в Киеве? (2010)

Oven
Укргаз не показатель.
Аваль например выше 12% не нашел (да и то на большие суммы и длинные периоды)

так Аваль тоже не показатель, у них всегда самые низкие проценты.

Один знакомый как-то решил продать велосипед. По причине, известной ему одному, он считал, что сабж после 3 лет эксплуатации и такого себе ухода должен стоить столько же, сколько за него было отдано при покупке.
Эпопея длилась год, и завершилась сделкой при дисконте 30%. Видимо, начал что-то понимать.

Подобное поведение частенько наблюдается и на рынке б/у авто.
Что уж говорить про квартиры.

Вопрос только в следующем: когда наступит момент осознания?

Очень скоро ...

# Организация Вкладчики Название Ставка, % Выплата процентов Мин. сумма
1 Ощадбанк Все Депозитный Ощадного банка 16,50 ежемесячно 250,00
2 ПриватБанк Пенсионеры Срочный пенсионный 16,50 ежемесячно 1 000,00
3 ПриватБанк Все Комби 16,00 ежемесячно 1 000,00
4 Альфа-Банк Все Рантье плюс 16,00 ежемесячно 100 000,00
5 Альфа-Банк Пенсионеры Рантье плюс 15,80 ежемесячно 1 000,00
6 Альфа-Банк Все Рантье плюс 15,50 ежемесячно 1 000,00
7 ОТП Банк Все Срочный депозит с ежемесячной выплатой начисленных процентов 13,50 ежемесячно 2 000,00
8 ВТБ Банк Все Классический 13,00 ежемесячно 500,00
9 Райффайзен Банк Аваль Все Премия 13,00 ежемесячно 120 000,00
10 Райффайзен Банк Аваль Все Премия 12,75 ежемесячно 60 000,00
11 Райффайзен Банк Аваль Все Премия 12,50 ежемесячно 30 000,00
12 Райффайзен Банк Аваль Все Премия 12,00 ежемесячно 15 000,00
13 УкрСиббанк Все Надежное состояние 11,70 ежемесячно 75 000,01
14 УкрСиббанк Все Надежное состояние 11,50 ежемесячно 1 000,00
15 ОТП Банк Все Срочный депозит с ежемесячной выплатой начисленных процентов 11,50 ежемесячно 2 000,00
депозиты -Топ 10, грн. Не знаю правда, нужно это кому-то или нет.

Банкиры погрязли в «проблемах»
Главная причина — продолжающееся сокращение кредитного портфеля банков. По итогам восьми месяцев текущего года он «просел» на 1,1% (за январь-июль этот показатель оставлял 1,7%). «Банки очень вяло выдают новые кредиты.
Хорошие клиенты гасят свою задолженность, проблемные заемщики остаются. А значит, их доля в портфеле банков растет», — поясняет директор департамента управления рисками VAB Банка Елена Домуз.
Давление на платежеспособность заемщиков оказывает и сложная экономическая ситуация в стране. «И банки, и их клиенты надеялись на стабилизацию экономики. Однако эти надежды не оправдались. Ситуация на предприятиях фактически не улучшилась», — констатирует директор проекта антикризисной поддержки банков Украинского кредитно-банковского союза (УКБС) Наталья Зубрицкая. Как следствие количество неплатежеспособных заемщиков продолжает расти, а проблема погашения кредитов становится все более острой. «К первоначально установленному графику погашения вернулись, пожалуй, лишь единицы. Среди них, например, те заемщики, погашение задолженности которых стало следствием перехода бизнеса другому собственнику (с погашением долгов прежнего) или продажи неосновных активов», — отмечает директор департамента корпоративного бизнеса АБ «Киевская Русь» Олег Кругляк. Некоторые финансисты приводят более оптимистичную статистику. «В нашем банке к обычному графику погашения займов вернулось порядка 45% заемщиков, реструктуризировавших ранее кредиты», — говорит Елена Домуз.
Льготам — бой
По словам президента Украинского аналитического центра Александра Охрименко, около 80% заемщиков, реструктуризировавших кредиты в начале кризиса, сейчас обращаются в банки с заявками о повторной реструктуризации.
Однако большинство из них получают категорический отказ. «Повторное обращение клиента в банк говорит о том, что его финансовые трудности продолжаются. Отсюда и большой процент отказов», — пояснил «k:» начальник департамента работы с просроченной задолженностью УкрСиббанк BNP Paribas Group Егор Кононенко. К тому же финансисты констатируют, что с просьбой о поблажках обращаются не только те должники, кто действительно не может обслуживать кредиты, но и многие благополучные заемщики, восстановившие свою платежеспособность. «Чтобы повторно получить льготы, должник должен своевременно и в полном объеме выполнять свои обязательства при первой реструктуризации, а также действительно иметь потребность в повторной реструктуризации. Последний факт зачастую подтверждается не только предоставленной банку информацией, но и в ходе проверок заемщика банком», — рассказывает заместитель председателя правления АКБ «Индустриалбанк» Маргарита Ладыженская. «Заявки корпоративного бизнеса рассматриваются в индивидуальном порядке. Основные критерии при принятии решения — важность клиента для банка и потенциал возврата долга после реструктуризации или кредитных каникул», — отмечает ведущий финансовый аналитик агентства «Кредит-Рейтинг» Виктор Шулик.
Больше всего закручивают гайки финучреждения с иностранным капиталом.
Следуя указаниям свыше, они идут на уступки лишь в крайних случаях.
«Материнские компании, которые владеют украинскими банками, не понимают, как может расти количество проблемных заемщиков (международные рейтинговые агентства включают реструктурированные займы в проблемную задолженность. — Ред.), когда общеэкономические показатели — ВВП, индекс промышленного производства, реальные доходы населения и т.д. — в стране улучшаются.
Теоретически этого быть не может. Остается предположить, что ВВП реально не растет и все успехи роста экономики Украины в 2010 году дутые либо их украинские «дочки» не могут эффективно работать», — говорит Александр Охрименко.
Разумеется, такое толкование отнюдь не на руку отечественным банкирам.
Чтобы соответствовать корпоративным стандартам, они стараются наладить погашение долгов любыми средствами, не опасаясь раздувания проблемных портфелей. Тем более что если ранее у многих банков возможность выводить кредиты на просрочку была ограничена низким уровнем капитала, то сейчас ситуация изменилась. «Материнские структуры банков с иностранным капиталом выделили средства на увеличение их уставного капитала (по сути, на формирование резервов). Поэтому реструктуризации будут проводиться банками менее охотно. Вместо технических пролонгаций будут вынесения на просрочку задолженности проблемных заемщиков и более жесткая работа по взысканию через суды за счет реализации залогов», — рассказывает Олег Кругляк.
Финансисты избавляются от долгов
Одним из наиболее эффективных инструментов давления на нерадивых заемщиков, опробованных банками сравнительно недавно, оказалось получение судебных решений о запрете на выезд должников за границу. Первопроходцем, публично заявившим о применении такой меры, стал ПриватБанк. В июле этого года он в судебном порядке добился запрета на выезд за рубеж для 397 своих должников.
На практике к такой мере сегодня прибегают практически все обманутые кредиторы. «По всем подаваемым искам в суд банк ходатайствует о такой обеспечительной мере, как запрет на выезд за границу, равно как и о наложении ареста на имущество должника», — говорит Егор Кононенко. По словам банкиров, польза от «заключения» заемщиков очевидна. «Когда должников разворачивали на границе и на кону стояли их отпуска, они прилагали максимум усилий для отмены судебного запрета на выезд. В каких-то случаях они активнее шли на реструктуризацию займов, а в каких-то и на погашение просрочки», — дополнил коллегу Михаил Кузьмин, член правления OTP Bank, отвечающий за управление рисками.
Еще одна активно набирающая обороты тенденция на рынке — списание «плохих» долгов с помощью их продажи коллекторским компаниям. На рынке уже есть несколько прецедентов таких сделок. В конце 2009 года коллекторская компания (КК) Credit Collection Group (CCG) приобрела портфель просроченных займов Правэкс-Банка на 930 млн. грн. В сентябре нынешнего года КК Verdict, входящая в группу компаний eCall, сообщила о покупке портфеля авто- и ипотечных кредитов на сумму 14 млн. грн. (название банка-продавца не разглашается). А буквально на днях стало известно о продаже CCG 40 тыс.
проблемных потребительских кредитов стоимостью около 600 млн. грн. «Альфа- Банком». Эксперты считают, что в конце нынешнего — начале следующего года на рынке может произойти еще около пяти-восьми аналогичных сделок. «По сути, любой банк, который был активным участником кредитования в 2003-2008 годах, рано или поздно придет к такой мере», — прогнозирует Егор Кононенко.
Это не только поможет кредитным организациям высвободить резервы и увеличить прибыль, но и даст новый толчок для развития рынка кредитования.

Мыльный пузырь недвижимости. Когда он лопнет?

Я рыдаю от умиления, когда читаю в СМИ заявления экспертов по рынку недвижимости. Приблизительно раз в неделю где-нибудь на сайтах появляются заметки, что вот на протяжении последнего периода (чаще всего, за отчетный месяц) цены на квартиры в Киеве подросли (называю условно) на 0,7%, на 0,37%, на 0,27% и так далее, заявляет широко известное в узких кругах лицо...

Или, мол, в ближайший месяц цены возрастут с подобными показателями (ну, в некоторых редких случаях те же цифры фигурируют в качестве понижения цен)... Кто во что горазд придумать... Беру Киев умышленно, потому что он индикатор рынка недвижимости в стране - именно по нему ориентируются регионы.

Помилуйте! (или очнитесь), дорогие товарищи, типа эксперты. Куда дорожать? Чему дорожать? Ребята, вы в своем уме? Может, все-таки хватит врать! Я еще могу понять, когда лишний раз напоминание о подорожании жилья товарища от недвижимости лишь подыгрывало всплеску цен. Но последний всплеск был 2 года назад. Два года назад!

Сегодня многим дельцам от недвижимости не дает покоя мысль, что лафа зарабатывания сверхприбылей на спекуляции жилыми метрами в Украине закончилась. За-кон-чи-лась. То есть, где-то в глубине души они понимают, что «золотой век» извлечения супербарышей от продажи недвижимости уже не повторится, но сердце отказывается принимать сей грустный факт. И поэтому люди, снимающие когда-то жирные сливки на продаже недвижимости, сегодня по инерции иногда своими устами (топ-менеджмент крупных строительных корпораций, агентств недвижимости и т. д.), а чаще устами ручных или прирученных ими специализированных агентств, экспертов (типа), а также хорошо прикормленных за многие годы СМИ, продолжают тянуть неизменную волынку о неослабевающем интересе многочисленных покупателей жилья, и дальше скупают недвижимость по грабительским ценам.

Грабители в строительных касках и белых воротничках

Я не оговорился, сказав «по грабительским ценам». Коню понятно, что сегодня у среднестатистического украинца, а в нашем случае, жителя Киева, нет денег для покупки жилья по космическим ценам. Ну не может же типовая банальная квартира на окраине столицы Украины стоить больше чем аналогичная в центре столицы Германии! Но если почитать объявления в нашей и берлинской специализированной прессе о продаже недвижимости, то, оказывается, может! Более того, так оно и есть, что подтверждают наши граждане, возвращающиеся с берегов Рейна и Эльбы.

А теперь, пожалуй, сравним доходы среднестатистического немца и среднестатистического украинца. Чисто умозрительно. В свое время довелось (посчастливилось?) жить пяток лет в Германии, и могу уверить, что даже по тем временам уровень доходов был несравнимый. Что уж говорить про сейчас.

Подобных примеров тьма-тьмущая. Цена квартир во Львове равняется цене квартир в Праге! Чему уже перестал удивляться даже наш гид в Чехии. И так далее.

Однажды в одном из наиболее популярных туристических центров Восточной Европы - Кракове случайно увидел агентство недвижимости: простейшая вывеска, небольшое помещение, минимум персонала, никакого ажиотажа. И это, напомню, в городе, который в позапрошлом году был назван наиболее посещаемым туристами в Европе.

А теперь вспомним о наших агентствах недвижимости первого десятилетия нового века: пышные вычурные вывески, шикарные хоромы по всему городу, многочисленный персонал, завлекающий «богатеньких Буратино». Привыкли жить господа риэлторы на широкую ногу. Посреднические деньги от продаваемых квартир лились широкой рекой...

