Для тих хто знімає та здає житлову нерухомість у Києві

В Днепре тревожно.

В Киеве пока нет - начали активно названивать риелторы, очень активно - прозванивают, ищут квартиры, которые свободны.

Еще раз убеждаюсь - Киев - последний бастион (успешных) лендлордов.

В любых других местах Украины - бесперспективно, нужно (было?) продавать.

Нет тревожных предчувствий насчет Киева?
Я-б задумался на чьем-то месте.

Похоже оба фактора , данецкие почти все уже купили своё жильё , а новостроя эконом класса больше чем спрос.

Как давно Вы почувствовали спад на рынке?

В том году в это время. Потом появились студенты-арабы и оживили рынок , но ну его нах таких клиентов.
п.с. речь идёт о квартирах в новострое 1-2х комнатные 45-70 м.кв. , ценой 9000-15000 грн.

До прошлого года было бодро?
Потому как в Киеве лето порой очень жесткое бывает. У меня последний раз был простой долгий летом 2015-го. Мониторил рынок - хаты чуть-ли не за комуналь выставляли. Смотрел как одни и те-же квартиры каждую неделю снижали цену, а некоторые сразу лупили мизер.

п.с. речь идёт о квартирах в новострое 1-2х комнатные 45-70 м.кв. , ценой 9000-15000 грн.

Ого! Так это Киевские цены! Почти.

Как по Вашему за скоко аренд надо сдавать- 100 , 150 , 200?

Не в "скоко аренд" дело, а в рыночной цене.
Не всегда и не везде работает правило 100/120 аренд.

Только на днях тут vhata приводила пример, что она там собирается замутить и сдавать. Думаю там даже поболее 15% годовых будет.

понятно, жесткий слифф

Нет никакого слива.
Считаю инвестировать в недвижимость у нас под меньше чем 15% это не дело.
Ясно что рынок постоянно не предлагает таких вариантов, но нужно искать.
Сейчас на моменте я не вижу, по крайней мере в Киеве, чтобы об этом написать. Вернее, прорабатываю один вариант, но пока рано об этом говорить, может и не выгорит.

Буквально весной знакомый взял двушку в Варшавском, уже не помню подробностей, кажется сдача в этом году, там она удачно перепланируется на 2 полноценные однушки (кухня, с/у и комната). Бюджет этого всего дела с ремонтом должен быть 70куе.
Однушка в Варшавском сдается за 10-12 тыс грн в зависимости от ремонта. А тут их получится 2шт.

Это из свежего, пример этого года. Пока виртуальный, потому что свежий очень.
Примеры 2018, 2017, 2016 и 2015 года есть уже по факту перед глазами, думаю у вас их даже больше чем у меня.

Вы различаете доходность инвестиции и текущую доходность?
У меня сейчас 14% от инвестированных и 6,8% если отталкиваться от ценника сделки аналогичной квартиры в подъезде весной этого года.
Если Вы выгодно приобрели, то это не значит, что сдаете всю жизнь с доходностью от инвестированных средств, потому как и ценник объекта меняется. Я уж не говорю о том, что как-то надо и амортизацию учитывать, а некоторые еще и норовят комуналь в доходную часть пририсовать. Зачем себя обманывать?

Дешеве житло для студентів в Копенгагені.
Залізничні контейнери на воді.

Може, зробити в Києві такий "штартап"???

https://uainfo.org/blognews/1565356651- ... entov.html

Вы различаете доходность инвестиции и текущую доходность?
У меня сейчас 14% от инвестированных и 6,8% если отталкиваться от ценника сделки аналогичной квартиры в подъезде весной этого года.
Если Вы выгодно приобрели, то это не значит, что сдаете всю жизнь с доходностью от инвестированных средств, потому как и ценник объекта меняется. Я уж не говорю о том, что как-то надо и амортизацию учитывать, а некоторые еще и норовят комуналь в доходную часть пририсовать. Зачем себя обманывать?

Зачем вам текущий ценник обьекта? Только в случае если хотите продать.

Вы купили станок за Х денег. Какая разница вам- сейчас на моменте он стоит 2Х или 0.5Х, если все это время он успешно делает вам нужную деталь?

Вы вложились под 14%, а не под 6.8%. Вы же вложили 30куе, а тот кто купил весной в соседнем подьезде - вложил 60куе. Вот в этих +30куе и есть разница между вами.

Давайте вместе спросим - 120аредн в Днепре - это от текущей стоимости или от цены инвестирования?

Поймите, у вас ограниченное количество денег, и если вы вложили их под 14% - то это будет огромная разница от вложения их же под 7%.

ЗЫ: комуналь считать в доходную часть это бред, разве что есть субсидия ))

ЗЫЫ: с амортизацией чтото делать нужно, это факт, просто очень много вариантов как считать, каждый считает по своему. Да и от обьекта зависит.
В бабушкином хруще амортизация будет 0.01% (разве что починка сломавшегося холодильника Днепр или замена потекшей прокладки в кране, остальные ремонты производятся с помощью изоленты и проволочки). В модной хате в ЦП там только моральное устаревание будет 10% от цены ремонта в год. Посмотрите на «крутые» ремонты а-ля пшонка-стайл ющенковских времен - в них уже за большие деньги никто жить не захочет, хотя там натуральное дерево, паркет и т.д.
Так же зависит от качества проживающих, количества проживающих, частоты смены проживающих... вобщем, слишком индивидуально

Как по Вашему за скоко аренд надо сдавать- 100 , 150 , 200?

Не в "скоко аренд" дело, а в рыночной цене.
Не всегда и не везде работает правило 100/120 аренд.

А верный индикатор соответствия цены рынку это время экспозиции квартиры.
В БЦ и ТЦ есть термин вакантность.
Можно тешить себя, что сдаешь за 80 аренд, но менять по 2-3 арендатора, с суммарным простоем 4 месяца за год

У меня почти все договора с ценой в долларе и возможностью оплаты по курсу.

привязка к доллару - звучит очень круто и логично, но беда в том, шо корректно работает эта схема лишь во времена стабильной гривни когда курс колеблется в рамках коридора, но если начинаются качели и форс-мажоры, арендаторы поначалу платят по курсу, но через месяц-два неизбежно начинают оглядываться по сторонам, понимают шо нехило переплачивают и либо съезжают, либо вы таки фикситесь в гривне и о привязке к доллару забываете до окончания турблентности - такое бывало уже много раз
причем пофиг зарабатывают они гривну, или валюту - считать деньги умеют все
хотя возможно в вашем сегменте все и иначе

У меня почти все договора с ценой в долларе и возможностью оплаты по курсу.

привязка к доллару - звучит очень круто и логично, но беда в том, шо корректно работает эта схема лишь во времена стабильной гривни когда курс колеблется в рамках коридора, но если начинаются качели и форс-мажоры, арендаторы поначалу платят по курсу, но через месяц-два неизбежно начинают оглядываться по сторонам, понимают шо нехило переплачивают и либо съезжают, либо вы таки фикситесь в гривне и о привязке к доллару забываете до окончания турблентности - такое бывало уже много раз
причем пофиг зарабатывают они гривну, или валюту - считать деньги умеют все
хотя возможно в вашем сегменте все и иначе

А тим часом за останні 10 років, від девальвації до девальвації, починає і виграє ні нерухомість або її здача, а гривнєвий депозит.

від девальвації до девальвації

Проблема в этом. Все зависит от точки входа и точки выхода. Но как мы знаем - для инвестора тайминг не лучший инструмент.