Інвестуємо в нерухомість закордоном

Здача в оренду квартири в Анталії - вигідно, чи не вигідно?

(арифметичні роздуми після ознайомлення з дописами "Київської гілки" та під час виконання ТО моєму авто на СТО)

Оскільки я щоденно спілкуюся з багатьма нашими людьми в Туреччині (і не тільки), то отримую з різних боків багато інформації про нерухомість.
Останніми днями отримав інформацію відразу з декількох варіантів здачі в оренду за достатньо приємною/високою ціною в 20 000 лір (приблизно 1000 євро).
Багато це чи мало в Туреччині?
- пенсія складає 5 500 лір.
- мінімальна оплата праці - 8500 лір.
- зарплатня заступника директора великого готелю - 21 000 лір.
- зарплатня солдата-контрактника - 130 000 лір.
Тому дістанемо калькулятор.

Точно знаю інформацію про ті будинки та квартири, в яких орендна плата складає 20 000 лір.
Я про цей ЖК написав восени 2020 року і рекомендував учасникам форуму інвестувати.
Ось мій допис за жовтень 2020 року - тоді його активно обговорювали люди, які НІКОЛИ нічого ніде та НІЯК не інвестували:
Купуємо для себе, а не в ОРЕНДУ, закордонну нерухомість

Той ЖК реально було заселено в березні 2022 року - квартири інвесторів попрацювали вже 1 рік і почали ПРАЦЮВАТИ другий рік.
Цифри точні - з "перших" рук - від орендарів: орендна плата 20 000 лір або на сьогодні близько 1000 $ на місяць.
Цікаво, що орендарі року 2022 платили і 25 000 лір, і навіть 40 000 лір - був реальний ажіотаж і попит на житло преміум-класу.
Так ось:
- реальні вкладення інвестора склали в період 2020-2021 років 170 000 доларів США за квартиру 2+1 площею в 100 кв. м.
- квартири "під ключ" з повним ремонтом, але потребують докупити канапи, столи, стільці, холодильник та ТВ.
- ці витрати за турецькими цінами оцінюю в близько 40 000....50 000 лір станом на початок 2022 року або в приблизно 5000 доларів (саме дороге - то великий холодильник на 350 літрів та великий ТВ).
- всі інше в квартирах зроблено Забудовником - і кондиціонери, і меблі (прихожа, майстер-спальня та кухня), і побутова техніка (варочна поверхня, електрична шафа).
Тоді загальні вкладення інвестора, який читав на цьому форумі корисні поради, а не роздуми "шпеціалістів", складають 175 000 доларів США в цінах 2020-2021 років.
Тоді маємо таке:
175 000$ - 100%
12х1000$ - x%

x= 12х1000х100/175000=6,85% по валюті

НЕ ЖИРНО. Київські лендлорди, які звикли мати термін окупності бізнесу не 8 років, як це зазвичай прийнято в Україні, а 6 років, сміялися б з інвестора.
Інвестор, правда, витираючи хустинкою сльозу, показує не калькуляторі поточну ринкову ціну такої квартири в 9 000 000 лір або близько 450 000 доларів США.

P.S. О! Якраз і ТО закінчили - заплатив на фірмовому СТО 4 500 лір або приблизно 230 доларів.

О! Якраз і ТО закінчили - заплатив на фірмовому СТО 4 500 лір або приблизно 230 доларів.

Це типу повне ТО на 90тищ (+свічки, гальмівна, мастило у коробці)? Витратні ваші?

Всім доброго дня!
Тут мені ютубчик підкинув оце - то думаю поділюсь із всіма))

О! Якраз і ТО закінчили - заплатив на фірмовому СТО 4 500 лір або приблизно 230 доларів.

Це типу повне ТО на 90тищ (+свічки, гальмівна, мастило у коробці)? Витратні ваші?

Чергове на 20 000.

Інвестиції в нерухомість Кіпра.
Доволі цікавий репортаж від українського блогера Олексія Крилова - він шукає квартиру для свого брата - передвивився вже і Самбул, і Анталію, і Аланію - цього разу вони приіхали на Кіпр.
Що тут цікавого: рівень цін на квартири та стан квартир від Забудовника.
Старт ціни на квартири 1+1 - 115 000 британських фунтів або близько 145 000 доларів.
https://www.youtube.com/watch?v=sxAoiUirhEA&t=9s

Зрозуміло, не треба у всьому вірити рієлтору.
В мене викликав підозру хід будівництва: ледве повзав один робітник і було видно, що все навкруги недобудови поросло бур"яном... Щось схоже я бачив років три тому на недобудові одного з трьох хмарочосів на виїзді з Києва далі метро "Житомирська" ліворуч. Не знаю, чи воно добудоване...
Варто звернути увагу на обіцяну ціну прогнозованої квартплати - 400 британських фунтів за рік.
Або трохи менше 50 доларів на місяць.
Досить непоганою здається квартира 2+1 - але вже 240 000 британських фунтів, або 300 000 доларів.
В цілому досить цікавий репортаж і видно як стараються заробити рієлтори.
Пляж здається є жалюгідним.

