Когда начнется обвал нереалных цен на жилье в Киеве? (2009)

logika
да.

Прес релизы читаю, но есть бошка своя здраво считать.

1. Анализ РН зарубежных стран показывает, что при нормальном развитии РН метр квадратный в соотношении к средней з/п равен примерно 1 к 1. По Киеву сейчас средняя з/п 350 долл. На пике пузыря составляла 600 долл.
2. После кризиса 1998 года более менее уравновесился сам РН (он обвалился в 2 раза). По состоянию на 2000 г. метр кв. стоил в среднем 250 долл. Это реальная цена до начала надутия цен на РН (надутие пошло сразу после Бен Ладена в США).
Продисконтируйте эту стоимость на 10 лет вперед в долл. при среднегодовой инфляции долл за этот период (3% 2000-2009) = 336 долл/метр.
3. Здравомыслящий бизнесмен, инвестор не пойдет на окупаемость инвестиций в РН более 7-8 лет. Только при*** ломятся на окупаемость 15-25 и более лет.
Расчет:
1к кв. рента 230 долл/мес. (должна еще падать, уменьшаться) *10 мес * 8 лет = 18400 долл / 38 м. кв. = 484 долл / метр.
*10 мес * 7 лет = 16 100 долл / 38 метров = 423 долл./метр.

Но арендные ставки еще будут падать. так как курс гривны еще будет валиться. Соответственно реальная стоимость объекта будет падать вместе с арендными ставками.

4. Банки уже не выдадут левые деньги дуракам на руки.
Банк при оценке объекта недвижимости будет учитывать доходный метод к сопоставлению альтернативного источника дохода к ренте. Это нормальная практика банка.

Стоимость объекта = Чистая рента объекта за год/ среднюю депозитную ставку.

1к кв. = рента 230 долл/мес. (должна еще падать, уменьшаться) *10 мес / 12% депозит в долл = 19 166 долл. И сумму кредита дают как правило 50% от объекта оценки и не имеют права дать больше 80% от оценки объкта.
А % по депозиту вряд ли опустится менше 10% потому, что риски нахождения валюты в Украине не окупаются при депозитной ставке менше 10%.

5. Стоимость 1к кв. по объявлениям 40 тыс. долл. Если вы сейчас инвестируете эти деньги в покупку этого актива, то за год от аренды вы получите 2300 долл. примерно.
Альтернативно покладя аналогичную сумму на депозит в банк под 12% (а есть 13, 14%) = 40 000 долл * 12% годовых = 4800 долл.

Несостыковка между доходностью 2300 и 4800 долл. Это дырка, которая исчезнет. Это говорит что что-то здесь не то. При том учитывайте здесь, что арендные ставки будут падать еще.
п.5 взаимосвязан в п.4 И это говорит, что актив не соответствует его реальной стоимости.

Учитывайте, что курс нац. валюты будет падать еще, доходы будут падать, арендные ставки будут падать.

6. Родное Маями в 2007 г. на пике пузыря 2к кв (85 метров) стоит 180 000 долл. За 2 года обвалилась до 30 000 долл. И сейчас составляет 350 долл/метр. Орландо 160-250 долл/метр.
При этом доходы средние по региону выше в 7-10 раз киевских. Аппартаменты висят в продаже, не сильно раскупаются. Перекрыли кредиты, нет денег на покупку. При этом кредитная нагрузка 7% в долл, а не 15% как в Украине.

7. Украинское правительство по Киеву максимум дает 4200 грн/метр. В правительстве сидят не дураки и они знают реальную стоимость метра. Расчетный курс гривны уже 12-13 грн/долл.
4200 грн/12 грн = 350 долл / метр. (сейчас 4200/8,5 = 495 долл)

В двух словах все выгладит так. Можно и поконкретней и более детально рассматривать, более сложнее. Но для понимания всей ситуации пока этого достаточно.

Каждый делает свои выводы и никто никому ничего не навязывает. Но если есть притензии, то пожалуйста конкретно без дурачества, потому что не прокатит. Я знаю стоимость денег, поэтому я бизнесмен, а не риэлтор. А риэлторы - это не бизнесмены.

Поэтому и имеем:
1. 350 долл
2. 336 долл.
3. 423 долл. при дальнейшем обвале.
4. и 5. 504 долл при дальнейшем обвале
6. 350 долл если развинемся как США, в противном случае д*** ниже 350 долл.
7. 495 долл при дальнейшем обвале до 350 долл.

Дальше (350+336+423+504+350+495)/6 = 410 долл. / метр с дальнейший обвалом в связи с обвалом курса, реальных доходов, арендной платы.

4

не лень писать столько было


"1. По Киеву сейчас средняя з/п 350 долл. На пике пузыря составляла 600 долл."

У вас з/п - 350 дол.? Вы кем работаете. Простите за нескромность.

"2. Продисконтируйте эту стоимость на 10 лет вперед в долл. при среднегодовой инфляции долл за этот период (3% 2000-2009) = 336 долл/метр."

А каким боком сюда доллар. Или украинские застройщики имели доступ к денежному ресурсу на уровне 3% годовых. При чем тут инфляция в США, к слову сказать она не такая была. Логично брать ставку ЛИБОР.
Инфляцию можно глянуть и подсчитать тут http://www.bls.gov/data/inflation_calculator.htm
А зачем дисконтировать если надо наращивать. При чем дисконтировали в кавычках Вы неправильно.
Верно так - PV = 200*(1+0,03)^10=268.


Дальше не хочу и комментировать вложите лучше в своё образование деньги а не в недвижимость за 336 долл/метр.

ПС . И вот этого "Прес релизы читаю, но есть бошка своя здраво считать." оказываеться и нет.

Дисконтирование, расчет будущей стоимости. Смотря с какой стороны подойти.

PV = 200*(1+0,03)^10=268 ???

Что такое 200? Может попробуйде подставить 250, посмотрите может что-то нарулите.
По инфляции достаточно официальной инфляции США и оф. инфляции Украины для того чтоб понять что есть что.

В образование давно все вложено и окуплено с головой.

Приведение к моменту времени в прошлом называют дисконтированием.
Приведение к моменту в будущем называют наращением (компаундированием).

Вы понимаете разницу?

По инфляции достаточно официальной инфляции США и оф. инфляции Украины для того чтоб понять что есть что.

Дак что есть что? Стоимость ресурса денежного в Украине 3% на протяжении 2000-09 гг.
А что с з/п у вас 350 дол., Вы так и не ответили.
И забудьте про доллар вы не США
Итак Ваша логика.
1 кв. м. - 2000 год. - 250 дол. = 250 * 5 = 1250 грн.
Наращиваем FV = 1250*(1+0,2)^10 = 7740 грн.
где 0,2 (20%) - ставка. Дешевле гривна не стоила за этот период.

Для некомпетентных объясняю в последний раз.
Оборачиваемость капитала за определенный период, соответственно и стоимость кредита за определенный период и инфляция в долгосрочной перспективе - это абсолютно разные вещи.

Что-то интерес пропадает, поднимайте уровень своей понималки.

Ой держите меня Да я смотрю всё совсем плохо. Ты хоть понимаешь что говоришь. Приплел еще оборачиваемость капитала сюда .
И еще - последний раз жене своей будешь на кухне говорить.
Иди читай, учись потом может пообщаюсь с тобой. Пока вижу дилетанта нахватавшегося терминов не не знающих их значений.

Молодчинка ! Интелегентно и аргументированно! Супер! Поставь его на место.

