Когда начнется обвал нереалных цен на жилье в Киеве? (2009)

logika
да.

Прес релизы читаю, но есть бошка своя здраво считать.

1. Анализ РН зарубежных стран показывает, что при нормальном развитии РН метр квадратный в соотношении к средней з/п равен примерно 1 к 1. По Киеву сейчас средняя з/п 350 долл. На пике пузыря составляла 600 долл.
2. После кризиса 1998 года более менее уравновесился сам РН (он обвалился в 2 раза). По состоянию на 2000 г. метр кв. стоил в среднем 250 долл. Это реальная цена до начала надутия цен на РН (надутие пошло сразу после Бен Ладена в США).
Продисконтируйте эту стоимость на 10 лет вперед в долл. при среднегодовой инфляции долл за этот период (3% 2000-2009) = 336 долл/метр.
3. Здравомыслящий бизнесмен, инвестор не пойдет на окупаемость инвестиций в РН более 7-8 лет. Только при*** ломятся на окупаемость 15-25 и более лет.
Расчет:
1к кв. рента 230 долл/мес. (должна еще падать, уменьшаться) *10 мес * 8 лет = 18400 долл / 38 м. кв. = 484 долл / метр.
*10 мес * 7 лет = 16 100 долл / 38 метров = 423 долл./метр.

Но арендные ставки еще будут падать. так как курс гривны еще будет валиться. Соответственно реальная стоимость объекта будет падать вместе с арендными ставками.

4. Банки уже не выдадут левые деньги дуракам на руки.
Банк при оценке объекта недвижимости будет учитывать доходный метод к сопоставлению альтернативного источника дохода к ренте. Это нормальная практика банка.

Стоимость объекта = Чистая рента объекта за год/ среднюю депозитную ставку.

1к кв. = рента 230 долл/мес. (должна еще падать, уменьшаться) *10 мес / 12% депозит в долл = 19 166 долл. И сумму кредита дают как правило 50% от объекта оценки и не имеют права дать больше 80% от оценки объкта.
А % по депозиту вряд ли опустится менше 10% потому, что риски нахождения валюты в Украине не окупаются при депозитной ставке менше 10%.

5. Стоимость 1к кв. по объявлениям 40 тыс. долл. Если вы сейчас инвестируете эти деньги в покупку этого актива, то за год от аренды вы получите 2300 долл. примерно.
Альтернативно покладя аналогичную сумму на депозит в банк под 12% (а есть 13, 14%) = 40 000 долл * 12% годовых = 4800 долл.

Несостыковка между доходностью 2300 и 4800 долл. Это дырка, которая исчезнет. Это говорит что что-то здесь не то. При том учитывайте здесь, что арендные ставки будут падать еще.
п.5 взаимосвязан в п.4 И это говорит, что актив не соответствует его реальной стоимости.

Учитывайте, что курс нац. валюты будет падать еще, доходы будут падать, арендные ставки будут падать.

6. Родное Маями в 2007 г. на пике пузыря 2к кв (85 метров) стоит 180 000 долл. За 2 года обвалилась до 30 000 долл. И сейчас составляет 350 долл/метр. Орландо 160-250 долл/метр.
При этом доходы средние по региону выше в 7-10 раз киевских. Аппартаменты висят в продаже, не сильно раскупаются. Перекрыли кредиты, нет денег на покупку. При этом кредитная нагрузка 7% в долл, а не 15% как в Украине.

7. Украинское правительство по Киеву максимум дает 4200 грн/метр. В правительстве сидят не дураки и они знают реальную стоимость метра. Расчетный курс гривны уже 12-13 грн/долл.
4200 грн/12 грн = 350 долл / метр. (сейчас 4200/8,5 = 495 долл)

В двух словах все выгладит так. Можно и поконкретней и более детально рассматривать, более сложнее. Но для понимания всей ситуации пока этого достаточно.

Каждый делает свои выводы и никто никому ничего не навязывает. Но если есть притензии, то пожалуйста конкретно без дурачества, потому что не прокатит. Я знаю стоимость денег, поэтому я бизнесмен, а не риэлтор. А риэлторы - это не бизнесмены.

Поэтому и имеем:
1. 350 долл
2. 336 долл.
3. 423 долл. при дальнейшем обвале.
4. и 5. 504 долл при дальнейшем обвале
6. 350 долл если развинемся как США, в противном случае д*** ниже 350 долл.
7. 495 долл при дальнейшем обвале до 350 долл.

Дальше (350+336+423+504+350+495)/6 = 410 долл. / метр с дальнейший обвалом в связи с обвалом курса, реальных доходов, арендной платы.

4

не лень писать столько было


"1. По Киеву сейчас средняя з/п 350 долл. На пике пузыря составляла 600 долл."

У вас з/п - 350 дол.? Вы кем работаете. Простите за нескромность.

"2. Продисконтируйте эту стоимость на 10 лет вперед в долл. при среднегодовой инфляции долл за этот период (3% 2000-2009) = 336 долл/метр."

А каким боком сюда доллар. Или украинские застройщики имели доступ к денежному ресурсу на уровне 3% годовых. При чем тут инфляция в США, к слову сказать она не такая была. Логично брать ставку ЛИБОР.
Инфляцию можно глянуть и подсчитать тут http://www.bls.gov/data/inflation_calculator.htm
А зачем дисконтировать если надо наращивать. При чем дисконтировали в кавычках Вы неправильно.
Верно так - PV = 200*(1+0,03)^10=268.


Дальше не хочу и комментировать вложите лучше в своё образование деньги а не в недвижимость за 336 долл/метр.

ПС . И вот этого "Прес релизы читаю, но есть бошка своя здраво считать." оказываеться и нет.

Я понимаю сегодня пятница, уже суббота .Что ты куришь? Выдыхай.Или переработалса?Или перепел ? Пургу гонишь.

Витус вы извините дурак.
Надеюсь у вас хватит ума понять это а не обижаться.

Ну если верите в эти бредни то вы - ЧУДАК. точнее первая буква М.
П.С. А слова фильтруй.Так делают все умные люди.А дураки несут все подрят.

Прошу прощения за офтоп, но:
В ветке снова появился Витус и снова всех обматюкал.
Вот будивельник (кстати, намного более вежливый), обиделся и сбежал. А некоторые не тонут.

logika
да.

Прес релизы читаю, но есть бошка своя здраво считать.

1. Анализ РН зарубежных стран показывает, что при нормальном развитии РН метр квадратный в соотношении к средней з/п равен примерно 1 к 1. По Киеву сейчас средняя з/п 350 долл. На пике пузыря составляла 600 долл.
2. После кризиса 1998 года более менее уравновесился сам РН (он обвалился в 2 раза). По состоянию на 2000 г. метр кв. стоил в среднем 250 долл. Это реальная цена до начала надутия цен на РН (надутие пошло сразу после Бен Ладена в США).
Продисконтируйте эту стоимость на 10 лет вперед в долл. при среднегодовой инфляции долл за этот период (3% 2000-2009) = 336 долл/метр.
3. Здравомыслящий бизнесмен, инвестор не пойдет на окупаемость инвестиций в РН более 7-8 лет. Только при*** ломятся на окупаемость 15-25 и более лет.
Расчет:
1к кв. рента 230 долл/мес. (должна еще падать, уменьшаться) *10 мес * 8 лет = 18400 долл / 38 м. кв. = 484 долл / метр.
*10 мес * 7 лет = 16 100 долл / 38 метров = 423 долл./метр.

Но арендные ставки еще будут падать. так как курс гривны еще будет валиться. Соответственно реальная стоимость объекта будет падать вместе с арендными ставками.

4. Банки уже не выдадут левые деньги дуракам на руки.
Банк при оценке объекта недвижимости будет учитывать доходный метод к сопоставлению альтернативного источника дохода к ренте. Это нормальная практика банка.

Стоимость объекта = Чистая рента объекта за год/ среднюю депозитную ставку.

1к кв. = рента 230 долл/мес. (должна еще падать, уменьшаться) *10 мес / 12% депозит в долл = 19 166 долл. И сумму кредита дают как правило 50% от объекта оценки и не имеют права дать больше 80% от оценки объкта.
А % по депозиту вряд ли опустится менше 10% потому, что риски нахождения валюты в Украине не окупаются при депозитной ставке менше 10%.

5. Стоимость 1к кв. по объявлениям 40 тыс. долл. Если вы сейчас инвестируете эти деньги в покупку этого актива, то за год от аренды вы получите 2300 долл. примерно.
Альтернативно покладя аналогичную сумму на депозит в банк под 12% (а есть 13, 14%) = 40 000 долл * 12% годовых = 4800 долл.

Несостыковка между доходностью 2300 и 4800 долл. Это дырка, которая исчезнет. Это говорит что что-то здесь не то. При том учитывайте здесь, что арендные ставки будут падать еще.
п.5 взаимосвязан в п.4 И это говорит, что актив не соответствует его реальной стоимости.

Учитывайте, что курс нац. валюты будет падать еще, доходы будут падать, арендные ставки будут падать.

6. Родное Маями в 2007 г. на пике пузыря 2к кв (85 метров) стоит 180 000 долл. За 2 года обвалилась до 30 000 долл. И сейчас составляет 350 долл/метр. Орландо 160-250 долл/метр.
При этом доходы средние по региону выше в 7-10 раз киевских. Аппартаменты висят в продаже, не сильно раскупаются. Перекрыли кредиты, нет денег на покупку. При этом кредитная нагрузка 7% в долл, а не 15% как в Украине.

7. Украинское правительство по Киеву максимум дает 4200 грн/метр. В правительстве сидят не дураки и они знают реальную стоимость метра. Расчетный курс гривны уже 12-13 грн/долл.
4200 грн/12 грн = 350 долл / метр. (сейчас 4200/8,5 = 495 долл)

В двух словах все выгладит так. Можно и поконкретней и более детально рассматривать, более сложнее. Но для понимания всей ситуации пока этого достаточно.

Каждый делает свои выводы и никто никому ничего не навязывает. Но если есть притензии, то пожалуйста конкретно без дурачества, потому что не прокатит. Я знаю стоимость денег, поэтому я бизнесмен, а не риэлтор. А риэлторы - это не бизнесмены.

Поэтому и имеем:
1. 350 долл
2. 336 долл.
3. 423 долл. при дальнейшем обвале.
4. и 5. 504 долл при дальнейшем обвале
6. 350 долл если развинемся как США, в противном случае д*** ниже 350 долл.
7. 495 долл при дальнейшем обвале до 350 долл.

Дальше (350+336+423+504+350+495)/6 = 410 долл. / метр с дальнейший обвалом в связи с обвалом курса, реальных доходов, арендной платы.

4

не лень писать столько было


"1. По Киеву сейчас средняя з/п 350 долл. На пике пузыря составляла 600 долл."

У вас з/п - 350 дол.? Вы кем работаете. Простите за нескромность.

"2. Продисконтируйте эту стоимость на 10 лет вперед в долл. при среднегодовой инфляции долл за этот период (3% 2000-2009) = 336 долл/метр."

А каким боком сюда доллар. Или украинские застройщики имели доступ к денежному ресурсу на уровне 3% годовых. При чем тут инфляция в США, к слову сказать она не такая была. Логично брать ставку ЛИБОР.
Инфляцию можно глянуть и подсчитать тут http://www.bls.gov/data/inflation_calculator.htm
А зачем дисконтировать если надо наращивать. При чем дисконтировали в кавычках Вы неправильно.
Верно так - PV = 200*(1+0,03)^10=268.


Дальше не хочу и комментировать вложите лучше в своё образование деньги а не в недвижимость за 336 долл/метр.

Еще этот "умник" курс доллара до Нового года прогнозировал 13.По его "прикидкам" получается.

