Ринок нерухомості. Ціни на квартири та земельні ділянки, аналітика, прогнози. Купівля та продаж нерухомості, оренда квартир та офісів, пропозиції комерційної нерухомості. Ріелтори та агентства нерухомості в Україні
А може поточніше 1 Що розглядаємо 2 Як визначаємо часові рамки.
Виходячи з цих двох пунктів я розглядаю 1 Найнижчу ціну після найвищої Тому - пік - 2008 впадина( найнижча - березень 2009) Я звичайно можу накидати ссилок про те що я писав в 2010-2011-2012 і там буде чітко видно що вже чотири роки я не міняв свою думку по цьому питанню 2 Щодо часових рамок Я вибираю між найнижчою . станом на сьогодні це 50 місяців. Чому Ви вирішили вибрати 36-42 - мені не відомо, якщо маєте якесь нормальне пояснення ( крім мені так захотілось), я і інші радо його послухаємо і порівняємо з моєю аргументацією А тепер спробуйте аргументавано відповісти 1 Чим мої 50 місяців - гірші від Ваших 36-42. 2 Згодні Ви чи не згодні що на протязі останніх 50 місяців відбувся ріст на 4-7%. 3 Чи можете довести падіння реальних цін в періоді березень 2009 і по сьогодні( а не віртуальних індексів) на 27%
А може поточніше 1 Що розглядаємо 2 Як визначаємо часові рамки.
Виходячи з цих двох пунктів я розглядаю 1 Найнижчу ціну після найвищої Тому - пік - 2008 впадина( найнижча - березень 2009) Я звичайно можу накидати ссилок про те що я писав в 2010-2011-2012 і там буде чітко видно що вже чотири роки я не міняв свою думку по цьому питанню 2 Щодо часових рамок Я вибираю між найнижчою . станом на сьогодні це 50 місяців. Чому Ви вирішили вибрати 36-42 - мені не відомо, якщо маєте якесь нормальне пояснення ( крім мені так захотілось), я і інші радо його послухаємо і порівняємо з моєю аргументацією А тепер спробуйте аргументавано відповісти 1 Чим мої 50 місяців - гірші від Ваших 36-42. 2 Згодні Ви чи не згодні що на протязі останніх 50 місяців відбувся ріст на 4-7%. 3 Чи можете довести падіння реальних цін в періоді березень 2009 і по сьогодні( а не віртуальних індексів) на 27%
budivelnik не вижу не необходимости переходить к новому вопросу в обсуждении, пока не закрыт преведущий вопрос в обсуждении.
И чтобы закрыть его Вам необходимо признаться и в подтасовке и ложном выводе при расмотрении уровня цен продаж на КРЖН с сентября 2009 по апрель 2013
budivelnik написав:Тому ще раз 3квартал2009-індекс1761-17,3% різниці між індексом і реальною ціною=1456 1 квартал2013-індекс1701-8,1% різниці між пропозицією і реальною ціною=1563
Таким чином . один і той самий ресурс показує що з 3 кварталу2009 по 1 квартал 2013 реальна ціна виросла на 7%.
zahar_ написав:budivelnik не вижу не необходимости переходить к новому вопросу в обсуждении, пока не закрыт преведущий вопрос в обсуждении.
Добре. Отже 1 Будівельник признає що не правильно інтерпритував графік представлений захаром станом на вересень 2009 і признає що тат він помиливя і просить в цитаті:
Таким чином . один і той самий ресурс показує що з 3 кварталу2009по 1 квартал 2013 реальна ціна виросла на 7%.
слово третій квартал 2009 року замінити на третій місяць 2009 року, тоді вся цитата буде звучати слідуючим чином:
Таким чином . один і той самий ресурс показує що з 3 місяця 2009 по 1 квартал 2013 реальна ціна виросла на 7%.
