Интеллигент написав:
как то многовастенько
Но реальность
реальность в ваших глазах
знакомьтесь, как формируется реальность для ваших глаз:tatiana_lola 09.02.2016 16:38 Источник: domik.ua
Рассмотрим в качестве примера реальный объект.
Всем, волнующимся за мою судьбу, сразу сообщаю – у меня нет цели приобретения данного объекта недвижимости. Я не звонила ни по одному из нижеперечисленных объявлений.
Приношу владельцам данного объекта недвижимости свои извинения за столь пристальное внимание к их объекту. Изложенная информация открытая, значит она не является конфиденциальной. Если вдруг владельцы этого объекта будут меня читать, то у меня к ним тоже есть несколько вопросов и ответы нам всем будут интересны.
Со своей стороны надеюсь, что возможно наш разбор полетов станет бесплатной рекламой этого объекта и привлечет реального покупателя. От всей души желаю владельцам этой недвижимости как можно быстрее и как можно дороже продать свой объект. В качестве бонуса в конце дискуссии готова предложить свой вариант «идеального» объявления о продаже.
Начнем.
Трехкомнатная раздельная квартира, ул. Ломоносова, 83А, 3/15, 88,1/45,8/11,8 (общая/жилая/кухня). Впервые найдено объявление 10.08.2015 года. (Гугл нам в помощь).
Предлагаю всем изучить объявления по этому объекту, которые размещены в базе Domikа.
После того как вы ознакомитесь с 26 (!) объявлениями, возможно у вас появятся свои вопросы.
У меня появились вопросы к владельцам этого объекта, к риэлторам, к сайту Domik. А также у меня появились пожелания и предложения. Выкладывать все буду постепенно, чтобы у читателей было время на «отдохнуть и все обдумать».
Свободный риэлтор, означает, что за 30-60 секунд я могу определить, что человек точно является риэлтором (есть другие объявления) и не могу определить какое агентство по недвижимости человек представляет. А тратить больше времени просто лень.
1)
$ 88 000
4/15 – с какой целью данные искажены?
Комнат: 3Р
92 / 56 / 12 м2 – с какой целью данные искажены?
Анфиса Анатольевна – риэлтор свободный
Добавлен: 22.09.2015 12:27
Изменен: 09.02.2016 11:02
2)
$ 77 000
3/15
Комнат: 3Р
89 / 46 / 12 м2
Ирина Попович – риэлтор свободный
Добавлен: 21.12.2015 20:03
Изменен: 09.02.2016 09:49
3)
$ 89 000
3/15
Комнат: 3Р
90 / 46 / 12 м2
Ирина Реймс – риэлтор свободный
Добавлен: 30.09.2015 09:44
Изменен: 09.02.2016 07:57
4)
$ 77 000
3/15
Комнат: 3Р
90 / 46 / 12 м2
Владелец!!! – раз так написано, то мы верим.
торг уместен
Добавлен: 22.01.2016 15:02
Изменен: 08.02.2016 12:20
5)
$ 77 000
3/15
Комнат: 3Р
90 / 46 / 12 м2
Таша – вроде не риэлтор, нет других объектов. Может быть (а может и не быть) друг владельцев.
Добавлен: 31.12.2015 14:11
Изменен: 08.02.2016 12:20
6)
$ 77 000
3/15
Комнат: 3Р
90 / 46 / 12 м2
Наталия – риэлтор свободный
Добавлен: 04.02.2016 09:57
Изменен: 09.02.2016 14:14
7)
$ 77 000
3/15
Комнат: 3Р
90 / 46 / 12 м2
Наталия – риэлтор свободный
Добавлен: 16.01.2016 19:35
Изменен: 08.02.2016 12:13
$ 98 000
3/15
Комнат: 3Р
88 / 46 / 12 м2
LenGroup – агентство недвижимости
Добавлен: 17.08.2015 17:50
Изменен: 08.02.2016 11:53
9)
$ 79 000
3/15
Комнат: 3Р
90 / 46 / 12 м2
Андрей – риэлтор свободный
Добавлен: 04.11.2015 16:18
Изменен: 09.02.2016 13:05
10)
Откровенно фейковое объявление, так как нет фотографий квартиры. Но все остальные приметы сходятся, так что это наш объект.
$ 84 000
3/15
Комнат: 3Р
88 / 46 / 12 м2
Александр – риэлтор свободный
Добавлен: 08.12.2015 10:43
Изменен: 08.02.2016 10:27
11)
$ 77 000
84000 у.е. торг – в тексте объявления. Обескураживает.