Я понимаю сегодня пятница, уже суббота .Что ты куришь? Выдыхай.Или переработалса?Или перепел ? Пургу гонишь.

Витус вы извините дурак.
Надеюсь у вас хватит ума понять это а не обижаться.

Ну если верите в эти бредни то вы - ЧУДАК. точнее первая буква М.
П.С. А слова фильтруй.Так делают все умные люди.А дураки несут все подрят.

Прошу прощения за офтоп, но:
В ветке снова появился Витус и снова всех обматюкал.
Вот будивельник (кстати, намного более вежливый), обиделся и сбежал. А некоторые не тонут.

А кого я обматюкал? Ответная реакция. И конкретно.Не надо передергивать.Именно такое как ты и не тонет. То же ответно.

http://www.irn.ru/articles/20541.html
Статья по недвиге в Москве (как по мне так один в один )
Удешевление квартир на 1/3 соответствует действительности и в Киеве.
Мой прогноз - после паузы падение еще в два раза

та да, один в один примерно ситуация
тока у них нефть газ и профицит внешней торговли(это то шо подпитывает постоянно их РН масквы)
а у нас все наоборот + долги

logika
да.

Прес релизы читаю, но есть бошка своя здраво считать.

1. Анализ РН зарубежных стран показывает, что при нормальном развитии РН метр квадратный в соотношении к средней з/п равен примерно 1 к 1. По Киеву сейчас средняя з/п 350 долл. На пике пузыря составляла 600 долл.
2. После кризиса 1998 года более менее уравновесился сам РН (он обвалился в 2 раза). По состоянию на 2000 г. метр кв. стоил в среднем 250 долл. Это реальная цена до начала надутия цен на РН (надутие пошло сразу после Бен Ладена в США).
Продисконтируйте эту стоимость на 10 лет вперед в долл. при среднегодовой инфляции долл за этот период (3% 2000-2009) = 336 долл/метр.
3. Здравомыслящий бизнесмен, инвестор не пойдет на окупаемость инвестиций в РН более 7-8 лет. Только при*** ломятся на окупаемость 15-25 и более лет.
Расчет:
1к кв. рента 230 долл/мес. (должна еще падать, уменьшаться) *10 мес * 8 лет = 18400 долл / 38 м. кв. = 484 долл / метр.
*10 мес * 7 лет = 16 100 долл / 38 метров = 423 долл./метр.

Но арендные ставки еще будут падать. так как курс гривны еще будет валиться. Соответственно реальная стоимость объекта будет падать вместе с арендными ставками.

4. Банки уже не выдадут левые деньги дуракам на руки.
Банк при оценке объекта недвижимости будет учитывать доходный метод к сопоставлению альтернативного источника дохода к ренте. Это нормальная практика банка.

Стоимость объекта = Чистая рента объекта за год/ среднюю депозитную ставку.

1к кв. = рента 230 долл/мес. (должна еще падать, уменьшаться) *10 мес / 12% депозит в долл = 19 166 долл. И сумму кредита дают как правило 50% от объекта оценки и не имеют права дать больше 80% от оценки объкта.
А % по депозиту вряд ли опустится менше 10% потому, что риски нахождения валюты в Украине не окупаются при депозитной ставке менше 10%.

5. Стоимость 1к кв. по объявлениям 40 тыс. долл. Если вы сейчас инвестируете эти деньги в покупку этого актива, то за год от аренды вы получите 2300 долл. примерно.
Альтернативно покладя аналогичную сумму на депозит в банк под 12% (а есть 13, 14%) = 40 000 долл * 12% годовых = 4800 долл.

Несостыковка между доходностью 2300 и 4800 долл. Это дырка, которая исчезнет. Это говорит что что-то здесь не то. При том учитывайте здесь, что арендные ставки будут падать еще.
п.5 взаимосвязан в п.4 И это говорит, что актив не соответствует его реальной стоимости.

Учитывайте, что курс нац. валюты будет падать еще, доходы будут падать, арендные ставки будут падать.

6. Родное Маями в 2007 г. на пике пузыря 2к кв (85 метров) стоит 180 000 долл. За 2 года обвалилась до 30 000 долл. И сейчас составляет 350 долл/метр. Орландо 160-250 долл/метр.
При этом доходы средние по региону выше в 7-10 раз киевских. Аппартаменты висят в продаже, не сильно раскупаются. Перекрыли кредиты, нет денег на покупку. При этом кредитная нагрузка 7% в долл, а не 15% как в Украине.

7. Украинское правительство по Киеву максимум дает 4200 грн/метр. В правительстве сидят не дураки и они знают реальную стоимость метра. Расчетный курс гривны уже 12-13 грн/долл.
4200 грн/12 грн = 350 долл / метр. (сейчас 4200/8,5 = 495 долл)

В двух словах все выгладит так. Можно и поконкретней и более детально рассматривать, более сложнее. Но для понимания всей ситуации пока этого достаточно.

Каждый делает свои выводы и никто никому ничего не навязывает. Но если есть притензии, то пожалуйста конкретно без дурачества, потому что не прокатит. Я знаю стоимость денег, поэтому я бизнесмен, а не риэлтор. А риэлторы - это не бизнесмены.

Поэтому и имеем:
1. 350 долл
2. 336 долл.
3. 423 долл. при дальнейшем обвале.
4. и 5. 504 долл при дальнейшем обвале
6. 350 долл если развинемся как США, в противном случае д*** ниже 350 долл.
7. 495 долл при дальнейшем обвале до 350 долл.

Дальше (350+336+423+504+350+495)/6 = 410 долл. / метр с дальнейший обвалом в связи с обвалом курса, реальных доходов, арендной платы.

4

не лень писать столько было


"1. По Киеву сейчас средняя з/п 350 долл. На пике пузыря составляла 600 долл."

У вас з/п - 350 дол.? Вы кем работаете. Простите за нескромность.

"2. Продисконтируйте эту стоимость на 10 лет вперед в долл. при среднегодовой инфляции долл за этот период (3% 2000-2009) = 336 долл/метр."

А каким боком сюда доллар. Или украинские застройщики имели доступ к денежному ресурсу на уровне 3% годовых. При чем тут инфляция в США, к слову сказать она не такая была. Логично брать ставку ЛИБОР.
Инфляцию можно глянуть и подсчитать тут http://www.bls.gov/data/inflation_calculator.htm
А зачем дисконтировать если надо наращивать. При чем дисконтировали в кавычках Вы неправильно.
Верно так - PV = 200*(1+0,03)^10=268.


Дальше не хочу и комментировать вложите лучше в своё образование деньги а не в недвижимость за 336 долл/метр.

ПС . И вот этого "Прес релизы читаю, но есть бошка своя здраво считать." оказываеться и нет.

Дисконтирование, расчет будущей стоимости. Смотря с какой стороны подойти.

PV = 200*(1+0,03)^10=268 ???

Что такое 200? Может попробуйде подставить 250, посмотрите может что-то нарулите.
По инфляции достаточно официальной инфляции США и оф. инфляции Украины для того чтоб понять что есть что.

В образование давно все вложено и окуплено с головой.

logika
да.

Прес релизы читаю, но есть бошка своя здраво считать.

1. Анализ РН зарубежных стран показывает, что при нормальном развитии РН метр квадратный в соотношении к средней з/п равен примерно 1 к 1. По Киеву сейчас средняя з/п 350 долл. На пике пузыря составляла 600 долл.
2. После кризиса 1998 года более менее уравновесился сам РН (он обвалился в 2 раза). По состоянию на 2000 г. метр кв. стоил в среднем 250 долл. Это реальная цена до начала надутия цен на РН (надутие пошло сразу после Бен Ладена в США).
Продисконтируйте эту стоимость на 10 лет вперед в долл. при среднегодовой инфляции долл за этот период (3% 2000-2009) = 336 долл/метр.
3. Здравомыслящий бизнесмен, инвестор не пойдет на окупаемость инвестиций в РН более 7-8 лет. Только при*** ломятся на окупаемость 15-25 и более лет.
Расчет:
1к кв. рента 230 долл/мес. (должна еще падать, уменьшаться) *10 мес * 8 лет = 18400 долл / 38 м. кв. = 484 долл / метр.
*10 мес * 7 лет = 16 100 долл / 38 метров = 423 долл./метр.

Но арендные ставки еще будут падать. так как курс гривны еще будет валиться. Соответственно реальная стоимость объекта будет падать вместе с арендными ставками.

4. Банки уже не выдадут левые деньги дуракам на руки.
Банк при оценке объекта недвижимости будет учитывать доходный метод к сопоставлению альтернативного источника дохода к ренте. Это нормальная практика банка.

Стоимость объекта = Чистая рента объекта за год/ среднюю депозитную ставку.

1к кв. = рента 230 долл/мес. (должна еще падать, уменьшаться) *10 мес / 12% депозит в долл = 19 166 долл. И сумму кредита дают как правило 50% от объекта оценки и не имеют права дать больше 80% от оценки объкта.
А % по депозиту вряд ли опустится менше 10% потому, что риски нахождения валюты в Украине не окупаются при депозитной ставке менше 10%.

5. Стоимость 1к кв. по объявлениям 40 тыс. долл. Если вы сейчас инвестируете эти деньги в покупку этого актива, то за год от аренды вы получите 2300 долл. примерно.
Альтернативно покладя аналогичную сумму на депозит в банк под 12% (а есть 13, 14%) = 40 000 долл * 12% годовых = 4800 долл.

Несостыковка между доходностью 2300 и 4800 долл. Это дырка, которая исчезнет. Это говорит что что-то здесь не то. При том учитывайте здесь, что арендные ставки будут падать еще.
п.5 взаимосвязан в п.4 И это говорит, что актив не соответствует его реальной стоимости.

Учитывайте, что курс нац. валюты будет падать еще, доходы будут падать, арендные ставки будут падать.

6. Родное Маями в 2007 г. на пике пузыря 2к кв (85 метров) стоит 180 000 долл. За 2 года обвалилась до 30 000 долл. И сейчас составляет 350 долл/метр. Орландо 160-250 долл/метр.
При этом доходы средние по региону выше в 7-10 раз киевских. Аппартаменты висят в продаже, не сильно раскупаются. Перекрыли кредиты, нет денег на покупку. При этом кредитная нагрузка 7% в долл, а не 15% как в Украине.

7. Украинское правительство по Киеву максимум дает 4200 грн/метр. В правительстве сидят не дураки и они знают реальную стоимость метра. Расчетный курс гривны уже 12-13 грн/долл.
4200 грн/12 грн = 350 долл / метр. (сейчас 4200/8,5 = 495 долл)

В двух словах все выгладит так. Можно и поконкретней и более детально рассматривать, более сложнее. Но для понимания всей ситуации пока этого достаточно.

Каждый делает свои выводы и никто никому ничего не навязывает. Но если есть притензии, то пожалуйста конкретно без дурачества, потому что не прокатит. Я знаю стоимость денег, поэтому я бизнесмен, а не риэлтор. А риэлторы - это не бизнесмены.

Поэтому и имеем:
1. 350 долл
2. 336 долл.
3. 423 долл. при дальнейшем обвале.
4. и 5. 504 долл при дальнейшем обвале
6. 350 долл если развинемся как США, в противном случае д*** ниже 350 долл.
7. 495 долл при дальнейшем обвале до 350 долл.

Дальше (350+336+423+504+350+495)/6 = 410 долл. / метр с дальнейший обвалом в связи с обвалом курса, реальных доходов, арендной платы.

4

не лень писать столько было


"1. По Киеву сейчас средняя з/п 350 долл. На пике пузыря составляла 600 долл."

У вас з/п - 350 дол.? Вы кем работаете. Простите за нескромность.

