tatiana_lola 10.02.2016 13:12 Источник: domik.ua
Сейчас на примере совершенно реального объекта я покажу, как риэлторы формируют нездоровые ожидания у владельцев недвижимости и вводят в заблуждение покупателей недвижимости.
Если бы на рынке не было людей, специально обученных копировать объявления владельцев недвижимости, то покупатели недвижимости обнаружили бы следующую информацию.
В августе 2015 года на рынке киевской недвижимости появился новый объект на продажу:
трехкомнатная раздельная квартира, ул. Ломоносова, 83А, 3/15, 88,1/45,8/11,8 (общая/жилая/кухня).
Начальная цена объекта была 98 000 USD. В настоящее время есть объявление от Александры Владимировны, в котором она утверждает, что она собственник. В настоящее время Александра Владимировна
желает получить за эту квартиру 77 000 USD. Написано, что торг уместен.
Какие выводы может сделать покупатель из этой информации?
1) Цена, с которой начинается торг = 77 000 USD.
2) Стоимость 1 кв. м. = 875 USD.
3) Комиссия риэлторам = 0
4) Время экспозиции объекта = 183 дня (чуть больше 6 месяцев)
5)
За время продажи (за 6 месяцев) цена объекта снижена на 21%.6) Ориентировочно можно рассчитывать на снижение цены на 5-15% при торге. Можно рассчитывать на то, что цена продажи будет от 65 000 до 74 000 USD.
Если ожидания продавца получить 77 000 USD значительно превышают ожидания покупателей, то продавец будет сидеть без звонков. Просидит какое-то время, потом либо снимет объект с продажи, либо начнет снижать цену. Как только цена станет интересной, покупатели объявятся.
Так как объявление одно, то значит в статистике, которую предоставляет Domik и продавец, и покупатель видят одну и ту же информацию о стоимости квадратного метра и времени экспозиции. Представим идеальную ситуацию, когда остальных объектов в базе не существует.
Казалось бы, что может быть проще?
Но на рынке недвижимости есть много специальных людей. Эти специальные люди уверенны, что без них продавец и покупатель друг друга не найдут. Поэтому они активно вмешиваются в процесс.
Вот Vitaly выдвинул гипотезу о том, что «хозяин пригласил 26 риэлторов». Думаю, что это не так. Если бы владелец недвижимости пригласил 25 риэлторов, то какой смысл давать собственное объявление и в заголовке объявления писать «Владелец!!!»?
«Владелец!!! Продаю 3-х комнатную квартиру 90 квадратов на Ломоносова 83А»
Очевидно, что смысла нет. Значит 25 риэлторов самопригласились.
Может это только в помощь покупателю? Вдруг покупатель с первого раза не усваивает информацию?
Давайте изучим и эту гипотезу.
Предположим, что в базе Domik остались только эти 26 объявлений, т. е. рассмотрим идеальную ситуацию для статистического анализа. Domik как обычно предлагает нам еженедельный обзор по ценам. Но в этот раз обзор основывается только на этих 26 объявлениях.
Что мы увидим в таком еженедельном обзоре?
1) Domik нам напишет: «На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложений квартир в Киеве попали 26 объектов.»
2) В долларах средняя цена предложений трехкомнатных раздельных квартир в Голосеево:
81 558 USD.
3) Средняя цена предложения в долларах США в Голосеевском районе за 1 кв. м. = 912 USD.
4) Среднее время экспозиции объекта недвижимости = 73 дня (около 2,5 месяцев).
Видите насколько УЖЕ информация отличается от информации из объявления владельца недвижимости? К чему это приводит я напишу позже.
Vitaly пишет, что в анализе они применяют «весьма жесткие алгоритмы отсева». Отсеивают крайние значения. Отсеим и мы крайние значения. В нашем случае крайними являются цены владельца в 77 000 USD и самая высокая цена в 98 000 USD. Удаляю все объявления с этими значениями. В базе осталось 19 объектов.
Читаем в еженедельном обзоре:
1) На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложений квартир в Киеве попали 19 объектов. Мы применяем весьма жесткие алгоритмы отсева!
2) В долларах средняя цена предложений трехкомнатных раздельных квартир в Голосеево:
82 132 USD.
3) Средняя цена предложения в долларах США в Голосеевском районе за 1 кв. м. = 919 USD.
4) Среднее время экспозиции объекта = 84 дня (почти 3 месяца).
На всякий случай проверим все эти объявления на актуальность. Вдруг эти объявления старые, висят давно и портят нам всю статистику?
Это не так. С даты последнего обновления в среднем прошло 5 дней. Самым «древним» объявлениям всего 19-22 дня. Так что абсолютно все наши объявления свежие, а значит мы должны делать вывод, что они актуальные. Не будут же риэлторы обновлять неактуальные данные?
Интеллигент написав:Когда-то изучал тему недвиги в Испании. Ежегодные затраты на ее содержание измеряются несколькими тысячами евро. Учитывая то, что семья сможет проводить там пару месяцев в году в лучшем случае, лучше эти деньги вложить дома, а на доход с аренды отдыхать летом за бугром.
