Інвестуємо в нерухомість закордоном

"Розумну річ приємно і слухать!" (народна мудрість).
Крим, орки, 9 км, Storm Shadow...
Цей шедевр треба зберегти:

Все одно черга не з російських літаків в аеропорту Анталії...

Це - мабуть - така корисна думка витікає з розміру пенсії турецького пенсіонера.
Чи просто забагато думок для однієї голови...

Довідник інвестора в закордонну нерухомість

В п"ятницю 30 червня відбулася цікава зустріч, в якій прийняли участь українські "чорні рієлтори" та Hakan Akçam, президент Палати ріелторів Анкари (столиця Туреччини). Він прибув в ці святкові в Туреччині дні на відпочинок у Середземного моря.
Хакан Акчам висловив думку, щодо тенденції зміни орендної плати за квартири в Туреччині:
«З підвищенням мінімальної заробітної плати вона ще більше зросте».

З точки зору і логіки, і зарплатні громадян, і економіки це так і має бути.
Наприклад, до 1 липня мінімальна пенсія громадянина Туреччини складала 8 500 лір (12 050 гривень).
Підкреслюю: це мінімальна пенсія. 12 050 гривень.
Вона може бути і вищою.
Наприклад, мій знайомий турок, якому 40 років - жонатий на україночці - займає посаду "нічний директор" готелю (працює тільки з 22-00 до 06-00, замінюючи генерального менеджера та директора готеля вночі, отримуючи зарплатню в 31 000 лір (44 000 гривень), отримав ще й пенсію за те, що має стаж роботи в нічний час - 9 500 лір (13 500 гривень). Здається, має 10 років "нічного стажу).
...Робота вночі - звісно - і важка, і нервова - зате включено харчування в ресторації 5-ти зіркового готеля та готель забезпечує трансфер на роботу та з роботи.

З 01 липня пенсії в Туреччині підвищуються ще на 17%.
Ще не оприлюднено нову підвищену "мінімалку" в Туреччині - орієнтиром з 01 липня поки є цифра в 14 500 лір (20 500 гривень). Підкреслюю: це "мінімалка".

Тому все, сказане Хаканом Акчамом, президентом Палати ріелторів Анкари, відповідає економічним теоріям: пенсіонер, отримуючі пенсію в 8500 лір міг легко здати саме саме стареньке житло мінімум за 10 000 лір, що перевищувало його пенсію.

Для нас тут цікавими будуть роздуми українських "чорних рієлторів" разом з нашими українцями, які інвестували викопані з попід груші зім"яті зіпрілі гидомирно-зелені долЯри в нерухомість за кордоном.

Наприклад, в розмові прийняла участь "зацікавлена особа" - пан Андрій, який інвестував в квартиру 1+1 гроші за продану 2 чи 3 роки тому Богом забуту "Шевченкову хату" - всього інвестиція в сумі 50 000 доларів США. За яку ціну від збувся "Шевченкової хати" я не питав.

Що краще: продати зараз інвестицію осені 2020 року та "попАсти" на податок на прибуток від різниці ціни купівлі та продажу (в Туреччині обкладається податком не ціна нерухомості, а різниця в ціні купівлі/продажу - я так розумію, що в Україні в сучасні часи якби був такий податок, то держава б доплачувала Продавцю), чи отримувати сталий щомісячний прибуток від оренди?

Наші "чорні ріелтори" озвучили 2 варіанти:

План "А" - продати зараз, отримати профіт в сумі близько 50 000 доларів, а податок на прибуток мінімізувати за рахунок "роботи/послуг" офіційних рієлторів, які якимось чином можуть оформити Акт експертизи квартири (там вказується ринкова орієнтовна вартість квартир) за мінімальною - зовсім не ринковою - ціною. Звісно за певну винагороду.
План "А1" знаю я, але не озвучував.

План "Б" - здати цю квартиру в оренду та отримувати більш-менш сталий прибуток.
Наші ріелтори дуже мудро роз"яснювали пану Андрію так: здайте за 500 доларів (він хотів більше - в діапазоні 600...850) дуже надійними орендарям, бо на ринку оренди надійність та безпроблемність орендаря - то найважливіше.