То як - Вас влаштовує таке моє вибачення ? Якщо ні - чекаю пояснень чому Якщо так - чекаю хід у відповідь , адже Вам прийдеться щось пояснювати про обвал цін на 27% і при цьому мене не цікавлять періоди коли ціни бігали вверх/вниз. Мене цікавить тільки один період . по відношенню до дна.
zahar_ написав:budivelnik не вижу не необходимости переходить к новому вопросу в обсуждении, пока не закрыт преведущий вопрос в обсуждении.
Добре. Отже 1 Будівельник признає що не правильно інтерпритував графік представлений захаром станом на вересень 2009 і признає що тат він помиливя і просить в цитаті:
Таким чином . один і той самий ресурс показує що з 3 кварталу2009по 1 квартал 2013 реальна ціна виросла на 7%.
слово третій квартал 2009 року замінити на третій місяць 2009 року, тоді вся цитата буде звучати слідуючим чином:
Таким чином . один і той самий ресурс показує що з 3 місяця 2009 по 1 квартал 2013 реальна ціна виросла на 7%.
То як - Вас влаштовує таке моє вибачення ? Якщо ні - чекаю пояснень чому Якщо так - чекаю хід у відповідь , адже Вам прийдеться щось пояснювати про обвал цін на 27% і при цьому мене не цікавлять періоди коли ціни бігали вверх/вниз. Мене цікавить тільки один період . по відношенню до дна.
Вопрос закрыт по признанию Вами ошибки в том что Вы неправильно определили среднюю цену продаж сделок на которые опирался домик в сентябре 2009 и показали среднюю цену продажи 1458 долл за кв.м вместо 1765 долл. за кв.м .
budivelnik написав:Тому ще раз 3квартал2009-індекс1761-17,3% різниці між індексом і реальною ціною=1456 1 квартал2013-індекс1701-8,1% різниці між пропозицією і реальною ціною=1563
Таким чином . один і той самий ресурс показує що з 3 кварталу2009 по 1 квартал 2013 реальна ціна виросла на 7%.
Хотелось бы понять почему поменяли изначальный вариант своего сообщения чтобы предложить обсуждение разницы в ценах продаж между мартом 2009 и апрелем 2013 по сделкам (на которую опирался домик к предложенной им статистике цен продаж).
Таким чином . один і той самий ресурс показує що з 3 місяця 2009 по 1 квартал 2013 реальна ціна виросла на 7%.
Так же непонятно почему Вы предлагаете расматривать сделки на которые опирался домик в "пакете" к общему уровню цен продаж на КРЖН в период который ВЫ предложили расмотреть (с марта 2009 по апрель 2013).
Или требуете объяснений по поводу падения уровня цен на КРЖН (по разным источникам от 15%-27%) которые относятся к другому периоду (с 2010 по 2012).
"Нагрузка" к обсуждению продаж на которые опирался домик НЕ ПРИНИМАЕТСЯ.
По поводу обсуждения цен продаж на которые опирался домик для начала надо определить уровень цен продаж домика в апреле 2013 из первоисточника , а не по Вашей "моя думка".
zahar_ написав:Хотелось бы понять почему поменяли изначальный вариант своего сообщения чтобы предложить обсуждение разницы в ценах продаж между мартом 2009 и апрелем 2013 по сделкам (на которую опирался домик к предложенной им статистике цен продаж).
Таким чином . один і той самий ресурс показує що з 3 місяця 2009 по 1 квартал 2013 реальна ціна виросла на 7%.
Так же непонятно почему Вы предлагаете расматривать сделки на которые опирался домик в "пакете" к общему уровню цен продаж на КРЖН в период который ВЫ предложили расмотреть (с марта 2009 по апрель 2013).
Или требуете объяснений по поводу падения уровня цен на КРЖН (по разным источникам от 15%-27%) которые относятся к другому периоду (с 2010 по 2012).
"Нагрузка" к обсуждению продаж на которые опирался домик НЕ ПРИНИМАЕТСЯ.
По поводу обсуждения цен продаж на которые опирался домик для начала надо определить уровень цен продаж домика в апреле 2013 из первоисточника , а не по Вашей "моя думка".