Отак і інвестуй...
Згідно з даними Федерального статистичного управління Німеччини (Destatis), вартість будівництва в Німеччині зросла на 15,1 відсотка в річному вимірі.
Відповідно, ціни на будівництво нових будинків в країні в лютому зросли на 15,1 відсотка в порівнянні з тим же періодом минулого року.
У листопаді 2022 року, коли було оголошено попередню статистику, ціни на будівництво нових будинків, які зросли на 16,9 відсотка в річному обчисленні, зафіксували найвище зростання за понад 50 років із зростанням на 17,6 відсотка в травні 2022 року.
Аналітики кажуть, що «велике» зростання вартості будівництва нових будинків після помітного підвищення процентних ставок спонукало домовласників та інвесторів уникати запланованих проєктів.

Тілки нахом"ячиш/наскирдуєш бабулєти, тільки відкопаєш грошву з попід груші - бац і подорожчало!
Ех, правда: "Бідному женитися - і дня мало..."
https://www.destatis.de/DE/Home/_inhalt.html

Спасибі, що так чудово викрили в мене «слабоумие».
Так ви доХтур… а позиціонували себе як гуртовий торговець дорогоцінними металами… Часи міняються: вже доХтур.
Як всім радили 8-10% з оренди лікарень та будинків для доживаючих/помираючих отримуєте?

Я вам не ставил диагноз, а задал вопрос и спрашиваю снова: Вы ничего не продаёте, не сдаёте – следовательно имеете чисто теоретически знания, но при этом оперируете условными цифрами и топите за инвестиции в Анталию?
175 000$ - 100%
12х1000$ - x%

x= 12х1000х100/175000=6,85% по валюті
Это что?
Анталия – это курорт? Следовательно есть сезонность и о 100% заполняемости не может быть и речи. Ок – пусть будет 60%, т.е. 8 мес х 1000$ (в среднем). 4,57% в валюте – тоже не плохо.
Вероятно существует какая-то сумма за поддержку недвижимости и налог на неё? Наверно не менее 75-85$ месяц т.к. это даже по украинским меркам не дорого. И того ещё минус 1000$.
Уже остаётся 4% - терпимо. Налог на недвижимость наверно тоже есть? Наверно есть, даже в Эмиратах есть. Сколько?
Так понимаю, что сдачей в аренду будет заниматься УК и делать она это будет не за бесплатно, а за процент от дохода. Сколько они берут? 20-30%
Надеюсь, что после эти расходов хоть 1,5% останется?!
Но это ещё не всё :*( УК же не будет сдавать в серую и подставляться. Они будут платить налог с прибыли и вы, как получатель прибыли так же обязаны будете платить налог. Они в правом поле и владельца недвижимости раскрывают полностью.
Надеюсь что на этом этапе владелец не уйдёт в минус.
Однако есть проблема – это тоже ещё не всё.
Мебель и прочая дребедень, которой УК заставит оборудовать квартиру, через 3 года ушатают и когда владелец наконец придёт в сознание и разорвёт договор, то получит квартиру с ушатанной мебелью в которой необходимо делать косметический ремонт, чтобы привести её в первоначальное положение. Вот уже пошли в минус.
О таких ``чёрных лебедях``, как ковид – я вообще молчу. УК скажет, что не смогли обеспечить арендаторами, но при этом обязательные платежи никто не отменял.
Итак, что мы имеем в сухом остатке:
Человек по вашей рекомендации вкладывает 175 000 – вы получаете процент от застройщика, застройщик зарабатывает на квартире.
Далее, его как бычка 3 года водят на поводке и на этом зарабатывает УК, т.к. сдаёт свои не проданные квартиры, а в периоды высокого спроса удовлетворяет его за счёт квартир вот таких клиентов. Зарабатывают все, кроме самого владельца.
Ещё есть вопрос: если существует официальный договор с УК, то в какой валюте расчёт? Вероятно в лирах, которые обесцениваются с большой скоростью.
Вы можете показать другие цифры и факты, а то я не специалист по Турции, но очень хочется понять если не выгоду от инвестиции, то хоть ваши мотивы?
И пожалуйста – про Турцию, а не про то как вы счастливы и тщеславны.

Папірців стає все більше та більше.
Харчів - все менше та менше.

