Вопросы юристу по недвижимости

Судебная практика стоит на той позиции, что форма предварительного договора должна совпадать с формой основного, т.е. оба договора должны быть нотариальными.

Насколько мне объясняли юристы, что форма - это письменная или устная. Нотариальное заверение - не есть форма договора.

Стаття 205. Форма правочину. Способи волевиявлення

1. Правочин може вчинятися усно або в письмовій формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом.

Стаття 209. Нотаріальне посвідчення правочину

1. Правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін.

medvidta

На будущее советую читать в это решение. Но хочу сразу сказать, все зависит от сторон сделки. Бывают ситуации, когда такое точное следование закону не обязательно, потому что Продавцы и Покупатели, а также посредники - абсолютно порядочные люди. Решать Вам по Вашей ситуации.


С уважением, адвокат по недвижимости Юридической компании "Адвокат Киев".



У Х В А Л А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

4 квітня 2007 року

м. Київ

Колегія суддів Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України в складі:
головуючого
Сеніна Ю.Л.,

суддів:
Левченка Є.Ф.,
Лихути Л.М.,

Охрімчук Л.І.,
Романюка Я.М.,
розглянувши в судовому засіданні в місті Києві справу за позовом ОСОБА_1до ОСОБА_2про стягнення збитків, за касаційною скаргою ОСОБА_2на рішення Апеляційного суду міста Києва від 19 червня 2006 року,
в с т а н о в и л а:
У серпні 2005 р. ОСОБА_1 звернувся в суд з позовом до ОСОБА_2 про стягнення збитків.
Зазначав, що 28.07.2005 р. між ним, відповідачкою та ПП “Агентство нерухомості “Нове місто-Ріелті” було укладено договір про угоду сторін з продажу об'єкту нерухомого майна, за яким ОСОБА_2. виявила намір продати йому належну їй АДРЕСА_1 та укласти нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу цієї квартири в строк до 23.08.2003 р.; він виявив намір купити цю квартиру за обумовлену ними ціну, а ПП “Агентство нерухомості “Нове місто-Ріелті” - підготувати пакет документів та організувати нотаріальне оформлення договору купівлі-продажу квартири. У підтвердження серйозності своїх намірів ним було передано відповідачці 15150 грн. завдатку. За умовами укладеного договору у разі відмови продавця квартири від виконання взятих на себе зобов'язань, продавець повинен повернути покупцеві суму завдатку та відшкодувати збитки в розмірі 15150 грн.
10.08.2005 р. відповідачка в односторонньому порядку відмовилась від продажу квартири й укладення договору купівлі-продажу квартири та повернула отриману нею суму завдатку, а від відшкодування збитків відмовилась.
Посилаючись на те, що відповідачка порушила умови угоди та безпідставно відмовилась від укладення договору купівлі-продажу квартири, позивач просив стягнути з неї на його користь 15150 грн. завданих збитків.
Рішенням Дарницького районного суду міста Києва від 2.02.2006 р. в позові відмовлено.
Рішенням Апеляційного суду міста Києва від 19.06.2006 р. рішення місцевого суду скасовано та ухвалено нове рішення про задоволення позову: стягнуто з ОСОБА_2 на користь позивача 15150 грн. завданих збитків.
В обґрунтування касаційної скарги ОСОБА_2. посилається на неправильне застосування апеляційним судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, в зв'язку з чим ставить питання про скасування рішення суду апеляційної інстанції та залишення в силі рішення місцевого суду.

Колегія суддів дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню, виходячи з наступного.
Відмовляючи в позові, суд першої інстанції виходив з того, що в порушення вимог ст. 635 ЦК України угоду сторін з продажу об'єкту нерухомого майна від 28.07.2005 р. не було нотаріально посвідчено, в ній не визначено, що ця угода має силу попереднього договору, а отриманий завдаток ОСОБА_2. повернула позивачеві в добровільному порядку.
Скасовуючи рішення місцевого суду та ухвалюючи нове рішення про задоволення позову, апеляційний суд вважав, що спірна угода не є попереднім договором, а є лише угодою про наміри. Оскільки цією угодою було встановлено відповідальність сторін за невиконання умов договору у виді відшкодування збитків, а його невиконання сталося з вини відповідачки, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про обґрунтованість позову.

Проте повністю погодитись з таким висновком апеляційного суду не можна, виходячи з наступного.
Відповідно до змісту ст. 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.
Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.
Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.
Договір про наміри (протокол про наміри тощо), якщо в ньому немає волевиявлення сторін щодо надання йому сили попереднього договору, не вважається попереднім договором.

