airmax78 написав:Рыба-сом Одна серьезная ошибка. Эйрмакс сдался в 2015 и прелесть продал в декабре того же года. Весь 2016й ванговал кратное падение рынка. К концу 2016го начал понимать, что что-то идет не по плану. В 2017м переобулся в умеренного бизнес-растишку. По-прежнему считает, что НЛ переоценен.
Классика жанра, продать практически на дне и ждать начала бурного роста, чтобы схватить то, на что хватает. Я пока по-прежнему на старой позиции. Дно (по новостроям) с интересными вариантами и выбором было весна-лето 2015, в 2016 еще проскакивали отдельные возможности, в 2017 я таких вариантов уже не встречала. Вторичка (шлак) тупит и будет продолжать падать, приличные варианты стагнировать или слегка расти. Будет усиливаться сегментация и разница в ценах. Вопрос, когда начнется массовое кредитование? Это будет запуском новой ракеты РН.
Согласен с выделенным полностью.
Но есть одно "НО". Сейчас нужно следить за стабильными, но не крупными (средними скорее) застройщиками. Им периодически не хватает ликвидности (потому что для них начать новый комплекс строить - уже событие, в отличае от Укрбуда и КГС, Аркады и д.р - которым вырыть очередной котлован это не событие). И в связи с этим можно выхватить по скидке/акции достаточно неплохой вариант.
Я уже приводил в пример Ковальскую с ЖК Династия, на которую надрачиваю.
Например, акционные однушки есть по 42-43 куе. Ремонт можно сделать за 12 куе. Итого вложения 55 куе.
Если верно предположение hume, что аренда там составит 13500 грн (а похоже на правду, исходя из цен аналогичных комплексов - Малахит, Александрия, что дешевле на 20% чем ВГ, Изумрудный и Квартет), то аренда будет 13500*12/27= 6 куе в год, или 11% годовых.
ЦА вполне понятна - любой ИТшник с зарплатой в 1,8-2куе уже может снимать приличную квартиру в Династии, что-бы не стыдно было привести туда Мальвину. Или молодая семья с семейным доходом от 40 тыс грн (по 20 тысгрн на нос).
Место хорошее - пешком до центра 30-40 минут, рядом парк, Ультрамарин, метро Вокзальная не далеко и не слишком близко, Евролаб через дорогу, школа считай что во дворе, прямо за домом - большое стадионное поле где можно совершить пробежку, Спортлайф пешком 5 минут. Закрытая территория. Обещают очень красивые МОПы (в мраморе), но визуализации пока нет
Дом уже готов, к новому году документы, в апреле - на ремонт.
При росте экономики, этот сегмент имеет шансы очень вырасти, потому что такая квалифицированная парочка, которая сейчас получает 20тысгрн*2 (по 800дол на чел) при нормальных раскладах должна получать (и получала до 2013года) примерно по 1,5-2куе/на нос, или 3-4куе на семью, вместо сегодняшних 1,5куе. Таким образом, аренда при этом имеет шанс вырасти на 100%.
Это конечно не такие шокирующие 13-14% годовых на арендном бизнесе, как срубит Трибека на своих крушельницких, но он красавчик, нужно это признать. С другой стороны, он запрыгнул в последнюю форточку возможностей летом 2016 года, и до первого арендного кешфло ему нужно ждать 2 года (до лета 2018), а мы говорим про "здесь и сейчас" - Династия, весна 2018 и 11% годовых. В 3 раза больше чем долардепо в любом банке (после налогов).
Elensk написав:Дно (по новостроям) с интересными вариантами и выбором было весна-лето 2015, в 2016 еще проскакивали отдельные возможности, в 2017 я таких вариантов уже не встречала.
Согласен с выделенным полностью. Я уже приводил в пример Ковальскую с ЖК Династия, на которую надрачиваю.
Например, акционные однушки есть по 42-43 куе. Ремонт можно сделать за 12 куе. Итого вложения 55 куе.
ЦА вполне понятна - любой ИТшник с зарплатой в 1,8-2куе уже может снимать приличную квартиру в Династии, что-бы не стыдно было привести туда Мальвину. Или молодая семья с семейным доходом от 40 тыс грн (по 20 тысгрн на нос).
При росте экономики, .................. аренда при этом имеет шанс вырасти на 100%.
Это конечно не такие шокирующие 13-14% годовых на арендном бизнесе, .....В 3 раза больше чем долардепо в любом банке (после налогов).
Да, батенька, поздновасто Вы стали над___чивать. Раньше надо было. год назад...или хотя бы во время акций. Всем отделом продаж писали сей опус? Только не учли некоторые моменты:
и последнее: в 2015 было дно на котлованы, а не на готовый новострой.
flyman написав:300$ пасивного кешфлоу, скажімо в БС це еквівалент 50..70куе, на КРЖН = 3..5 кавалірок + дача в Березані
Флай, какие нафиг 50-70куе?????
300ДОЛ/МЕС при ставке 4% годовых (это максимальная ставка которую я видел после налогов, до налогов это 5% годовых) не в гусарском банке - это 90 000 дол депозита.
А 300дол/мес с аренды - это одна новостройка эконом-класса типа Акцент/Крушельницкая/Варшавский с не сильно дорогим ремонтом. То-есть вложение в 30000 дол. Не сложно посчитать, что имея 90куе можно не размещать их на депозит (рази 300 дол/мес), а купить 3 квартиры, дождаться сдачи, сделать ремонт, и с квартирантов получать 900дол/мес.
А этого (900дол) вам должно хватить что на шикарнейшую царскую жизнь в Березани, что на зимовку в Тайланде, что на элитные сыры в Щуцыне.
ЗЫ: когда цоколь сдадите в аренду? мы уже очень ждем результатов. Интересен бюджет ремонта и кешфло от аренды.
Elensk написав:Дно (по новостроям) с интересными вариантами и выбором было весна-лето 2015, в 2016 еще проскакивали отдельные возможности, в 2017 я таких вариантов уже не встречала.
Согласен с выделенным полностью. Я уже приводил в пример Ковальскую с ЖК Династия, на которую надрачиваю.
Например, акционные однушки есть по 42-43 куе. Ремонт можно сделать за 12 куе. Итого вложения 55 куе.
ЦА вполне понятна - любой ИТшник с зарплатой в 1,8-2куе уже может снимать приличную квартиру в Династии, что-бы не стыдно было привести туда Мальвину. Или молодая семья с семейным доходом от 40 тыс грн (по 20 тысгрн на нос).
При росте экономики, .................. аренда при этом имеет шанс вырасти на 100%.
Это конечно не такие шокирующие 13-14% годовых на арендном бизнесе, .....В 3 раза больше чем долардепо в любом банке (после налогов).
Да, батенька, поздновасто Вы стали над___чивать. Раньше надо было. год назад...или хотя бы во время акций. Всем отделом продаж писали сей опус? Только не учли некоторые моменты:
и последнее: в 2015 было дно на котлованы, а не на готовый новострой.
Серж-ик, при чем тут позновато над___чивать??
Какой смысл говорить о том времени, которое прошло? Если так, то нужно сказать, что дурак тот, кто не накупился стояками квартир в 1992 году по 200дол/квартиру (по цене видеомагнитофона) и закрыть тему.
Я говорю что можно купить выгодно ЗДЕСЬ И СЕЙЧАС. Сейчас как раз в Династии акция, скидки на некоторые квартиры порядка 15%, без акций конечно покупка не интересна.
ЗЫ: в отделе продаж кстати работают одни Мальвины, но несколько симпатичных.
Я не работаю в ОП, так же как и Уну не работает в ГЕОСе.
Мне просто интересно мнение форумчан и нужен совет по данному комплексу.
Мудрый человек всегда выслушает все мнения и сделает по своему.
фанатКРЖН написав:Но есть одно "НО". Сейчас нужно следить за стабильными, но не крупными (средними скорее) застройщиками. Им периодически не хватает ликвидности (потому что для них начать новый комплекс строить - уже событие, в отличае от Укрбуда и КГС, Аркады и д.р - которым вырыть очередной котлован это не событие). И в связи с этим можно выхватить по скидке/акции достаточно неплохой вариант.
Только на этапе сдачи. А это даже с акциями уже дороже 2015-2016 процентов на 30-40. Думаю, что такие застройщики первыми и посыпятся с недостроями.
фанатКРЖН написав:То-есть вложение в 30000 дол. Не сложно посчитать, что имея 90куе можно не размещать их на депозит (рази 300 дол/мес), а купить 3 квартиры, дождаться сдачи, сделать ремонт, и с квартирантов получать 900дол/мес.
Лоховство Биткоин надо было купить. 1 штуку, хотя бы 24 ноября. Сегодня уже было бы 2 раза по 900 долларов, при вложении 8000, а не 90 000. 1800 у.е за 5 дней Годовые посчитаете?
Elensk написав:
