Коли розпочнеться обвал нереальних цін на житло у Києві?
+Добавить тему
Ответить на тему
Следить за темой
Ринок нерухомості. Ціни на квартири та земельні ділянки, аналітика, прогнози. Купівля та продаж нерухомості, оренда квартир та офісів, пропозиції комерційної нерухомості. Ріелтори та агентства нерухомості в Україні
Долярчик писал(а):Так я там і написав, щоб ще б банк до такого кредиту надавав і ідеї, як так "крутити" пів ляма грн, щоб як мінімум, погасити щомісячний платіж у 25тис. грн!
я бы ставил вопрос шире - куда сейчас, кроме депозитов, можно вложить в Украине суммы от 50К до 500К?
Ну, можна вкласти в перший внесок в іпотеку Або, якщо є ~ 400К(2 Фонда) - то тут вже можна і без іпотеки обійтись А як пощастить, то ще й половину ремонту можна зробити на решту від тої суми! Або і весь ремонт... Флай - не дасть збрехати!
5396669 писал(а):Думаю 25-30 это будет верх цены. У всего же должны быть логичные ограничения.
якщо не секрет, причина продажу: - видно що пік ціни - перекластися в Міракс - інше (з огляду на те, що цікавить як ПФ, а не реальна дохідність)
На тот момент как-то посчитал не плохим наваром за пол года). Потом было еще два предложения о продаже (там и посредник еще хотел 50кгрн сверху добавить), но я отказал (уже видел, что рынок выше и реально будет спрос). Я вообще их брал (10+шт) для аренды. Сдадутся все дома и закончат ремонты - буду считать - рыночная цена продажи vs аренда.
Подземным переходам - быть. Даже реконструированная арсенальная площадь их предусматривает + это дополнительные рабочие места на ровном месте. Хотя честно признаюсь: везде где есть альтернатива, я в них не спускаюсь.
asin писал(а):В чем состоит # кочественно менеджмента# кроме удачного входа? Если помещ норм то и дает выхлоп. Если прогадал, то как не менеджествуй - заипешья арендаторов менять.
я уже говорил шо есть у меня соседи с похожими объектами в одной и той же локации, сдающими их чуть ли не вдвое дешевле чем я свои, зато десятилетиями одним и тем же арендаторам, которые хозяев давно уже вертят как хотят на детородном органе и платят когда и как им удобно, а те на них молятся и пылинки сдувают шоп тока не свалили - я так не работаю я считаю, шо на одном удачном входе долгосрочный системный бизнес не построишь и работать с арендаторами надо так, шоп инициатива всегда была у вас и аренду всегда стараться лупить по максимуму, а менять арендаторов в хороших объектах и норм локациях - не проблема, проблема выбрать тех, кто не сбреется в мертвый сезон, кто потянет максимальную аренду и вообще с кем можно строить адекватные отношения - вот это все я и называю качественным менеджментом например продуктовые минимаркеты, магазины разливного пива и всевозможные сетевики - не те арендаторы, которых я ищу и если рассчитывать только на олх, оп застройщиков и удачные точки входа, то очень мало шансов выцепить шото приличное, да еще и за разумный прайс а вообще шо я вам рассказываю? думаю зрадио знает обо всем этом гораздо больше чем я , тем более вы с ним единомышленники я ж еще вчера вам писал - если вы уверены в его и своих прогнозах, то вам надо сейчас уже сливать свои объекты в софборщаге, пока они на пике, а когда упадет в цене коммерция в центре (а зрадио в этом не сомневается) - покупать там как говорит Первый - надо подтверждать свои убеждения гривной, иначе какой тогда смысл во всех этих прогнозах? удачи)
Две квартиры продал. Влез в коммерцию. Что не так в прогнозах? Коммерцию дадут хорошую цену - продам. Не дадут и х.й с ним. Сдавать буду.
kingkongovets писал(а):я уже говорил шо есть у меня соседи с похожими объектами в одной и той же локации, сдающими их чуть ли не вдвое дешевле чем я свои, зато десятилетиями одним и тем же арендаторам, которые хозяев давно уже вертят как хотят на детородном органе и платят когда и как им удобно, а те на них молятся и пылинки сдувают шоп тока не свалили - я так не работаю я считаю, шо на одном удачном входе долгосрочный системный бизнес не построишь и работать с арендаторами надо так, шоп инициатива всегда была у вас и аренду всегда стараться лупить по максимуму, а менять арендаторов в хороших объектах и норм локациях - не проблема, проблема выбрать тех, кто не сбреется в мертвый сезон, кто потянет максимальную аренду и вообще с кем можно строить адекватные отношения - вот это все я и называю качественным менеджментом например продуктовые минимаркеты, магазины разливного пива и всевозможные сетевики - не те арендаторы, которых я ищу
скорее всего, реальность немного отличается от представленной, соседи сконцентрировались на других бизнесах и общаются с арендатором раз в год, когда поздравляют с Рождеством
Конговец, озабоченный качественным менеджментом, 3-4 раза в день проезжает мимо "прелести" на велосипеде пытаясь понять оборот арендаторов и под любым поводом вникнуть во внутреннюю кухню, чтобы максимизировать аренду
сетевики - опытные арендаторы, прежде чем снять, общаются с соседями, не одним предыдущим арендатором и если не конкуренты - друг с другом. Вычисляют чмошника, тем более таких достаточно и паттерны есть. Поэтому, у сетевиков, на карте развития место Конго обозначено жирной черной точкой и подписано "чмо чмошное в квадрате".