Отже знову і по порядку 1 Я реально погано бачу особливо дрібний шрифт ( як не як а під полтіннік) , тому приведенний Вами графік я сприйняв як графік з 2009 по 2013 2 Після того , як я додивився що це всього навсього 2008-2009 роки , я почав шукати варіанти які б могли порівняти приведений Вами графік і цифри які станом на сьогодні публікує домік ( тобто ресурс один і аналітик на тому ресурсі-один(Коломейко). Проводячи пошуки я помітив що всюди присутня фраза
Результати реальних угод на ???% нижчі від індексів(або ціни пропозиції)
3 Після цього стало вже легше а - Ви надали графік , який показував дату і величину дна в 2009 році по параметру реальні угоди ( тобто реальна ціна) б - я знайшов значення цього параметра станом на сьогодні.
От і вийшло 3 місяць 2009 - 1463 4 місяць 2013 - 1563 При чому я звертаю Вашу увагу , це не ціни доміка , адже фраза говорить про поведінку всього індексу(або про середню ціну пропозиції) і різниця між індексом(пропозицією) і реальною ціною
Таким чином, прийшла Ваша черга вибачатись за обдурювання( хай не навмисне , хоча я особисто вважаю що свідоме) всіх учасників цього форуму , адже Ваше міфічне падіння на 27% повязане не з реальною поведінкою цін , а з поведінкою чи то хотелок продавців . чи то математичних вибриків розробників індексів , а Ви цього або не побачили , або свідомо замовчували.
ПС Я звернувся з проханням надати ссилки на всі тижневі огляди доміка , хоча навряд чи їх можливо отримати , бо на доміку був збій баз.
zahar_ написав:Хотелось бы понять почему поменяли изначальный вариант своего сообщения чтобы предложить обсуждение разницы в ценах продаж между мартом 2009 и апрелем 2013 по сделкам (на которую опирался домик к предложенной им статистике цен продаж).
Таким чином . один і той самий ресурс показує що з 3 місяця 2009 по 1 квартал 2013 реальна ціна виросла на 7%.
Так же непонятно почему Вы предлагаете расматривать сделки на которые опирался домик в "пакете" к общему уровню цен продаж на КРЖН в период который ВЫ предложили расмотреть (с марта 2009 по апрель 2013).
Или требуете объяснений по поводу падения уровня цен на КРЖН (по разным источникам от 15%-27%) которые относятся к другому периоду (с 2010 по 2012).
"Нагрузка" к обсуждению продаж на которые опирался домик НЕ ПРИНИМАЕТСЯ.
По поводу обсуждения цен продаж на которые опирался домик для начала надо определить уровень цен продаж домика в апреле 2013 из первоисточника , а не по Вашей "моя думка".
Отже знову і по порядку 1 Я реально погано бачу особливо дрібний шрифт ( як не як а під полтіннік) , тому приведенний Вами графік я сприйняв як графік з 2009 по 2013 2 Після того , як я додивився що це всього навсього 2008-2009 роки , я почав шукати варіанти які б могли порівняти приведений Вами графік і цифри які станом на сьогодні публікує домік ( тобто ресурс один і аналітик на тому ресурсі-один(Коломейко). Проводячи пошуки я помітив що всюди присутня фраза
Результати реальних угод на ???% нижчі від індексів(або ціни пропозиції)
3 Після цього стало вже легше а - Ви надали графік , який показував дату і величину дна в 2009 році по параметру реальні угоди ( тобто реальна ціна) б - я знайшов значення цього параметра станом на сьогодні.
От і вийшло 3 місяць 2009 - 1463 4 місяць 2013 - 1563 При чому я звертаю Вашу увагу , це не ціни доміка , адже фраза говорить про поведінку всього індексу(або про середню ціну пропозиції) і різниця між індексом(пропозицією) і реальною ціною
Таким чином, прийшла Ваша черга вибачатись за обдурювання( хай не навмисне , хоча я особисто вважаю що свідоме) всіх учасників цього форуму , адже Ваше міфічне падіння на 27% повязане не з реальною поведінкою цін , а з поведінкою чи то хотелок продавців . чи то математичних вибриків розробників індексів , а Ви цього або не побачили , або свідомо замовчували.