Красиво жить не запретишь

Да, красиво жить не запретишь. С начала 2000-х годов люди, подвизающиеся на продаже недвижимости, в геометрической прогрессии увеличивали свои прибыли... Успешные пиар-технологии, выстроенные на спекуляции о мечте советского и постсоветского человека о своей квартире, информационные компании создали машину по выкачиванию денег из простаков. Была создана мощная финансовая пирамида, где свою долю от пирога имело немало участников: застройщики, специализированные структуры, зарабатывающие на продажах квартир, спекулянты, зарабатывающие на перепродажах, депутаты местной власти, выделяющие земли под застройки (за преференции) и чиновники, подписывающие разрешения (за взятки), банки, ипотечные учреждения, милиция, защищающая незаконных застройщиков, криминалитет и жулики, СМИ, купленные эксперты (или стоящие на содержании), агентства недвижимости, брокеры, риэлторы...

Кризис подкрался незаметно

Рано или поздно сия финансовая пирамида рухнула б естественным образом, как и все подобные образования. Но естественным образом не вышло, случилась, скорее, смерть на взлете. Все подпортил мировой финансовый кризис, хоть с опозданием, но доползший до Украины. Первыми запаниковали банки, а с ними и ипотечные учреждения (частенько организованные самими банками), переставшие выдавать кредиты на покупку жилья. А ведь именно кредиты на жилье были движущей силой ажиотажного спроса на жилье. (Банкиров можно понять - после резкого падения курса гривны, выдаваемые в долларах кредиты на покупку жилья, взлетели в «гривневой» цене неимоверно. И где гарантия, что новый претендент на жилье найдет средства банку или ипотечному учреждению на возврат кредита, который заемщику обойдется, в конечном счете, едва ли не вдвое дороже из-за накруток от первоначальной цены. При этом напомним, что за несколько недель 2008 года доллар с курса 4,5 гривны вскочил до 8 с хвостиком).

Покупатель хочет, но не может, продавец может, но не хочет

Несмотря на кризис, понижение зарплат в гривневом эквиваленте и резкое падение цен на недвижимость во всем мире, в Украине жилье существенно не подешевело. Застройщики практически не снизили цены на квадратные метры в новостройках, а продавцы на вторичном рынке хоть и понизили цены в долларах, но на поверку оказалось, что в переводе на гривны цены на квартиры остались на прежнем докризисном уровне.

Обедневший с 2008 года среднестатистический украинец сегодня практически не может позволить приобрести жилье. Не за что. Во-первых, уменьшилась зарплата, во-вторых, отсутствие ипотечных кредитов, те же, что выдаются - под огромные проценты и железные гарантии. Вот и получается ныне ситуация, когда на рынке присутствует множество продаваемых квартир, и почти не видно покупателей. У покупателей нет денег на квартиры явно завышенной стоимости, как уже было выше указано, даже по европейским меркам.

Ситуация на рынке недвижимости ныне напоминает шахматный цугцванг. Привыкшие к хорошим барышам продавцы (у каждого своя шкала: у перекупщика - несколько тысяч баксов, у агентств - несколько миллионов или десятков миллионов, у крупных корпораций - сотни миллионов), с 2008 года вовсе не собирались опускать цены, надеясь, что рано или поздно все стабилизируется и цены вернутся на докризисный уровень. Отсюда и все эти мантры, что, мол, «недвижимость за истекший период подорожала на 0,3%». После падения рынка в 2008-м риэлторы себя успокаивали, что это сезонное отсутствие интереса, затем надеялись, что, переставшие доверять банкам люди (вспомним ситуацию с вкладами в «Надрах», «Укргазбанке», «Родовиде», «Киеве», «Укрпромбанке» и т. д.), понесут спасенные кровные депозиты вкладывать в жилье. Расчет не оправдался. Потом была надежда на выборы - заработавшие на них всякие политтехнологи вложат деньги в жилье... Победители пригласят своих из регионов и те накупят квартир... И здесь прогнозы провалились. (К примеру, победившие на президентских выборах-2010 «донецкие» давно уже осели в Киеве и обзавелись собственными квадратными метрами, собственно говоря, став киевлянами. Ну не тянуть же весь Донбасс в Киев, а кто будет уголь добывать и сталь плавить?).

Последняя мантра - всплеск интереса к жилью из-за Евро-2012. Но уже и сами говорящие, похоже, давно уже не верят в эту придуманную чушь.

Стагнация не выгодна никому

Ситуацию на рынке можно охарактеризовать как стагнация. И при нынешней ситуации проигрывают все. Завышенная цена на квартиры (оставшаяся с докризисных времен) не по зубам покупателям... Продавцы сбрасывать цену не хотят, что я тогда заработаю? жалкие копейки?... Вот и появляются в прессе объявления с неадекватными предложениями. К примеру, женщина продает 1-комнатную квартиру в 60 метров на Осокорках за $100 000 - там, мол, евроремонт и евромебель, другая - на Червоноармейской - за 0,5 миллиона евро (из-за расположения). И таких предложений сотни и тысячи. Агентства недвижимости, вынужденные браться за такие предложения, не могут «втулить» покупателю за подобную цену жилье, и тоже остаются в накладе. Им ведь нужно отбивать аренду, платить зарплату работникам, а доходов мало. Не на диктофон риэлторы рассказывают, что выживают сегодня за счет сдачи аренды, других побочных сфер, но никак не за счет продаж.

Движение - это жизнь

Понимая, что далее ситуация будет лишь усугубляться, наиболее благоразумные представители риэлторской сферы пытаются искать, пусть и половинчатые, но хоть какие-то выходы из тупиковой ситуации, понимая, что движение - это жизнь.

К примеру, на пресс-конференции в УНИАН владелец сайта domik.net Виталий Котенко предлагает покупателям игнорировать завышенные проценты за работу риэлторов - посредников, снижая гонорар до максимума, либо переложить эти самые проценты на продавцов, исходя из нынешней пропорции «продавец - покупатель».

По мнению Котенко, агентства сегодня готовы работать с любыми ценами на квартиры, да вот потенциальные продавцы «вперто» не хотят снижать цену, живя иллюзиями 2008 года. Мне даже довелось побывать в одном из таких агентств («Планета Оболонь») во время рабочего дня. Практически на протяжении всего дня появлялись звонки о продаже квартир, и не поступало - о покупке. При этом предлагаемые цены, как правило, не слишком отличались от объявлений в газетах, что еще раз подтверждало мысль о замкнутом круге - неприемлемые для покупателя цены - месяцами висящие объявления - никакой выгоды ни продавцам, ни риэлторам. Цугцванг.

Котенко соглашается, что цены завышены, но замечает, что АН и риэлторы не могут повлиять на продавца, приходящего с улицы.

Ясно, что этот абсурд продолжаться вечно не может. Любой нормальный рынок работает по знаменитой формуле: деньги - товар - деньги. Сегодня же цепочка разомкнулась - «деньги» в ней не присутствуют. Когда нарыв лопнет? Сейчас, конечно, прогнозировать сложно. Но кое-какие тенденции наблюдаются.

Покупатели молчат, потому что, по сути, их фактически нет. Продавцы затаились, ждут дальнейшего развития, ждут болезненно. Теперь очень многое зависит от экономической ситуации в стране. В любом случае, игра против продавцов. Осенью вполне может грохнуть очередной кризис - сегодня разрушительные процессы в экономике еще сдерживаются. Но если гривна рухнет по второму кругу, рухнут и цены на квартиры.

Автор : Сергей БАХИН
Источник : zavtra
Дата : 01.10.2010

другу сегодня ставку по кредиту снизили с 21% до 16%
брал месяца два назад двушку на оболони в чешке без ремонта
брал в кредит в грн

Один знакомый как-то решил продать велосипед. По причине, известной ему одному, он считал, что сабж после 3 лет эксплуатации и такого себе ухода должен стоить столько же, сколько за него было отдано при покупке.
Эпопея длилась год, и завершилась сделкой при дисконте 30%. Видимо, начал что-то понимать.

Подобное поведение частенько наблюдается и на рынке б/у авто.
Что уж говорить про квартиры.

Вопрос только в следующем: когда наступит момент осознания?

Очень скоро ...

Какого осознания? ))) Вы правда думаете что продавци недвиги идиоты которые не понимают что происходит на рынке? Тут вопрос в желании. Если надо продавать, то скидывают по любой цене, а если не надо то не опустят цену ни сейчас ни в случае повторного обвала.
Будут сдавать в аренду за комуналку + небольшой профит.