3/15
Комнат: 3Р
90 / 46 / 12 м2
ОТ ХОЗЯИНА! – написано, что от хозяина, но человек определенно риэлтор.
Алла – риэлтор свободный
Добавлен: 06.02.2016 19:32
Изменен: 06.02.2016 19:32
12)
$ 85 000
3/15
Комнат: 3Р
88 / 45 / 11 м2
Светлана – агентство недвижимости "Благовист"
Добавлен: 07.12.2015 18:00
Изменен: 06.02.2016 16:04
13)
$ 77 500
3/15
Комнат: 4Р (?) – неожиданно некорректное количество комнат. К чему бы это?
90 / 46 / 12 м2
Вячеслав – риэлтор свободный
Ник на форуме: VRebreev
Добавлен: 31.08.2015 10:37
Изменен: 05.02.2016 11:37
14)
$ 77 500
3/15
Комнат: 3Р
90 / 46 / 12 м2
Вячеслав – зачем вам два объявления? Мы теперь понимаем, что ошибка с количеством комнат возникла не случайно. Но скажите нам, зачем вам два объявления? Удваиваете собственные шансы?
Ник на форуме: VRebreev
без комиссионных
Добавлен: 21.08.2015 11:02
Изменен: 05.02.2016 11:36
15)
$ 77 500
3/15
Комнат: 3Р
90 / 46 / 12 м2
ОТ ХОЗЯИНА!!! без комиссионных
Вячеслав – представитель собственников?
Добавлен: 22.01.2016 10:30
Изменен: 05.02.2016 11:10
16)
$ 77 500
3/15
Комнат: 3Р
90 / 46 / 12 м2
Ярослав – риэлтор свободный
без комиссионных
Добавлен: 28.12.2015 15:20
Изменен: 05.02.2016 11:09
17)
$ 77 500
3/15
Комнат: 3Р
88 / 46 / 12 м2
Вячеслав
без комиссионных
Ник на форуме: hoziainvrebreev
Добавлен: 05.09.2015 16:21
Изменен: 05.02.2016 10:39
18)
$ 98 000
3/15
Комнат: 3Р
89 / 46 / 12 м2
Виктория – риэлтор свободный
Приз за мастерство заголовка!
«Шикарное,соблазнительное предложение с вдохновляющим пекйзажем»
Добавлен: 27.08.2015 15:49
Изменен: 04.02.2016 14:45
19)
$ 83 000
3/15
Комнат: 3Р
89 / 46 / 12 м2
VALION.UA – агентство недвижимости
Добавлен: 03.09.2015 21:42
Изменен: 04.02.2016 11:07
20)
$ 79 000
3/15
Комнат: 3Р
90 / 46 / 12 м2
Роман - представитель агентства недвижимости "Мега Сити"
«Агенства» – Роман, пишите правильно!
Добавлен: 29.01.2016 20:13
Изменен: 01.02.2016 10:33
21)
$ 80 000
3/15
Комнат: 3Р
90 / 46 / 12 м2
Вячеслав – риэлтор свободный
Добавлен: 27.01.2016 08:58
Изменен: 01.02.2016 08:03
22)
Очевидный фейк, так как нет фотографий самой квартиры.
$ 80 000
3/15
Комнат: 3Р
90 / 46 / 12 м2
Лариса Яновна – риэлтор свободный
Добавлен: 29.01.2016 11:25
Изменен: 29.01.2016 11:25
23)
$ 78 000
3/15
Комнат: 3СР – во всех остальных объявлениях квартира была раздельной. С какой целью искажены данные?
90 / - / - м2
– агентство недвижимости
Добавлен: 28.01.2016 12:16
Изменен: 28.01.2016 12:16
24)
$ 85 000
3/15
Комнат: 3СР – с какой целью искажена информация? На схеме квартира раздельная.
88 / 46 / 12 м2
real-city.kiev.ua - агентство недвижимости, Диана
Добавлен: 18.12.2015 12:09
Изменен: 21.01.2016 12:48
25)
$ 80 000
3/15
Комнат: 3СР – с какой целью искажена информация?
90 / 55 / 12 м2
real-city.kiev.ua - агентство недвижимости, Алексей Юрьевич
Добавлен: 03.12.2015 16:05
Изменен: 21.01.2016 12:48
26)
$ 85 000
3/15
Комнат: 3Р
88 / 46 / 12 м2
Светлана – риэлтор свободный
без комиссионных
Добавлен: 18.12.2015 11:15
Изменен: 18.01.2016 09:29
Сейчас на примере совершенно реального объекта я покажу, как риэлторы формируют нездоровые ожидания у владельцев недвижимости и вводят в заблуждение покупателей недвижимости.