"2. Продисконтируйте эту стоимость на 10 лет вперед в долл. при среднегодовой инфляции долл за этот период (3% 2000-2009) = 336 долл/метр."

А каким боком сюда доллар. Или украинские застройщики имели доступ к денежному ресурсу на уровне 3% годовых. При чем тут инфляция в США, к слову сказать она не такая была. Логично брать ставку ЛИБОР.
Инфляцию можно глянуть и подсчитать тут http://www.bls.gov/data/inflation_calculator.htm
А зачем дисконтировать если надо наращивать. При чем дисконтировали в кавычках Вы неправильно.
Верно так - PV = 200*(1+0,03)^10=268.


Дальше не хочу и комментировать вложите лучше в своё образование деньги а не в недвижимость за 336 долл/метр.

ПС . И вот этого "Прес релизы читаю, но есть бошка своя здраво считать." оказываеться и нет.

Дисконтирование, расчет будущей стоимости. Смотря с какой стороны подойти.

PV = 200*(1+0,03)^10=268 ???

Что такое 200? Может попробуйде подставить 250, посмотрите может что-то нарулите.
По инфляции достаточно официальной инфляции США и оф. инфляции Украины для того чтоб понять что есть что.

В образование давно все вложено и окуплено с головой.

Приведение к моменту времени в прошлом называют дисконтированием.
Приведение к моменту в будущем называют наращением (компаундированием).

Вы понимаете разницу?

По инфляции достаточно официальной инфляции США и оф. инфляции Украины для того чтоб понять что есть что.

Дак что есть что? Стоимость ресурса денежного в Украине 3% на протяжении 2000-09 гг.
А что с з/п у вас 350 дол., Вы так и не ответили.
И забудьте про доллар вы не США
Итак Ваша логика.
1 кв. м. - 2000 год. - 250 дол. = 250 * 5 = 1250 грн.
Наращиваем FV = 1250*(1+0,2)^10 = 7740 грн.
где 0,2 (20%) - ставка. Дешевле гривна не стоила за этот период.

logika
да.

Прес релизы читаю, но есть бошка своя здраво считать.

1. Анализ РН зарубежных стран показывает, что при нормальном развитии РН метр квадратный в соотношении к средней з/п равен примерно 1 к 1. По Киеву сейчас средняя з/п 350 долл. На пике пузыря составляла 600 долл.
2. После кризиса 1998 года более менее уравновесился сам РН (он обвалился в 2 раза). По состоянию на 2000 г. метр кв. стоил в среднем 250 долл. Это реальная цена до начала надутия цен на РН (надутие пошло сразу после Бен Ладена в США).
Продисконтируйте эту стоимость на 10 лет вперед в долл. при среднегодовой инфляции долл за этот период (3% 2000-2009) = 336 долл/метр.
3. Здравомыслящий бизнесмен, инвестор не пойдет на окупаемость инвестиций в РН более 7-8 лет. Только при*** ломятся на окупаемость 15-25 и более лет.
Расчет:
1к кв. рента 230 долл/мес. (должна еще падать, уменьшаться) *10 мес * 8 лет = 18400 долл / 38 м. кв. = 484 долл / метр.
*10 мес * 7 лет = 16 100 долл / 38 метров = 423 долл./метр.

Но арендные ставки еще будут падать. так как курс гривны еще будет валиться. Соответственно реальная стоимость объекта будет падать вместе с арендными ставками.

4. Банки уже не выдадут левые деньги дуракам на руки.
Банк при оценке объекта недвижимости будет учитывать доходный метод к сопоставлению альтернативного источника дохода к ренте. Это нормальная практика банка.

Стоимость объекта = Чистая рента объекта за год/ среднюю депозитную ставку.

1к кв. = рента 230 долл/мес. (должна еще падать, уменьшаться) *10 мес / 12% депозит в долл = 19 166 долл. И сумму кредита дают как правило 50% от объекта оценки и не имеют права дать больше 80% от оценки объкта.
А % по депозиту вряд ли опустится менше 10% потому, что риски нахождения валюты в Украине не окупаются при депозитной ставке менше 10%.

5. Стоимость 1к кв. по объявлениям 40 тыс. долл. Если вы сейчас инвестируете эти деньги в покупку этого актива, то за год от аренды вы получите 2300 долл. примерно.
Альтернативно покладя аналогичную сумму на депозит в банк под 12% (а есть 13, 14%) = 40 000 долл * 12% годовых = 4800 долл.

Несостыковка между доходностью 2300 и 4800 долл. Это дырка, которая исчезнет. Это говорит что что-то здесь не то. При том учитывайте здесь, что арендные ставки будут падать еще.
п.5 взаимосвязан в п.4 И это говорит, что актив не соответствует его реальной стоимости.

Учитывайте, что курс нац. валюты будет падать еще, доходы будут падать, арендные ставки будут падать.

6. Родное Маями в 2007 г. на пике пузыря 2к кв (85 метров) стоит 180 000 долл. За 2 года обвалилась до 30 000 долл. И сейчас составляет 350 долл/метр. Орландо 160-250 долл/метр.
При этом доходы средние по региону выше в 7-10 раз киевских. Аппартаменты висят в продаже, не сильно раскупаются. Перекрыли кредиты, нет денег на покупку. При этом кредитная нагрузка 7% в долл, а не 15% как в Украине.

7. Украинское правительство по Киеву максимум дает 4200 грн/метр. В правительстве сидят не дураки и они знают реальную стоимость метра. Расчетный курс гривны уже 12-13 грн/долл.
4200 грн/12 грн = 350 долл / метр. (сейчас 4200/8,5 = 495 долл)

В двух словах все выгладит так. Можно и поконкретней и более детально рассматривать, более сложнее. Но для понимания всей ситуации пока этого достаточно.

Каждый делает свои выводы и никто никому ничего не навязывает. Но если есть притензии, то пожалуйста конкретно без дурачества, потому что не прокатит. Я знаю стоимость денег, поэтому я бизнесмен, а не риэлтор. А риэлторы - это не бизнесмены.

Поэтому и имеем:
1. 350 долл
2. 336 долл.
3. 423 долл. при дальнейшем обвале.
4. и 5. 504 долл при дальнейшем обвале
6. 350 долл если развинемся как США, в противном случае д*** ниже 350 долл.
7. 495 долл при дальнейшем обвале до 350 долл.

Дальше (350+336+423+504+350+495)/6 = 410 долл. / метр с дальнейший обвалом в связи с обвалом курса, реальных доходов, арендной платы.

4

не лень писать столько было


"1. По Киеву сейчас средняя з/п 350 долл. На пике пузыря составляла 600 долл."

У вас з/п - 350 дол.? Вы кем работаете. Простите за нескромность.

"2. Продисконтируйте эту стоимость на 10 лет вперед в долл. при среднегодовой инфляции долл за этот период (3% 2000-2009) = 336 долл/метр."

А каким боком сюда доллар. Или украинские застройщики имели доступ к денежному ресурсу на уровне 3% годовых. При чем тут инфляция в США, к слову сказать она не такая была. Логично брать ставку ЛИБОР.
Инфляцию можно глянуть и подсчитать тут http://www.bls.gov/data/inflation_calculator.htm
А зачем дисконтировать если надо наращивать. При чем дисконтировали в кавычках Вы неправильно.
Верно так - PV = 200*(1+0,03)^10=268.


Дальше не хочу и комментировать вложите лучше в своё образование деньги а не в недвижимость за 336 долл/метр.

ПС . И вот этого "Прес релизы читаю, но есть бошка своя здраво считать." оказываеться и нет.

Дисконтирование, расчет будущей стоимости. Смотря с какой стороны подойти.

PV = 200*(1+0,03)^10=268 ???

Что такое 200? Может попробуйде подставить 250, посмотрите может что-то нарулите.
По инфляции достаточно официальной инфляции США и оф. инфляции Украины для того чтоб понять что есть что.

В образование давно все вложено и окуплено с головой.

Приведение к моменту времени в прошлом называют дисконтированием.
Приведение к моменту в будущем называют наращением (компаундированием).

Вы понимаете разницу?

По инфляции достаточно официальной инфляции США и оф. инфляции Украины для того чтоб понять что есть что.

Дак что есть что? Стоимость ресурса денежного в Украине 3% на протяжении 2000-09 гг.
А что с з/п у вас 350 дол., Вы так и не ответили.
И забудьте про доллар вы не США
Итак Ваша логика.
1 кв. м. - 2000 год. - 250 дол. = 250 * 5 = 1250 грн.
Наращиваем FV = 1250*(1+0,2)^10 = 7740 грн.
где 0,2 (20%) - ставка. Дешевле гривна не стоила за этот период.

Для некомпетентных объясняю в последний раз.
Оборачиваемость капитала за определенный период, соответственно и стоимость кредита за определенный период и инфляция в долгосрочной перспективе - это абсолютно разные вещи.

Что-то интерес пропадает, поднимайте уровень своей понималки.

И последний раз говорю, что стоимость объекта в подобных кризисных условиях без проблем может составлять НИЖЕ ФАКТИЧЕСКОЙ себестоимости. Не волнует никого по чем вы покупали раздутую землю на пике пузыря для строительства, какие вы % по кредиту оформили, большие или маленькие взятки дали. Волнует реальный доход по данному региону.

logika
да.

Прес релизы читаю, но есть бошка своя здраво считать.

1. Анализ РН зарубежных стран показывает, что при нормальном развитии РН метр квадратный в соотношении к средней з/п равен примерно 1 к 1. По Киеву сейчас средняя з/п 350 долл. На пике пузыря составляла 600 долл.
2. После кризиса 1998 года более менее уравновесился сам РН (он обвалился в 2 раза). По состоянию на 2000 г. метр кв. стоил в среднем 250 долл. Это реальная цена до начала надутия цен на РН (надутие пошло сразу после Бен Ладена в США).
Продисконтируйте эту стоимость на 10 лет вперед в долл. при среднегодовой инфляции долл за этот период (3% 2000-2009) = 336 долл/метр.
3. Здравомыслящий бизнесмен, инвестор не пойдет на окупаемость инвестиций в РН более 7-8 лет. Только при*** ломятся на окупаемость 15-25 и более лет.
Расчет:
1к кв. рента 230 долл/мес. (должна еще падать, уменьшаться) *10 мес * 8 лет = 18400 долл / 38 м. кв. = 484 долл / метр.
*10 мес * 7 лет = 16 100 долл / 38 метров = 423 долл./метр.

Но арендные ставки еще будут падать. так как курс гривны еще будет валиться. Соответственно реальная стоимость объекта будет падать вместе с арендными ставками.

4. Банки уже не выдадут левые деньги дуракам на руки.
Банк при оценке объекта недвижимости будет учитывать доходный метод к сопоставлению альтернативного источника дохода к ренте. Это нормальная практика банка.

Стоимость объекта = Чистая рента объекта за год/ среднюю депозитную ставку.

1к кв. = рента 230 долл/мес. (должна еще падать, уменьшаться) *10 мес / 12% депозит в долл = 19 166 долл. И сумму кредита дают как правило 50% от объекта оценки и не имеют права дать больше 80% от оценки объкта.
А % по депозиту вряд ли опустится менше 10% потому, что риски нахождения валюты в Украине не окупаются при депозитной ставке менше 10%.

5. Стоимость 1к кв. по объявлениям 40 тыс. долл. Если вы сейчас инвестируете эти деньги в покупку этого актива, то за год от аренды вы получите 2300 долл. примерно.
Альтернативно покладя аналогичную сумму на депозит в банк под 12% (а есть 13, 14%) = 40 000 долл * 12% годовых = 4800 долл.

Несостыковка между доходностью 2300 и 4800 долл. Это дырка, которая исчезнет. Это говорит что что-то здесь не то. При том учитывайте здесь, что арендные ставки будут падать еще.
п.5 взаимосвязан в п.4 И это говорит, что актив не соответствует его реальной стоимости.

Учитывайте, что курс нац. валюты будет падать еще, доходы будут падать, арендные ставки будут падать.

6. Родное Маями в 2007 г. на пике пузыря 2к кв (85 метров) стоит 180 000 долл. За 2 года обвалилась до 30 000 долл. И сейчас составляет 350 долл/метр. Орландо 160-250 долл/метр.
При этом доходы средние по региону выше в 7-10 раз киевских. Аппартаменты висят в продаже, не сильно раскупаются. Перекрыли кредиты, нет денег на покупку. При этом кредитная нагрузка 7% в долл, а не 15% как в Украине.

7. Украинское правительство по Киеву максимум дает 4200 грн/метр. В правительстве сидят не дураки и они знают реальную стоимость метра. Расчетный курс гривны уже 12-13 грн/долл.
4200 грн/12 грн = 350 долл / метр. (сейчас 4200/8,5 = 495 долл)

В двух словах все выгладит так. Можно и поконкретней и более детально рассматривать, более сложнее. Но для понимания всей ситуации пока этого достаточно.

Каждый делает свои выводы и никто никому ничего не навязывает. Но если есть притензии, то пожалуйста конкретно без дурачества, потому что не прокатит. Я знаю стоимость денег, поэтому я бизнесмен, а не риэлтор. А риэлторы - это не бизнесмены.

Поэтому и имеем:
1. 350 долл
2. 336 долл.
3. 423 долл. при дальнейшем обвале.
4. и 5. 504 долл при дальнейшем обвале
6. 350 долл если развинемся как США, в противном случае д*** ниже 350 долл.
7. 495 долл при дальнейшем обвале до 350 долл.

Дальше (350+336+423+504+350+495)/6 = 410 долл. / метр с дальнейший обвалом в связи с обвалом курса, реальных доходов, арендной платы.

4

не лень писать столько было


"1. По Киеву сейчас средняя з/п 350 долл. На пике пузыря составляла 600 долл."

У вас з/п - 350 дол.? Вы кем работаете. Простите за нескромность.

"2. Продисконтируйте эту стоимость на 10 лет вперед в долл. при среднегодовой инфляции долл за этот период (3% 2000-2009) = 336 долл/метр."

А каким боком сюда доллар. Или украинские застройщики имели доступ к денежному ресурсу на уровне 3% годовых. При чем тут инфляция в США, к слову сказать она не такая была. Логично брать ставку ЛИБОР.
Инфляцию можно глянуть и подсчитать тут http://www.bls.gov/data/inflation_calculator.htm
А зачем дисконтировать если надо наращивать. При чем дисконтировали в кавычках Вы неправильно.
Верно так - PV = 200*(1+0,03)^10=268.


Дальше не хочу и комментировать вложите лучше в своё образование деньги а не в недвижимость за 336 долл/метр.

ПС . И вот этого "Прес релизы читаю, но есть бошка своя здраво считать." оказываеться и нет.

Дисконтирование, расчет будущей стоимости. Смотря с какой стороны подойти.

PV = 200*(1+0,03)^10=268 ???

Что такое 200? Может попробуйде подставить 250, посмотрите может что-то нарулите.
По инфляции достаточно официальной инфляции США и оф. инфляции Украины для того чтоб понять что есть что.

В образование давно все вложено и окуплено с головой.

Приведение к моменту времени в прошлом называют дисконтированием.
Приведение к моменту в будущем называют наращением (компаундированием).

Вы понимаете разницу?

По инфляции достаточно официальной инфляции США и оф. инфляции Украины для того чтоб понять что есть что.

Дак что есть что? Стоимость ресурса денежного в Украине 3% на протяжении 2000-09 гг.
А что с з/п у вас 350 дол., Вы так и не ответили.
И забудьте про доллар вы не США
Итак Ваша логика.
1 кв. м. - 2000 год. - 250 дол. = 250 * 5 = 1250 грн.
Наращиваем FV = 1250*(1+0,2)^10 = 7740 грн.
где 0,2 (20%) - ставка. Дешевле гривна не стоила за этот период.

Для некомпетентных объясняю в последний раз.
Оборачиваемость капитала за определенный период, соответственно и стоимость кредита за определенный период и инфляция в долгосрочной перспективе - это абсолютно разные вещи.

Что-то интерес пропадает, поднимайте уровень своей понималки.

Ой держите меня Да я смотрю всё совсем плохо. Ты хоть понимаешь что говоришь. Приплел еще оборачиваемость капитала сюда .
И еще - последний раз жене своей будешь на кухне говорить.
Иди читай, учись потом может пообщаюсь с тобой. Пока вижу дилетанта нахватавшегося терминов не не знающих их значений.

logika
да.

Прес релизы читаю, но есть бошка своя здраво считать.

1. Анализ РН зарубежных стран показывает, что при нормальном развитии РН метр квадратный в соотношении к средней з/п равен примерно 1 к 1. По Киеву сейчас средняя з/п 350 долл. На пике пузыря составляла 600 долл.
2. После кризиса 1998 года более менее уравновесился сам РН (он обвалился в 2 раза). По состоянию на 2000 г. метр кв. стоил в среднем 250 долл. Это реальная цена до начала надутия цен на РН (надутие пошло сразу после Бен Ладена в США).
Продисконтируйте эту стоимость на 10 лет вперед в долл. при среднегодовой инфляции долл за этот период (3% 2000-2009) = 336 долл/метр.
3. Здравомыслящий бизнесмен, инвестор не пойдет на окупаемость инвестиций в РН более 7-8 лет. Только при*** ломятся на окупаемость 15-25 и более лет.
Расчет:
1к кв. рента 230 долл/мес. (должна еще падать, уменьшаться) *10 мес * 8 лет = 18400 долл / 38 м. кв. = 484 долл / метр.
*10 мес * 7 лет = 16 100 долл / 38 метров = 423 долл./метр.

