Когда начнется обвал нереальных цен на жилье в Киеве? (2011)

Господа, как бы вы прокомментировали массовое закрытие депозитов (как валютных, так и частично, гривневых) в крупных банках в последние дни? Куда пойдут деньги? В матрацы, жилье, землю, акции? КУДА???

На покрытие висящих долгов.

Поддерживаю. Цены и тарифы росли, растут и будут расти.

В очередной раз обновились индикаторы домика.
Новый уровень индикатора - 1506$ Снижение продолжается... 4$ за неделю - достаточно быстро...
http://www.domik.net/novosti/indikatory ... 21562.html

Уровень деловой активности невысок. Судя по всему, подавляющее большинство потенциальных покупателей уверены в будущем обвале цен, а потому выжидают. Просмотры идут преимущественно там, где хозяева готовы к значительным уступкам.

После вступления в силу закона «Об исполнительном производстве», который существенно расширил права кредиторов и исполнительных служб при реализации залогов, появились на рынке и достаточно активные покупатели, которые сами названивают риэлторам, пытаясь найти квартиры задолжавших ипотечников, выставленные на продажу с большим дисконтом.

Пока таких квартир на рынке недвижимости Киева не видно. Очевидно, банки не торопятся использовать доступные им механизмы реализации залоговой недвижимости, понимая, что их практическое массовое применение не только резко усилит социальную напряженность, но и обесценит залоги. А, следовательно, ударит по банкам и всей банковской системе.

Что же касается продавцов, то большинство их цены придерживают, на значительные уступки соглашаются весьма редко.

...

Однокомнатная квартира в современном кирпичном доме, улица Ахматовой (Дарницкий район, Позняки). Общая площадь 45,2 кв.м., жилая 18, кухня 10. Лоджия застеклена. Паркетная доска, кафель, новая сантехника. Встроенная кухня. Состояние: «сделан косметический ремонт». 76000$ (1681$/кв.м).

Двухкомнатная квартира в современном кирпичном доме, улица Драгоманова (Дарницкий район, Позняки). Общая площадь 69 кв.м., жилая 34, кухня 13. Лоджия застеклена. Паркет, кафель, новая сантехника. Встроенная кухня. Состояние: «сделан качественный ремонт». 110000$ (1594$/кв.м).

Трехкомнатная квартира в панельном доме («типовая панель»), улица Березняковская (Днепровский район, Березняки). Общая площадь 70 кв.м., жилая 45, кухня 8. Санузел раздельный. Двухсторонняя. Балкон застеклен. Стеклопакеты, ламинат, кафель, новая сантехника, встроенная кухня, встроенный шкаф, мебель, металлическая дверь. Состояние: «сделан косметический ремонт». 107000$ (1529$/кв.м).

Трехкомнатная квартира в панельном доме «старая панель», проспект Героев Сталинграда (Оболонский район, Оболонь). Общая площадь 64 кв.м., жилая 42, кухня 8. Санузел раздельный. Стеклопакеты, ламинат, кафель. Новая сантехника, душевая кабина. Встроенная кухня, встроенный шкаф, бытовая техника, кондиционер. Состояние квартиры: «сделан качественный ремонт». 121000$ (1891$/кв.м).

jde удивительно что столь короткое "весеннее аживление"... что то тут не то....

убийца эфира
В смысле короткое? Оно еще не настало - ждите апреля...

Сначала о рынке.

Все, я думаю, уже согласились с тем, что цен 2007 года читающие этот форум при своей жизни больше не увидят.

Также все согласны с тем, что цены на недвижимость неразрывно связаны с
- макроэкономической мировой ситуацией,
- экономикой страны, ее ВВП и реальными доходами населения,
- развивающейся ипотекой, которая является производным и одновременно фактором локального и глобального экономического роста,
- жизненными планами и настроениями конкретного инвестора или группы инвесторов.

Маленькое лирическое отступление.
Быки-те, кто играет на повышение. Это люди, которые сейчас покупают дешевле, чтобы потом продать дороже.
Медведи-это те, кто играет на понижение. Они сейчас продают дороже, чтобы потом купить дешевле.
Лось-термин от английского loses, что значит "потери". Мочить лосей-это значит, закрыть сделку с минимальным убытком, пока этот убыток не достиг катастрофических величин.

В мире трейдинга есть такое правило. Бык медленно ползет наверх, в то время как медведь стремительно выпадает из окна.
В данном случае мы видим полное нарушение этого правила, то есть у нас бык взлетел, подброшенный мировой инфляцией и обилием дешевых денег, а медведь медленно планирует из окна, тормозимый в основном нежеланием продавцов "мочить лосей".

Сейчас вообще такое впечатление, чо медведь завис в районе второго этажа в условиях неопределенности.

Теперь к делу.

Макроэкономичекие факторы, которые толкают рынок вниз, такие:
кризис доверия финансовых институций,
как следствие дорогие деньги,
низкий или отрицательный рост экономики,
угроза повсеместного или местного введения жесткого или мягкого золотого стандарта, что обуздает инфляцию и существенно помешает росту.

Факторы, которые толкают рынок наверх, такие:
- галопирующая инфляция, потому что образуется обилие капитала, ищущее себе применение-и этот капитал тоже надо вложить куда-нибудь,
- инфляция как фактор, заставляющий консервативного инвестора превращать доллар в квадратный метр для его сохранения.