За змістом договору про угоду сторін з продажу об'єкту нерухомого майна від 28.07.2005 р. в ньому визначені істотні умови основного договору: об'єкт нерухомості, що має бути відчуженим; ціна основного договору - сума коштів, за яку має бути продана квартира; валюта виконання грошового зобов'язання; строк укладення основного договору - до 23.08.2005 р.; умови забезпечення виконання цього договору та відповідальність за його невиконання, а також зобов'язання сторін укласти в обумовлений строк основний договір на умовах, встановлених цим договором (а.с. 5).
Таким чином, висновок апеляційного суду про те, що спірна угода не є попереднім договором, а є лише договором про наміри сторін у майбутньому укласти договір купівлі-продажу об'єкту нерухомості, не ґрунтується на матеріалах справи та вимогах закону.
Враховуючи, що сторонами в порушення вимог ч. 1 ст. 635 ЦК України не дотримана нотаріальна форма посвідчення договору, встановлена ст. 657 цього Кодексу для основного договору, місцевий суд дійшов правильного висновку щодо відсутності правових підстав для задоволення позову, оскільки за правилом ч. 1 ст. 220 цього Кодексу недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору робить такий договір нікчемним.
Висновок місцевого суду про те, що в договорі про угоду сторін з продажу об'єкту нерухомого майна від 28.07.2005 р. не визначено, що ця угода має силу попереднього договору, є невірним, але таким, що не вплинув на правильність вирішення справи.
Відповідно до ч. 2 ст. 337 ЦПК України не може бути скасоване правильне по суті і справедливе рішення з одних лише формальних міркувань.
Згідно ст. 339 ЦПК України - установивши, що апеляційним судом скасовано судове рішення, ухвалене згідно із законом, суд касаційної інстанції скасовує судове рішення суду апеляційної інстанції і залишає в силі судове рішення суду першої інстанції.
Таким чином, рішення апеляційного суду підлягає скасуванню із залишенням у силі рішення суду першої інстанції з підстав, передбачених ст. 339 ЦПК України.
Керуючись ст.ст. 336, 337, 339 ЦПК України, колегія суддів Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України
у х в а л и л а :
Касаційну скаргу ОСОБА_2задовольнити.
Рішення Апеляційного суду міста Києва від 19 червня 2006 року скасувати, а рішення Дарницького районного суду міста Києва від 2 лютого 2006 року залишити в силі.
Ухвала оскарженню не підлягає.

Судді Верховного Суду України:
Головуючий
Ю.Л. Сенін
Судді:
Є.Ф. Левченко

Л.М. Лихута

Л.І. Охрімчук

Я.М. Романюк

Подскажите, пожалуйста, по такому вопросу. Фирма (юридическое лицо) в прошлом году купила себе несколько квартир для проживания своих иногородних сотрудников, но одна из этих квартир оказалась невостребованной, и фирма хочет ее продать мне (физическому лицу). Именно эта квартира была куплена фирмой в текущем году, несколько месяцев назад, в ней никто не жил и не был прописан. Какие платежи при такой продаже должна будет уплатить фирма (юр.лицо) как продавец, и какие я (физ. лицо) как покупатель? Правомерно ли 5% подоходного налога с продажи перекладывать на покупателя? И на какие ньюансы мне стоит обратить внимание при такой сделке? Заранее спасибо.

5% платит продавец.
В Вашем случае, просто Вы платите цену, в которую включены эти 5% - таким образом Вы соглашаетесь на цену квартиры о которой вы договорились как стороны сделки.
Все нюансы Вам должен объяснить нотариус перед подписанием договора.
Вы как покупатель можете предложить своего нотариуса, это Ваше так сказать "неписанное правило, так как Вы платите деньги".
Я всегда советую своим клиентам обратиться к профессиональному нотариусу из тех кто работает более 10 лет, за день до подписания бумаг вычитать вместе с ним договор.

Если Вы покупаете квартиру в Киеве могу посоветовать нотариуса с 20 летним стажем работы из бывших государственных нотариусов.

Спасибо за ваше разъяснение, но я хотел бы уточнить один важный момент. Фирма заключила со мной предварительный договор (письменно) с указанием реальной стоимости квартиры (не по оценке БТИ), но нотариально он не заверялся. Указанную сумму я уже перечислил на счет фирмы, о чем у меня есть банковские квитанции. Но теперь, перед подписанием основного договора, у нас возник спор - в предварительном договоре был пункт, что "Затраты по оформлению права собственности на Предмет договора за счет покупателя", т.е меня. Я предполагал, что это обычные платежи: 1% госпошлины, 1% отчислений в пенсионный фонд плюс оплата услуг нотариуса и необходимых справок. Однако в связи с вступлением в силу в этом году нового налогового кодекса, по которому продажа недвижимости с владением менее 3-х лет облагается налогом на доходы по ставке 5%, фирма настаивает, что именно я должен платить эти 5% от стоимости, или компенсировать ей эту сумму дополнительно к цене договора. Но позвольте, на каком основании? Ведь это налог с доходов, а у меня наоборот, расходы на покупку недвижимости, а доходы с продажи имеет как раз продавец, т.е. фирма. Причем в интернете я нашел информацию, что якобы при покупке недвижимости физ.лицом у юр.лица именно юр.лицо является налоговым агентом в момент окончательного оформления сделки у нотариуса. Подскажите, кто в данной ситуации прав, потому как меня совершенно не прельщает дополнительная оплата солидной суммы, и отменять договор купли-продажи я тоже не намерен. Если можно, приведите ссылку в нашем законодательстве, по которой я бы мог обоснованно потребовать от фирмы уплаты этого 5%-го налога за ее счет.
P.S. Квартира, к сожалению, не в Киеве.

Вы сами подписали предварительный договор, в котором указали, что соглашаетесь оплатить нотариальное оформление покупки квартиры.

До подписания основного у Вас есть время вести переговоры и пересматривать условия подписания основного.

С уважением, адвокат по недвижимости Юридической компании "АДВОКАТ КИЕВ"

medvidta, скажите, пожалуйста, а при нотариальном оформлении предварительного договора у нотариуса оплачивается какая-то фиксированная сумма или еще и 1% от суммы задатка?

Покупая недвижимость в пригороде Киева, могу ли я воспользоваться услугами киевского нотариуса?

medvidta, скажите, пожалуйста, а при нотариальном оформлении предварительного договора у нотариуса оплачивается какая-то фиксированная сумма или еще и 1% от суммы задатка?

Покупая недвижимость в пригороде Киева, могу ли я воспользоваться услугами киевского нотариуса?

При подписании оплачивается 1% от суммы в договоре, но потом на эту же сумму уменьшается основной договор так что здесь Вы ничего не переплачиваете, кроме извлечений нотариуса, т.е. обязательных документов на момент подписания договора (при чем некоторые из них остаются действительными и для основного, например - разрешения супругов).

Если кто-либо из сторон сделки зарегистрирован в Киеве, может оформлять сделку у киевского нотариуса.

С уважением, адвокат по недвижимости Юридической компании "АДВОКАТ КИЕВ"

Требуется помощь (словом и делом). Ипотечный кредит (не мой) где-то в Харькове. ОТП Банк. С историей кредита познакомился здесь: http: //minfin.com.ua/users/r1954/
Здесь комментарии автора: http: //minfin.com.ua/users/r1954/comments/

С данным вопросом Вы можете обратиться в нашу юридическую консультацию, если считаете нужным - ЮК "АДВОКАТ КИЕВ"
advokat-kieva.com.ua/

Мы не можем комментировать конкретные дела о кредитных договорах на форуме.
В данной ветке мы даем краткие ответы либо советы по любым вопросам оформления недвижимости, в том числе наследству.

С уважением, юрист по недвижимости ЮК "АДВОКАТ КИЕВ"

Интересует такой вопрос, почему собственники квартир (особенно пожилые люди) сдают квартиры одному и тому же лицу на срок не более 3-х лет?
Есть ли какой-то закон, который дает право лицу, арендующему квартиру более трех лет, претендовать на прописку в ней?

Заранее благодарю за ответ.

Не совсем понятен Ваш вопрос. Что означает на срок не более трех лет?
Срок оговаривается в договоре он может быть 1 месяц, 1 год и так далее - срок стороны оговаривают самостоятельно и он может быть любым.

Нормы ЖК УССР, который действителен и на сегодня с целыми главами изменений, предусматривали получение права пользования жилым помещением, если проживали в нем как члены семьи нанимателя. Но в настоящее время это вступает в разрез с целым рядом других Кодексов и ПОНЯТИЕМ СОБСТВЕННОСТИ.

Только собственник по собственному усмотрению распоряжается своей собственностью и никто не может получить никаких прав на его квартиру, в том числе регистрацию в ней.

С уваженим, адвокат по невижимости ЮК "АДВОКАТ КИЕВ"