Если бы на рынке не было людей, специально обученных копировать объявления владельцев недвижимости, то покупатели недвижимости обнаружили бы следующую информацию.
В августе 2015 года на рынке киевской недвижимости появился новый объект на продажу:
трехкомнатная раздельная квартира, ул. Ломоносова, 83А, 3/15, 88,1/45,8/11,8 (общая/жилая/кухня).
Начальная цена объекта была 98 000 USD. В настоящее время есть объявление от Александры Владимировны, в котором она утверждает, что она собственник. В настоящее время Александра Владимировна желает получить за эту квартиру 77 000 USD. Написано, что торг уместен.
Какие выводы может сделать покупатель из этой информации?
1) Цена, с которой начинается торг = 77 000 USD.
2) Стоимость 1 кв. м. = 875 USD.
3) Комиссия риэлторам = 0
4) Время экспозиции объекта = 183 дня (чуть больше 6 месяцев)
5) За время продажи (за 6 месяцев) цена объекта снижена на 21%.
6) Ориентировочно можно рассчитывать на снижение цены на 5-15% при торге. Можно рассчитывать на то, что цена продажи будет от 65 000 до 74 000 USD.
Если ожидания продавца получить 77 000 USD значительно превышают ожидания покупателей, то продавец будет сидеть без звонков. Просидит какое-то время, потом либо снимет объект с продажи, либо начнет снижать цену. Как только цена станет интересной, покупатели объявятся.
Так как объявление одно, то значит в статистике, которую предоставляет Domik и продавец, и покупатель видят одну и ту же информацию о стоимости квадратного метра и времени экспозиции. Представим идеальную ситуацию, когда остальных объектов в базе не существует.
Казалось бы, что может быть проще?
Но на рынке недвижимости есть много специальных людей. Эти специальные люди уверенны, что без них продавец и покупатель друг друга не найдут. Поэтому они активно вмешиваются в процесс.
Вот Vitaly выдвинул гипотезу о том, что «хозяин пригласил 26 риэлторов». Думаю, что это не так. Если бы владелец недвижимости пригласил 25 риэлторов, то какой смысл давать собственное объявление и в заголовке объявления писать «Владелец!!!»?
«Владелец!!! Продаю 3-х комнатную квартиру 90 квадратов на Ломоносова 83А»
Очевидно, что смысла нет. Значит 25 риэлторов самопригласились.
Может это только в помощь покупателю? Вдруг покупатель с первого раза не усваивает информацию?
Предположим, что в базе Domik остались только эти 26 объявлений, т. е. рассмотрим идеальную ситуацию для статистического анализа. Domik как обычно предлагает нам еженедельный обзор по ценам. Но в этот раз обзор основывается только на этих 26 объявлениях.
Что мы увидим в таком еженедельном обзоре?
1) Domik нам напишет: «На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложений квартир в Киеве попали 26 объектов.»
2) В долларах средняя цена предложений трехкомнатных раздельных квартир в Голосеево:
81 558 USD.
3) Средняя цена предложения в долларах США в Голосеевском районе за 1 кв. м. = 912 USD.
4) Среднее время экспозиции объекта недвижимости = 73 дня (около 2,5 месяцев).
Видите насколько УЖЕ информация отличается от информации из объявления владельца недвижимости? К чему это приводит я напишу позже.
Vitaly пишет, что в анализе они применяют «весьма жесткие алгоритмы отсева». Отсеивают крайние значения. Отсеим и мы крайние значения. В нашем случае крайними являются цены владельца в 77 000 USD и самая высокая цена в 98 000 USD. Удаляю все объявления с этими значениями. В базе осталось 19 объектов.
Читаем в еженедельном обзоре:
1) На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложений квартир в Киеве попали 19 объектов. Мы применяем весьма жесткие алгоритмы отсева!
2) В долларах средняя цена предложений трехкомнатных раздельных квартир в Голосеево:
82 132 USD.
3) Средняя цена предложения в долларах США в Голосеевском районе за 1 кв. м. = 919 USD.
4) Среднее время экспозиции объекта = 84 дня (почти 3 месяца).
На всякий случай проверим все эти объявления на актуальность. Вдруг эти объявления старые, висят давно и портят нам всю статистику?
Это не так. С даты последнего обновления в среднем прошло 5 дней. Самым «древним» объявлениям всего 19-22 дня. Так что абсолютно все наши объявления свежие, а значит мы должны делать вывод, что они актуальные. Не будут же риэлторы обновлять неактуальные данные?