Виробництво харчів виходить на перший план - іде відчайдушна боротьба виробників зерна, м’яса та овочів/фруктів за більшу кількість грошей - і ось вже фермери Польщі перекривають кордон з Україною, бісяться і фермери Румунії, і і виробники продуктів в Туреччині, протестуючи проти завезення великої рогатої худоби та м’яса з країн ЄС...
Здавалося, б легше всього продукувати курячі яйця, курей, гусей, свиней, корів та бичків - плодяться' ж та виростають самі... А ні: витрати виробника зростають та зростають, а польські фермери не хочуть продавати тонну зерна за 1 000 злотих, яку ще недавно - коли не заважало "українське зерно" - продавали за 2 000 злотих... Ніхто не хоче втрачати 1 000 злотих на тонні заради "палкого кохання"...

Окремо від харчів - але поруч - стоять виробники наметів/сараїв/будинків/квартир/апартаментів та вілл.
Тут теж цікаве протиріччя. Здавалося б: нічого нового в будівництві за останні 50 років не придумали: вирив котлован, залив арматуру бетоном, вигнав з арматури колони, вилив перший поверх, знову вигнав арматуру вверх, залив бетоном короб, виганяй наступний поверх, чергове перекриття, завози паралельно цеглу, шлакоблок, керамоблоки - заповнюй пройми між колонами, пригони штукатура/маляра - маєш житло для людини.
Все просто і здавалося б це все повинно продаватися за копійки - бо все є, все відомо, бригади навчені, постачальники відомі...

Блін, а воно все дорожчає та дорожчає...
І БУДЕ ДОРОЖЧАТИ ДАЛІ.
Просто кольорових папірців друкують більше, ніж заливають бетоном котлованів.
Ну і землі для будівництва все менше та менше, а на ціну стін впливає все більше ціна землі…

Вчора в мене "склався пазл" остаточно.
Хто в світі найхитріший та найкмітливіший.
Признаюсь: НЕ Я.

Просто я проаналізував такий показник: "Хто вкладався в нерухомість найвідомішого курорта Середземного моря в той час, коли ніхто і не думав вкладатися?"

Цей період припав приблизно на 2010 рік. Плюс/мінус пару років.
Якщо згадати: чудові прості часи були. Українці свято вірили, що щастя ось-ось принесе в дзьобику двічі засуджений ув’язнений, що долар буде по "Вісім" вічно, що кожен відвідає новенький "Бурдж Халіфа", що "Харківські угоди" - то угоди з братами, які не будуть стріляти в потилицю, що у кожного школьника буде щойно випущений iPad, що землетрус на Гаїті буде останнім на Земній кулі...
Впевненості надавали карколомно приємні відсоткові ставки по депозитах в банках України: саме в цей час зрідка який банк не давав 12% річних за вкладами в доларах/євро.

Арифметика тоді була проста, як турецький помаранч в ці дні: вкладуєш нахом"ячені 100 000 євро в який ніякий ВТБ банк, або Промінвестбанк, або в БМ банк - і маєш щомісяця 1000 євро прибутку, що без проблем та клопоту перевищує прибуток від здачі квартир в оренду.

Але саме в ці роки йшло активне вкладення українцями капіталів - часто зароблених ЛЕГКО і без проблем - в нерухомість. Мудрі люди владувалися в земельні ділянки на околицях гігантів типу Дніпра, Києва та Харкова - ну і будинки в Криму.

Наймудріші вкладалися в нерухомість ЗА КОРДОНОМ.

Признаюсь: мені якось аж соромно, чому ж я проґавив цей "золотий час", чому в цей період - припустимо 2008-2012 роки - я НЕ вкладався в нерухомість за кордоном - хоча чув про таку можливість. Точно пам’ятаю, що як казку із збірки "1000 і одна ніч", приятель розказував про результати візиту в Туреччину: "Прикидуеш: всего 100 000 долларов - и вилла на берегу Средиземного моря: полность построенная, готовая, под ключ, с полным ремонтом..."
- Круто! Невероятно!
- Но, понимаешь, там же надо все время жить... А бабло-то колотить надо тут...
- Да, тут...

Так хто ж вкладався в нерухомість Туреччини в ті часи? В році - скажімо - 2010?

Я проаналізував дані про реальні інвестиції 2010 року та картинка виглядає так:

- українські моряки. Звісно, не матроси 1-го класу, а капітани суден, старші механіки та перші помічники капітанів. Тут все логічно та справедливо: вони отримували за 6-9 місяців походу в море стільки грошей, за скільки якраз можна було купити квартиру в Туреччині на березі моря. Родина - на морі (берег), чоловік в морі (судно). Крім того, зміна екіпажів суден завжди відбувалася з транзитом через Стамбул. Один старпом полетів до родини із Стамбула на Одесу, але інший старпом полетів до родини на Анталію. Все просто та все логічно.

