hxbbgaf написав:
Унуноктий отождествляет квартиру с валютным депозитом, а доход от аренды с процентами по валютному депозиту. Человек последние 2 года где-то отсутствовал.
Да, депозитик-то гривневый выходит. А проценты меньше чем по валютному.
Выходит вообще очень своеобразно. С валютным депо сравнивать нельзя по двум причинам: арендный доход гривневый, к курсу не привязан, а "тело" скорее состоит из комбинации валют. Но и с гривневым депо нельзя сравнивать, все же недвига сохраняет стоимость получше гривнедепо. Можно сказать примерно 40% валютной составляющей и 60% гривневой.
Да, Захар, могу вас обрадовать. Признаю ошибочность (ну по крайней мере в сложившихся условиях) своей гипотезы о эмпирическом соотношении %% девальвации и уровня падения цен на недвигу. Я даже не буду дожидаться оговоренной в прогнозе оценочной даты (хз когда можно будет сказать, что наступила стабилизация, а потом оценивать лаг еще минимум в год).
Когда я формулировал эту гипотезу, я вообще-то опирался на ориентировочные цифры девальвации в 30%, максимум - 50%. Будь ситуация примерно в этих рамках, я бы продолжил отстаивать свою изначальную позицию.
Но размеры зверька превзошли все ожидания. Я оценил динамику цен на фоне динамики курса, благо два года наблюдений позволяют, даже с учетом больших лагов в модели. Напомню, зависимость изначально была эмпирическая, не надо пытаться вывести из нее четкие причинно-следственные связи.
В итоге я пришел к выводу, как стоит скорректировать гипотезу для учета нелинейности. Базовые условия остаются те же - лаг между периодом стабилизации (не обязательно окончательной, думаю, достаточно и хотя бы на квартал) минимум год. Но примерные %% зависимости:
- при девальвации до 30% - падение до 10%
- при девальвации до 50% - падение на 20-25%
- при девальвации до 75% - падение на 50-55%
- при девальвации от 80% - может доходить и до 70%
"Запомните этот твит" (с)
Если курс останется примерно на текущем уровне (+/- 2 грн) я предполагаю, что падение медианы цен консолидируется на уровне 50-55% в 1-2 квартале 2017 от уровня цен 2013 года.
Предвидя ликование наших милых копийчужек, хотел бы заметить: Это признание моей ошибки, на самом деле вешь страшная не для меня. Я неоднократно говорил, что не боюсь признать своей ошибки. Это значит, что несмотря на все мои надежды, бедные копийчужки будут ощипаны и раздавлены кризисом, как цыплята тапака. И мне их очень жаль.