Но арендные ставки еще будут падать. так как курс гривны еще будет валиться. Соответственно реальная стоимость объекта будет падать вместе с арендными ставками.

4. Банки уже не выдадут левые деньги дуракам на руки.
Банк при оценке объекта недвижимости будет учитывать доходный метод к сопоставлению альтернативного источника дохода к ренте. Это нормальная практика банка.

Стоимость объекта = Чистая рента объекта за год/ среднюю депозитную ставку.

1к кв. = рента 230 долл/мес. (должна еще падать, уменьшаться) *10 мес / 12% депозит в долл = 19 166 долл. И сумму кредита дают как правило 50% от объекта оценки и не имеют права дать больше 80% от оценки объкта.
А % по депозиту вряд ли опустится менше 10% потому, что риски нахождения валюты в Украине не окупаются при депозитной ставке менше 10%.

5. Стоимость 1к кв. по объявлениям 40 тыс. долл. Если вы сейчас инвестируете эти деньги в покупку этого актива, то за год от аренды вы получите 2300 долл. примерно.
Альтернативно покладя аналогичную сумму на депозит в банк под 12% (а есть 13, 14%) = 40 000 долл * 12% годовых = 4800 долл.

Несостыковка между доходностью 2300 и 4800 долл. Это дырка, которая исчезнет. Это говорит что что-то здесь не то. При том учитывайте здесь, что арендные ставки будут падать еще.
п.5 взаимосвязан в п.4 И это говорит, что актив не соответствует его реальной стоимости.

Учитывайте, что курс нац. валюты будет падать еще, доходы будут падать, арендные ставки будут падать.

6. Родное Маями в 2007 г. на пике пузыря 2к кв (85 метров) стоит 180 000 долл. За 2 года обвалилась до 30 000 долл. И сейчас составляет 350 долл/метр. Орландо 160-250 долл/метр.
При этом доходы средние по региону выше в 7-10 раз киевских. Аппартаменты висят в продаже, не сильно раскупаются. Перекрыли кредиты, нет денег на покупку. При этом кредитная нагрузка 7% в долл, а не 15% как в Украине.

7. Украинское правительство по Киеву максимум дает 4200 грн/метр. В правительстве сидят не дураки и они знают реальную стоимость метра. Расчетный курс гривны уже 12-13 грн/долл.
4200 грн/12 грн = 350 долл / метр. (сейчас 4200/8,5 = 495 долл)

В двух словах все выгладит так. Можно и поконкретней и более детально рассматривать, более сложнее. Но для понимания всей ситуации пока этого достаточно.

Каждый делает свои выводы и никто никому ничего не навязывает. Но если есть притензии, то пожалуйста конкретно без дурачества, потому что не прокатит. Я знаю стоимость денег, поэтому я бизнесмен, а не риэлтор. А риэлторы - это не бизнесмены.

Поэтому и имеем:
1. 350 долл
2. 336 долл.
3. 423 долл. при дальнейшем обвале.
4. и 5. 504 долл при дальнейшем обвале
6. 350 долл если развинемся как США, в противном случае д*** ниже 350 долл.
7. 495 долл при дальнейшем обвале до 350 долл.

Дальше (350+336+423+504+350+495)/6 = 410 долл. / метр с дальнейший обвалом в связи с обвалом курса, реальных доходов, арендной платы.

4

не лень писать столько было


"1. По Киеву сейчас средняя з/п 350 долл. На пике пузыря составляла 600 долл."

У вас з/п - 350 дол.? Вы кем работаете. Простите за нескромность.

"2. Продисконтируйте эту стоимость на 10 лет вперед в долл. при среднегодовой инфляции долл за этот период (3% 2000-2009) = 336 долл/метр."

А каким боком сюда доллар. Или украинские застройщики имели доступ к денежному ресурсу на уровне 3% годовых. При чем тут инфляция в США, к слову сказать она не такая была. Логично брать ставку ЛИБОР.
Инфляцию можно глянуть и подсчитать тут http://www.bls.gov/data/inflation_calculator.htm
А зачем дисконтировать если надо наращивать. При чем дисконтировали в кавычках Вы неправильно.
Верно так - PV = 200*(1+0,03)^10=268.


Дальше не хочу и комментировать вложите лучше в своё образование деньги а не в недвижимость за 336 долл/метр.

ПС . И вот этого "Прес релизы читаю, но есть бошка своя здраво считать." оказываеться и нет.

Дисконтирование, расчет будущей стоимости. Смотря с какой стороны подойти.

PV = 200*(1+0,03)^10=268 ???

Что такое 200? Может попробуйде подставить 250, посмотрите может что-то нарулите.
По инфляции достаточно официальной инфляции США и оф. инфляции Украины для того чтоб понять что есть что.

В образование давно все вложено и окуплено с головой.

Приведение к моменту времени в прошлом называют дисконтированием.
Приведение к моменту в будущем называют наращением (компаундированием).

Вы понимаете разницу?

По инфляции достаточно официальной инфляции США и оф. инфляции Украины для того чтоб понять что есть что.

Дак что есть что? Стоимость ресурса денежного в Украине 3% на протяжении 2000-09 гг.
А что с з/п у вас 350 дол., Вы так и не ответили.
И забудьте про доллар вы не США
Итак Ваша логика.
1 кв. м. - 2000 год. - 250 дол. = 250 * 5 = 1250 грн.
Наращиваем FV = 1250*(1+0,2)^10 = 7740 грн.
где 0,2 (20%) - ставка. Дешевле гривна не стоила за этот период.

Для некомпетентных объясняю в последний раз.
Волнует реальный доход по данному региону.

Ты не пил ничего сегодня?
Какой доход? Бысто ж ты переключаешься. Теперь мы уже обсуждаем доходный подход в оценке. Напомню, до этого ты приводил пример изменения стоимости недвижимости с учетом фактора времени. Что будет дальше. Я показал в своём расчёте тебе твою же логику но не та цифра вышла да .