Как следствие количество неплатежеспособных заемщиков продолжает расти, а проблема погашения кредитов становится все более острой.

Проблемы банков с ипотекой подтверждают 2 предположения: о заоблачных ценах и о спекулятивном характере покупки недвижимости.

«Материнские компании, которые владеют украинскими банками, не понимают, как может расти количество проблемных заемщиков (международные рейтинговые агентства включают реструктурированные займы в проблемную задолженность. — Ред.), когда общеэкономические показатели — ВВП, индекс промышленного производства, реальные доходы населения и т.д. — в стране улучшаются.

Доигрались идиоты в украинский рынок!

Остается предположить, что ВВП реально не растет и все успехи роста экономики Украины в 2010 году дутые либо их украинские «дочки» не могут эффективно работать

Логичнее предположить и то и другое вместе.

Если надо продавать, то скидывают по любой цене, а если не надо то не опустят цену ни сейчас ни в случае повторного обвала.

Если не надо, то это не продавцы.

ОБЪЕКТЫ С ИЗМЕНИВШИМИСЯ ЦЕНАМИ:

+ Продажа 1 к. квартиры. Район: Н.Дома. Адрес: пр. Г. Сталинграда / пр. М. Жукова. На 3 эт. / 5 эт. дома. Общая площадь: 32 кв.м. Дата добавления: 23 Sep 2010. Старая цена: 26500, Новая цена: 27000.


- Продажа 1 к. квартиры. Район: ХТЗ. Адрес: бул. Грицевца. На 2 эт. / 9 эт. дома. Общая площадь: 27 кв.м. Дата добавления: 17 Aug 2010. Старая цена: 27500, Новая цена: 27000.


- Продажа 1 к. квартиры. Район: С.Салтовка. Адрес: ул. Др. Народов. На 2 эт. / 9 эт. дома. Общая площадь: 35 кв.м. Дата добавления: 02 Jun 2010. Старая цена: 34000, Новая цена: 33500.


- Продажа 2 к. квартиры. Район: Алексеевка. На 8 эт. / 9 эт. дома. Дата добавления: 25 May 2010. Старая цена: 46500, Новая цена: 45500.


- Продажа 2 к. квартиры. Район: Салтовка. Адрес: 603 м/р. На 4 эт. / 5 эт. дома. Общая площадь: 45 кв.м. Дата добавления: 02 Aug 2010. Старая цена: 35000, Новая цена: 34000.


- Продажа 1 к. квартиры. Район: ХТЗ. Адрес: Восточный. На 6 эт. / 9 эт. дома. Общая площадь: 39 кв.м. Дата добавления: 20 Sep 2010. Старая цена: 30000, Новая цена: 28500.


- Продажа 4 к. квартиры. Район: Центр. Адрес: ул. Кузнечная. На 2 эт. / 2 эт. дома. Общая площадь: 100 кв.м. Дата добавления: 21 Sep 2010. Старая цена: 60000, Новая цена: 58000.


- Продажа 3 к. квартиры. Район: Н.Дома. На 9 эт. / 9 эт. дома. Общая площадь: 87 кв.м. Дата добавления: 03 Mar 2010. Старая цена: 60000, Новая цена: 57000.


- Продажа 2 к. квартиры. Район: Салтовка. Адрес: ул. Блюхера. На 8 эт. / 9 эт. дома. Общая площадь: 47.3 кв.м. Дата добавления: 08 Feb 2010. Старая цена: 55000, Новая цена: 52000.


- Продажа 3 к. квартиры. Район: Салтовка. Адрес: ул. Краснодарская. На 5 эт. / 9 эт. дома. Общая площадь: 64 кв.м. Дата добавления: 31 Aug 2010. Старая цена: 60000, Новая цена: 55000.


- Продажа 4 к. квартиры. Район: Гагарина, Ю.Вокзал. Адрес: ул. О. Революции. На 2 эт. / 2 эт. дома. Общая площадь: 100 кв.м. Дата добавления: 10 Aug 2010. Старая цена: 65000, Новая цена: 60000.


- Продажа 3 к. квартиры. Район: Центр. Адрес: ул. Чернышевского, 84. На 2 эт. / 5 эт. дома. Общая площадь: 76 кв.м. Дата добавления: 06 Jun 2010. Старая цена: 77000, Новая цена: 71000.