Факторы местного знаяения, толкающие рынок вниз, такие
- консервативные настроения покупателей, "будет только дешеветь"
- при огромном количестве денег на руках населения (см объемы депозитов) у каждого конкретного гражданина их недостаточно, чтобы войти на рынок и играть хотя бы одним объектом,
- блок ипотеки,
- отрицательный экономический рост государства,
- пассивные настроения по предпринимательству и бизнесу.

Местные факторы, толкающие наверх:
- категорическое нежелание маркет-мейкеров (тех, кто делает рынок-государства, строительных компаний и банков) "мочить лосей", то есть фиксировать убытки,
- консервативные настроения продавцов "метр есть метр, и он всегда будет что-то стоить, поисдим авось высидим"
- надо где-то жить, и что-то купить или снять (климат к проживанию в шалаше не распологает)
- деньги надо куда-то вложить на фоне инфляционных и банковский рисков,
- длинные дешевые деньги МВФ и прочих (см пункт об обилии капитала).
- ипотека в зачаточном состоянии

Факторы конкретных инвесторов следующие.
Вниз толкают
- многочисленные эмиграционные настроения молодых,
- повальная убыль населения,
- глобальная информированность, ум и сообразительность инвесторов, сравнивающих цены не в Харькове и Кацапетовке, а в Лондоне и Нью Йорке
- желание инвестора иметь новое и простороное жилье снижает статистику общих цен, так как если куплена одна новая квартира пусть и по рыночной цене, но в то же время 10 хрущовок подешевело. А в хрущовке жить у нас корона не помещается
- повышение стоимости коммунуслуг, и перспектива налога на недвижимость, при которых некоторой части быков и реальных пользователей станет очень убыточно содержать лишние метры,
- новый закон по поводу взыскания залогов от 8 марта, который очень усиливает позиции кредитора и создает риск массированного выброса конфиската на рынок.

Вверх толкают
- платежеспособный спрос со стороны людей, имеющих положительный и серьезный денежный поток из бюджета страны или работающие на свой карман на госслужбе,
- спрос со стороны семей, родственники которых работают за рубежом и имеют приличные доходы


Если серьезно обдумать все эти факторы, можно сделать такие выводы.

1. Цен 2007 года никогда не будет. Тот, кто купился по этой цене, особенно по ипотеке-заплатил за свое финансовое образование, что не так уж и плохо и лучше, чем ничего.
2. В настоящий момент медведь висит в районе второго этажа. Это статистический факт.
3. Факторы, толкающие цены вверх, настолько слабы, а тянущие вниз-настолько сильны, что лучшая перспектива быков-это цены на уровне сегодняшнего дня. Тут им надо либо мочить лосей, либо думать, как извлечь из своей собственности положительный денежный поток. Я не удивлюсь, если увижу сдачу жилья за квартплату.
4. Даже небольшое усилившееся давление одного или некольких факторов падения уронят медведя на уровень 2005 года, то есть на среднюю 850-1000 у.е. за м.
5. Любой серьезный катаклизм вроде технического дефолта уронит медведя на депрессионный уровень 2000 года и сломает ему хребет. Но тут рано радоваться, потому что тут могут быть применены такие жесткие меры, как конфискация валюты и золота у населения. Не до хаты будет.

Вот, собственно, из чего можно строить реальные сценарии.

Будивельника тут все ругают, я же вижу в его рассуждениях логику и здравый смысл, хотя с большинством не согласна. Стараюсь прислушиваться в первую очередь к людям, которые больше меня зарабатывают, но которые мне оппонируют. Потому что если я зарабатываю меньше, то есть основания думать, что я в финансовом отношении глупее и где-то не права. Ну, и если есть 2 полностью со всем согласных человека, то один из них-лишний

Предлагаю прекратить ругню и коллективным разумом интеллигентных и образованных людей дополнить и оценить фундаментальные факторы рынка. После чего каждый инвестор сможет сам принять свое, единственно верное решение.

jde

Закон достаточно жестокий к должнику: в случае взыскания на объект залога, и передачи документов в Государственную исполнительную службу, должник платит 10 % от суммы взыскания. Закон вступил в силу в начале марта, последствия увидим через несколько месяцев

giveme5

Интересно,
но среди Ваших факторов много вовсе и не факторов, а просто следствий , и даже домыслов.

rov
10% исполнители имели и ранее

Для того чтобы общаться, нужно флудить...
Логика мне не ясна, но к сожалению это так.
Пытаюсь отправить ЛС Будивельнику, но так как не достаточно еще сообщений, оно не уходит.
Придется пофлудить...

От: Liberty (online)
Кому: budivelnik

Добрый день.
Насколько я понял по форуму, Вы застройщик.
Можно ли с Вами проконсультироваться по некоторым вопросам?
Имели ли Вы дело со строительством домов "под видом для себя"?
Т.е. строится 3-х этажный дом, потом разбивается на квартиры и продается. (насколько я понял сейчас такие стройки достаточно распространены).
Буду блакодарен за информационную помощь.

Кстати, возможно есть на форуме информация по данному вопросу?
Вопрос, собсно говоря, в том, что я покупаю двухуровневую квартиру - третий этиж и мансарда. Какие могут быть подводные камни при оформлении договора и при оформлении квартиры?