ПС Я звернувся з проханням надати ссилки на всі тижневі огляди доміка , хоча навряд чи їх можливо отримати , бо на доміку був збій баз.
По приведенным Вами цифрам
От і вийшло 3 місяць 2009 - 1463 4 місяць 2013 - 1563
Для меня для сих пор непонятно почему Вы часто стараетесь самостоятельно посчитать данные когда искомые данные есть или в наличие у первоисточника или есть возможность их уточнить у первоисточника.
Смотрим данные сделок на которые опирался домик в отчёте за февраль 2009
Статистика цен продаж При определении статистики цен продаж в феврале мы расширили список анализируемых сделок. Если раньше использовали лишь информацию о сделках, заключенных при непосредственном участии «Планеты Оболонь», то статистические данные за февраль представлены в двух вариантах.
В первом случае статистика была подсчитана на основании анализа сделок, заключенных при непосредственном участии «Планеты Оболонь». Во втором случае были учтены все сделки, о которых имелась проверенная и достаточно полная информация. Это позволило увеличить количество анализируемых квартир примерно в 2,5 раза.
Соответствующие статистические данные приведены в таблице и на графике.
Важно отметить, что увеличение в 2,5 раза размера анализируемой выборки, изменило конечные результаты весьма незначительно. Возможно, это совпадение и «игра случая». А, возможно, - свидетельство того, что приведенные цены объективно соответствуют современным реалиям рынка. Когда небольшое число реальных покупателей придирчиво выбирают квартиры с наилучшим соотношением качества и цены.
Но как бы там ни было, а мы обязаны предупредить, что статистика цен продаж построена на основе очень ограниченного количества сделок; потому ее необходимо воспринимать лишь как преломление процессов на киевском рынке недвижимости через эти конкретные сделки.
Разница между ценами продаж, указанными на графике и в таблице, объясняется тем, что в таблице указаны средние цены проданных квартир без учета района, типа дома и количества комнат, а на графике – динамика изменения цен продаж после приведения параметров квартир к усредненным и сглаживания кривых.
Как мы и прогнозировали в аналитическом обзоре по итогам января, темпы снижения цен продаж заметно замедлились. Согласно нашей статистике, в феврале квартиры продавались примерно на 37% дешевле средних цен предложений в каждом конкретном сегменте рынка.
Средняя стоимость квадратного метра в проданных квартирах составила:
- 1536 доллара по сделкам «Планеты Оболонь»; - 1524 доллара по всем сделкам, о которых есть достаточно полная и проверенная информация.
После приведения параметров квартир к усредненным, средняя стоимость квадратного метра в проданных квартирах составила:
- 1514 доллара по сделкам «Планеты Оболонь»; - 1479 доллара по всем сделкам, о которых есть достаточно полная и проверенная информация.
Как видите даже у первоисточника две цены продаж. А может быть ещё и типа третья - если поделить общую сумму продаж ОПУБЛИКОВАННЫХ СДЕЛОК В НЕДЕЛЬНЫХ ОТЧЁТАХ за февраль поделить на количество кв. метров.
Заметьте в обзоре говорится что в статистике принимает участие довольно ограниченное число сделок - "что статистика цен продаж построена на основе очень ограниченного количества сделок".
Именно это и даёт мне основание говорить что то что Вы считаете "реальна ціна" для КРЖН есть усредннённые цены продаж ограниченного количества сделок на которые опирается опирается домик в своей статистика продаж.