Тут і рієлторів можна зрозуміти: мінімум 500 доларів комісії вони отримають+додатквоі послуги (допомога ві оформлення особових рахунків на електрику, воду, газ, інтернет, оформлення ВНП та інше - дрібнички, але прибуток мають).
Тим більше, що пан Андрій за 2 роки обладнав квартиру і меблями, і побутовою технікою.
Тут же так: продавати квартиру з меблями та побутовою технікою - однаково, що її викинути або продати даром.

Я зробив такий розрахунок профіту від Плана "Б":
50 000$ - 100% (ціну на побутову техніку та меблі не враховуємо - воно вже попрацювало 2 роки на пана Андрія).
12х500$ - х%
х%=12х500х100/50000=12% річних по валюті.
Якщо виручка буде сталою: 12х500$ на рік, то витрати теоретично відіб"ються через 50 000/6000=8,33 роки, що відповідає розрахункам українських бізнесменів у довоєнні часи:
"Вкладення в бізнес повинні "відбитися" максимум через 8 років".

На понеділок 3 липня пан Андрій призначив зустріч з ріелторами в об"єкті нерухомості та сподівається, що на протязі тижня вони заселять адекватного орендаря.
Я не прийматиму участі: на 10-30 записаний на СТО Honda.

Цікаво - а послуги ріелторів при здачі в оренду пан Андрій порахував? А оренда укладається хіба не в лірах і не на якійсь мінімальний термін? А ті 500 баксів при здачі не перетворяться на 300 через пару років при девальвації ліри?) а так на бумазі все красиво - в Києві теж так рахували - в результаті окупність з 10 років у 2012 перетворилась на 40 в 2022)

Я тут пытаюсь дистанционно из Киева сделать ремонт в Варшаве. Вряд ли это получится. Выехать нельзя вообще. Ни за какие бабки. Только через Г+Г. Но саязей нет Гайки закрутили полностью.
На весь район на букинге аж одна квартира посуточно. Если бы не конский налог, сдавать в Варшаве посуточно было бы неплохо.
Пока я получал ключи квартира выросла уже на 100 тыс злотых (200..25куе). И это готовность на 2025.

Я тут пытаюсь дистанционно из Киева сделать ремонт в Варшаве. Вряд ли это получится. Выехать нельзя вообще. Ни за какие бабки. Только через Г+Г. Но саязей нет Гайки закрутили полностью.
На весь район на букинге аж одна квартира посуточно. Если бы не конский налог, сдавать в Варшаве посуточно было бы неплохо.
Пока я получал ключи квартира выросла уже на 100 тыс злотых (200..25куе). И это готовность на 2025.

Це як, готовність в 2025,але ключі вже отримали?

Цікаво - а послуги ріелторів при здачі в оренду пан Андрій порахував? А оренда укладається хіба не в лірах і не на якійсь мінімальний термін? А ті 500 баксів при здачі не перетворяться на 300 через пару років при девальвації ліри?) а так на бумазі все красиво - в Києві теж так рахували - в результаті окупність з 10 років у 2012 перетворилась на 40 в 2022)

Ви, як досвідчений орендодавець, який здає 3 квартири, задаєте трохи дивні питання.
Я, як НЕ орендодавець, дам таку відповідь:
1. Комісійні рієлторам платять ОРЕНДАРІ, а не орендодавці. Хіба в Україні у Вас НЕ так? Тому пану Андрію нема що рахувати.

2. Орендна плата як в Україні, так і не в Україні може визначатися як в місцевій валюті, так і доларах США.
Наприклад, приятелі-орендодавці у Львові здають свої квартири за долари США: один на вулиці Мічуріна за 850 доларів, інший в Сихівському районі за 600 доларів, а пан Павло, який зараз з родиною мешкає у Вроцлаві, здає свої 2 квартири в Анталії по 850 саме доларів. В той же час знаю багато прикладів - і їх більшість - коли орендна плата визначається в турецьких лірах. Мабуть, таких випадків більше.
Все визначається за згодою сторін, хіба не так?
Крім того, як правило в Анталії - курортному місті - часто орендодавці отримують орендну плану від іноземців НАПЕРЕД і як правило відразу за 1/2 року. Депозит складає - як правило - орендну плату за 2 місяця.
Тому орендодавець реально застрахований: в перший день оренди він отримує гроші відразу в сумі 8/12 частки за рік.

3. Питання: "А ті 500 баксів при здачі не перетворяться на 300 через пару років при девальвації ліри?)" варто задати орендодавцям Києва: наприклад, чи не перетворяться 10 000 гривень (250 доларів), які Вам платять сьогодні орендарі, через рік в 25 (двадцять п"ять) доларів.

Питання цікаве. Я не знаю, як його роз"вязують в Києві.
Наприклад, мої приятелі-орендодавці в Дніпрі (під здачу 6 квартир) сказали, що вони НЕ підвищують своїм орендарям ціну, незважаючи на зміну курсу з 26 до 40. Орендаря треба любити, особливо, якщо він приносить в дзьобику гроші вже 3 і більше років.
Я вже розказував та підтверджую: наш форумчанин, який з моєї подачі та порад орендував квартиру 2+1 в квітні 2021 року в Анталії в турецьких лірах за 500 доларів (за курсом станом на квітень 2021 року), на сьогодні є сумлінним законослухняним орендарем та платить передбачені Договором оренди суми - 5 500 лір, або на сьогодні 210 євро. Тут орендодавець точно програв, в квітні 2023 року намагався змінити ціну на 21 000 лір (тоді близько 1000 євро), але законодавство Туреччини та ПРАВИЛЬНІ дії нашого форумчанина (я надавав консультації і попереджав про ризики) не дозволили орендодавцю це зробити.
Тут "на бумазі все красиво" та зміна курсу спрацювали проти орендодавця.
Але саме в даному конкретному випадку орендодавець НЕ програв, бо багато років мешкає в Парижі (реально, я бачив документи), якась копійка капає, квартира в гарному стані (наш форумчанин з двома дітьми дуже акуратні, собак/котів не тримають) і її ринкова ціна змінилася в більший бік в 2-3 рази.

Ну ось так.

Це як, готовність в 2025,але ключі вже отримали?

Я теж звернув на це увагу - але все може бути. Мабуть.
В Туреччині інвестор, який сплатив не менше 60% ціни квартири, може отримати Право власності на нерухомість і на цій підставі отримати ВНП в країні.
В залежності від готовності будинка мабуть може отримати і ключі.
Але в 99% відсотків випадків інвестора на будівництво не пропускають (за правилами ОП та ТБ), а якщо пропускають, то в супроводі працівника та обоє"язково на голові - захисна каска.
Якщо двері встановлено, то ключі в них не стирчать. Тому володіти їми можна - але чисто номінально.
Тим більше, що встановлено замки - наприклад від Мультілок - які мають один "тимчасовий ключ".
На скільки я бачив - двері закривають на такий тимчасовий ключ, якщо в квартирі вже майже все або все зроблено: встановлено Забудовником сантехніку, душові кабіни, кухонні меблі та побутову техніку (крім холодильника): електричну духову шафу, варочну поверхню, витяжку, кондиціонери, газові двоконтурні котли та електричне обладнання.

Я тут пытаюсь дистанционно из Киева сделать ремонт в Варшаве. Вряд ли это получится. Выехать нельзя вообще. Ни за какие бабки. Только через Г+Г. Но саязей нет Гайки закрутили полностью.
На весь район на букинге аж одна квартира посуточно. Если бы не конский налог, сдавать в Варшаве посуточно было бы неплохо.
Пока я получал ключи квартира выросла уже на 100 тыс злотых (200..25куе). И это готовность на 2025.

ДД!
Насчет роста вы правы! Мои кв тоже уже вроде как подорожали, как м2 в злотых так и за счет укрепления самого злотого….
По одной кв (которую оплатил в феврале) - это плюс, а по второй (подписан только резервационный договор) - для меня это минус, так как прийдется сдавать $ для оплаты. Радует только что растет цена м2 (по факту у застройщика уже выросла) и рассрочка на 1.5 года (надеюсь, что курс $ вернется хотя бы на 4.4)

Я тут пытаюсь дистанционно из Киева сделать ремонт в Варшаве. Вряд ли это получится. Выехать нельзя вообще. Ни за какие бабки. Только через Г+Г. Но саязей нет Гайки закрутили полностью.
На весь район на букинге аж одна квартира посуточно. Если бы не конский налог, сдавать в Варшаве посуточно было бы неплохо.
Пока я получал ключи квартира выросла уже на 100 тыс злотых (200..25куе). И это готовность на 2025.

Це як, готовність в 2025,але ключі вже отримали?

Ключи отримала дружина. Купівля була осень 2022.
Я запрсив ціни забудовника на 5 чергу цього ж комплексу. Я купив за 460 тис. Якщо внвестувати в 5 чергу здача в 2025. Вартість на зараз 560 тисяч у забудовника.

Ну тут слід враховувати падіння долара

Схема оплаты 10-40-40-10 кстати.

Цікаво - а послуги ріелторів при здачі в оренду пан Андрій порахував? А оренда укладається хіба не в лірах і не на якійсь мінімальний термін? А ті 500 баксів при здачі не перетворяться на 300 через пару років при девальвації ліри?) а так на бумазі все красиво - в Києві теж так рахували - в результаті окупність з 10 років у 2012 перетворилась на 40 в 2022)

Ви, як досвідчений орендодавець, який здає 3 квартири, задаєте трохи дивні питання.
Я, як НЕ орендодавець, дам таку відповідь:
1. Комісійні рієлторам платять ОРЕНДАРІ, а не орендодавці. Хіба в Україні у Вас НЕ так? Тому пану Андрію нема що рахувати.

2. Орендна плата як в Україні, так і не в Україні може визначатися як в місцевій валюті, так і доларах США.
Наприклад, приятелі-орендодавці у Львові здають свої квартири за долари США: один на вулиці Мічуріна за 850 доларів, інший в Сихівському районі за 600 доларів, а пан Павло, який зараз з родиною мешкає у Вроцлаві, здає свої 2 квартири в Анталії по 850 саме доларів. В той же час знаю багато прикладів - і їх більшість - коли орендна плата визначається в турецьких лірах. Мабуть, таких випадків більше.
Все визначається за згодою сторін, хіба не так?
Крім того, як правило в Анталії - курортному місті - часто орендодавці отримують орендну плану від іноземців НАПЕРЕД і як правило відразу за 1/2 року. Депозит складає - як правило - орендну плату за 2 місяця.
Тому орендодавець реально застрахований: в перший день оренди він отримує гроші відразу в сумі 8/12 частки за рік.

3. Питання: "А ті 500 баксів при здачі не перетворяться на 300 через пару років при девальвації ліри?)" варто задати орендодавцям Києва: наприклад, чи не перетворяться 10 000 гривень (250 доларів), які Вам платять сьогодні орендарі, через рік в 25 (двадцять п"ять) доларів.

Питання цікаве. Я не знаю, як його роз"вязують в Києві.
Наприклад, мої приятелі-орендодавці в Дніпрі (під здачу 6 квартир) сказали, що вони НЕ підвищують своїм орендарям ціну, незважаючи на зміну курсу з 26 до 40. Орендаря треба любити, особливо, якщо він приносить в дзьобику гроші вже 3 і більше років.
Я вже розказував та підтверджую: наш форумчанин, який з моєї подачі та порад орендував квартиру 2+1 в квітні 2021 року в Анталії в турецьких лірах за 500 доларів (за курсом станом на квітень 2021 року), на сьогодні є сумлінним законослухняним орендарем та платить передбачені Договором оренди суми - 5 500 лір, або на сьогодні 210 євро. Тут орендодавець точно програв, в квітні 2023 року намагався змінити ціну на 21 000 лір (тоді близько 1000 євро), але законодавство Туреччини та ПРАВИЛЬНІ дії нашого форумчанина (я надавав консультації і попереджав про ризики) не дозволили орендодавцю це зробити.
Тут "на бумазі все красиво" та зміна курсу спрацювали проти орендодавця.
Але саме в даному конкретному випадку орендодавець НЕ програв, бо багато років мешкає в Парижі (реально, я бачив документи), якась копійка капає, квартира в гарному стані (наш форумчанин з двома дітьми дуже акуратні, собак/котів не тримають) і її ринкова ціна змінилася в більший бік в 2-3 рази.

Ну ось так.

Десь я чув зовут комісійні агенства яке буде здавати квартиру - чи всі орендодавці сидять поруч з нерухомістю в Туреччині і вирішують всі проблеми самі?
Який турок підпише договір з ціною привʼязаною до євро при нестабільному курсі?) ринок Києва 99 відсотків зараз гривневий - в Турції думаю так само