А ты работаешь наверно на побегушках у этих сетевиков?
asin писал(а):Две квартиры продал. Влез в коммерцию. Что не так в прогнозах? Коммерцию дадут хорошую цену - продам. Не дадут и х.й с ним. Сдавать буду.
что не так в прогнозах - покажет время я просто не пойму вашей логики - вы во всем согласны со зрадио, предрекающего обвал цен на аренду коммерции и утверждающего шо цены на нее держатся исключительно за счет инертности мышления ее владельцев и при этом вместо того шоп слить на пике часть не нужных вам для операционной деятельности активов и выйти перед обвалом в кэш вы ищете на нее арендаторов - разрыв шаблона прям, какой то когнитивный диссонанс
барабашов писал(а):А ты работаешь наверно на побегушках у этих сетевиков?
...или имеет какой то чихпыховый бизнесок, в котором львиную долю расходов составляет аренда и вместо того шоп поднимать его маржинальность думает как бы нажухать и нагнуть арендодателя, постоянно плачась ему о том как все вокруг плохо и надо снижать ставку а сетевики пытаются нагнуть и ограничить права арендодателей до предела - достаточно глянуть их типовой договор, поэтому опытные рантье предпочитают работать с малым и средним бизнесом, где общаешься напрямую с хозяином, а не с юристами и попками из отдела аренды кстати от излишнего альтруизма и лояльности по отношению к арендатором отлично лечит опыт аренды в правильных трц и бц - там быстро учат родину любить но ты при этом еще попробуй туда попасть
Унуноктий писал(а):всё верно "сдали и забыли" пока платят вовремя... а чмошники пытаются арендаторам портить жизнь
чем могут портить жизнь арендаторам коммерции их арендодатели? тем шо раз в месяц просят присылать фото счетчиков, решают все технические проблемы, вопросы оплаты и сверки с ясно и водоканалом, и при этом требуют от них лишь своевременную оплату и ожидают понимании и адекватности при переподписании договоров в установленное время? у меня прекрасные отношения со всеми арендаторами и я с начала карантина потерял лишь двоих - турагенство и компанию по трудоустройству за рубежом - да и те ушли не потому шо не могли тянуть аренду во время локдауна, а потому шо их бизнес полностью лег, а те кого коснулись карантинные ограничения получили арендные каникулы и по их окончанию большинство из них сделали мне за это презенты - это так, к слову
а чмошники, портящие жизнь своим арендаторам - это как раз лендлорды, сдающие жилье и постоянно наведывающиеся к арендаторам, вынюхивая не завели ли они домашних животных, не обрисовали ли их дети обои и не живет ли там людей больше, чем было оговорено
так шо не неси уня чушь
Последний раз редактировалось kingkongovets Вс 06 дек, 2020 15:17, всего редактировалось 2 раз(а).
Grand Touring писал(а):скорее всего, реальность немного отличается от представленной, соседи сконцентрировались на других бизнесах и общаются с арендатором раз в год, когда поздравляют с Рождеством
Конговец, озабоченный качественным менеджментом, 3-4 раза в день проезжает мимо "прелести" на велосипеде пытаясь понять оборот арендаторов и под любым поводом вникнуть во внутреннюю кухню, чтобы максимизировать аренду
сетевики - опытные арендаторы, прежде чем снять, общаются с соседями, не одним предыдущим арендатором и если не конкуренты - друг с другом. Вычисляют чмошника, тем более таких достаточно и паттерны есть. Поэтому, у сетевиков, на карте развития место Конго обозначено жирной черной точкой и подписано "чмо чмошное в квадрате".
Да скоро в принципе рынок коммерческой аренды станет управляться не самодурами-собственниками помещений (это не про Конга, а взагали), а исследовательскими компаниями. Мы, например, уже 2-й год покупаем у Киевстара big data отчет о проходимости локаций, чтобы понимать, где концентрировать усилия трейд-маркетинга. А наши партнеры-ритейлеры используют эти данные для определения стоимости аренды в той, или иной локации. Чем больше будет таких арендаторов, тем быстрее преобразится весь рынок.
Если кто не знает, на рынке телевизионной рекламы уже давно продают не эфирное время, а рейтинги - т.н. TRP/GRP. Существует независимая компания, которая проводит исследования популярности телеканалов и времени телесмотрения, затем каналы рейтингуются с учетом охвата аудитории, и сэйлз-хаузы продают рекламодателям эти самые TRP/GRP.
На рынке коммерческой аренды долгое время не было инструментация для объективной оценки проходимости локаций и потенциала монетизации. Но теперь, с развитием больших геоданных, это стало возможным, и неизбежно будут изобретены свои бенчмарки, более объективные, нежели $/м2
uaprofi писал(а):