Так же считаю что некорректно использовать "выведенную" Вами "цену продаж" сделок на которые опирается домик. Тут для рассмотрения вопроса по сути дальше надо иметь информацию непосредственно от домика.
zahar_ 1 Ви вже побачили , що поведінка того що Ви називаєте обмежена кількість і необмеженої пропозиції (хотелок) чи індексів - різна 2 Я надіюсь Ви розумієте що обмежена кількість реальних продаж має більшу вагу для тих хто приймає рішення про покупку ніж необмежена поведінка тих хто навіть теоретично не потрапляє в діапазон де можна реально продати 3 Я думаю що Ви згодні що кількість угод до кількості пропозицій становить дай бог щоб 10%
Тепер питання Чому Ви радієте з того що якийсь неадекват опустив свою ціну на 30% за 4 роки ( якщо до моменту опускання цієї ціни , його ціни були на 50% вищі від ціни реальних угод) ?
Тому Вам і виходить радіти і кричати про падіння індексів. І Ви ніяк не можете зрозуміти , чому ті хто реально продають/купують - а - не підтримуть Вашої радості б - мають по цьому питанню іншу думку.
Тепер маючи нову інформацію для роздумів Подумайте чому я настоював на тому що в мене відбувся ріст цін і чому постійно заявляв що найнижча ціна була в березні 2009 року.
Пс В 2009-2013 роках я провів 6 угод купівлі продажу і заключив 4 угоди попереднього продажу. Як вважаєте . моя інформація є більш повною і потрібною для мене як для продавця і для тих хто збирається щось купувати чим Ваші аналізи індексів ? Випереджаючи закидони щодо перефирії - відповім просто Так і в 2006,2007,2008 - я також будував на перефирії і я тоді так само як і тепер мав можливість порівнювати свої ціни з поведінкою цін в Києві( і під Києвом)
budivelnik что за дела - сделка озвученная домиком в феврале 2009 с уровнем цены продажи на 10% больше чем предлагаются аналогичные объекты сейчас?
zahar_ написав:И один и другой заявляли что уровень цен на жильё в новостроях не падает в цене, а будивельник вообще не единожды заявлял "у мене росте, значить і у Києві росте".
2009. Цена продажи 2к на Познках в феврале 2009 (абсолютное дно КРЖН по будивельныку) 105 тыс. долл.
Индикаторы рынка недвижимости Киева за прошедшую неделю от 02.02.2009
Двухкомнатная квартира в современном кирпичном доме на улице Анны Ахматовой (Позняки). Общая площадь 75 кв.м., жилая 37,4, кухня 15,5. Состояние - «после строителей». 105000$ (1400 $/кв.м)
2013. 2к на Чавдар (цена предложения) 95000 долл
Продажа двухкомнатной квартиры в новострое!
ул.Чавдар.Продаю двухкомнатную квартиру в новом кирпичном доме,74/37/13,2с/у,лоджия,балкон,15/22этажного дома.Дом сдан,документы получены.
Район: Дарницкий Комнат: 2 Цена: 95 000 у.е
. Хотелось бы чтобы "эксперт" будивельнык прокомметировал - почему у него "росте" с 2009, а в Киеве в уровень цен в аналогичных объектах новостройках на Позняки/Осокорки упал почти на 10%?
zahar_ написав:budivelnik что за дела - сделка озвученная домиком в феврале 2009 с уровнем цены продажи на 10% больше чем предлагаются аналогичные объекты сейчас?
А давайте Ви свої вибірки з одної пропозиції будете й надалі обговорювати на загальній гілці з Франтом і Унокунтієм, а тут вже залиште місце для загальних індексів.
budivelnik написав:1 В новобудові - 1 млн м2 = 10 000 квартир - статистика
У "эксперта" будивельныка статистика для Киева что средняя квартира в Киеве равна 100 метров взята с "довідника стеля".
Потому как последние развёрнутые данные ГУ статистики Киева за 2008 год показали что средний метраж в новостройках Киева 87,35 кв.м ).doc (если ссылка не открывается, то надо ссылку скопировать в адресс)
zahar_ написав:Не "тулите горбатого" - "За останні 50 місяців" -передёргивая временные рамки расматриваемого периода.
