Cтройматериалы сомнительного качества, произвол частных ЖЭКов и завышенные коммунальные тарифы — всё это покупатели жилья в украинских новостройках получают в нагрузку к квартире.
Киевский предприниматель Александр Кондратенко шесть лет назад заплатил миллион долларов за квартиру в жилом комплексе Riviera Riverside. Клубный дом из стекла и металла напоминает высокотехнологичную крепость и стоит почти у кромки воды на левом берегу Днепра. «Сейчас эту инвестицию я считаю ошибкой», — говорит предприниматель. Он подозревает, что во время строительства не всегда использовались действительно дорогие и предусмотренные проектом материалы, и обвиняет частный ЖЭК в предоставлении некачественных услуг.
Битва у реки
Александр не одинок: с неожиданными проблемами сталкиваются жители многих новых домов. «Риск покупки некачественного жилья в новостройке очень высок», — отмечает президент Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам, управляющий партнёр юрфирмы Constructive Lawyers Алексей Гончарук. Позволить себе низкое качество работ и материалов застройщики могут по двум причинам: из-за нечётко прописанного строительного законодательства и отсутствия у граждан опыта инвестирования — часто люди вообще не знают, какие документы нужно требовать от застройщика.
Другая распространённая проблема — навязанные застройщиком жилищно-эксплуатационные конторы. Пользуясь монопольным положением, такой ЖЭК выставляет неадекватные расценки на свои услуги, и зачастую эти услуги крайне некачественные. При желании такой ЖЭК можно сменить на другой, но для этого жильцы должны создать Объединение собственников многоквартирного дома (ОСМД). «А сделать это в новостройке не так просто, поскольку нужна информация обо всех жильцах, но такие данные имеет в основном только застройщик», — объясняет координатор жилищно-коммунальных программ Гражданской сети «Опора» Татьяна Бойко.
Александр Кондратенко столкнулся с обеими описанными проблемами. Первые сомнения в правильности выбора объекта появились у него сразу после сдачи дома в эксплуатацию. «Ещё не были завершены строительно-монтажные работы, не были готовы фасады здания, повсюду стояла строительная техника, но члены приёмочной комиссии подписали документы, что здание уже готово», — утверждает предприниматель. По его словам, ремонтные и монтажные работы в «готовом» доме продолжались ещё год.
Сейчас владелец элитного новостроя уверен, что застройщик сэкономил на замене стройматериалов. «Согласно проекту, должны быть установлены немецкие энергосберегающие панорамные окна, а на самом деле они белорусского производства. Зимой жители мёрзнут, спасаясь электрообогревателями», — говорит Кондратенко.
Со временем претензии возникли и у некоторых других жильцов, и не только к заказчику строительства — компании «Диа Девелопмент», но и к частному ЖЭКу, взявшему дом на баланс. Поводами послужили необоснованно высокие, по мнению жильцов, расценки на коммунальные услуги — за обслуживание дома и придомовой территории жители платят 13 грн. за квадратный метр жилья.
История получила громкое продолжение — появилось решение суда. Чтобы обсуждать свои коммунальные проблемы, жители дома создали веб-страницу stsophia.com.ua. Форум носил «говорящее» название: «Riviera Riverside. Территория жилищного беспредела». Прошлым летом «Диа Девелопмент» и компания St Sophia Homes, продающая квартиры в жилом комплексе, подали судебный иск против Антона Панкова — жильца, на имя которого был зарегистрирован домен. В мае нынешнего года суд обязал Панкова покрыть убытки от снижения продаж квартир на 14 млн грн.
Представители застройщика утверждают, что у жильцов жилого комплекса нет поводов для недовольства. «Недовольны единицы, остальные ни на что не жалуются. А ведь из 200 квартир в доме около половины заселены», — говорит руководитель управления маркетинга и продаж компании St Sophia Homes Нина Тарасенко. В компании «Диа Девелопмент» на вопросы Фокуса не ответили.
Первые шаги
Украинский ипотечный инвестор начинает нервничать ещё на этапе строительства жилья. «Застройщики показывают покупателям планировку будущих квартир, но не знакомят с проектной документацией», — подчёркивает Алексей Гончарук. Сами покупатели, по словам юриста, тоже редко требуют документального подтверждения обещаний застройщика. В результате подписываются договоры, которые содержат лишь описание работ в самой квартире. А требования к строительным работам на остальном пространстве дома, например, к электропроводке или лифту остаются за рамками договорённостей.
Но и подробное описание всех деталей строительства не является панацеей от недобросовестного застройщика, утверждают в Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам. По мнению Гончарука, низким качеством строительных работ грешат даже флагманы отрасли, в том числе застройщики объектов класса «бизнес» или «элит».
Контролировать качество новостроек должна Инспекция государственного архитектурно-строительного контроля (ГАСК). «Это один из самых коррумпированных органов в Украине, — считает Алексей Гончарук. — Иногда инспекция творит чудеса, вводя в эксплуатацию и подтверждая соблюдение строительных норм и правил на объектах, которым далеко до готовности».
Юрист вспоминает случай из своей практики — дом по улице Лохвицкая, 1 в Киеве. «С 2005 года его строила компания, входящая в объединение «Уко групп». Несмотря на получение государственного сертификата соответствия, вряд ли дом можно эксплуатировать: его готовность на уровне 75%», — рассказывает Гончарук. По его словам, владельцы квартир всё же заселяются в здание — на свой страх и риск.
Другой пример — жилой комплекс «Брест-Литовский» в селе Чайки под Киевом. «Формально дома были сданы в эксплуатацию более трёх лет назад. Но до сих пор у жителей нет прямых договоров с «Киевэнерго», подключение к электросети организовано по временной схеме через посредника, вода поступает из частной скважины с пометкой «для технических работ», — рассказывает программист Богдан Крючка, владелец квартиры в «Брест-Литовском». При этом, по его словам, на этапе проектировки застройщик чётко пообещал: дома будут подключены к центральному водоснабжению Киевводоканала.
Контора пишет
Навязывание застройщиком своего частного ЖЭКа — другая популярная схема посягательства на карман инвестора. Пользуясь своим монопольным положением, такие ЖЭКи выставляют неадекватные расценки на свои услуги или предоставляют их крайне некачественно. Иногда создают для жителей искусственные ограничения в эксплуатации.
К примеру, в жилищном комплексе «Брест-Литовский» ЖЭК пытался установить плату за проезд по придомовой территории. «Они ссылались на то, что это арендованная земля, которая дому не принадлежит», — рассказывает Богдан Крючка. На самом деле, покупая квартиру, жильцы становятся совладельцами всего дома, включая придомовую территорию. И именно собственники квартир должны решать, как распорядиться этой землёй.
«Но жильцы не получают этого права автоматически», — объясняет Татьяна Бойко из «Опоры». Земельный участок, как правило, продолжает находиться в собственности органов местного самоуправления. Согласно закону, единственный механизм, с помощью которого собственники квартир могут зарегистрировать своё право на эту землю, — создать ОСМД. Однако на практике очень мало ОСМД смогли воспользоваться таким правом: процедуры передачи придомовой территории законодательно не прописаны.
В итоге, по данным «Опоры», за последние 10 лет право на землю успешно оформили не более 5% объединений жильцов. Более того, в каждом населённом пункте эти процедуры разные: отличаются пакеты документов, сроки прохождения процедуры и даже стоимость. Суммы могут колебаться от 2000 грн. до 80 000 грн., а сроки — от одного года до семи лет.
Исправить ситуацию можно, внеся изменения в Земельный кодекс, где чётко указать права ОСМД и жилищно-строительных кооперативов, а также определить процедуру оформления придомовых территорий многоквартирных домов. Но заниматься этим депутаты не спешат. Региональный координатор жилищно-коммунальных программ Гражданской сети «Опора» Руслана Величко говорит, что действующее в парламенте лобби застройщиков работает в интересах продавца жилья, а никак не покупателя.
«Строительные компании часто переписаны на родственников депутатов. В результате интересы застройщика всегда защищены, а коррупционная составляющая в строительной отрасли продолжает увеличиваться», — отмечает Руслана. По её данным, государство не может гарантировать качество выполненных работ и добросовестность застройщиков даже на объектах, являющихся частью государственных программ.
Слабые места
Самые распространённые проблемы украинских новостроек
Некачественный бетон
Последствия: быстрое образование трещин, проникновение воды, коррозия металлических элементов в несущих конструкциях, угроза обрушения
Слабый фундамент
Последствия: осадка здания, появление трещин
Горючие утеплители
Последствия: риск внезапного возгорания, быстрое распространение огня, выделение токсичных продуктов горения
Отсутствие коммуникаций
Последствия: даже после сдачи в эксплуатацию в доме может не быть газа, воды или электричества
Отсутствие у застройщика прав на землю или строительство
Последствия: квартира может находиться в банковском залоге в качестве обеспечения кредитов, выданных застройщику. Жильцы вынуждены доказывать своё право на собственность в суде
Отсутствие почтового адреса
Последствия: невозможно зарегистрировать документы на право собственности
Недобросовестный частный ЖЭК
Последствия: неоправданно высокие тарифы на коммунальные услуги, нарушение прав жильцов
Подконтрольное застройщику ОСМД
Последствия: невозможность контролировать стоимость и качество коммунальных услуг, потеря контроля над придомовой территорией
|
|
Додано: Пон 01 лип, 2013 22:09
Почему покупать «новострой» в Украине смертельно опасно
Додано: Пон 01 лип, 2013 22:37
неужели по вашему коренные настолько тупее приезжих, что согласны ждать 6 месяцев и не искать ничего лучше. коренной просто и очень часто вообще не идет на такое кидалово, а идет на ту работу на которую планирует ваш теоретический приезжий перейти в случае кидка. приезжий просто свалит за 1 месяц на ту же его/коренную зарплату, но туда где не кидают, или домой. вот и вся разница. то что приезжие больше заработывают и находят лучшую работу - выдумка не более того. ___ не знаю кем и с чем работает юра, и вообще каким он боком к работникам. но как только начинает мелькать "мотивированных, амбициозных, с желанием работать и зарабатывать" и тому подобная пурга - это в 95% будет кидалово и/или разводняк. обычному работодателю надо работника, и если работник не хочет или не умеет работать - переезд и надобность платить аренду/ипотеку работнику и работодателю ничем не поможет.
Додано: Пон 01 лип, 2013 22:48
где это такие фирмы, где не платят по 2-4 месяца? это такие уникальные фирмы, где трудный отбор и отсев идиотов, которым потом можно не платить зарплату?  даже норма вступила в силу, чтобы сотрудникам платили аванс и зарплату, а тут сказочки нам рассказывают про не выплаты  , может Юра на таких предприятиях и работает, раз так долго собирает на бетон
Додано: Пон 01 лип, 2013 23:07
оо, да запросто на такое попасть если слушать лапшу о "ищем только амбициозных и с огромным желанием работать, больших перспективах, мальтинациональной корпорации в связи с расширением филлиала итд".
Додано: Пон 01 лип, 2013 23:16
и в таком же духе продолжение: и платить будем очень много, главное желание работать 
Додано: Вів 02 лип, 2013 07:05
Было бы интересно узнать - строители которые голодали в КМДА и которых шаромыга ЖИ затягивал зарплату приезжие или нет.  Востаннє редагувалось zahar_ в Вів 02 лип, 2013 19:04, всього редагувалось 1 раз.
Додано: Вів 02 лип, 2013 08:00
Re: Когда начнется обвал нереальных цен на жилье в Киеве?
да, господа теоретики, в режиме оплаты "на поддержание штанов" именно коренные и накапливают задолженности по 4-6 месяцев. даже если вообще не платить, минималка не в счет, сотрудники тоже не сразу разбегаются... И дольше всех сидят те у кого минимальные расходы это комуналка и жрачка.
да, госпожа теоретик, таких случаев масса... мы говорим конечно НЕ про те места где платят 3...4 тыщи грн. и не всегда это злоупотребление, иногда просто недостаточно диверсифицированный бизнес а норму вы засунете себе в оппу, потому как она относится только к официалке
Додано: Вів 02 лип, 2013 08:04
Re: Когда начнется обвал нереальных цен на жилье в Киеве?
эту тему мы уже поднимали... мне, понаехавшему, сидящему на аренде и работающему видимо на таких вот плохих предприятиях понадобилось менее 3 лет. вам же, коренным, СТЫДНО НЫТЬ ПРО ДОРОГОВИЗНУ ЖИЛЬЯ, если не можете, не имея арендных расходов и работая на правильных предприятиях, собрать на жилье за 1,5...2 года, то вы просто получается лузеры и нищеброды?!
Додано: Вів 02 лип, 2013 08:58
Re: Когда начнется обвал нереальных цен на жилье в Киеве?Застройщики потеряли право отдавать в залог проданные инвесторам квартиры
Имущественные права на недостроенную недвижимость не могут быть переданы банкам в залог без согласия инвесторов, с которыми застройщики подписали договоры. К такому выводу пришел Верховный суд, рассмотрев иск одного из инвесторов. Юристы отмечают, что это станет серьезным аргументом в судах в пользу покупателей жилья, в предыдущие годы столкнувшихся с недобросовестными действиями застройщиков, пишет Коммерсант-Украина в статье «Свое жилье ближе к делу».
Додано: Вів 02 лип, 2013 09:12
)) 1. тут далеко не все коренные. 2. рыловскими баснями так и несет. 3. типичный приезжий сидит на аренде и в лучшем случае для КРЖН на аренде так и будет сидеть до конца своего трудового пути. а в худшем после сокращения зарплаты или еще чего-то нехорошего уедет к себе домой. и возможно поедет в следующий раз куда-то в другие места. 4. оленя которого спичит платить аренду - намного проще разводить на зарплату, чем того кого вообще не спичит. ибо кого спичит - не может себе позволить месяц-другой поискать что-то лучшее, он пойдет на любую работу чтоб иметь на что заплатить за аренду. именно на это и есть расчет и травля басен о "только мотивированных и амбициозных". и пока приезжий обходит 7 кругов ада цепляясь за любую работу - коренной ищет то что будет искать приезжий после кидка. 5.что коренный что приезжий будет искать где больше платят. они здесь просто равны, и все зависит больше от в каждом случае разного бзика-заскоков того, кто занимается отбором работников. 6. у коренных есть преимущество поиска лучшей работы через знакомства. в результате есть больше шанс, что всякие кидки, урезания зарплат, поиски большей зарплаты и тому подобное - для такого работника_по_знакомству будут существовать в каком-то параллельном мире, который проходит побоку с участием приезжих и тех кто ищет сам.
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||||
