Когда начнется обвал нереалных цен на жилье в Киеве? (2009)

Жилье будет дешеветь еще не один год

В скором времени крупные корпорации начнут выводить свое производство из страны, уже сегодня многие иностранные компании закрывают свои офисы в Украине. И это связанно только с тем, что они понимают, что налоговый пресс в этой стране будет только расти, что в конечном итоге сделает их бизнес убыточным или малорентабельным. Отток инвесторов уже привел к значительному сокращению рабочих мест. А если у людей нет работы, следовательно, нет и заработка, значит отсутствие потребительского спроса просто очевидно.

Уже сегодня количество элитного жилья выставленного на продажу значительно превышает спрос на него. Но, пожалуй, самым показательным является то, что иностранцы начали покидать Украину, о чем свидетельствует большое количество пустующих квартир в центральных элитных районах Киева. Причем эти квартиры теперь снимают преимущественно девушки легкого поведения, чьи услуги тоже подешевели до скромной цифры 50 у. е. в час, и это при том, что всего год назад их услуги стоили от 150 до 300 у. е

http://dom.ria.ua/news/160067

ОДНАКО

Пузырь начался в 2001 г. с 250 долл/метр. Именно с этого периода все началось за счет накачки стран дешевыми кредитами.

Не согласен. Накачка началась в 2003. До этого темпы удорожания жилья не слишком опережали инфляцию.

Самое главное - это понимать, когда начался рост пузыря и его спад. Потому что к концу спада будут цены не выше уровня, с которого они начали свое движение в начале пузыря. На РН Украины это началось в 2005г.
Начало пузыря - 2005г., как и на большинстве рынков (посмотрите рост на алюминий, золото, серебро) все начало резко рости в 2005г. И
Цена тогда была - 700/900у.е. (спальные районы/приближенные к ценру).
Начало падения - апрель 2008. Тот период, когда стало заметено резкое снижение количества сделок купли-продажи (их практически не стало).
Продолжительность падения - 3 года (првоерено временем, во многих странах и составляет 2-3 года, 2 - это там где залог бістро отбирают).
Соответственно апрель 2011 - цена 700 (спальные районы) и 900 (прилегающие к центру).
А потом на бочок и, медленно, вниз, а может и вверх.
И эта цифра (700далларо - примерно 5,5тыс.грн.) точно не ниже себестоимости строительства и позволит строить новое жилье даже в киеве с учетом нововведений КМУ по упрощению процедуры.
Вот чего такие предсказания не учитывают (и мое и любое) а если и учитывают, то это все очень субъективно и на уровне рассматривания стеклянного шара, так это будет ли у нас развал экономики, гиперинфляция, повальная безработица и т.д.

Пузырь начался в 2001 г. с 250 долл/метр. Именно с этого периода все началось за счет накачки стран дешевыми кредитами. А уникальность украинской экономики в том, что ее накачали дорогими кредитами для конечного потребителя. Это вообще задница. Держитесь.

Кому интересны мои слова, так для общего развития прочитайте в книжке Мартин Д. Вайс "Делай деньги во время панике на бирже" Глава 10 Пузырь рынка недвижимости.

Скачать можно здесь или в любом другойм месте.

http://www.knigka.info/2008/01/21/delaj ... irzhe.html

Вот в том то и все дело, что вы именно и не "дуете". Ппотому что доказываете вроде бы в тему, но аргументы приводите для этого из дргой "оперы".

Пузырь начался в 2001 г. с 250 долл/метр. Именно с этого периода все началось за счет накачки стран дешевыми кредитами.

Не согласен. Накачка началась в 2003. До этого темпы удорожания жилья не слишком опережали инфляцию.

C 2001 г. начало опережать темпы роста дохода. И я писал закачка с 2001 г. в других странах. В Украине чуть позже, но старт нереальных темпов роста в Украине конец 2001г- начало 2002 г. А дальше и кредиты подспели и свое дело сделали.

Самое главное - это понимать, когда начался рост пузыря и его спад.

Пузырь начался в 2001 г. с 250 долл/метр. Именно с этого периода все началось за счет накачки стран дешевыми кредитами.

И спор перешел в совершенно другую плоскость.
Зачем свои размышления строить на субъективной оценке исходных цифр???

Себестоимость квартиры, построенной в 2007 году 4000 грн. = $800.
Почем ее продадут сегодня? Попытаются за $1800, а за сколько получится - не знаем.

Во сколько раз предложение превышает спрос? Во много, но посчитать не можем.

Динамики цен реальных сделок нет. Да и достоверной информации о количестве мы не имеем. Спрогнозировать баланс спроса-предложения основываясь на средних цифрах предложения агентств недвижимости??? Бред.

Строить свои размышления на базе: "у меня есть 70К, будет цена ниже 1000 за кв. м., куплю себе 2к". Да не купите, если будете понимать, что на уровне 1000 цена не остановится. Будете ждать 600 или искать 3-4к.

Сравнивать с Америкой, Германий, Россией... Нет подходящей базы для сравнения.

Единственный несубъективный показатель доступный нам - стоимость аренды!!!

Недвижимость имеет две стоимости: потребительская - личное дело кажного; коммерческая - доход от инвестирования - его то и можно считать.

Очень быстрый метод оценки справедливой стоимости объекта при сбалансированом рынке: месячная арендная ставка *100. Достоверность такой оценки 80%

100 - это 7-8 лет окупаемости + аммортизация, риски, накладные расходы ...

Средняя цена аренды http://www.svdevelopment.com/ru/web/rent/
Далее считайте сами.

Самое главное - это понимать, когда начался рост пузыря и его спад. Потому что к концу спада будут цены не выше уровня, с которого они начали свое движение в начале пузыря. На РН Украины это началось в 2005г.
Начало пузыря - 2005г., как и на большинстве рынков (посмотрите рост на алюминий, золото, серебро) все начало резко рости в 2005г. И
Цена тогда была - 700/900у.е. (спальные районы/приближенные к ценру).
Начало падения - апрель 2008. Тот период, когда стало заметено резкое снижение количества сделок купли-продажи (их практически не стало).
Продолжительность падения - 3 года (првоерено временем, во многих странах и составляет 2-3 года, 2 - это там где залог бістро отбирают).
Соответственно апрель 2011 - цена 700 (спальные районы) и 900 (прилегающие к центру).
А потом на бочок и, медленно, вниз, а может и вверх.
И эта цифра (700далларо - примерно 5,5тыс.грн.) точно не ниже себестоимости строительства и позволит строить новое жилье даже в киеве с учетом нововведений КМУ по упрощению процедуры.
Вот чего такие предсказания не учитывают (и мое и любое) а если и учитывают, то это все очень субъективно и на уровне рассматривания стеклянного шара, так это будет ли у нас развал экономики, гиперинфляция, повальная безработица и т.д.

Первая разумная мысль высказана в этой ветке.Полностью и целиком поддерживаю.

Самое главное - это понимать, когда начался рост пузыря и его спад.

Пузырь начался в 2001 г. с 250 долл/метр. Именно с этого периода все началось за счет накачки стран дешевыми кредитами.

И спор перешел в совершенно другую плоскость.
Зачем свои размышления строить на субъективной оценке исходных цифр???

Себестоимость квартиры, построенной в 2007 году 4000 грн. = $800.
Почем ее продадут сегодня? Попытаются за $1800, а за сколько получится - не знаем.

Во сколько раз предложение превышает спрос? Во много, но посчитать не можем.

Динамики цен реальных сделок нет. Да и достоверной информации о количестве мы не имеем. Спрогнозировать баланс спроса-предложения основываясь на средних цифрах предложения агентств недвижимости??? Бред.

Строить свои размышления на базе: "у меня есть 70К, будет цена ниже 1000 за кв. м., куплю себе 2к". Да не купите, если будете понимать, что на уровне 1000 цена не остановится. Будете ждать 600 или искать 3-4к.

Сравнивать с Америкой, Германий, Россией... Нет подходящей базы для сравнения.

Единственный несубъективный показатель доступный нам - стоимость аренды!!!

Недвижимость имеет две стоимости: потребительская - личное дело кажного; коммерческая - доход от инвестирования - его то и можно считать.

Очень быстрый метод оценки справедливой стоимости объекта при сбалансированом рынке: месячная арендная ставка *100. Достоверность такой оценки 80%

100 - это 7-8 лет окупаемости + аммортизация, риски, накладные расходы ...

Средняя цена аренды http://www.svdevelopment.com/ru/web/rent/
Далее считайте сами.

То что не можем посчитать, то и не считаем. А то, что есть по факту можно проанализировать.
месячная арендная ставка * 70 (80) - это с учетом простоя, амортизации, накладных расходов и т.д. при окупаемости 7-8 лет

Господа, хочу услышать ваше мнение:
Итак, ситуация:
Имею 60К$. Ложу их в депо. Пусть под 9%
В год получаю по % - 5400$, или 450 $/мес.
За эти деньги я могу снимать себе в удобном мне районе удобное мне жилье, еще и останется.
Смысл покупать жилье, если дешевле его арендовать?

Если что-то упускаю из внимания - то что

Я уже писал про это недавно. Это дырка которая исчезнет. Пользуйся моментом и снимай жилье.
И жди обвала цен на объекты.
Естественно с умом размещай на депозитах в банках, потому, что повышенный риск. Но инвестиции в РН сейчас рискованней еще больше.

А ложить сейчас $ минимум под 12% можно. Под 14% без проблем. Банки выбирай с иностранным капиталом, потому что у таких банков более жесткие требования в выдаче кредитов были. И суммы в 1 банке до 50 тыс. грн., потому что во время банкротства мелкие вклады согласно з/д выдаются раньше вкладов более 50 тыс. грн. Фонд гарантирования (виртуальный) до 150 тыс. грн.

А пару банков с иностранным капиталом под 14% в у.е., до года, с ежемесячной выплатой.Реально.Предметно. Без рекламы.Огласите списком.

mortimer
Ну и посмотрите где у вас мксимальный коэффициент прироста (я думаю 1,7 и 1,65 - можно считать погрешностью измерений). До 2005 цены росли из-за: вода НДС на первчке при продаже (вторичка отреагировала постым прибавлением 20%, хотя из владельцев квартир никто его не уплатил и не должен был уплачивать, естественно); постепенного поднятия до рыночного уровня цен на энергоносители, металл, цемент (я помню как он дорожал в разы в течении нескольких месяцев). Я бы сказал, что до 2005 было выравнивание цен вторички на уровень нового жилья с ориентацией на текущую себестоимость строительства. Т.е. экономически обоснованный рост, связанный с ростом реальных затрат, формирующихся с учетом конкуренции в борьбе за материальные и энергоресурсы. Такая гипотеза имеет право нажизнь, учитывая рост доходов населения и рост всех рынков в т.ч. и РН. Можно сказать, что до 2005г. недвижимость была недооценена, и история постоянного прироста стоимости имела психологический эффект того, что она будет, как тут пишут "буиттокадорожать". Вот только до 2005г. эту удорожание было обоснованно и кореллировало с уровнем покупательской способности, а после 2005 могло быть обеспечено только кредитами. Поэтому правильный прогноз - мой

[quote="SSerg"][quote="centrobud"]

Единственный несубъективный показатель доступный нам - стоимость аренды!!!

Очень быстрый метод оценки справедливой стоимости объекта при сбалансированом рынке: месячная арендная ставка *100. Достоверность такой оценки 80%

100 - это 7-8 лет окупаемости + аммортизация, риски, накладные расходы ...

А откуда цифра 100?
Где-то на форуме (не могу найти) встречал цифры 120-160 мес. аренд в зависимости от других факторов. Хотя, из своего опыта, 100 кажется более близкой к истине.