- українські рієлтори. Звісно, не всі. Найбільш далекоглядні. Одна справа - нести "пургу" та вішати локшину на вуха клієнту, а інша - для себе коханого не купувати ж обсяг повітря, який розміщено між двома плитами залізобетонного перекриття, який тільки і виключно тільки в Україні називали словом "квартира". Цікаво, що у Вікісловнику немає статті "квартира" українською, є - російською: "Происходит от лат. quartārius «квартарий, четверть золотого». В ряде европейских языков слово заимств. через франц. quartier."

Собі вони купували реальні квартири - все "під ключ" в Анталії.
Се ля ві... Не одуриш - не проживеш... Золоте правило не тільки виконробів, але і рієлторів...

- українські прокурорські та суддівські працівники. Там, як відомо, грошва падала, падає та буде падати мішками. Кума закрили в СІЗО років 5 тому - в Київ поїхало 25 000 доларів готівкою - через 24 години випустили... А так загрожували, так загрожували... В минулому році взяли "с полічним" одного 27-и річного легіня, який очолював все будівництво однієї з областей - на хабарі в 25 000 доларів - полетіло в Київ 50 000 доларів - і вже лежить папірець, що хабар в 25 000 доларів складався - експертиза показала - із сувенірних купюр... Працює син колишнього начальника митниці далі...
Ну погодьтеся, гріх було не витягнути з кишені НЕ останні 170 000 доларів в масштабах 2010 року та купити квартиру - вчора таку оглядав - "займає весь поверх" з видом на Середземне море.

Непоганий будинок - йому років 10-12, виглядає свіженьким, як виявилося, Забудовник сам займав двоповерхову величезну квартиру в тому ж будинку (зараз іі орендують біженці з України).
Це говорить про якість будинка та будівництва.
- Коли ми купували - перед очами з балкона було видно море - між нашим будинком і морем не було зовсім нічого (зараз мінімум 2 ряди будинків і моря з балкона НЕ видно).
- Ну, нічого: Ваш мікрорайон один з найкращих та найзнаменитіших в Анталії.
- Так і є.. гадаю наша квартира зараз вартує 350 000 доларів...
- Ви помиляєтеся: гадаю, що саме на цій вулиці, в такому стані, такий поверх, з такою оздобленою лоджією - орієнтиром може бути 500 000 доларів.
- Ну, не знаю: квартиру НАД нами виставили на продаж за 550 000 доларів - так там же 2 поверха...
- Ну, і все нормально: в Туреччині двоповерхові квартири - їх тут називають дивним словом "дублекс"
- доволі специфічні за архітектурою другого поверху - другий поверх розташований безпосередньо під дахом як правило у формі частини мансардового даху - не всі кімнати є рівноцінними, прямокутними в плані або мають "правильні стелі". Так що хтось купить за 550 000 двоповерхову, а хтось і "стандарт" за 500 000... Доларів...
Ну і 170 000 доларів перетворяться в 500 000 доларів... Це при тому, що це "вторинний ринок" і вже 10-12 років "прєлєстю" користувалися....

Ех, інвестиції…
Що робити інвестору року 2023?
Куди ж прилаштувати папірці, ціна яких знижується та знижується щодня…
Вчора також розмовляв з одним із Забудовників в Анталії (нижче наведено конспект його промови):

"Варіантів два:
Варіант 1 буде дорожчати. Тому що все дорожчає - в тому числі будівельні матеріали та збільшується зарплатня.
Варіант 2 НЕ буде дорожчати, а то і буде дешевшати. Останнє залежить від результатів виборів в Туреччині в травні 2023 року. Якщо переможе діючий президент – буде стабільність. А ось опозиційний обіцяє зробити так, як зробили в Канаді: обмеження на купівлю квартир іноземцями.
Тобі можливим буде падіння ціни на квартири.
Що буду в цьому випадку робити я?
А я вже вирішив: я НЕ буду продавати нічого – навіть і 5 років.
Продавати у збиток НЕ буду: я купував будівельні матеріали – наприклад, сталь – найдорожчу - нехай почекає. Продавати квартири скажімо по 2 000 000 лір (близько 50 000$) не буду…"

Ну ось так панове, це вам для роздумів на вихідні… Рельний експромт "на одному диханні" після ранішньої кави... під звук новин по ТВ з України на міжнародному каналі FREEDOM.

Richi
Ви все правильно розписали, додам ще один нюанс турецької нерухомості - якщо оренда довгострокова, то орендар добре захищений і можедосить довго не платити, а ще може наприклад зіпсувати ремонт - ви звісно можете судитися - з турками у турецькому суді)