П.С. logika ! Займи позицию: сначала пойми , а потом быть понятым!

logika
П..ц, не узнаю Вас в гриме. Вы кто? Гринспен? Сорос? Баффет? Или еще не открытый профессионал, который всерьез предлагает оценивать все и вся по 3 подходам оценки? Как вам оценка Репина затратным методом? Краски, холст, кисти, вода, жратва художника. Даешь мазню Рубенса по 300 долл. за квадрат, чтобы было доступно среднестатистической украинской семье! Не тратьте время на нас, бестолковых, идите работайте, заблудший оценочный бизнес ждет своего Галилея.

Все только началось, посмотрим кто из нас Гринспен

Если у вас есть 4й метод, то в студию пожалуйста! Я ему уже название придумал - ТУПО АВИЗОВСКИЙ метод. Заключается в сравнении и анализе виртуальных цифр и анализ бумажной прибыли.

Неее Вы не Гринспен, это точно. Не подскажете, нет ли вины оценщиков, которые давали оценку на предметы залог по ипотеке, в так нелюбимом Вами, пузыре на РН?

Добавлю что сейчас в россии при оценке предприятий на какой-то будущий период цена сделки не соответствует, то заказчик оценки вправе будет требовать неустойку.

да, право требовать есть у всех, вот есть ли обязательства у оценщиков выполнять эти требования?! И ответственность за невыполнение таких обязательств.

Просто по факту. Во время надутия пузыря, если тебя не устраивала оценка банка, то за 50 грн другой оценщик спокойно рисовал оценку по сравнительному методу.

Но насколько я знаю и видел в своем банке, то банковские оценщики от левых не отставали.

Но оценщик же не заставлял вас насильно просить его об этом и нести потом это все в банк. А главное , ПОСТУПОК по взятию кредита совершал точно не оценщик.

Вы наверное запамятовали, напомню, для того, чтобы оценочная стоимость залога, нравилась банку, банки принимали оценку только у оценщиков, которые, якобы были акредитованы этим банком. А дальше как по маслу: хочешь кредит, принимай все наши условия: оценку залога "нашего" оценщика, страховой полис "нашего" страховщика, условия договора не обсуждаются и не изменяются, двадцать два обеспеченых поручителя, и т.д. и т.п. Хошь бери, хошь не бери, -проходите мужчина, не задерживайте очередь".

logika
да.

Прес релизы читаю, но есть бошка своя здраво считать.

1. Анализ РН зарубежных стран показывает, что при нормальном развитии РН метр квадратный в соотношении к средней з/п равен примерно 1 к 1. По Киеву сейчас средняя з/п 350 долл. На пике пузыря составляла 600 долл.
2. После кризиса 1998 года более менее уравновесился сам РН (он обвалился в 2 раза). По состоянию на 2000 г. метр кв. стоил в среднем 250 долл. Это реальная цена до начала надутия цен на РН (надутие пошло сразу после Бен Ладена в США).
Продисконтируйте эту стоимость на 10 лет вперед в долл. при среднегодовой инфляции долл за этот период (3% 2000-2009) = 336 долл/метр.
3. Здравомыслящий бизнесмен, инвестор не пойдет на окупаемость инвестиций в РН более 7-8 лет. Только при*** ломятся на окупаемость 15-25 и более лет.
Расчет:
1к кв. рента 230 долл/мес. (должна еще падать, уменьшаться) *10 мес * 8 лет = 18400 долл / 38 м. кв. = 484 долл / метр.
*10 мес * 7 лет = 16 100 долл / 38 метров = 423 долл./метр.

Но арендные ставки еще будут падать. так как курс гривны еще будет валиться. Соответственно реальная стоимость объекта будет падать вместе с арендными ставками.

4. Банки уже не выдадут левые деньги дуракам на руки.
Банк при оценке объекта недвижимости будет учитывать доходный метод к сопоставлению альтернативного источника дохода к ренте. Это нормальная практика банка.

Стоимость объекта = Чистая рента объекта за год/ среднюю депозитную ставку.

1к кв. = рента 230 долл/мес. (должна еще падать, уменьшаться) *10 мес / 12% депозит в долл = 19 166 долл. И сумму кредита дают как правило 50% от объекта оценки и не имеют права дать больше 80% от оценки объкта.
А % по депозиту вряд ли опустится менше 10% потому, что риски нахождения валюты в Украине не окупаются при депозитной ставке менше 10%.

5. Стоимость 1к кв. по объявлениям 40 тыс. долл. Если вы сейчас инвестируете эти деньги в покупку этого актива, то за год от аренды вы получите 2300 долл. примерно.
Альтернативно покладя аналогичную сумму на депозит в банк под 12% (а есть 13, 14%) = 40 000 долл * 12% годовых = 4800 долл.

Несостыковка между доходностью 2300 и 4800 долл. Это дырка, которая исчезнет. Это говорит что что-то здесь не то. При том учитывайте здесь, что арендные ставки будут падать еще.
п.5 взаимосвязан в п.4 И это говорит, что актив не соответствует его реальной стоимости.

Учитывайте, что курс нац. валюты будет падать еще, доходы будут падать, арендные ставки будут падать.

6. Родное Маями в 2007 г. на пике пузыря 2к кв (85 метров) стоит 180 000 долл. За 2 года обвалилась до 30 000 долл. И сейчас составляет 350 долл/метр. Орландо 160-250 долл/метр.
При этом доходы средние по региону выше в 7-10 раз киевских. Аппартаменты висят в продаже, не сильно раскупаются. Перекрыли кредиты, нет денег на покупку. При этом кредитная нагрузка 7% в долл, а не 15% как в Украине.

7. Украинское правительство по Киеву максимум дает 4200 грн/метр. В правительстве сидят не дураки и они знают реальную стоимость метра. Расчетный курс гривны уже 12-13 грн/долл.
4200 грн/12 грн = 350 долл / метр. (сейчас 4200/8,5 = 495 долл)

В двух словах все выгладит так. Можно и поконкретней и более детально рассматривать, более сложнее. Но для понимания всей ситуации пока этого достаточно.

Каждый делает свои выводы и никто никому ничего не навязывает. Но если есть притензии, то пожалуйста конкретно без дурачества, потому что не прокатит. Я знаю стоимость денег, поэтому я бизнесмен, а не риэлтор. А риэлторы - это не бизнесмены.

Поэтому и имеем:
1. 350 долл
2. 336 долл.
3. 423 долл. при дальнейшем обвале.
4. и 5. 504 долл при дальнейшем обвале
6. 350 долл если развинемся как США, в противном случае д*** ниже 350 долл.
7. 495 долл при дальнейшем обвале до 350 долл.

Дальше (350+336+423+504+350+495)/6 = 410 долл. / метр с дальнейший обвалом в связи с обвалом курса, реальных доходов, арендной платы.

4

не лень писать столько было


"1. По Киеву сейчас средняя з/п 350 долл. На пике пузыря составляла 600 долл."

У вас з/п - 350 дол.? Вы кем работаете. Простите за нескромность.

"2. Продисконтируйте эту стоимость на 10 лет вперед в долл. при среднегодовой инфляции долл за этот период (3% 2000-2009) = 336 долл/метр."

А каким боком сюда доллар. Или украинские застройщики имели доступ к денежному ресурсу на уровне 3% годовых. При чем тут инфляция в США, к слову сказать она не такая была. Логично брать ставку ЛИБОР.
Инфляцию можно глянуть и подсчитать тут http://www.bls.gov/data/inflation_calculator.htm
А зачем дисконтировать если надо наращивать. При чем дисконтировали в кавычках Вы неправильно.
Верно так - PV = 200*(1+0,03)^10=268.


Дальше не хочу и комментировать вложите лучше в своё образование деньги а не в недвижимость за 336 долл/метр.

ПС . И вот этого "Прес релизы читаю, но есть бошка своя здраво считать." оказываеться и нет.

Дисконтирование, расчет будущей стоимости. Смотря с какой стороны подойти.

PV = 200*(1+0,03)^10=268 ???

Что такое 200? Может попробуйде подставить 250, посмотрите может что-то нарулите.
По инфляции достаточно официальной инфляции США и оф. инфляции Украины для того чтоб понять что есть что.

В образование давно все вложено и окуплено с головой.

Приведение к моменту времени в прошлом называют дисконтированием.
Приведение к моменту в будущем называют наращением (компаундированием).

Вы понимаете разницу?

По инфляции достаточно официальной инфляции США и оф. инфляции Украины для того чтоб понять что есть что.

Дак что есть что? Стоимость ресурса денежного в Украине 3% на протяжении 2000-09 гг.
А что с з/п у вас 350 дол., Вы так и не ответили.
И забудьте про доллар вы не США
Итак Ваша логика.
1 кв. м. - 2000 год. - 250 дол. = 250 * 5 = 1250 грн.
Наращиваем FV = 1250*(1+0,2)^10 = 7740 грн.
где 0,2 (20%) - ставка. Дешевле гривна не стоила за этот период.

Я разницу знаю. Не надо меня учить. Я вам все писал.

А это расчеты лично ваши. Я такое бы никогда не прикидывал. А Среднегодовая инфляция гривны 2000-2008 г. 12,5%.
Поэтому свой расчет смело можете корректировать 7740*12,5%/20% = 4837,5 грн.

20% - это наверное ставка по кредиту? Как тупо.

При ваших условиях тогда застройщик полностью за кредитные деньги при ставке 20% год. строит объект 10 лет . Просто диву даешься, когда анализируешь расчеты.

Но для информации
1. Объкты строятся гораздо быстрее, оборотность капитала гораздо быстрее.
2. Строятся не только за кредитные деньги, а за личные и инвестиционные (привлеченные) в большей мере.

В общем то чему-то учился, но до конца не доучился.

logika
да.

6. Родное Маями в 2007 г. на пике пузыря 2к кв (85 метров) стоит 180 000 долл. За 2 года обвалилась до 30 000 долл. И сейчас составляет 350 долл/метр. Орландо 160-250 долл/метр.
При этом доходы средние по региону выше в 7-10 раз киевских. Аппартаменты висят в продаже, не сильно раскупаются. Перекрыли кредиты, нет денег на покупку. При этом кредитная нагрузка 7% в долл, а не 15% как в Украине.
7. Украинское правительство по Киеву максимум дает 4200 грн/метр. В правительстве сидят не дураки и они знают реальную стоимость метра. Расчетный курс гривны уже 12-13 грн/долл.
4200 грн/12 грн = 350 долл / метр. (сейчас 4200/8,5 = 495 долл)

Чего это Майами, Вам стало родным? Кстати, судя по Вашим постам, стоимость жилья тамошнего, достигла Вашей целевой планки!? Так купите ж там наконец квартирку, нам расскажете\похвастаетесь. Насчет пункта 7("Украинское правительство по Киеву максимум дает 4200 грн/метр)-устал писать ЭТО НЕ ПРАВДА!

logika
да.

6. Родное Маями в 2007 г. на пике пузыря 2к кв (85 метров) стоит 180 000 долл. За 2 года обвалилась до 30 000 долл. И сейчас составляет 350 долл/метр. Орландо 160-250 долл/метр.
При этом доходы средние по региону выше в 7-10 раз киевских. Аппартаменты висят в продаже, не сильно раскупаются. Перекрыли кредиты, нет денег на покупку. При этом кредитная нагрузка 7% в долл, а не 15% как в Украине.
7. Украинское правительство по Киеву максимум дает 4200 грн/метр. В правительстве сидят не дураки и они знают реальную стоимость метра. Расчетный курс гривны уже 12-13 грн/долл.
4200 грн/12 грн = 350 долл / метр. (сейчас 4200/8,5 = 495 долл)

Чего это Майами, Вам стало родным? Кстати, судя по Вашим постам, стоимость жилья тамошнего, достигла Вашей целевой планки!? Так купите ж там наконец квартирку, нам расскажете\похвастаетесь. Насчет пункта 7("Украинское правительство по Киеву максимум дает 4200 грн/метр)-устал писать ЭТО НЕ ПРАВДА!

Как раз правда. Больше не даст при всем желании строителей. Если у вас есть информация выкупа правительством по большей цене, то в студию. Никто против не имеет, посмотрим источник информации.

logika
да.

Как раз правда. Больше не даст при всем желании строителей.

Нет ну Вы что фома неверующий - может и хотел кто то что то купить, но не смог. Купили по Киевской области по 4200грн.\кв.м. недострой, с условием сдачи в эксплуатацию до 20.12.2009г. Поверьте мне на слово, я в теме.

logika
да.

Как раз правда. Больше не даст при всем желании строителей.

Нет ну Вы что фома неверующий - может и хотел кто то что то купить, но не смог. Купили по Киевской области по 4200грн.\кв.м. недострой, с условием сдачи в эксплуатацию до 20.12.2009г. Поверьте мне на слово, я в теме.

Да никто не спорит по вашей информации. Понимаете о чем говорю? Больше по Украине не хотят давать!!! И это правильно, потому что больше оно и не стоит!!! "Пощипать" можно рядового лоха, но с государством это не прокатит.
А по вашему объексу видимо смыканули, что выгоднее сейчас уже его скинуть нежели позже еще дешевле и себе в убыток.

logika
да.

Как раз правда. Больше не даст при всем желании строителей.

Нет ну Вы что фома неверующий - может и хотел кто то что то купить, но не смог. Купили по Киевской области по 4200грн.\кв.м. недострой, с условием сдачи в эксплуатацию до 20.12.2009г. Поверьте мне на слово, я в теме.

Да никто не спорит по вашей информации. Понимаете о чем говорю? Больше по Украине не хотят давать!!! И это правильно, потому что больше оно и не стоит!!! "Пощипать" можно рядового лоха, но с государством это не прокатит.

Говорили за Киев.Съехал на Украину. Вокруг да около.

logika
да.

Как раз правда. Больше не даст при всем желании строителей.

Нет ну Вы что фома неверующий - может и хотел кто то что то купить, но не смог. Купили по Киевской области по 4200грн.\кв.м. недострой, с условием сдачи в эксплуатацию до 20.12.2009г. Поверьте мне на слово, я в теме.

Да никто не спорит по вашей информации. Понимаете о чем говорю? Больше по Украине не хотят давать!!! И это правильно, потому что больше оно и не стоит!!!

Глазки откройте плз. Борисполь - однокомнатные от 40000енотов, улетают(в новом доме), двушки от 55000 на просмотры приходят по три человека в день. Обухов - однокомнатные в доме срок сдачи в эксплуатацию 1-й квартал 2010 года (хотите адресок дам) цена от 30000енотов(6100-6300грн.\кв.м.) за неделю семь просмотров, две реальные сделки. Украинка дешевле 50000уе, в новом доме однокомнатную не найдете. Еще примеров?

logika
да.

Как раз правда. Больше не даст при всем желании строителей.

Нет ну Вы что фома неверующий - может и хотел кто то что то купить, но не смог. Купили по Киевской области по 4200грн.\кв.м. недострой, с условием сдачи в эксплуатацию до 20.12.2009г. Поверьте мне на слово, я в теме.

Да никто не спорит по вашей информации. Понимаете о чем говорю? Больше по Украине не хотят давать!!! И это правильно, потому что больше оно и не стоит!!! "Пощипать" можно рядового лоха, но с государством это не прокатит.

Говорили за Киев.Съехал на Украину. Вокруг да около.

ВИТАС! 4200 грн - вышка. А вышка - это Киев. Если говорить про всю Украину, то от 2500 грн вроде (наверное там где твой кореш будивельнык пытается по 700 долл продавать)