Для тих хто знімає та здає житлову нерухомість у Києві

Рынок начал вытеснять аматоров, остаются только профи - крупные лендлорды, имеющие экономию на масштабах, могущих обеспечить должный уровень сервиса и управления недвижимостью.

Аутотренинг?

Нет, наблюдение из жизни.

Встречался сегодня с знакомым лендлордом, что он делает: берет и выкупает у застройщика весь этаж (10-12 квартир обычно), вход на этаж с лифта закрывает на магнитный замок, все - на этаж чужие не ходят, делай там что хочешь. Он делает следующее: нарезает на максимально маленькие студии, прорубывает отдельные входы (из трешки по его словам можно легко сделать 3-4 студии с отдельными входами), и сдает в аренду, возможно посуточно. Таким образом на этаже у него получается порядка до 20 студий.

Уже в 2 новостройках такие «этажи счастья» он организовал, и выкупил еще в одной, ждет когда достроят дом.

Главное - наличие метро в 5 минутах ходьбы.

Вытеснит такой бизнесмен аматора, сдающего 1 квартиру? Да легко. У аматора денег на ремонт бабушкиного хруща через 10 лет не будет, а тут - постоянное обслуживание мебели, техники (есть специально обученные люди), постоянная реклама и т.д.

З 3к квартири - 3 Чи 4 студії???
І в кожній свій унітаз і душова кабіна???

За площею ці студії менші, ніж 1к "хрущовки"

Смарти, для простаків.

Ну и третье - покажите мне человека с миллионом гривен работающего продавцом в эпицентре!

Уверен, что у каждого пятого продавца Эпицентра после 40 есть лишняя квартира, которую он сдает. Может, конечно, не в Киеве.

Возможно мы ходим в разные Эпицентры, но по-моему у них возрастной ценз 20-35 - молодые пацаны между стеллажей бегают в основном///

Нет, наблюдение из жизни.

Встречался сегодня с знакомым лендлордом, что он делает: берет и выкупает у застройщика весь этаж (10-12 квартир обычно), вход на этаж с лифта закрывает на магнитный замок, все - на этаж чужие не ходят, делай там что хочешь. Он делает следующее: нарезает на максимально маленькие студии, прорубывает отдельные входы (из трешки по его словам можно легко сделать 3-4 студии с отдельными входами), и сдает в аренду, возможно посуточно. Таким образом на этаже у него получается порядка до 20 студий.

Уже в 2 новостройках такие «этажи счастья» он организовал, и выкупил еще в одной, ждет когда достроят дом.

Главное - наличие метро в 5 минутах ходьбы.

Вытеснит такой бизнесмен аматора, сдающего 1 квартиру? Да легко. У аматора денег на ремонт бабушкиного хруща через 10 лет не будет, а тут - постоянное обслуживание мебели, техники (есть специально обученные люди), постоянная реклама и т.д.

З 3к квартири - 3 Чи 4 студії???
І в кожній свій унітаз і душова кабіна???

За площею ці студії менші, ніж 1к "хрущовки"

Смарти, для простаків.

Ну конечно меньше, 1к хрущ это 30кв м, или сколько там, это ж ты у нас спец по хрущам, а его смарты это около 20кв.м, с санузлом и миникухней.

Пипл хавает.

Вообще, я заметил что в Украине нормально себя чуствуют и могут зарабатывать только вильнолюды - кто не стесняется нарезать смартов, или отхапать техэтаж и сделать там офис, или надстроить на крыше дома еще 2-3 этажа (как в центре многие делают, и в Фк1), прорубить с первого этажа лестницу и сделать из квартиры магазин, как сделал К-конговец, и т.д.

Законопослушному человеку в укрбизнесе делать нечего.

По-поводу этажей счастья. Во-первых не все готовы жить в таких 'нарезках' особенно пары и семьи. Вы, думаю, знакомы с капсульными отелями - но почему-то ни в Интерконтинентале ни в Хайяте таких опций нет! Да и я сам вряд-ли бы в таком поселился, разве что ради интереса на пару дней. Во-вторых существующая застройка возле метро достаточно плотная и воткнуть что-то возле метро на той же Оболони, например, достаточно проблематично. В-третьих, даже если туда что-то и втыкается, стоит оно на порядок дороже бабушкиных хрущей, что не может не сказаться на цене аренды. Мне кажется в случае с целым этажем гораздо рентабельнее сделать хостел.

Вообще, я заметил что в Украине нормально себя чуствуют и могут зарабатывать только вильнолюды - кто не стесняется нарезать смартов, или отхапать техэтаж и сделать там офис, или надстроить на крыше дома еще 2-3 этажа (как в центре многие делают, и в Фк1), прорубить с первого этажа лестницу и сделать из квартиры магазин, как сделал К-конговец, и т.д.

Законопослушному человеку в укрбизнесе делать нечего.

Это пена.
В реальном бизнесе больше добивается человек, который думает не только о себе, но и об окружающих, партнерах и своей социальной функции. Пены сейчас много, как в бокале, куда бухнули теплого шампанского, но она быстро сойдет.

По-поводу смартов, сейчас в Комфорте продается за 41 такое чудо 22м с ремонтом (хорошим) и уже в аренде за 9к, а на Оболони мне предложили гостинку 35 метров с простенькой косметикой /совок+/ за 35 с торгом и тоже в аренде за те же 9к. Внимание, вопрос: что я выберу?

По-поводу смартов, сейчас в Комфорте продается за 41 такое чудо 22м с ремонтом (хорошим) и уже в аренде за 9к, а на Оболони мне предложили гостинку 35 метров с простенькой косметикой /совок+/ за 35 с торгом и тоже в аренде за те же 9к. Внимание, вопрос: что я выберу?

Чувак, ты явно не шурупаешь, не в обиду.

Ты покупаешь этаж, 10 квартир, пусть там будут 6 однушек (40м по 20000грн/м), 2 двухи (60м по 19000) и 2 трехи (80м по 18000).
Итого ты тратишь 40*20*6+ 2*60*19 + 2*80*18=9960 тыс грн, грубо говоря 10 млн грн. Требуешь у застройщика скидку на опт, пусть по бедному 10%, итого ты потратил 9 млн грн. Около 100куе обойдется все это дело переформатировать и поремонтировать промышленным способом.
Итого затрат 9млн грн +2.7млн грн= 11.7 млн грн. За эти бабки ты получаешь ВЕСЬ этаж, тоесть не только оплаченные тобой метры, а еще метров 50 нашару МОПов, которые используешь как хочешь.

Сдаешь студии по 8 - разлетятся. Итого 20 студий *8=160000 грн/мес, или 1.9 млн грн/год.

1.9/11.7 =16.2% годовых.

Расскажи, на какой гостинке ты заработаешь 16% годовых? В твоем примере гостинка хорошо если даст 11% годовых, с перспективой к снижению, поскольку уровень ушатанности гостинок всем известен.

А тут новый дом, доходность в полтора раза выше, и можно ближайшие 20 лет рубать капусту без грустных мыслей.

ЗЫ. Если сдавать по 9000грн, как смарт из твоего примера, то доходность будет 18.5% годовых, выше чем гривнедепо и ОВГЗ! При намного более высокой надежности.

А если сдавать посуточно (что легко т.к все смарты в одном месте), то легко выйдешь на 25% доходности, окупаемость 4 года! Учись, студент

...все, пішов здавати я нирки... кров.... брати кредит на 10 лямів і..... ійййююююххххаааа!!!!

investorkiev А из однух с одним окном в "зале" смарты как нарезать? А если на соседей в спальню нижнего этаха протечёт овно с какульника смарта, и так сто раз за месяц, ибо "посуточно" и над 10ю квартирами 15го поверха - 50-60 капсул для отшельников на 16м, что УК и сами владельцы снизу по головке начнут этого гения гладить и по отоплению его хостелу доплачивать?

investorkiev А из однух с одним окном в "зале" смарты как нарезать? А если на соседей в спальню нижнего этаха протечёт овно с какульника смарта, и так сто раз за месяц, ибо "посуточно" и над 10ю квартирами 15го поверха - 50-60 капсул для отшельников на 16м, что УК и сами владельцы снизу по головке начнут этого гения гладить и по отоплению его хостелу доплачивать?

В любой однухе есть 2 окна: в комнате и в кухне. Соответственно, нарезаем однуху на два смарта.

По поводу затоплений - есть такая вещь, как страховка ответственности, стоит копейки, а вопросы снимает.