Для тих хто знімає та здає житлову нерухомість у Києві
+Додати тему
Відповісти на тему
Ринок нерухомості. Ціни на квартири та земельні ділянки, аналітика, прогнози. Купівля та продаж нерухомості, оренда квартир та офісів, пропозиції комерційної нерухомості. Ріелтори та агентства нерухомості в Україні
rjkz написав: Ну да, потом все решили что самые умные и начали скидывать по 500 грн, потом опять. В результате имеем в местах таких массовых застроек одни из самых низких цен в сегменте. Патриотика вполне может перетянуть на себя контингент из такого рода массивов как Сырец, ДВРЗ, Воскресенка, Отрадный и пр. - низкая цена + как никак новострой. Но надо понимать - это не лучший контингент, а идет он туда в первую очередь за ценой как в хрущах, но в новострой. Всем-же понятно, что из-за увеличения конкуренции стираются ценовые границы между хрущами и новостроями эконом класса. Так зачем выбирать хрущ за те-же деньги? только это позиция арендатора. А позиция арендодателя в таких местах - "пля! влошился в новострой, а сдавать получается как хрущ!"
ну так это нормальная конкуренция. Кстати вы правы -эконом новострой дает такую же доходность, как и хрущи в хорошем месте.
Новострой обойдется (однушка с дешевым ремонтом) в 35куе, сдаваться будет за 7,5-8килогрн.
Хрущ 1к обойдется в 25куе, сдаваться будет за 5килогрн.
При этом: 1) хрущи как ни крути - морально и физически устарели, и в горизонте 10 лет перспектива их туманна (особенно панельных) 2) при покупке новостроя можно вложиться с ремонтом в 30куе, а то и меньше, если вложиться в недострой. Это повышает доходность и понижает входной билет, хотя и отсрачивает получение кеш-фло на 1-2 года.
SerDem написав:rjkz Вот уже 20 дней пытаюсь сдать на Оболони 1 - ком , столько выбросили реелторы однушек по 5000-5500 , и где они их берут , или это химия какая , а я, как хозяин , за те деньги что были до этого сдать не могу , ничего понять не могу - от куда столько дешёвых однушек взялось - никогда такого не было- кошмар , торгуются в нижнем диапазоне за 50 гривен до хрипоты, вывод для себя сделал , что новую покупать только для себя , для аренды любая ,как можно дешевле 20-25 мин пешком до метро ,- готовы тёпать хоть километр-полтора до метро , лишь бы дешевле, не вбухиваться в ремонт - только сантехнику чтобы не текло , б/у мебель ..И все таки вопрос - откуда столько дешевых однушек взялось - или как организованная провокация ?
В прошлый раз вы нашли клиента на непрофильном ресурсе (тут) ночью за 32 минуты
вы прозванивали сами те дешевые варианты на оболони по 5000? или "извините, уже сдана, но есть аналогичная только дороже"?
hume написав:Теперь вот сижу и думаю как долго будет продолжаться время, когда за разницу в 200-300 долларов можно перепрыгнуть из babushka style на окраине в запакованную видовую квартиру в каком нибудь модном доме на условных печерских холмах
Нагадаю для тих, хто на гироскутері: в Україні середня ЗП 240 дол/міс. Це реалії нашого життя. Плюс депопуляція населення. Тому різниця в 200-300 дол/міс зверху - є кардинально великою. Приблизно, як в Америці 4500 дол/міс або в Німеччині 2000 євро/міс.
Востаннє редагувалось Frant в Пон 15 січ, 2018 12:54, всього редагувалось 3 разів.
rjkz написав: Ну да, потом все решили что самые умные и начали скидывать по 500 грн, потом опять. В результате имеем в местах таких массовых застроек одни из самых низких цен в сегменте. Патриотика вполне может перетянуть на себя контингент из такого рода массивов как Сырец, ДВРЗ, Воскресенка, Отрадный и пр. - низкая цена + как никак новострой. Но надо понимать - это не лучший контингент, а идет он туда в первую очередь за ценой как в хрущах, но в новострой. Всем-же понятно, что из-за увеличения конкуренции стираются ценовые границы между хрущами и новостроями эконом класса. Так зачем выбирать хрущ за те-же деньги? только это позиция арендатора. А позиция арендодателя в таких местах - "пля! влошился в новострой, а сдавать получается как хрущ!"
ну так это нормальная конкуренция. Кстати вы правы -эконом новострой дает такую же доходность, как и хрущи в хорошем месте.
Новострой обойдется (однушка с дешевым ремонтом) в 35куе, сдаваться будет за 7,5-8килогрн.
Хрущ 1к обойдется в 25куе, сдаваться будет за 5килогрн.
При этом: 1) хрущи как ни крути - морально и физически устарели, и в горизонте 10 лет перспектива их туманна (особенно панельных) 2) при покупке новостроя можно вложиться с ремонтом в 30куе, а то и меньше, если вложиться в недострой. Это повышает доходность и понижает входной билет, хотя и отсрачивает получение кеш-фло на 1-2 года.
Это я писал к тому, что места массовых застроек надо избегать. А конкуренция, понятно что она есть, но в таких местах она приводит к наплыву контингента, характерного для маргинальных локаций, а также снижению доходности. Вот раньше уже писали сторонники агитировать за перспективность аренды, что снижается разница между бабушкиными хрущами и комфорт-бизнес-классами. О чем это говорит? О повышении конкуренции и давлении на цены не только конкурентами на фоне низкого уровня доходов арендаторов. Я уже писал, что когда в 2008-м делал ремонт в арендной, мои плиточники снимали на Сырце 1к хрущ за 850 баксов. Сейчас он тянет максимум на 200-220. И снижение будет прдолжаться. Уверен! И не только в хруще. Возможны кратковременные всплески, но перспективы не фонтан. И хотя со мной многие не соглашаются, но эти-же форумчане приводят доводы, свидетельствующие в пользу моей точки зрения. То есть - тема выгорает!Какой смысл вкладываться? Потом выйти из бетона будет нереально. Уже практически нереально.
rjkz написав:Ну да, потом все решили что самые умные и начали скидывать по 500 грн, потом опять. В результате имеем в местах таких массовых застроек одни из самых низких цен в сегменте. Патриотика вполне может перетянуть на себя контингент из такого рода массивов как Сырец, ДВРЗ, Воскресенка, Отрадный и пр. - низкая цена + как никак новострой. Но надо понимать - это не лучший контингент, а идет он туда в первую очередь за ценой как в хрущах, но в новострой. Всем-же понятно, что из-за увеличения конкуренции стираются ценовые границы между хрущами и новостроями эконом класса. Так зачем выбирать хрущ за те-же деньги?
Я по арендаторам вижу, что четверть готовы снимать именно возле работы или других якорей и готовы ждать или переплачивать. Половина снимет в пределах прямого транспорта, или, максимум, пересадка с ветки на ветку. Четверти все равно где снимать. У одних машина и мотаются по всему городу, другие работают дома. Лишь бы было соотношение цена/качество. При этом чем ниже сегмент, тем больше готовы люди доплачивать своим временем, проведенным в транспорте. Исходя из этого я предполагаю, что квартира возле хорошей транспортной развязки всегда найдет своего арендатора, даже в местах массовой застройки.
Рынок эластичный. Скинули все по 500 гривен, люди с хрущей переехали в новострои, а в хрущи те, кто раньше не мог себе позволить снимать. Студенты снимали двушку вдвоем, а тут расселились по однушкам. Или плиточник посчитатет, что ему выгодней арендовать и работать в Киеве, чем в Харькове. Квартиры пустыми стоять не будут. Может упадет рентабельность от своих сегодняшних рекордных цифр.
rjkz написав:То есть - тема выгорает!Какой смысл вкладываться?
А во что вкладываться то? В обучение? (как говорят некоторые особо упоротые лентяи и бездельники) В детей? (как говорят люди, растящие себе стаканоподавальщиков)
rjkz написав:То есть - тема выгорает!Какой смысл вкладываться? Потом выйти из бетона будет нереально. Уже практически нереально.
в чем то вы правы. какую видите альтернативу?
Все зависит от "кочки сидения" - если уже в бетоне, то выходить просто нереально. Для себя решил так - арендная (самая ликвидная) себя уже окупила и будет приносить затухающий доход. Если в какой-то момент возникнет благоприятный момент для продажи - продам. Ближайший такой момент может случиться кратковременно в 2019-м, перед выборами. Потом опять будет обвал. Потом 2023-24. Следующая по ликвидности - мой влет, он достроен, есть доки на руках, но здание не введено в эксплуатацию - с весны выставлю на продажу, если за пару месяцев будет понятно, что оно никому нафиг не надо или цена возможной продажи будет отличаться от видимого мной максимума более чем на 25%, то делаю дешевый лофт и пускаю в аренду до скончания века - я когда-то уже мысленно распрощался с этим "счастьем". Остальное совсем неликвидно. Куда-то входить уж точно не буду. Вообще-то сейчас ситуация похожа чем-то на то как Биг лет 5 назад писал "покупаю без перспективы продажи". Только это была Горловка и доходность 12-22% с низкой ценой входа, а у нас Киев, высокая цена входа (хотя... Биг, помниться бараки по 18 куе покупал, так в Киеве новострой сейчас реально проинвестировать за такие бабки) и доходность 4% с постоянно снижающейся стоимостью объекта.
rjkz написав:
